張國(guó)堅(jiān)

摘要：全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重要推動(dòng)力量，實(shí)踐中可以從完善全面預(yù)算管理方案、推動(dòng)方案落實(shí)、強(qiáng)化監(jiān)督評(píng)估等方面推動(dòng)全面預(yù)算管理的落實(shí)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算管理 問(wèn)題

全面預(yù)算管理是一種全過(guò)程、全方位、全員參與的管理體系，是對(duì)預(yù)算管理的一種拓展，對(duì)提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，促進(jìn)成本節(jié)約具有重要的價(jià)值。當(dāng)前，全面預(yù)算管理已經(jīng)被部分房地產(chǎn)企業(yè)所采納，但實(shí)施過(guò)程中卻遭遇效果不明顯等問(wèn)題，需要企業(yè)結(jié)合自身的行業(yè)特征進(jìn)一步推動(dòng)全面預(yù)算管理的落實(shí)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)推行全面預(yù)算管理的時(shí)代意義

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于高速發(fā)展時(shí)期，2013年前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到61120億元，增幅達(dá)到19.7%，但與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨諸多發(fā)展新形勢(shì)，這都對(duì)推行全面預(yù)算管理提出了新的要求。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展需要推行全面預(yù)算管理

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型發(fā)展的問(wèn)題，首先，國(guó)家大力倡導(dǎo)節(jié)能、環(huán)保等理念，要求房地產(chǎn)企業(yè)采取積極舉措降低建筑能耗、對(duì)建筑垃圾進(jìn)行有效的處理等等，這些政策必然要求企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。其次，國(guó)家出臺(tái)了諸多房地產(chǎn)調(diào)控政策，以此控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，這也要求推動(dòng)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。這種轉(zhuǎn)型發(fā)展必然會(huì)形成新的支出，并要求企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部管理，從而為全面預(yù)算管理實(shí)施提供了環(huán)境。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)完善公司治理要求推行全面預(yù)算管理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展要求推行全面預(yù)算管理，當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)要求推行全面預(yù)算管理，從全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)排名來(lái)看，全國(guó)前50強(qiáng)企業(yè)的銷售門檻高達(dá)百億元，行業(yè)前10、20強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)份額分別占到12.46%、17.31%，表明行業(yè)內(nèi)部龍頭企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)明顯，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，這就要求企業(yè)采取包括全面預(yù)算管理在內(nèi)的舉措提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)資金需求大、回收周期較長(zhǎng)的特征要求推行全面預(yù)算管理，2013年前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金達(dá)到87828億元，如此龐大的規(guī)模必須有全面預(yù)算管理的支持。再次，房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源的多樣性要求推行全面預(yù)算管理，2013年前三季度房地產(chǎn)企業(yè)到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款、外資、自籌資金、其他資金分別占據(jù)了16.59%、0.45%、38.34%、44.63%，這些資金的盈利要求等要求推行全面預(yù)算管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題

雖然預(yù)算管理已經(jīng)被絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所采納，但全面預(yù)算管理尚未得到全面推廣，即使采納了全面預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)踐中仍然存在一定的問(wèn)題，需要進(jìn)一步的完善。

（一）全過(guò)程管理未得到落實(shí)

首先，項(xiàng)目建設(shè)前期全面預(yù)算管理落實(shí)不到位，部分房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本預(yù)測(cè)等活動(dòng)中沒(méi)有按照全面預(yù)算管理的原則對(duì)各項(xiàng)成本進(jìn)行測(cè)算分析，對(duì)部分成本支出控制不力。其次，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段全面預(yù)算管理落實(shí)不到位，項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)過(guò)程中沒(méi)有采取限額設(shè)計(jì)等設(shè)計(jì)理念，導(dǎo)致項(xiàng)目總體成本沒(méi)有得到控制。再次，施工階段全面預(yù)算管理落實(shí)不到位，施工過(guò)程中存在材料浪費(fèi)，人工、機(jī)械等利用不合理現(xiàn)象，導(dǎo)致建設(shè)成本增加。

（二）全方位管理未得到落實(shí)

