龍 彬，陳 湛

（重慶大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院，重慶400030）

小城鎮(zhèn)舊城更新容積率的理性思考
——以重慶開縣長沙鎮(zhèn)山花街小區(qū)為例

龍 彬，陳 湛

（重慶大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院，重慶400030）

該文結(jié)合當(dāng)下小城鎮(zhèn)的發(fā)展?fàn)顩r，對其舊城更新中容積率的控制問題進行理性的分析和思考，并以重慶開縣長沙鎮(zhèn)山花街小區(qū)為例，闡明在容積率指標(biāo)制定的過程中應(yīng)同時兼顧小城鎮(zhèn)的發(fā)展與更新地塊的實際現(xiàn)狀。

小城鎮(zhèn)；舊城更新；容積率；城市規(guī)劃；建筑密度

0 引言

伴隨著我國當(dāng)下經(jīng)濟和社會的發(fā)展，很多小城鎮(zhèn)開始了新區(qū)的建設(shè)，舊城的更新改造也開始成為小城鎮(zhèn)發(fā)展中不得不面對的問題。在小城鎮(zhèn)舊城改造的過程中，改造開發(fā)和規(guī)劃方案的制定與容積率存在密切的聯(lián)系，容積率是城市3個效益（經(jīng)濟、社會、環(huán)境）與3個規(guī)模（土地、建筑、人口）的結(jié)合點[1]，對小城鎮(zhèn)的和諧有序發(fā)展意義匪淺，因此容積率成為政府、開發(fā)商和專家學(xué)者關(guān)注的焦點。當(dāng)下較為普遍的觀點是，在小城鎮(zhèn)的舊城更新中，出于對小城鎮(zhèn)空間環(huán)境的尊重，較低的建筑密度與容積率顯得更為科學(xué)與合理。然而事實是否如此，筆者認(rèn)為不可一概而論，容積率應(yīng)該是基于對小城鎮(zhèn)發(fā)展趨勢和更新地塊現(xiàn)狀因素的綜合理性分析來進行制定,而不是過分地基于對傳統(tǒng)城鎮(zhèn)形態(tài)的美好設(shè)想。本文對相關(guān)問題進行探討，并以實際案例進行分析。

1 確定容積率應(yīng)避免的誤區(qū)

1.1 認(rèn)識上的誤區(qū)

在制定當(dāng)下小城鎮(zhèn)舊城更新的方案時，很多控制性詳細(xì)規(guī)劃在制定過程中，由于過度地受到傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)的低密度，低強度等思想的影響，缺乏對當(dāng)下小城鎮(zhèn)未來發(fā)展的合理判斷與分析，導(dǎo)致控制性詳細(xì)規(guī)劃無法具體實施。

在當(dāng)下的城市化進程中，越來越多的人口開始向小城鎮(zhèn)聚集，小城鎮(zhèn)逐漸肩負(fù)起吸納農(nóng)村剩余勞動力，避免其向大中城市盲目流動的任務(wù)，小城鎮(zhèn)成為了農(nóng)村與城市間人口流動的一道閘。很多以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為主的小城鎮(zhèn)，也進入經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期，開始進行產(chǎn)業(yè)調(diào)整、轉(zhuǎn)變開發(fā)模式、消化剩余農(nóng)業(yè)勞動力，提高人口素質(zhì)。因此，在經(jīng)歷人口增長，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)開放等一系列變化之后，很多小城鎮(zhèn)所面臨的將有可能是當(dāng)下小城市所面臨的問題。所以在控規(guī)的編制中，容積率指標(biāo)的制定還完全以傳統(tǒng)城鎮(zhèn)為標(biāo)準(zhǔn)是不合適宜的，也是不切實際的。

1.2 方法上的誤區(qū)

當(dāng)下規(guī)劃部門在制定具體的容積率數(shù)值時主要采用的方法有參照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)法、整體密度分區(qū)法、環(huán)境容量推算法、空間形態(tài)模擬法、人口推算法、典型實驗法和類比法等[2]。

其中參照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)法與空間形態(tài)模擬法在當(dāng)下應(yīng)用最為廣泛，但由于二者都受到“物質(zhì)空間決定論”的影響，所作的控制性詳細(xì)規(guī)劃過多地依賴于定性分析，在定量分析方面有著一定的缺陷,或多或少存在著憑經(jīng)驗與主觀因素來確定容積率的問題。

