陳功城市研究學者、智庫學者。1993年其創(chuàng)辦的安邦咨詢目前已是國內(nèi)領(lǐng)先的戰(zhàn)略型民間智庫。陳功先生一向主張研究城市，要從城市微觀和技術(shù)角度著手，認為微觀城市才具有現(xiàn)實意義。他最關(guān)心的是，地方政府明天該做什么。

城市與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大有關(guān)系，城市的世代躍進決定房地產(chǎn)業(yè)的世代躍進，這是一個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)層次的問題，有助于人們了解產(chǎn)業(yè)邏輯是如何發(fā)展的，產(chǎn)業(yè)的未來應(yīng)該走什么樣的路。

城市研究決定城市戰(zhàn)略

很多年以來，由于主管機構(gòu)存在一定的錯誤認識，在發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的推行方面雖然做出了很大的成績，但偏差也是很明顯的。發(fā)展至今日，各個城市的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃雖然做了很多，花了很多的錢，但發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與城市總體規(guī)劃的差異已經(jīng)越來越小。

發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃說到底，成為了城市領(lǐng)導者對城市未來情景的工具性規(guī)劃，在很大程度上就是為城市總體規(guī)劃確定了一個框框，無非就是目標1、目標2、目標n……，這些目標是否是現(xiàn)實的，沒有做過詳細的研究，沒有得到恰如其分、實事求是的預測，完全無法起到修正、調(diào)整城市領(lǐng)導者有關(guān)城市決策的作用和價值。發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃走入了歧途，形成了僵化的套路，但最終變成了千篇一律的呆板面貌。

有關(guān)城市的眾多的研究是建立在城市研究的框架和基礎(chǔ)之上，發(fā)展戰(zhàn)略研究與發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃根本就不是一回事。只有經(jīng)過了詳盡的城市研究，對各種問題有了清晰的認識，對未來有了清醒的預測之后，才能進入發(fā)展戰(zhàn)略研究階段，最后才能構(gòu)建形成發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。但真正的發(fā)展戰(zhàn)略研究，在中國是根本不存在的。

房地產(chǎn)價格的正確認識

城市資產(chǎn)價格是緊密相關(guān)的，自從限購政策以及房地產(chǎn)調(diào)控進入了實質(zhì)階段之后，越來越多的人開始關(guān)心房地產(chǎn)了。一旦大家開始都關(guān)心一個問題的時候，就很容易導致問題的討論進入到一個泡沫化的階段，互聯(lián)網(wǎng)又極大的夸張了這種泡沫，在大家還沒有準備好的時候，互聯(lián)網(wǎng)浪潮掀起的巨大泡沫就已經(jīng)把我們吞沒。

世界上的國家都處于不同的發(fā)展階段，對不同的社會發(fā)展階段，有很多的衡量方式及衡量角度，房地產(chǎn)價格的表現(xiàn)就是其中之一，房地產(chǎn)價格其實也是很好的社會發(fā)展階段先行指標。

當社會經(jīng)濟發(fā)展處于高速階段的時候，房地產(chǎn)價格會由于資本集聚的原因而被抬升，這是正常的甚至是難以回避的問題，從全球來看，眾多的國家都經(jīng)歷過這樣的階段，從美國到日本，再到過去的老歐洲，都有過這樣的時段。而隨著社會保障制度的完善，福利水平的提升，社會發(fā)展速度就會降了下來，這時資產(chǎn)價格就難以出現(xiàn)暴漲暴跌。

當然宏觀調(diào)控與房價有關(guān)，這其中就存在一個“理想房價”的問題。從過去到現(xiàn)在，國務(wù)院一直避免在這個價格問題上作出明確表態(tài)，這是令社會不知所措的大問題，各地各行其是，住建部實際上也是根據(jù)自己的“猜測”在行動，所謂限購、限價都是在這樣的條件下出現(xiàn)的對抗市場的行政干預。

我自始至終就認為，避免房價的大幅波動應(yīng)該成為宏觀調(diào)控的目標，而且應(yīng)該加以明確。即便著眼于行政干預來看，一個是趨勢干預，一個是波幅干預，這是兩種截然不同的調(diào)控目標。重點應(yīng)該是放在波幅的干預，而不是改變市場趨勢，因為那就不是干預了，這幾乎就是在否定中國以往十數(shù)年的改革發(fā)展成果。

