鄭永柱

摘要：財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理中永恒的主題，是房地產(chǎn)集團(tuán)求得生存和可持續(xù)發(fā)展的重要保障。房地產(chǎn)集團(tuán)只有做好財(cái)務(wù)管理才能使得集團(tuán)資金得到有效利用，從而獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而達(dá)到集團(tuán)設(shè)定的既定目標(biāo)。然而，房地產(chǎn)集團(tuán)的財(cái)務(wù)管理并不是那么簡(jiǎn)單就可以輕易掌控的，由于它受多重因素的影響，其財(cái)務(wù)管理存在著一定得風(fēng)險(xiǎn)。本文首先闡述了房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容，然后分析了房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題，最后就加強(qiáng)房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理給出了相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)集團(tuán) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理 問題 建議

改革開放之后，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展以及國(guó)家對(duì)住房政策的宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展迅速，現(xiàn)在已經(jīng)成了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。但是由于房地產(chǎn)集團(tuán)在項(xiàng)目實(shí)施過程中成本投入大、開發(fā)周期長(zhǎng)，至使有很多房地產(chǎn)企業(yè)都過分的依賴銀行的貸款，一旦來自銀行的資金鏈出現(xiàn)斷裂，房地產(chǎn)集團(tuán)將很難籌資去填補(bǔ)空缺來支撐集團(tuán)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，這就使得房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)性較高。如果不切實(shí)解決這個(gè)問題，房地產(chǎn)集團(tuán)就不會(huì)獲得快速發(fā)展，甚至還會(huì)面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急就是做好集團(tuán)財(cái)務(wù)管理，采取合理的對(duì)策來防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容

（一）按期償債風(fēng)險(xiǎn)

從目前的情況來看，我國(guó)大多的房地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開發(fā)資金主要由4個(gè)部分構(gòu)成，即集團(tuán)自有資金、房屋預(yù)售資金、銀行借貸和營(yíng)業(yè)性資金等。不過，由于房地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大、涉及的內(nèi)容比較多、范圍比較廣，再加上集團(tuán)的自有資金數(shù)量比較薄弱，這就使得房地產(chǎn)集團(tuán)光憑自有資金無法開啟工程建設(shè)，所以房地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開發(fā)資金絕大多數(shù)來自銀行的貸款。此外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，使得資金回收慢，加之市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有不穩(wěn)定性，造成了房地產(chǎn)集團(tuán)的利潤(rùn)期望值存在著較大變動(dòng)，加大了房地產(chǎn)集團(tuán)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)集團(tuán)項(xiàng)目投資開發(fā)未能達(dá)到預(yù)期目的，很有可能就會(huì)因?yàn)闊o法償還銀行利息而使銀行中斷對(duì)其的貸款，至此，整個(gè)項(xiàng)目工程將癱瘓，不僅使房地產(chǎn)集團(tuán)前期投資打水漂，而且還要償還巨額貸款。

（二）利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開發(fā)資金大部分都是依靠外債，因此可以說它是在負(fù)債經(jīng)營(yíng)。在此期間，高新技術(shù)不斷發(fā)展，極大的提高了生產(chǎn)效率，因而很有可能出現(xiàn)供給大于需求的現(xiàn)象，從而引起通貨膨脹，造成銀行的貸款利率上漲。于是，房地產(chǎn)集團(tuán)的應(yīng)付貸款利息也相應(yīng)的增多了，在某種程度上可以說增加了房地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開發(fā)成本，從而減少了集團(tuán)收益。此外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的高投資高回報(bào)的特點(diǎn)，部分房地產(chǎn)集團(tuán)為了獲取更大的利潤(rùn)，無視投資風(fēng)險(xiǎn)，開始盲目地進(jìn)行融資活動(dòng)，例如：抵押集團(tuán)固定資產(chǎn)來貸款等。雖然在短期內(nèi)房地產(chǎn)集團(tuán)是解決了資金短缺問題，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度出發(fā)，來自于銀行的高額利息對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)來說始終是一個(gè)隱患，它嚴(yán)重加大了集團(tuán)的還債負(fù)擔(dān)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是極為不利的。所以說利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)是影響房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展的關(guān)鍵因素，它值得每一家房地產(chǎn)集團(tuán)的高度重視。

（三）再籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程，它所需的資金數(shù)量相當(dāng)大，如果集團(tuán)事先沒有做好財(cái)務(wù)預(yù)算或者財(cái)務(wù)預(yù)算與實(shí)際支出相差太大，那么房地產(chǎn)集團(tuán)就必須再一次籌集資金。由于房地產(chǎn)集團(tuán)在此之前已經(jīng)籌集過資金，它的資金負(fù)債率相對(duì)于與一般的企業(yè)來說要高一些，這就大大降低了它的還債能力。同時(shí)，也使得銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)其信心不足，而不太愿意再次貸款，這勢(shì)必就增加了房地產(chǎn)集團(tuán)的再籌資難度，即加大了再籌資風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題