具體來講，參照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)法有較強的可操作性，也能夠滿足城市規(guī)劃管理部門的管理需要，但是單一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對于很多條件較為特殊的舊城更新項目而言，其科學(xué)性難以得到保障；空間形態(tài)模擬法直觀性較強，在物質(zhì)空間的研究方面也頗有幫助，但是此類方法很容易因為對空間的過度關(guān)注而忽略方案在經(jīng)濟層面和社會層面的合理性。

綜上所述，在小城鎮(zhèn)舊城更新中，制定容積率指標(biāo)時既要對小城鎮(zhèn)的自身定位與未來的發(fā)展趨勢有充分的認(rèn)識，又要在容積率制定的過程中采取合適的方法，避免單一方法所帶來的缺陷。這樣的結(jié)果才會既有科學(xué)合理性，又具實際操作性。

2 實際案例簡介

圖1 長沙鎮(zhèn)在重慶開縣的區(qū)位

本次所選案例位于重慶市開縣長沙鎮(zhèn)（圖1）。為了適應(yīng)該鎮(zhèn)新的發(fā)展及戰(zhàn)略要求，長沙鎮(zhèn)原有的城市中心的主要功能依照規(guī)劃將逐步轉(zhuǎn)移至新的城市中心，城市結(jié)構(gòu)的變異，城鎮(zhèn)規(guī)模的擴大，人口的分散等一系列變化使得舊城中心區(qū)經(jīng)濟活力日趨衰落[3]，舊城中心區(qū)的更新改造迫在眉睫。

山花街地塊（圖2），地處長沙鎮(zhèn)舊城中心區(qū)地段，由于該地塊現(xiàn)狀情況具有一定典型性，所以選為此次舊城更新容積率指標(biāo)研究對象。該地塊情況特殊,在控規(guī)的編制中，既要保證指標(biāo)的科學(xué)性、合理性；又要兼顧在實際執(zhí)行過程中的可操作性，其容積率的制定成為難點。在方法上，為了避免單一指標(biāo)制定方法所造成的結(jié)果的片面性。采用了“經(jīng)濟可行，空間論證”的方法，即先通過經(jīng)濟分析得出合理的容積率指標(biāo)，保證項目的可操作性，然后采用了形體布局模擬的方法對空間環(huán)境進行了設(shè)計，在參照空間環(huán)境設(shè)計的成果上對原有容積率指標(biāo)進行修正，最后將地塊的容積率定為4.2（圖3）。

圖2 山花街的位置

圖3 規(guī)劃總平面

在一個小城鎮(zhèn)舊城區(qū)出現(xiàn)4.2這樣的容積率是否合理，在這樣的容積率指標(biāo)控制下，所帶來的設(shè)計是否就僅僅只能照顧到城市的經(jīng)濟效益而完全無法保障小城鎮(zhèn)的空間環(huán)境，筆者認(rèn)為可以從容積率的必要性及最終方案的合理性兩個方面進行思考。

3 容積率的合理性

3.1 宏觀層面

長沙鎮(zhèn)位于重慶市開縣南部，地處開萬公路中心點，是浦里河五鎮(zhèn)①的交通樞紐和物資集散地，為開縣四大中心鎮(zhèn)之一。原有的202省道縱貫?zāi)媳保瑸殚L沙鎮(zhèn)的發(fā)展提供了便利的交通優(yōu)勢。近年來重慶市將開縣確定為七大區(qū)域性中心城市之一，即“渝東北區(qū)域性中心城市”。開縣在以“壯大自我”為前提，“帶動周邊”為目標(biāo)的政策指引下，提出了“一心四區(qū)”②的經(jīng)濟環(huán)境總體布局。而長沙鎮(zhèn)位于浦里河新經(jīng)濟區(qū)中心地帶，將發(fā)展成為集商品倉儲、集散、批發(fā)、柑橘果品及農(nóng)副產(chǎn)品深加工，特色工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)加工等組合的大生產(chǎn)、大流通的開縣新經(jīng)濟增長點[4]。

