周洪波

周律師：

您好！

因?yàn)閾?dān)心房產(chǎn)稅正式實(shí)施，我的一位擔(dān)任某公司老總的遠(yuǎn)房親戚擬將一棟花園洋房出售，該洋房市場價(jià)值大約為600萬元，某報(bào)社記者張某找到我親戚表示以500萬元購買被拒絕。張某對(duì)我親戚說：“我有你違法的材料，不答應(yīng)我就舉報(bào)你?！蔽矣H戚信以為真，遂以500萬元的價(jià)格將花園洋房出售給該記者。后經(jīng)查實(shí)，記者張某實(shí)際并無我親戚違法的材料。請問：（1）該花園洋房的買賣合同效力如何？（2）如果我親戚不愿以500萬元將該洋房出售，本案如何處理？

讀者：李某

李先生：

您好！

首先，該花園洋房的買賣合同屬于可撤銷合同。所謂可撤銷合同，又稱可撤銷可變更合同，是指合同雖然已經(jīng)成立，因?yàn)楹贤?dāng)事人的意思表示不真實(shí)，所以，享有撤銷權(quán)的合同一方當(dāng)事人行使撤銷權(quán)，使已經(jīng)生效的合同歸于無效。另外，在可撤銷合同中，具有撤銷權(quán)的一方當(dāng)事人并非只能要求撤銷合同，也可以要求對(duì)合同進(jìn)行變更，這時(shí)人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不能自行撤銷合同。

其次，《中華人民共和國合同法》規(guī)定：下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：

（一）因重大誤解訂立的；

（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的；

（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。

所謂欺詐，是指一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況、或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為。

本案中，你親戚作出錯(cuò)誤意思表示，以500萬元將花園洋房賣給記者張某，并非基于記者張某欺騙你親戚說具有你親戚的違法材料，而是基于一旦拒絕記者張某低價(jià)出售花園洋房的要求，記者張某告發(fā)你親戚違法，故你親戚意思表示違背其真實(shí)意愿的真正原因在于受到記者張某的脅迫，而非記者張某告知虛假情況或者隱瞞真實(shí)情況。

所謂脅迫，是指給公民及其親友的生命、健康、榮譽(yù)、名譽(yù)、財(cái)產(chǎn)等造成損失或者以給法人的榮譽(yù)、名譽(yù)、財(cái)產(chǎn)等造成損失為要挾，迫使對(duì)方作出違背真實(shí)的意思表示的，可以認(rèn)定為脅迫行為。聯(lián)系本案，記者張某以你親戚的名譽(yù)為要挾，迫使你親戚作出了違背其真實(shí)意思表示的行為，記者張某的行為應(yīng)認(rèn)定為脅迫。

所謂乘人之危，是指一方當(dāng)事人乘對(duì)方處于危難之機(jī)，為牟取不正當(dāng)利益，迫使對(duì)方作出不真實(shí)的意思表示，嚴(yán)重?fù)p害對(duì)方利益的，可以認(rèn)定為乘人之危。本案中記者張某的行為并非是乘人之危。

所謂重大誤解，是指行為人對(duì)行為的性質(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)、使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認(rèn)定為重大誤解。本案也不屬于重大誤解。

綜上，如果你親戚不愿以500萬元將該洋房出售，可以向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)主張撤銷或者變更該合同。方案一：你親戚如果不愿意將該花園洋房出售的的話，可以行使撤銷權(quán)，雙方返還原物，恢復(fù)原狀，如有損失還可要求賠償；如果你親戚確實(shí)想出售的話，可以要求記者張某補(bǔ)足差價(jià)人民幣100萬元。

補(bǔ)充說明一下，并非合同雙方當(dāng)事人都享有合同撤銷權(quán)或者變更權(quán)，僅僅是因可撤銷可變更合同中利益受損的一方當(dāng)事人享有合同撤銷權(quán)或者變更權(quán)。

（作者系上海恒建律師事務(wù)所律師）