沙文主義的繁榮

如何看待和總結(jié)過去的黃金十年？我住在北京南城的一個小區(qū)，鄰居們這幾年紛紛將房子轉(zhuǎn)手給來自河北、內(nèi)蒙、陜西的買家，在我的周圍，只剩下一戶熟悉的鄰居了?，F(xiàn)在的房子已經(jīng)被新鄰居的豪車所包圍，周圍徹夜都是名貴犬種的吠叫。他們中很多人都來自與房地產(chǎn)熱潮有關(guān)的行業(yè)。這代表了一個社會角度，人們從這個角度出發(fā)，以小見大，可以看到我們的經(jīng)濟繁榮背后所隱藏的問題。而這些問題，經(jīng)濟增長的數(shù)字無論如何也是湮滅不了的。

繁榮沒有問題，有問題的是沙文主義的繁榮。在我的那個年代，一般我們把蘇修叫做大國沙文主義，因為它要當老大，要支配別人。這10年來，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)一枝獨秀，別的行業(yè)，壓力越來越大，成本大幅抬升，資本被擠出。這就是我們的10年繁榮。

我們必須承認，這樣的繁榮肯定是繁榮，城市化的速度畢竟很快，經(jīng)濟增長的表現(xiàn)也很棒，但這樣的繁榮肯定存在著一些問題，對社會發(fā)展存在著負面影響。要有持續(xù)的健康發(fā)展，就不能忽視這些問題。

現(xiàn)在很多經(jīng)濟學家在崇上心態(tài)的支配下發(fā)表的觀點，很多都偏離實際情況；還有不少的經(jīng)濟學者出于個人名譽的考慮，采取了更為偏頗的立場，認為一切都有問題，一切都是不正常的。

一方面要肯定中國城市化的進展和成就，另一方面也要承認其中的問題和負面影響，只有這樣才能糾正缺陷，推動中國城市走向更為健康的未來。

我相信，過去10年的最大問題，其實僅僅在于忽略了城市中的社會發(fā)展，過于追求和仰賴房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而這樣的發(fā)展格局，造成中國城市的現(xiàn)狀出現(xiàn)了某種程度上的畸形，亟須加以矯正。

城市化的速度

長期以來，中國的主流學界和政界的理論都是城市化推動經(jīng)濟增長。我認為城市化的速度不能太快，像中國的城市化率，2000年的時候只有36%，到了2013年就達到了50%以上，這樣的速度就太快了，必然會對城市產(chǎn)生負面的作用，讓城市的未來發(fā)展籠罩在陰影之下。

不得不問的一個問題是，城市化的目的是什么？城市化不是把沙盤模型變成真實的水泥盒子那么簡單，人們從鄉(xiāng)村到城市，他們干嘛來了？城市要滿足人們什么樣的需要？

中國的一切問題，都是速度問題，城市化也是這樣。在“沙文主義繁榮”的10年中，城市化的速度很快，太快，城市化本來應(yīng)該向社會提供和加以滿足的居住需求、社會保障需求、產(chǎn)業(yè)需求、資本需求都無法妥善得到滿足，最后就演變成為社會問題和社會矛盾了。所以這其中存在一個合理的城市化速度問題。

真正的城市化，中國大概在50%左右也就會漸漸慢下來了，阻力也會越來越大。

我們曾經(jīng)有一個研究，我們發(fā)現(xiàn)城市化率50%左右就會達到社會風險警戒線了，從城市化率50%開始，社會動蕩的風險和社會總成本會大幅上升。從全世界看，到處都存在這樣的例證。從歐洲到現(xiàn)在的第三世界國家，從伊朗、印度到孟加拉，很多國家的城市都在跨越50%警戒線的時候有過慘痛的教訓和動蕩，甚至發(fā)生大革命，這樣的城市化歷史，值得中國決策者高度警惕。

宏觀調(diào)控以及對房地產(chǎn)的限購、限價措施并非是偶然的，雖然這是行政干預市場，但不是偶然的，不是這一任或是某一任領(lǐng)導想做的事情，而是社會發(fā)展過程中，趨勢以及速度所決定的事情。如果沿著同樣的一條路子走下去，這是必然要發(fā)生的事情。