在整個開縣的發(fā)展規(guī)劃中，長沙鎮(zhèn)被定位成四個加快建設(shè)的小城市之一，成為開縣縣域副中心，南域中心城鎮(zhèn)與經(jīng)濟中心。屆時的長沙鎮(zhèn)將集文化旅游重鎮(zhèn)，觀光宜居城市，教育科研中心，產(chǎn)品加工基地于一體。

基于該鎮(zhèn)在整個開縣戰(zhàn)略發(fā)展中所發(fā)揮的作用及自身的定位，在長沙鎮(zhèn)的建設(shè)中，要考慮的不僅僅是傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)整體風(fēng)貌的保持，同時也要兼顧整個城市的形象建設(shè)，在較為中心的地段，出現(xiàn)適當(dāng)?shù)谋憩F(xiàn)城市現(xiàn)代化建設(shè)水平的建筑群體是必要的，也是合情合理的。

3.2 微觀層面

3.2.1 地塊的使用性質(zhì)

在長沙鎮(zhèn)老鎮(zhèn)地塊的控制詳細(xì)規(guī)劃編制中,根據(jù)對地塊原有情況的分析，山花街地塊的使用性質(zhì)定義為以二類居住用地為主，兼容商業(yè)用地，在這樣的條件下，山花街地塊原有的底商上宅的做法依然值得參考和借鑒。其容積率指標(biāo)相比純居住用地也相應(yīng)要高。

3.2.2 地塊的區(qū)位分析

山花街地塊位于舊城中部，為其鎮(zhèn)政府原所在地，其范圍北至廣場路，南臨義學(xué)堂中心小學(xué)，東接陳家中學(xué)和桔子廣場，西至202省道，占地面積約45畝。周圍教育資源集中，是鄰近鎮(zhèn)區(qū)最主要的文化娛樂空間和景觀核心，曾是長沙鎮(zhèn)最重要的政治文化教育中心，在未來規(guī)劃中也處于鎮(zhèn)文化教育中心地段。

在這樣的條件下，該地塊除了考慮地塊內(nèi)部居民的日常生活的商業(yè)設(shè)施外，還應(yīng)兼顧周邊教育產(chǎn)業(yè)和娛樂休閑產(chǎn)業(yè)的消費需求。如此一來，商業(yè)用地的面積就需適當(dāng)加大。

3.2.3 地塊的基礎(chǔ)設(shè)施條件

由于該地塊以前即為長沙鎮(zhèn)老鎮(zhèn)的商業(yè)中心，原有的基礎(chǔ)設(shè)施條件相對較為完善，雖不能完全滿足新的設(shè)計的需要，但只要作出適當(dāng)調(diào)整，即可滿足新規(guī)劃的要求，再者伴隨著整個城鎮(zhèn)的發(fā)展和舊城更新規(guī)劃的進行，該地塊的基礎(chǔ)設(shè)施條件也將更趨完善和合理，完全有能力為相對大面積的建筑群體提供足夠的支撐。

3.2.4 地塊周邊的空間環(huán)境

山花街地塊西北面為3~4層房屋，東面為城市休閑廣場與小學(xué)的操場，且廣場與校園操場面積較大，空間與視野均較為開闊。

在地塊周邊的環(huán)境無較高和體量較大的建筑，又有較開敞的空間環(huán)繞，受周邊環(huán)境的制約相對較小的情況下，該地塊出現(xiàn)相對大體量的建筑群體成為可能。

3.2.5 地塊的經(jīng)濟性因素

山花街為原有的老的長沙鎮(zhèn)商業(yè)中心，在其內(nèi)部為15m寬的城市道路，地塊內(nèi)建筑以臨街線性分布的2～4層居民自建房為主，其形式多為底商的居住建筑,當(dāng)?shù)鼐用窈髞碛稚米栽谖蓓斶M行亂建。根據(jù)當(dāng)?shù)卣y(tǒng)計數(shù)據(jù)，該地塊已有容積率接近2.0（圖4）。

