本刊記者│方帥

開發(fā)商出海投資現(xiàn)象日益凸顯，除商業(yè)環(huán)境和交易成本與中國(guó)不同外，像歐美這樣的成熟市場(chǎng)土地供應(yīng)不由地方政府控制，市場(chǎng)需求也相對(duì)穩(wěn)定，盈利空間有待驗(yàn)證。因此，國(guó)內(nèi)開發(fā)商成批出海，并非一場(chǎng)從紅海轉(zhuǎn)向藍(lán)海的輕松旅程。

當(dāng)代置業(yè)美國(guó)曲折拿地

在8月27日舉辦的中國(guó)海外置業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)論壇上，當(dāng)代置業(yè)（中國(guó)）國(guó)際區(qū)域公司行銷客服總監(jiān)周賀講述了當(dāng)代置業(yè)在美國(guó)拿地的故事，“我們是2012年12月25日拿的地，比萬(wàn)科還提前一星期?！?/p>

2013年7 月在香港上市的當(dāng)代置業(yè)成立于2000年，是一家具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，當(dāng)代置業(yè)最早于2010年開始探索國(guó)際市場(chǎng)，并最終將目光鎖定在房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的北美市場(chǎng)?！肮_性、公平性、競(jìng)爭(zhēng)性是美國(guó)土地開發(fā)的三大特點(diǎn)，對(duì)于一個(gè)非美籍的國(guó)內(nèi)的開發(fā)商，在國(guó)外想拿到一宗土地挑戰(zhàn)性非常大?！敝苜R這樣感慨。

2012年9 月，當(dāng)代置業(yè)的美國(guó)團(tuán)隊(duì)來(lái)到休斯頓，三個(gè)月考察后決定拿下一塊22萬(wàn)平米的土地?！翱部篮芏?，但也學(xué)習(xí)了非常多的經(jīng)驗(yàn)。”周賀說(shuō)。在美國(guó)，所有土地的成交歷史單價(jià)及交易情況都可以輕易的在網(wǎng)上查到，每一塊土地都可以由任何個(gè)體，任何組織，任何機(jī)構(gòu)，任何公司去購(gòu)買。這導(dǎo)致了在美國(guó)拿地的競(jìng)爭(zhēng)性來(lái)自于全球。當(dāng)代置業(yè)成立了由律師、會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師以及專業(yè)的土地經(jīng)紀(jì)人共同組成的小組，耗時(shí)3個(gè)月把這塊土地過(guò)戶到當(dāng)代置業(yè)的名下。

周賀說(shuō)，在整個(gè)過(guò)程中，美國(guó)的相關(guān)機(jī)構(gòu)會(huì)經(jīng)常組織當(dāng)代置業(yè)召開一些會(huì)議，最終目的還是希望通過(guò)開發(fā)商、建筑商把非常適合本地的房地產(chǎn)產(chǎn)品呈現(xiàn)在當(dāng)?shù)啬酥劣谌蚩蛻舻囊曇袄?，這在預(yù)期中是當(dāng)代置業(yè)沒有完全預(yù)估到的?！暗禺a(chǎn)確實(shí)具備區(qū)域?qū)傩?，如何與當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)形成互動(dòng)，往往是土地能不能獲得的最重要的一點(diǎn)?！?/p>

當(dāng)代置業(yè)的美國(guó)拿地故事只是房企出海的一個(gè)縮影。2014年6月王健林以22.5億元人民幣的價(jià)格，收購(gòu)了馬德里地標(biāo)建筑“西班牙大廈”；綠地集團(tuán)今年重點(diǎn)打造的澳洲悉尼綠地中心目前也已開售，現(xiàn)推出兩房與三房的戶型，總價(jià)大概940萬(wàn)～1800萬(wàn)元。除上述企業(yè)外，首創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)、光耀集團(tuán)等房企也踏上了海外拓展之路。

作為拓展海外市場(chǎng)的代表，綠地集團(tuán)總裁張玉良認(rèn)為，中國(guó)大企業(yè)拓展海外市場(chǎng)的時(shí)間到了。仲量聯(lián)行發(fā)表報(bào)告稱，2014年上半年，中國(guó)海外房地產(chǎn)投資總額較去年同期增長(zhǎng)17%，達(dá)到54億美元，預(yù)計(jì)2014年全年海外投資總額將輕松突破2013年110億美元的水平。

海外置業(yè)熱潮成房企出海助推器

跟著房企出海，赴美購(gòu)房成為投資者的新時(shí)尚。一份來(lái)自全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的報(bào)告，更是讓中國(guó)買家的購(gòu)買力在海外房地產(chǎn)市場(chǎng)“聲名鵲起”。報(bào)告指出，2013年4月至2014年3月一年間，國(guó)際買家在美國(guó)購(gòu)房的金額為922億美元，其中，中國(guó)人在美國(guó)的購(gòu)房金額約220億美元，占國(guó)際買家購(gòu)房總金額的24%，比上年增長(zhǎng)5%。這意味著，在美國(guó)，國(guó)際買家貢獻(xiàn)的購(gòu)房金額中，有近1/4、超過(guò)千億元人民幣是中國(guó)人貢獻(xiàn)的。根據(jù)上述報(bào)告，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中國(guó)買家，有近76%是現(xiàn)金購(gòu)房，房屋類型中獨(dú)棟別墅占70%，其他分別是連排別墅、公寓和商業(yè)地產(chǎn)（僅占5%），其中，主要用于自住的僅占39%。

