顏青

（山東建筑大學(xué)，山東 濟(jì)南250101）

0 前言

在涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)，很多文章會(huì)區(qū)分一線二線、三線四線城市房地產(chǎn)的發(fā)展，但是事實(shí)上，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展如此迅速的今天已經(jīng)無(wú)法準(zhǔn)確分析這個(gè)城市是一線還是二線，是三線還是四線，而且，很多縣市級(jí)城市不符合三線四線城市的定位，應(yīng)該劃歸為三線四線之外，因此，本文在論述時(shí)直接以縣級(jí)城市作為參考對(duì)象。20世紀(jì)90年代初期的經(jīng)濟(jì)改革造就了一大批房地產(chǎn)企業(yè)，而且這些企業(yè)依然是諸城市房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿，這20年左右的發(fā)展歷程和問(wèn)題糾葛可以說(shuō)匯總了縣級(jí)城市房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展之路，可供借鑒。2013全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣排名諸城排名第五十，在2013個(gè)國(guó)家排在前100位的國(guó)家中最具競(jìng)爭(zhēng)力的排名五分之四十，比較具有代表性，在城鎮(zhèn)化方面無(wú)論從理論還是到實(shí)踐都走在全國(guó)的前列，很有研究?jī)r(jià)值。

1 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程及現(xiàn)狀

中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展道路跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程幾乎是一致的，20世紀(jì)50年代至改革開放之前，中國(guó)的房地產(chǎn)收歸國(guó)有，沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)也就無(wú)從談起房地產(chǎn)行業(yè)。伴隨著改革開放以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)開始復(fù)蘇并慢慢發(fā)展，這些發(fā)展也是伴隨著改革開放的步調(diào)進(jìn)行的，由沿海向內(nèi)陸推進(jìn)。20世紀(jì)90年代以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始形成，多數(shù)縣市的房地產(chǎn)企業(yè)也是在這個(gè)時(shí)期成立發(fā)展起來(lái)的，這一時(shí)期，企業(yè)的福利分房、集資建房成了一種風(fēng)尚，眾多小的施工隊(duì)也正是在這種帶動(dòng)下走進(jìn)了城市；另一方面，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，眾多改制企業(yè)開始慢慢朝著房地產(chǎn)業(yè)的方向發(fā)展。諸城市當(dāng)年也成立了眾多這樣的房地產(chǎn)企業(yè)，如諸城市紅星建筑集團(tuán)公司、諸城市華東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，諸城市大源建設(shè)集團(tuán)等等。20世紀(jì)90年代中后期，南方尤其是海南地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，國(guó)家開始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，眾多小的建筑公司開始合并、解體或者直接垮掉。但是隨之而來(lái)的是國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的鼓勵(lì)和引導(dǎo)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)開始步入快車道，房地產(chǎn)業(yè)也由單純的拿地蓋房向綜合性多元化發(fā)展。接下來(lái)的這十幾年，幾乎每年都出臺(tái)國(guó)家的調(diào)控政策，但是外資、合資、本土企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的熱情一直不減，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭的良好，房地產(chǎn)業(yè)也開始在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)舉足輕重的地位，但是地產(chǎn)泡沫也伴隨著國(guó)家政策的變化而在不同地區(qū)開始出現(xiàn)。

2014年十八大的召開，新一屆政府的新一輪房地產(chǎn)政策開始顯現(xiàn)，在經(jīng)歷了一輪又一輪的瘋長(zhǎng)和冷清之后，更多的買房者趨向于理性，但是買房者的理性并不能代表房地產(chǎn)業(yè)的停滯不前，在全國(guó)媒體一片唱衰的論調(diào)中，縣級(jí)城市的房地產(chǎn)業(yè)依然紅紅火火，信息的不對(duì)稱性導(dǎo)致目前的縣級(jí)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是賣方市場(chǎng)！