圖4 山花街現(xiàn)狀

依據(jù)當(dāng)?shù)氐呐f城拆遷還房的經(jīng)驗以及長沙鎮(zhèn)現(xiàn)階段地價和房價之比，從純經(jīng)濟的角度出發(fā)，在整個舊城更新中，新建建筑面積必須要達(dá)到拆遷面積的三倍，即所謂的“拆一建三”③，才能讓投資方的利益有最基本的保障。

在這種情況下，完全無視小城鎮(zhèn)的基本情況和發(fā)展規(guī)律，簡單的采用6.0的容積率固然不對，但出于實際可行的原則，相對較高的容積率的出現(xiàn)也是不可避免和有情可原的。

4 方案的合理性

在從多個方面對該地塊信息進行推敲和分析之后，確保了控規(guī)中容積率指標(biāo)在理論上的必然性與合理性，但在實際的工程中，這樣的容積率所指導(dǎo)的設(shè)計是否能既科學(xué)合理，又切實可行，還需要通過具體的方案設(shè)計來進一步論證。對于該地塊的更新設(shè)計方案的解讀，可以從以下幾個層面來進行。

4.1 經(jīng)濟層面

政府以推進城鎮(zhèn)發(fā)展和改善居民生活條件為目的所進行舊城更新不可避免會受到經(jīng)濟因素的牽動?，F(xiàn)階段，國內(nèi)的舊城更新改造與房產(chǎn)開發(fā)休戚相關(guān)之勢極為明顯。山花街地塊較小，原住民較多，原有容積率近2.0，但對于長沙這樣的小城鎮(zhèn)，“拆一建三”容積率近6.0的做法顯然是不合理的。

有鑒于此，更新方案建議政府對開發(fā)商采取“新舊綁定”的政策，規(guī)避開發(fā)商利益優(yōu)先的問題，在長沙鎮(zhèn)新區(qū)給予開發(fā)商以容積率的補助，適當(dāng)降低山花街地塊更新的容積率壓力，將山花街地塊的容積率降為“拆一建二”,最終定為4.2。

這樣的更新方案既能夠保證開發(fā)商的利益，讓舊城更新項目具有實際操作性,又能讓當(dāng)?shù)氐脑芯用竦玫綉?yīng)有的賠付，從而解決現(xiàn)有住宅建筑質(zhì)量一般、磚混結(jié)構(gòu)、戶型擁擠、室內(nèi)空間狹長、采光通風(fēng)條件差、少活動場地等一系列問題。

4.2 環(huán)境層面

整個舊城更新設(shè)計的方案在設(shè)計中充分考慮到周邊環(huán)境及路人的空間感受，在山花街地塊西北部臨道路一側(cè)，將建筑高度控制于50m以下，并限制板式建筑的長度，將其對道路與建筑的壓力和行人的壓迫感降到最低（圖5）。

圖5 規(guī)劃鳥瞰圖

在地塊東側(cè)，由于有規(guī)劃的城市休閑廣場與學(xué)校操場兩大塊空地，這就使地塊東面所布置的點式高層建筑有足夠的空間將其巨大的體量感進行弱化。

而針對原有山花街城市空間環(huán)境較差，綠化環(huán)境嚴(yán)重不足的情況，新的設(shè)計方案中盡可能將綠地集中到一起，避免綠地過于分散所造成的綠化效果不突出的問題。

4.3 城市文化層面

4.3.1 文脈的傳承

在舊城更新的過程中，將生活場景進行保留是延續(xù)城市文脈非常重要的環(huán)節(jié)，而街道正是山花街地塊中大部分生活場景的載體。設(shè)計中保留“街”這一空間主體，以一條曲折的街形成兩側(cè)線性的商業(yè)界面，并在轉(zhuǎn)折處形成“院”式節(jié)點，設(shè)置室外的交往空間，以進一步完善街道空間的品質(zhì)，增強其吸引力；通過這些設(shè)計手法完成對山花街傳統(tǒng)空間模式的現(xiàn)代演繹（圖6）。

圖6 規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖

4.3.2 動人的城市天際線

對建筑群體輪廓線的控制在塑造城市形象時起著非常重要的作用。在更新設(shè)計中充分利用了各類點式住宅的高度的差異，整個建筑群體從北至南呈現(xiàn)出“高-低-高”的形態(tài)，形成一條起伏有序的天際線，宛如一首動人的樂曲，縈繞在長沙鎮(zhèn)的舊城上空（圖7）。