（一）財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足

目前，房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部普遍存在的問題之一就是財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足，他們固執(zhí)的認(rèn)為只要做好了財(cái)務(wù)預(yù)算，那么財(cái)務(wù)管理基本上就沒什么問題了。事實(shí)上，這種想法是非常錯(cuò)誤的。其實(shí)，只要存在著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，就必然會(huì)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部之所以出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄的現(xiàn)象主要是由以下兩個(gè)方面的原因造成的。一是財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)不高。雖然現(xiàn)在每一家房地產(chǎn)集團(tuán)的財(cái)務(wù)人員都是經(jīng)過嚴(yán)格選拔的，他們的會(huì)計(jì)理論知識(shí)都很強(qiáng)，但是實(shí)際操作能力和應(yīng)變能力卻比較弱，這對(duì)于財(cái)務(wù)管理來說是致命的缺陷。還有些房地產(chǎn)集團(tuán)的財(cái)務(wù)人員是初出茅廬的大學(xué)生，他們?cè)谧鲐?cái)務(wù)預(yù)算的時(shí)候過分自信，而忽視了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使得集團(tuán)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)性較高，稍有差池就會(huì)給集團(tuán)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。二是房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的不重視。我國(guó)的房地產(chǎn)集團(tuán)大多都是家族式經(jīng)營(yíng)模式，最高經(jīng)營(yíng)決策權(quán)往往都只是掌握在少數(shù)人手中，由于他們對(duì)財(cái)務(wù)管理不是很熟，因而片面的只重視銷售成績(jī)。這就一來就影響了財(cái)務(wù)人員的工作行為，至使他們對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足。

（二）集團(tuán)內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制不健全

財(cái)務(wù)管理是協(xié)調(diào)和控制房地產(chǎn)集團(tuán)資金進(jìn)出的有力工具，若財(cái)務(wù)預(yù)算計(jì)算合理，則能使房地產(chǎn)集團(tuán)避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。話雖如此，但是房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制仍不健全，在財(cái)務(wù)管理上顯得非常吃力。這主要體現(xiàn)在2個(gè)方面：一是財(cái)務(wù)管理制度不統(tǒng)一，上級(jí)和下級(jí)財(cái)務(wù)部門溝通不暢，從而導(dǎo)致了財(cái)務(wù)預(yù)算失真，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展步伐；二是管理與監(jiān)督相分離，使得財(cái)務(wù)工作權(quán)責(zé)不明，給了不法分子以可趁之機(jī)。至此，財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制有形無實(shí)，財(cái)務(wù)管理仍然具有較高風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資本方式單一、資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)

房地產(chǎn)集團(tuán)的資本方式單一，它的資金主要是由自有資產(chǎn)和借貸資產(chǎn)組成，其中來自銀行的借貸資產(chǎn)就占四成以上，如此不協(xié)調(diào)的資金比例增加了財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。通常情況下，房地產(chǎn)集團(tuán)的自由資金都用作了工程建設(shè)的土地成本，至于后期建設(shè)費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)等全靠外借資金。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)外借資金越來越多，也就相當(dāng)于其資產(chǎn)負(fù)債率越來越高，隨之產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的建議

（一）提高財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

意識(shí)決定行為。要想從根本上降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最有效的辦法就是提高財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。首先，房地產(chǎn)集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該以身作則，重視財(cái)務(wù)管理，給財(cái)務(wù)人員樹立一個(gè)好榜樣。其次，房地產(chǎn)集團(tuán)要廣泛選拔優(yōu)秀財(cái)務(wù)人員，在正式錄用前設(shè)立一定得考核期，看看他們的實(shí)際財(cái)務(wù)管理能力以及對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)情況到底如何，然后嚴(yán)格依照考核標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行優(yōu)勝略汰，這樣就從根本上提高了財(cái)務(wù)人員的整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。此外，還要對(duì)在職人員進(jìn)行在培訓(xùn)，不僅要加強(qiáng)他們的專業(yè)知識(shí)技能，最關(guān)鍵的還是要向他們傳輸財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，讓他們?cè)诮窈蟮呢?cái)務(wù)管理中能夠謹(jǐn)慎工作，盡最大努力降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)集團(tuán)的正常運(yùn)營(yíng)。

（二）建立健全的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

所謂的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理就是發(fā)現(xiàn)、評(píng)判、控制和處理風(fēng)險(xiǎn)的過程。房地產(chǎn)集團(tuán)要想有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，那么就必須建立健全的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。首先，建立市場(chǎng)監(jiān)督部門，及時(shí)收集和分析信息，然后運(yùn)用科學(xué)的手段制作財(cái)務(wù)計(jì)劃，從而使得財(cái)務(wù)管理更能適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展要求。此外，還要監(jiān)理建立完善的客戶管理制度。由于房地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目開發(fā)資金有一部分來自客戶資金，因而客戶信譽(yù)程度的高低直接影響著集團(tuán)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)集團(tuán)有必要在籌集資金前對(duì)客戶的信譽(yù)做一個(gè)全面的評(píng)估，這樣才能保證項(xiàng)目工程能夠順利的開展下去。

（三）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)資金負(fù)債率高的情況，優(yōu)化其資本結(jié)構(gòu)，是目前降低籌資風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的最好辦法。只要房地產(chǎn)集團(tuán)還存在貸款行為，那么就很有可能會(huì)因?yàn)槔实淖兓蛊涿媾R較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。可是，如果集團(tuán)改變了籌資方式，例如：用良好的品牌形象以及土地抵押等貸款，或者是恰當(dāng)處理產(chǎn)權(quán)和債權(quán)的資金比例。這些一來，不但擴(kuò)大資金來源、增加了資金數(shù)量，而且還將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到了最低。

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