從物業(yè)到產(chǎn)業(yè)

中國的城市化所走過的道路并不特殊，都是一個從物業(yè)到產(chǎn)業(yè)的故事。在這個故事開始的時候，就是造房子，賣房子，這是一個簡單循環(huán)，搞房地產(chǎn)就像是印鈔票。

是不是只有中國這樣？其實在世界各地都有這種現(xiàn)象，隨著市場開放，隨著整體社會環(huán)境的改革，資本來了，投資商來了，鈔票云集，大家都搞房地產(chǎn)。這不是一種偶然現(xiàn)象。前一段時間我去南美考察，我到巴西的里約熱內(nèi)盧一看，原來沒有發(fā)現(xiàn)，原來里約地區(qū)還有這么大的一片城市新區(qū)；接著我又到了智利的首都圣地亞哥，這里也存在一大片圣地亞哥新城，搞得還挺好，尺度不錯，采用功能混合的開發(fā)模式；最后到了阿根廷的首都布宜諾斯艾利斯，原來這里的新城也很大，規(guī)劃的很講究，將老城的碼頭區(qū)充分利用了起來，原來大家都在搞房地產(chǎn)。

南美發(fā)展的故事實際是這樣的。20世紀90年代以來按西方發(fā)達國家的那一套搞改革開放，大規(guī)模的開放市場，由于原來基礎(chǔ)差，什么都缺，什么都不完善，很像中國過去的短缺經(jīng)濟時代，至少表面上看，存在著大量的投資機會。于是大量外部資本涌入。

開始的時候，這些外部資本也是想搞產(chǎn)業(yè)，但后來外國投資者們恐怕很快發(fā)現(xiàn)，在當?shù)刈霎a(chǎn)業(yè)太難，要有技術(shù)力量、要有市場、要有團隊，要有關(guān)鍵的制度配套，而現(xiàn)實中一大堆阻力。反正資本也進來了，市場開放時期，物價、資產(chǎn)價格上漲的很快，還是搞房地產(chǎn)吧。

這樣一來，南美故事的結(jié)局就出現(xiàn)了：大量資本進入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)則基本是原地踏步。緊接著社會發(fā)展中的問題大量發(fā)生，沒產(chǎn)業(yè)就沒工作機會，價格被推高了。又因為沒工作機會，沒有更高的收入水平來配合價格增長，老百姓當然就會鬧事。什么販毒的，搶劫的，賣淫的，家庭悲劇等等，在南美是司空見慣，完全成為了嚴重的社會災難。最后，政府急了，還是得采取措施，還是得鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)。

中國未來的城市，一定要把眼光更多地集中到社會，集中到社區(qū)，集中到人和人的生活上面來，這樣才會真正有希望。

這樣一來，世界就主動與中國接軌了，最終房地產(chǎn)要與產(chǎn)業(yè)接軌，搞出來了所謂的“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”。其實大多數(shù)時候，還是用產(chǎn)業(yè)的名義搞房地產(chǎn)，并不成功，但總歸在意識上又進了一步，重回產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，這雖然是被逼出來的，但也順應(yīng)了趨勢的發(fā)展。

從產(chǎn)業(yè)到社會

產(chǎn)業(yè)本身就是一個非常含糊的概念，馬克思認為，物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)部門就是產(chǎn)業(yè)，后來又有學者認為，產(chǎn)業(yè)指“生產(chǎn)同類產(chǎn)品（或服務(wù)）及其可替代品（或服務(wù)）的企業(yè)群在同一市場上的相互關(guān)系的集合”。這種學術(shù)化的解釋似乎很全面，但實際上與“行業(yè)”的概念差別根本不大。說到底，現(xiàn)實中的產(chǎn)業(yè)，不僅僅是同一行業(yè)屬性的企業(yè)集合，而且還包括了供應(yīng)鏈及其上下游的企業(yè)集合。

既然是企業(yè)，那就要靠市場競爭謀求生存和發(fā)展。所以產(chǎn)業(yè)這個詞匯雖然很時髦，但其實產(chǎn)業(yè)很難搞，甚至是不可規(guī)劃的，不可設(shè)計的，這是由市場經(jīng)濟和競爭來決定的，這也就是中國的一些城市發(fā)展“光谷”和“光伏產(chǎn)業(yè)”帶給人們的慘痛教訓。當年各地城市確定的所謂“支柱產(chǎn)業(yè)”，除了政府具有獨占性質(zhì)的房地產(chǎn)之外，大都沒有搞好。反而是純粹的市場經(jīng)濟，催生了一批有競爭力的企業(yè)。