2 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展熱的原因

當(dāng)前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨向甚至過(guò)于飽和，但是中國(guó)的房地產(chǎn)熱依然不減，尤其是縣市級(jí)的房?jī)r(jià)不僅僅是雷打不動(dòng)、一動(dòng)不動(dòng)，更是時(shí)不時(shí)提價(jià)、搶購(gòu)，為了買套房子，托關(guān)系，找熟人，徹夜排隊(duì)搶號(hào)。這種熱根源在哪里，本文從以下幾個(gè)原因分析：

2.1 房地產(chǎn)業(yè)有其劣根性

中國(guó)的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)多是在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下進(jìn)入這一行業(yè)的，多是為發(fā)財(cái)而來(lái)，無(wú)論多少大都存在著掙錢就做、不賺就轉(zhuǎn)的思想。更何況縣級(jí)相對(duì)規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)，大多是轉(zhuǎn)型而來(lái)甚至農(nóng)村的石匠、木匠、瓦匠或者小包工頭借著政策的東風(fēng)所發(fā)展起來(lái)的，賺錢的路子門清，但是管理的理念滯后，更何況家族式管理，押寶暴發(fā)戶式的思維，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有脫離小農(nóng)經(jīng)濟(jì)，拍腦袋決策的他們也就不會(huì)像大中城市的房地產(chǎn)企業(yè)那樣受國(guó)家調(diào)控政策那么大的影響。

2.2 中國(guó)社會(huì)的傳統(tǒng)思維和當(dāng)下的主流價(jià)值觀決定人們的思維方式和價(jià)值取向，必須要有一套自己的房子

儒家思想對(duì)中國(guó)一直有著超乎一般的影響，尤其是儒家思想對(duì)孝親理念影響至深的兩個(gè)方面——婚姻關(guān)系和血緣關(guān)系，也就是所謂的成家、立業(yè)，無(wú)怪乎人們搞笑地稱房地產(chǎn)業(yè)為丈母娘經(jīng)濟(jì)和親娘經(jīng)濟(jì)，這“兩大經(jīng)濟(jì)”也形成了眾多的所謂剛性需求！

2.3 投資渠道少，準(zhǔn)確的說(shuō)是可靠的投機(jī)渠道少

中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，人民群眾的生活逐漸富裕，手頭的錢寬裕了，就開始考慮怎么讓手頭的錢活起來(lái)，多掙點(diǎn)。但在中國(guó)無(wú)論是金融業(yè)，還是證券業(yè)，在同等風(fēng)險(xiǎn)下所帶來(lái)的價(jià)值收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資房地產(chǎn)。而且房地產(chǎn)這種看得見(jiàn)摸得著的實(shí)體對(duì)于中國(guó)百姓的心理沖擊要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于手里緊攥著的一張票據(jù)，這也正是所謂的剛性需求之外的投資需求，中國(guó)百姓都能明白的道理，更何況專業(yè)的投機(jī)集團(tuán)，無(wú)論是國(guó)內(nèi)的，還是國(guó)外的，進(jìn)一步炒熱了房地產(chǎn)行業(yè)，從開始所謂的一線二線城市，現(xiàn)在又來(lái)到了更小的縣級(jí)城市。

2.4 政策性影響，或者說(shuō)是政治性影響

中國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)民是國(guó)家的主體，而農(nóng)民最大的愿望不僅僅是風(fēng)調(diào)雨順，他們最終想的是像城里人一樣的生活，樓上樓下，電燈電話，這也正是國(guó)家一直致力于推動(dòng)的城鎮(zhèn)化。但是好的政策更需要好的執(zhí)行者，地方政府在一切唯GDP為目標(biāo)的前提下，城鎮(zhèn)化就有些走樣，為了維持好土地財(cái)政、建設(shè)好形象工程，各地的暴力拆遷案件也就不足為怪了。城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)在一些地方確實(shí)存在一些問(wèn)題，但是城鎮(zhèn)化畢竟是大眾百姓幸福的必由之路，是現(xiàn)在或者將來(lái)必須要走更要走好的，無(wú)論是美國(guó)、歐洲、日本，都走過(guò)這段路，中國(guó)只是走的快了一些，但是城鎮(zhèn)化必須推進(jìn)。前些年諸城市在全國(guó)開始試點(diǎn)城鎮(zhèn)化的新思路，結(jié)果被扣上了“農(nóng)民被上樓”的大帽子，轟轟烈烈的撤村建社區(qū)的運(yùn)動(dòng)被眾多媒體所棒殺。雖然諸城市依然在走著這條路子，但是已經(jīng)沒(méi)有了當(dāng)年的規(guī)模和氣勢(shì)，現(xiàn)在看來(lái)依然說(shuō)不清利大于弊還是弊大于利！

