中國(guó)傳媒大學(xué)播音主持藝術(shù)學(xué)院 江瀟

1 導(dǎo)言

隨著近幾年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中的地位越來(lái)越重要，普通商品住宅的價(jià)格已經(jīng)成為社會(huì)各界高度關(guān)注的問(wèn)題。我們擬將南京市普通商品住宅價(jià)格的變化趨勢(shì)作為研究方向，進(jìn)行分析研究，致力于探討出一種符合實(shí)際情況的合理的城市普通商品住宅價(jià)格快速診斷的方法，同時(shí)根據(jù)快速診斷的結(jié)果為政府宏觀調(diào)控提供數(shù)據(jù)和政策建議。

2 城市普通商品住宅價(jià)格快速診斷的理論研究

2.1 普通商品住宅價(jià)格影響因素

商品住宅價(jià)格形成的微觀因素有：住宅建造及銷售成本，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，相關(guān)稅費(fèi)，土地成本。

商品住宅價(jià)格形成的宏觀因素有：經(jīng)濟(jì)因素，社會(huì)因素，政府因素，自然因素。

2.2 關(guān)于普通商品住宅價(jià)格合理性的研究

2.2.1 普通商品住宅價(jià)格合理性判斷指標(biāo)

國(guó)際上普遍采用房?jī)r(jià)收入比作為判斷商品住宅價(jià)格合理性的指標(biāo)，房?jī)r(jià)收入比=一套住宅的銷售價(jià)格/家庭年收入。另外還有許多專家學(xué)者也提出了通過(guò)建立指標(biāo)體系來(lái)分析普通住宅價(jià)格合理性的方法。這種方法雖然揭示了住房產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性，但并未關(guān)注房?jī)r(jià)合理性的本質(zhì)——即理論價(jià)格與實(shí)際價(jià)格是否相符，因此存在一定的理論性缺陷。

2.2.2 普通商品住宅價(jià)格快速診斷方法

根據(jù)所獲得的普通商品住宅銷售價(jià)格和商品住宅價(jià)格影響因素的有關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算房?jī)r(jià)偏離度。其中實(shí)際價(jià)格為某段時(shí)間內(nèi)某區(qū)域普通商品住宅銷售價(jià)格的平均值。理論價(jià)格是通過(guò)構(gòu)建多元回歸模型推求出來(lái)的。

3 南京市玄武區(qū)實(shí)證研究

3.1 南京六城區(qū)2003-2010年數(shù)據(jù)

通過(guò)查閱統(tǒng)計(jì)年鑒以及其他相關(guān)資料和計(jì)算，得到南京市六城區(qū)：玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、下關(guān)區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)包括：土地面積、人口總數(shù)、生產(chǎn)總值、人口密度、人均生產(chǎn)總值、人均可支配收入、居民消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)、銷售額、普通商品住宅銷售面積。

3.2 2012年南京市玄武區(qū)普通商品住宅價(jià)格快速診斷

2012年南京市玄武區(qū)普通商品住宅銷售面積為20.4萬(wàn)平方米；戶籍總?cè)丝跒?12515人，土地面積為75.17平方公里，人口密度為6818人/平方公里；玄武區(qū)居民人均可支配收入為38599.01元；2012年玄武區(qū)普通住宅平均價(jià)格為16585元/平方米，則2012年玄武區(qū)普通住宅售價(jià)的理論價(jià)格為：Pl=11773.042。

將理論價(jià)格11773.042元/平方米和實(shí)際平均房?jī)r(jià)16585元/平方米代入房?jī)r(jià)偏離度計(jì)算式中，得出房?jī)r(jià)偏離度K為40.87%。

2012年南京市玄武區(qū)普通商品住宅市場(chǎng)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格為16585元／平方米，實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格的絕對(duì)差額達(dá)4812元／平方米，相對(duì)偏離值為40.87%。這一結(jié)果說(shuō)明玄武區(qū)普通商品住宅實(shí)際價(jià)格與我們根據(jù)模型推導(dǎo)出的理論價(jià)格存在較大的偏離，實(shí)際價(jià)格偏高。

4 結(jié)論與政策建議

4.1 對(duì)結(jié)論的成因分析

商品住宅的理論價(jià)格受到現(xiàn)實(shí)需求(銷售面積)、潛在需求(人口密度)和有效購(gòu)買力(人均可支配收入)的影響，而它的成因應(yīng)當(dāng)是玄武區(qū)普通商品住宅市場(chǎng)獨(dú)有的特征和非市場(chǎng)因素：土地供應(yīng)總量的限制和人口的密集導(dǎo)致高房?jī)r(jià)；居民消費(fèi)心理和習(xí)慣的影響；政府未對(duì)商品住宅市場(chǎng)給予必要的指導(dǎo)和強(qiáng)有力的政策性限制；居民及供應(yīng)商均對(duì)于房?jī)r(jià)變化持不正確預(yù)期。

4.2 調(diào)整社會(huì)保障性住房供給方

4.2.1 改革經(jīng)濟(jì)適用房制度

根據(jù)國(guó)外的公共住房政策的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)適用房作為面向低收入者的具有一定福利性質(zhì)的住房，其標(biāo)準(zhǔn)不宜過(guò)高。它對(duì)于相當(dāng)一部分住戶來(lái)說(shuō)只是過(guò)渡性住房，當(dāng)其收入不斷提高時(shí)，就會(huì)為自己購(gòu)買合意的住房，將經(jīng)濟(jì)適用房騰出轉(zhuǎn)讓給新的低收入用戶。

4.2.2 強(qiáng)化公共住房體制

城市住房問(wèn)題是世界性難題，從各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，公共住房體制是現(xiàn)有的解決這一問(wèn)題必不可少的手段。各國(guó)一般采取租賃的形式將福利性住房提供給低收入者；另有一種做法是對(duì)半公營(yíng)或微利私營(yíng)組織提供利率或者貸款補(bǔ)貼，使其興建針對(duì)低收入住戶的可出租房屋，并以優(yōu)惠低廉的房租提供給低收入者。無(wú)論是哪種做法，其順利運(yùn)作的前提都是建立嚴(yán)格的享受補(bǔ)貼資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和制度，保證有足夠的資金來(lái)源。

5 結(jié)語(yǔ)

通過(guò)此項(xiàng)研究，結(jié)合南京市玄武區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)發(fā)展水平，得出了較為科學(xué)、有效的結(jié)論，提出了針對(duì)南京市玄武區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)南京市房地產(chǎn)行業(yè)以及政府應(yīng)當(dāng)采取的措施和政策建議，為今后的科學(xué)研究學(xué)習(xí)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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