即便你產(chǎn)業(yè)搞的很好，一時安排了大量工人的就業(yè)，也還有問題，而且是大問題。中國的春運就是這么來的。中國人很老實，寧肯自己跑來跑去，也不給城市添麻煩。要擱在國外，巴黎公社就出來的。所以城市化速度太快了，會導致社會發(fā)展問題的集聚，最后這些社會發(fā)展問題不得不解決，問題在于怎么解決？由誰來解決呢？

大政府養(yǎng)不起，小政府又不做事，這就是中國著名的哥德巴赫式的“大小猜想”。十八大三中全會之后，有了一個新的提法，一個很好的政策性導向——市場能夠解決的問題讓市場來解決。這是對的，城市在發(fā)展歷程中，本來就是一個聚落，根本沒政府，后來為對抗自然，對抗戰(zhàn)爭，才出現(xiàn)了政府，因為有人承諾可以為大家解決這些問題。

時至今日，“造房子”、“賣房子”、“收鈔票”的時代已經(jīng)過去了，將開發(fā)與廣義社會空間、產(chǎn)業(yè)空間融合起來發(fā)展，基本就是未來的必由之路。說的簡單些，今后的趨勢是，一些基本的社會公共福利，甚至都可能需要開發(fā)商來實現(xiàn)了，社會配套已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)商所必須要深入考慮的問題，要做到融合發(fā)展。

如何看待房地產(chǎn)和社會發(fā)展的關(guān)系？如果說過去是以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的社會發(fā)展，那么今后就是社會發(fā)展基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)發(fā)展。要做到這一點并不容易，經(jīng)常說的“產(chǎn)業(yè)洗牌”是完全可能出現(xiàn)的，原因就在于資源條件的限制——團隊和技術(shù)能力，政策能力，產(chǎn)業(yè)能力，資本能力等等，只有這些條件都具備，才能搞得了產(chǎn)業(yè)當中金字塔“塔尖”的這個部分。其余的房地產(chǎn)企業(yè)則要轉(zhuǎn)型，而轉(zhuǎn)型的機會也是存在的。

考慮到未來市場空間以及社會發(fā)展壓力下的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)未來轉(zhuǎn)型有幾種可能性：1．向產(chǎn)品供應(yīng)鏈的上下游作出轉(zhuǎn)型，這實際上就是一種回歸，很多房地產(chǎn)商原本就是從事這些行業(yè)。2．從開發(fā)向經(jīng)營轉(zhuǎn)型，順勢而為，增加自持物業(yè)，逐漸發(fā)展成為服務(wù)業(yè)的領(lǐng)先者。3．從事精品開發(fā)，集中與某一領(lǐng)域，引入文化和藝術(shù)元素，漸漸演變成為某一類型產(chǎn)品的專營開發(fā)商。4．轉(zhuǎn)型為運營商。搞社區(qū)管理，這尤其適應(yīng)了社會發(fā)展的需要和大趨勢。5．轉(zhuǎn)型為城市更新開發(fā)商，從事舊樓翻新業(yè)務(wù)，這在城市外延規(guī)模受限的條件下尤其有利可圖。6．跨國經(jīng)營?！白叱鋈ァ笔前殡S人民幣國際化發(fā)生的必然趨勢，很多國內(nèi)的開發(fā)商在國外有條件轉(zhuǎn)型為投資商、基金等。

城市發(fā)展哲學

從物業(yè)到產(chǎn)業(yè)，從產(chǎn)業(yè)到社會，這樣的發(fā)展階段留給中國10年空間生產(chǎn)的高增長時期。而在這10年輝煌當中，中國的城市以及房地產(chǎn)經(jīng)過了三個時代，它們分別是物業(yè)時代、產(chǎn)業(yè)時代和社會時代。物業(yè)時代的標志是，要樓房，不要城市。這是一個土豪的時代、官員的時代、規(guī)劃的時代、投機的時代。