首先，部分領(lǐng)域全面預(yù)算管理未落到實(shí)處，目前，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)業(yè)務(wù)領(lǐng)域預(yù)算管理控制較多，特別是采取項(xiàng)目制運(yùn)行模式下，預(yù)算管理得到較好的落實(shí)，但在行政后勤等部門預(yù)算管理落實(shí)則相對(duì)要弱，部分領(lǐng)域甚至沒(méi)有推行全面預(yù)算管理方案。其次，部分領(lǐng)域全面預(yù)算管理落實(shí)不到位，如在材料使用與管理領(lǐng)域中，雖然制定了預(yù)算管理方案，但沒(méi)有得到有效的落實(shí)，導(dǎo)致材料損耗過(guò)多現(xiàn)象普遍。

（三）全員參與未得到落實(shí)

首先，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)參與不夠，部分中層領(lǐng)導(dǎo)甚至高層領(lǐng)導(dǎo)沒(méi)有樹(shù)立強(qiáng)大的成本意識(shí)，沒(méi)有全面的參與到成本控制當(dāng)中，甚至違反全面成本控制方案，難以在企業(yè)形成一種示范帶動(dòng)效應(yīng)。其次，企業(yè)基層職工參與不夠，部分基層職工對(duì)全面預(yù)算管理了解不夠，也難以明確自身在全面預(yù)算管理中的定位，缺乏參與全面預(yù)算管理的渠道。

三、推動(dòng)全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中的思考

全面預(yù)算管理是推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重要力量，實(shí)踐中可以從完善全面預(yù)算管理方案、推動(dòng)方案落實(shí)、強(qiáng)化監(jiān)督評(píng)估等方面著手，有效的提高全面預(yù)算管理水平。

（一）科學(xué)制定全面預(yù)算管理方案

首先，要科學(xué)的進(jìn)行預(yù)算編制，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)其項(xiàng)目制運(yùn)行的特征，通過(guò)編制項(xiàng)目部、行政后勤部門的預(yù)算科目、預(yù)算資金，并且將預(yù)算方案反饋給相關(guān)責(zé)任部門，要求責(zé)任部門遵照?qǐng)?zhí)行。其次，要制定配套方案，在預(yù)算編制完成后，房地產(chǎn)企業(yè)要明確全面預(yù)算管理的目標(biāo)任務(wù)和實(shí)現(xiàn)途徑，要結(jié)合企業(yè)的特征，制定推動(dòng)預(yù)算方案落實(shí)的配套方案，如預(yù)算內(nèi)經(jīng)費(fèi)支出管理方案等，以此推動(dòng)預(yù)算方案的落實(shí)。

（二）狠抓落實(shí)推動(dòng)全面預(yù)算管理方案執(zhí)行

首先，要明確全面預(yù)算管理的組織機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)要成立高規(guī)格的全面預(yù)算管理領(lǐng)導(dǎo)小組，財(cái)務(wù)部門、銷售部門等部門一把手作為領(lǐng)導(dǎo)小組成員，以此推動(dòng)預(yù)算管理的落實(shí)，避免單一的財(cái)務(wù)部門力量不足的問(wèn)題，調(diào)動(dòng)各部門參與全面預(yù)算管理的積極性。其次，要明確各部門、項(xiàng)目部等在全面預(yù)算管理中的職責(zé)，要明確部門或者項(xiàng)目一把手的職責(zé)，并建立起責(zé)任追究制度，對(duì)于全面預(yù)算管理落實(shí)不到位的要進(jìn)行處罰，以保障預(yù)算執(zhí)行的嚴(yán)肅性。

（三）強(qiáng)化監(jiān)督考核推動(dòng)全面預(yù)算管理落實(shí)

首先，要強(qiáng)化全面預(yù)算管理落實(shí)監(jiān)督，房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用財(cái)務(wù)軟件等信息化手段，對(duì)預(yù)算執(zhí)行部門的支出情況進(jìn)行檢查，同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部要發(fā)揮審計(jì)等部門的力量，對(duì)預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中費(fèi)用支出與預(yù)算科目是否一致等進(jìn)行審核。其次，要強(qiáng)化全面預(yù)算管理落實(shí)考核，房地產(chǎn)企業(yè)要在預(yù)算執(zhí)行年度中期、末期對(duì)預(yù)算落實(shí)情況進(jìn)行考核評(píng)估，發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行中的問(wèn)題并提出改進(jìn)措施，以此推動(dòng)全面預(yù)算管理的落實(shí)。

參考文獻(xiàn)：

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