隨著中國(guó)房企近年來(lái)大舉出海造房，東南亞、韓國(guó)等地的房產(chǎn)價(jià)格更加親民。在韓國(guó)濟(jì)州島機(jī)場(chǎng)，隨處可見中資開發(fā)商的樓盤廣告，綠地在濟(jì)州島開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目，目前均價(jià)約2.5萬(wàn)元/平方米，跟深圳新房均價(jià)相差無(wú)幾。更便宜的還有，碧桂園馬來(lái)西亞新山項(xiàng)目，以不到1.4萬(wàn)元/平方米的價(jià)格發(fā)售，在深圳關(guān)外都沒有這么便宜的房子。

中國(guó)房企“出海”不僅僅是戰(zhàn)略布局上的考慮，更重要的是想利用國(guó)內(nèi)房企在銷售渠道的資源優(yōu)勢(shì)，吸引國(guó)內(nèi)高端客群到海外置業(yè)投資，從而這些房企也可以在細(xì)分市場(chǎng)上獲得收益。從海外置業(yè)群體的購(gòu)房目的來(lái)看，大體可以分為移民、留學(xué)和投資3大類。相應(yīng)地，細(xì)觀在中國(guó)推廣銷售的海外地產(chǎn)項(xiàng)目，其“賣點(diǎn)”也與投資客的購(gòu)房目的不謀而合：移民、留學(xué)、投資和休閑旅游。國(guó)內(nèi)龍頭房企也開始海外投資開發(fā)房產(chǎn)，也是看準(zhǔn)了國(guó)內(nèi)移民、留學(xué)、投資和休閑旅游所帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的機(jī)會(huì)。

從已進(jìn)入海外的這些項(xiàng)目來(lái)看，在2012年一系列海外布局之后，此前已出海造房的國(guó)內(nèi)房企陸續(xù)迎來(lái)收獲期：如碧桂園位于馬來(lái)西亞的兩大項(xiàng)目計(jì)劃在今年正式面市，在國(guó)內(nèi)的銷售狀況良好；綠地首個(gè)海外項(xiàng)目動(dòng)工，今年春節(jié)后已進(jìn)入銷售，其目標(biāo)客戶群也主要以中國(guó)人為主；首創(chuàng)置業(yè)位于法國(guó)的項(xiàng)目也已進(jìn)入招商階段。

大部分海外的土地和房產(chǎn)都擁有永久產(chǎn)權(quán)，且生活、教育環(huán)境相對(duì)國(guó)內(nèi)具有一定的優(yōu)勢(shì)，對(duì)投資者和開發(fā)商都具有很大的吸引力。再加上這兩年人民幣士氣大漲持續(xù)升值，進(jìn)一步堅(jiān)定了中國(guó)投資者海外置業(yè)的信心。

事實(shí)上，今年以來(lái)影響海外投資的事件頻發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)和難度也在加大。年初，被看作是移民首選地的加拿大宣布終結(jié)投資移民項(xiàng)目，積壓的6.6萬(wàn)宗聯(lián)邦投資移民申請(qǐng)被“一刀切”，其中來(lái)自中國(guó)的申請(qǐng)案達(dá)5.7萬(wàn)多宗，這對(duì)申請(qǐng)加拿大移民的中國(guó)投資移民者來(lái)說(shuō)，不啻于一次強(qiáng)烈“地震”。 6月，韓國(guó)濟(jì)州島擬提升中國(guó)企業(yè)和客戶投資、移民濟(jì)州島門檻的消息，給在當(dāng)?shù)赝顿Y的中國(guó)房企帶來(lái)了一陣恐慌。與此同時(shí)，濟(jì)州島已經(jīng)向韓國(guó)中央政府提議，準(zhǔn)備在濟(jì)州實(shí)施“永居權(quán)總量制”，即將移民總數(shù)控制在濟(jì)州島總?cè)藬?shù)的1%，約6000人左右。盡管張玉良隨后親赴韓國(guó)使綠地在此事件中全身而退，但是其他中國(guó)公司的投資項(xiàng)目就必須重新評(píng)估政策改變后帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和影響。

“海外置業(yè)投資最主要的是要把風(fēng)險(xiǎn)降至最低，”國(guó)信美投置業(yè)投資（北京）有限公司總裁陸鶴壬說(shuō)，中國(guó)人已成美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)第二大買家，中國(guó)投資人的置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)也在逐漸加強(qiáng)。目前，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格漲幅穩(wěn)定和資金回報(bào)仍是全球最高，優(yōu)質(zhì)的投資環(huán)境和優(yōu)秀的教育資源正吸引著越來(lái)越多的中國(guó)投資者。國(guó)信美投關(guān)注中國(guó)高凈值人群的移民潮，看好這個(gè)時(shí)機(jī)，并為他們的海外置業(yè)提供全套的服務(wù)，例如移民咨詢、子女入學(xué)、法律財(cái)務(wù)咨詢等等。