到了產(chǎn)業(yè)時代，其標志是重新提倡“讓市場來做事”，市場經(jīng)濟以及競爭的作用，重新得到認識，這是產(chǎn)業(yè)振興的起點。社會時代則是我們正在進入的時代，其標志是要城市、要社會。著眼點和重點在于城市、在于社區(qū)，中國城市未來的趨勢是，社區(qū)的成功才是城市的成功。

任何事物都有內(nèi)在的邏輯，了解基本的發(fā)展邏輯，就可藉此探尋未來的發(fā)展道路，而這是一個充滿哲學意味的命題。不同的城市發(fā)展道路，不同的城市發(fā)展結(jié)果，是由城市開發(fā)哲學決定的，城市的命運也是由城市開發(fā)哲學決定的。當經(jīng)濟增長就是“硬道理”的時候，環(huán)境保護是談不上的；當只要房地產(chǎn)業(yè)的時候，其他產(chǎn)業(yè)的命運也就決定了。城市不同的發(fā)展思路，實質(zhì)上就是不同的城市發(fā)展哲學。

中國的經(jīng)濟發(fā)展也罷，社會發(fā)展也罷，在鄧小平之后就失去了城市哲學內(nèi)涵，進而也失去了方向感，進入到了一個蠻干的哲學蠻荒時代，嚴重缺乏反思精神，不重視總結(jié)歷史發(fā)展經(jīng)驗，重蹈了世界各國在發(fā)展過程中的錯誤。巴黎在19世紀中期大拆大建的模樣跟中國很像。我們可以看到，人類總是在重復犯錯，這里面有偶然，也有必然；這里面留給我們反思和總結(jié)的空間很大。難道理智真的是我們這個世界最稀缺的資源嗎？最終我們必須回答的問題是，城市究竟是人的城市，還是樓的城市？

城市要想得到可持續(xù)的發(fā)展，獲得令人贊嘆不已的發(fā)展成就，就必須注重城市發(fā)展哲學的研究。什么是哲學？這方面的定義有很多，從歷史到現(xiàn)在，無數(shù)的先哲都有定義上的思考，如果籠統(tǒng)的說一個觀點，所謂哲學，就是要基于某種需要，我們要考慮過去，放眼未來，爭取不犯錯誤。馮友蘭在《中國哲學簡史》中也提出過對哲學的定義：“就是對于人生的有系統(tǒng)的反思思想”。如果說哲學是認識世界的話，那么城市發(fā)展哲學就是認識城市的方法和思想。

我們犯的錯誤實在太多，對城市的傷害實在太大，再不理性反思中國未來的希望將會更加令人沮喪?？臻g生產(chǎn)必然會導致社會關(guān)系的重塑，城市房地產(chǎn)大發(fā)展的10年，實際是大規(guī)?？臻g生產(chǎn)的10年，這種驚人規(guī)模的空間生產(chǎn)，不可能不對城市的社會關(guān)系產(chǎn)生重大影響，現(xiàn)在的城市已經(jīng)不是我們過去所熟悉的城市了。這中間不僅僅是鄰里關(guān)系受到重大影響，商業(yè)關(guān)系和產(chǎn)業(yè)關(guān)系以及人與人之間的關(guān)系，社會文化和傳統(tǒng)，方方面面都會發(fā)生重大改變。如何認識這種社會關(guān)系的改變，如何協(xié)調(diào)和管理社會關(guān)系的改變，使之向著健康的方向發(fā)展，這是中國城市未來的重大挑戰(zhàn)，也是城市的世代躍進所必須要解決的問題。

未來的城市，社會公共福利不僅僅是政府的事情，也是企業(yè)、產(chǎn)業(yè)的事情。城市的未來，并非是一味地追求“高大上的建筑”，一味地玩命建設(shè)、玩命投資，這只會是城市發(fā)展過程中偶然一個時間段的現(xiàn)象，長此以往，不會是這樣的，因為這終究是不可持續(xù)的。中國未來的城市，一定要把眼光更多地集中到社會，集中到社區(qū)，集中到人和人的生活上面來，這樣才會真正有希望。中國要想希望涌現(xiàn)出若干的世界城市，則更要如此，因為世界城市的終極衡量標準就是社會的效率和管理，它的魅力就是因此而生的，市場和商界選擇的根本原則，也是城市的效率和管理，這是城市世代躍進的根本。