表1 2010年諸城市城中村改造拆遷和安置情況

2.5 信息不對(duì)稱性讓居民對(duì)房?jī)r(jià)的“預(yù)期”導(dǎo)致購(gòu)房熱

針對(duì)房地產(chǎn)的國(guó)家政策每年都出臺(tái)，可是居民眼中的房?jī)r(jià)卻每年都在漲，而且只有漲得快慢兩種情況。他們不相信國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門的環(huán)比、同比的各種數(shù)據(jù)，他們相信眼見(jiàn)為實(shí)，拿到手里的才是自己的。信息的不對(duì)稱性主要體現(xiàn)在開發(fā)商和購(gòu)房者兩方面，開發(fā)商通過(guò)分批申請(qǐng)預(yù)售許可證的方式來(lái)造成一種房源緊俏的表象，通過(guò)夸大或者虛假宣傳自抬價(jià)格；媒體也存在眾多不負(fù)責(zé)任的宣傳和誤導(dǎo)，當(dāng)?shù)卣块T不作為等等情況，小縣城的人們不關(guān)心離自己很遙遠(yuǎn)的北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)，他們只關(guān)心自己手中的一萬(wàn)塊錢再過(guò)幾年到底還能不能再買到一平方米。

3 縣級(jí)城市房地產(chǎn)行業(yè)的走向和解決思路

經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，政治與經(jīng)濟(jì)不能孤立的來(lái)看。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性高增長(zhǎng)，帶動(dòng)房?jī)r(jià)、地價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，使其本應(yīng)作為滿足人們?nèi)粘Ｉ畹幕井a(chǎn)業(yè)，而逐步演變成為拉動(dòng)中國(guó)GDP數(shù)字的火車頭，甚至已衍生成政治性問(wèn)題。國(guó)內(nèi)外眾多專業(yè)人士認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，并逐步影響到政治當(dāng)中。因此，國(guó)家出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，以使其沿著健康、良性的軌道發(fā)展。但當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)確已從單一的經(jīng)濟(jì)性問(wèn)題升級(jí)成集政治、經(jīng)濟(jì)、文化于一體的社會(huì)性綜合性問(wèn)題的時(shí)候，已經(jīng)不是一次會(huì)議、一項(xiàng)法規(guī)所能改變的了。我們不僅需要著眼于房地產(chǎn)行業(yè)本身，更需要眾多手段共同作用，以期達(dá)到讓房地產(chǎn)業(yè)的熱降下來(lái)，讓國(guó)家的經(jīng)濟(jì)更健康，讓百姓的生活更美好。