圖7 臨街面透視圖

5 結(jié)語

在當(dāng)下小城鎮(zhèn)的舊城更新中，由于小城鎮(zhèn)自身的發(fā)展定位與更新地塊的特征已不盡相同，完全以傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)的概念來度量在新的發(fā)展背景下所進行的舊城更新是不合時宜的。

在制定小城鎮(zhèn)舊城更新地塊的控制性規(guī)劃時，不能一味地憑借主觀意識追求所謂的低強度、低密度。而應(yīng)該對小城鎮(zhèn)的自身發(fā)展定位與更新地塊的特征作充分地分析，多方面權(quán)衡,才能既保證更新方案的可操作性，又兼顧小城鎮(zhèn)的城市空間環(huán)境，推動小城鎮(zhèn)舊城更新順利進行。

[1]謝宏坤，李真，易純．中小城鎮(zhèn)舊城改造項目居住區(qū)容積率測算方法探討口[J]．福建建筑，2008（7）.

[2]王冀．合理確定“三舊”改造項目容積率的探索—以珠海市為例[J]．規(guī)劃師，2011（6）.

[3]張菁．開縣長沙鎮(zhèn)山花街舊城更新規(guī)劃設(shè)計——小城鎮(zhèn)舊城中心區(qū)更新模式的一些探索[J]．重慶建筑，2013（7）.

[4]蔣華林，雷亨順，李華，等.重慶市開縣區(qū)域性中心城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃研究[J].重慶大學(xué)學(xué)報：社會科學(xué)版，2004（10）.

注釋：

①浦里河五鎮(zhèn)：浦里河沿岸五鎮(zhèn)：渠口鎮(zhèn)、趙家鎮(zhèn)、長沙鎮(zhèn)、南門鎮(zhèn)、岳溪鎮(zhèn)。

②“一心四區(qū)”：“一心”為開縣中心城區(qū)；“四區(qū)”分別為東河能源生態(tài)區(qū)、南河集鎮(zhèn)群區(qū)、浦里河新經(jīng)濟區(qū)、彭溪河渠化經(jīng)濟區(qū)。

③“拆一建三”:根據(jù)本地房價與底價之比，房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的經(jīng)驗化的數(shù)據(jù)，即若本地容積率為1.0，重建項目需達(dá)到3.0的容積率，才能使得項目的經(jīng)濟收入大于經(jīng)濟支出。

責(zé)任編輯：孫 蘇

區(qū)縣之窗

重慶巫溪老城項目確保五個“一定”

一是腳手架搭設(shè)、連接、錨固等安全防護一定要按規(guī)范搭好、搭牢。

二是施工現(xiàn)場的各種機具用電一定要采用一機一閘，并采用防水電線。

三是施工現(xiàn)場警示標(biāo)牌的懸掛、粘貼、設(shè)置一定要合理，切實加強施工現(xiàn)場管理。

四是一定要加強對施工現(xiàn)場上空高壓線、通訊線、廣播電視線的防護工作，要求施工人員在搭設(shè)鋼管時必須備齊絕緣手套、絕緣鞋等。

五是各施工單位管理人員一定要按時到位加強對施工現(xiàn)場管理，保障城市道路車輛及行人安全暢通。

（摘自：重慶城鄉(xiāng)建設(shè)網(wǎng)）

On Renewal FAR of Old Urban Area in Small Towns

Based on the current development status of small towns,control over FAR(floor area ratio)of old urban area in small towns is rationally analyzed and discussed.Taking Shanhuajie residence in Changsha town of Kaixian,Chongqing as an example,the idea is expounded that the development and reality of land renewal should be accentuated in FAR calculation.

small towns;old urban area renewal;FAR;city planning;building density

TU981-01

A

1671-9107（2014）02-0005-04

10.3969／j.issn.1671-9107.2014.02.005

2013-11-06

龍彬（1963-），男，江西南昌人，博士，教授，博士生導(dǎo)師，主要從事城市規(guī)劃歷史理論與山地城市規(guī)劃設(shè)計研究。

陳湛（1986-），男，四川南充人，碩士研究生，工程師，主要從事居住建筑設(shè)計及理論研究。