圖1 諸城市2010-2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入拐點(diǎn)已漸成專業(yè)人士的主流判斷，摩根大通近日預(yù)計(jì)，今年中國(guó)整體房?jī)r(jià)下降2%，但是這2%的數(shù)字僅僅是一個(gè)整體，對(duì)政策和價(jià)格敏感度相對(duì)較低的縣級(jí)城市來(lái)說(shuō)，今年降價(jià)的可能性不會(huì)很大，價(jià)格可能會(huì)在基本穩(wěn)定的主流下略有上漲，而且未來(lái)幾年縣級(jí)城市也基本不會(huì)出現(xiàn)懸崖式的價(jià)格下跌。拐點(diǎn)的出現(xiàn)不代表房地產(chǎn)業(yè)從此會(huì)走上下坡路，相反，會(huì)更規(guī)范、更綜合性地發(fā)展?？倳?，總理說(shuō)，今后十年經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿κ且粋€(gè)持續(xù)的城市化，而不是簡(jiǎn)單的城市土地，建筑，一個(gè)城市的地區(qū)，除了一個(gè)住宅區(qū)，還要有配套區(qū)、綠化區(qū)、相關(guān)的交通、道路、綠地、管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些都離不開房地產(chǎn)行業(yè)，都需要在人們的城鎮(zhèn)化思路上做文章，都需要對(duì)目前轟轟烈烈的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行更有效的規(guī)范，這都需要國(guó)家、社會(huì)、房地產(chǎn)企業(yè)自身的努力。國(guó)家控制好貨幣的發(fā)行量，掌握好信貸政策，推行更有效的住房政策，改變經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)方式，社會(huì)媒體本著實(shí)事求是的原則，不要盲目的唱衰或者虛夸房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)要在發(fā)展思路上有轉(zhuǎn)變，做良心企業(yè)，有文化內(nèi)涵的企業(yè)。針對(duì)縣級(jí)城市的房地產(chǎn)企業(yè)，在把握好國(guó)家大政方針的同時(shí)，融入當(dāng)?shù)貙?shí)情。

諸城這幾年的發(fā)展類似于西方大城市衛(wèi)星城的思路，在市區(qū)城市發(fā)展整體規(guī)劃為東移北擴(kuò)，大企業(yè)開始外遷到周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，既解決了市區(qū)擁堵，又解決了周邊村民的就業(yè)問(wèn)題，而且讓本地的年輕人留在了當(dāng)?shù)?。與此同時(shí)，各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)結(jié)合當(dāng)?shù)氐那闆r撤村建社區(qū)，融合聚居，著力建設(shè)聚居地的相關(guān)配套工作，騰空鄉(xiāng)村走規(guī)?；l(fā)展的道路，老人在土地里勞作了大半輩子，最終過(guò)上了城市里的生活，年輕人愿意留在農(nóng)村走規(guī)?；l(fā)展道路的可以留下，不愿意的可以到周邊的企業(yè)工作。而實(shí)現(xiàn)這一切的都是在房地產(chǎn)企業(yè)的支持下完成的，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也受益頗多，應(yīng)該來(lái)說(shuō)這是一條各方都有利的發(fā)展道路。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院近日發(fā)布的2013年《城市藍(lán)皮書》認(rèn)為，中國(guó)真實(shí)的完全城鎮(zhèn)化率僅為42.2%，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有很長(zhǎng)的路要走，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在面臨諸多泡沫的同時(shí)也面臨這新的更大的機(jī)遇。

4 總結(jié)

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走過(guò)的道路，經(jīng)過(guò)高調(diào)、迅猛發(fā)展了多年之后，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)終歸要走上健康的發(fā)展之路，摒棄過(guò)去舊的發(fā)展思路，堅(jiān)持以人為本的，注重質(zhì)量品質(zhì)的理念才是真正的長(zhǎng)久大計(jì)。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)存在局部泡沫，但是這種泡沫是不合理的發(fā)展思路造成的，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)存在著諸多問(wèn)題，但這種問(wèn)題會(huì)在新的發(fā)展面前逐個(gè)解決，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)不僅不會(huì)衰落，而且會(huì)有更新的更大的發(fā)展機(jī)遇。

［1］李美丹.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格地區(qū)差異的實(shí)證研究[D].浙江工商大學(xué)，2008，1，1.

［2］吳敬璉.不擔(dān)心房?jī)r(jià)降下去 更擔(dān)心樓市崩盤[N].第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，2014-5-28.

［3］胡薇.儒家思想中的家庭倫理[N].沙洋師范高等?？茖W(xué)校校報(bào)，2010，10（5）.