文│張宏 高通智庫(kù)總經(jīng)理

過(guò)往“舒服”的行業(yè)轉(zhuǎn)型狀態(tài)，因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)整壓力，而快速轉(zhuǎn)換為極強(qiáng)的轉(zhuǎn)型意識(shí)。在新階段，資本、新產(chǎn)品領(lǐng)域、管理更新，將成為“新常態(tài)”。

經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的周期錯(cuò)配

二季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的數(shù)字性表現(xiàn)，輕松重回7.5%。在數(shù)字的背后，喜憂參半。上半年緊張的資金環(huán)境，在定向刺激政策累加下，五六月份出現(xiàn)改善；考慮到6月份金融機(jī)構(gòu)的周期性操作，下半年仍有必要延續(xù)寬松。

從房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)性角度，一是經(jīng)濟(jì)下行仍在繼續(xù)。二季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)字企穩(wěn)，來(lái)自出口拉動(dòng)和基礎(chǔ)設(shè)施投資高增長(zhǎng)。7月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出爐，再次明晰了探底持續(xù)的格局。7月中國(guó)出口同比增速?gòu)?月份的7.2%大幅上升至14.5%，但形成鮮明對(duì)比的是主要港口貨物吞吐量同比增速?gòu)?月份的7.6%下降至7月的3.6%。1～6 月基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長(zhǎng)25.1%，下半年繼續(xù)維持高增長(zhǎng)難度增大。

各項(xiàng)先行指標(biāo)也顯示了調(diào)整壓力，7月份，人民幣新增貸款創(chuàng)近5年新低；7月份全社會(huì)用電量同比增速急降至3%。上半年全國(guó)稅收總收入同比增長(zhǎng)8.5%，增幅創(chuàng)下十幾年來(lái)的新低。

二是，房地產(chǎn)調(diào)整周期與經(jīng)濟(jì)周期的錯(cuò)配。本次經(jīng)濟(jì)調(diào)整基于政策主導(dǎo)，已歷時(shí)3年，基本實(shí)現(xiàn)“出清”的定位；而房地產(chǎn)在2013年，各項(xiàng)核心指標(biāo)在高位（土儲(chǔ)支出、銷售增長(zhǎng)、投資增長(zhǎng)），并且房企2014年年初銷售目標(biāo)仍延續(xù)25%左右增長(zhǎng)（基本是3年倍增的商業(yè)邏輯）。在經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)調(diào)整重疊后，高位下調(diào)的房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)周期存在錯(cuò)配。

從變量政策角度，經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”定位下，新改革紅利釋放和新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)形成之前，探底和穩(wěn)增長(zhǎng)將成為一種“新常態(tài)”循環(huán)。

有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控，在地方政策大面積“弱救市”后，部委政策在7月中旬剛剛轉(zhuǎn)向。房地產(chǎn)政策對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期不足，能否在未來(lái)幾個(gè)月出現(xiàn)明顯變化，對(duì)市場(chǎng)調(diào)整影響顯著，其中尤以信貸政策最為關(guān)鍵。

從行業(yè)角度，即便內(nèi)地房地產(chǎn)中長(zhǎng)期具有良好空間，但在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)調(diào)整錯(cuò)配的對(duì)接階段，其格局注定將顯著的分化，持續(xù)深化。

行業(yè)可能出現(xiàn) “市場(chǎng)調(diào)幅偏小與行業(yè)調(diào)幅偏大”并存的局面。領(lǐng)先企業(yè)在調(diào)整中優(yōu)勢(shì)更加顯著，中小房企則面臨“寧可踏空，不可斷糧”的境遇。

房地產(chǎn)前景與核心問(wèn)題

進(jìn)入8月中旬，在大范圍限購(gòu)?fù)顺龅木置嫦?，房地產(chǎn)銷售仍未見(jiàn)本質(zhì)性好轉(zhuǎn)。行業(yè)主流的“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”模式，在此格局下，無(wú)疑要承受壓力。

2014年高通智庫(kù)的年度預(yù)測(cè)報(bào)告《地產(chǎn)開(kāi)局——資金鏈?zhǔn)切袠I(yè)最大風(fēng)險(xiǎn)》，作為我們今年行業(yè)觀察的核心關(guān)注指標(biāo)，至今各種融資渠道的風(fēng)險(xiǎn)偏好在上升。

在現(xiàn)實(shí)的格局面前，當(dāng)前行業(yè)內(nèi)部和輿論的悲觀情緒上升。由此，行業(yè)的前景與信心值得探討。

表3中的數(shù)據(jù)表明，部分加氫反應(yīng)器出口過(guò)程氣中有機(jī)硫摩爾分?jǐn)?shù)高達(dá)100×10-6以上，而在隨后的吸收單元中，低壓下醇胺溶液對(duì)有機(jī)硫的脫除效果較差，絕大部分有機(jī)硫未能除去，直接灼燒排放。

從長(zhǎng)期空間看，內(nèi)地的淺層次城市化率，名義52%，實(shí)質(zhì)40%，仍是一個(gè)研判支點(diǎn)性指標(biāo)。住宅建成存量，戶均1套，結(jié)合國(guó)內(nèi)清晰的收入分配格局，也無(wú)需太多討論。人口拐點(diǎn)與老齡化值得關(guān)注，但人口結(jié)構(gòu)變化的平滑，對(duì)市場(chǎng)影響具有長(zhǎng)期漸進(jìn)性，需要關(guān)注，但并非當(dāng)前絕對(duì)性的決策指標(biāo)。

中期角度，經(jīng)濟(jì)與政策定位使房地產(chǎn)行業(yè)定位清晰——新型城鎮(zhèn)化、棚戶區(qū)改造、京津冀一體化、鐵路土地開(kāi)發(fā)等等，均預(yù)示房地產(chǎn)投資在經(jīng)濟(jì)中仍具有明確的定位。

不同以往的是，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式變化對(duì)房地產(chǎn)的影響、房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)的表現(xiàn)等，將出現(xiàn)變化，促使行業(yè)在產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整。

另一方面，資產(chǎn)證券化和REITs等制度建設(shè)，有望在長(zhǎng)期為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供支撐。

從短期看， 基于貨幣政策轉(zhuǎn)型、房調(diào)轉(zhuǎn)向、限購(gòu)大面積退出、開(kāi)發(fā)商理性定價(jià)等疊加，房地產(chǎn)銷售有望在四季度出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。短期銷售判斷，這種“天氣預(yù)報(bào)型的判斷”在實(shí)現(xiàn)時(shí)點(diǎn)上具有不確定性，但銷售回調(diào)在明確的救市政策下，將為行業(yè)提供一個(gè)緩沖期。

其實(shí)，即便出現(xiàn)短期的銷售回升，對(duì)于行業(yè)而言轉(zhuǎn)型壓力卻沒(méi)有絲毫降低。在住宅雙軌制的基礎(chǔ)上，棚改大力度啟動(dòng)，其深刻市場(chǎng)影響仍有待觀察。

轉(zhuǎn)型進(jìn)入執(zhí)行期

當(dāng)前房地產(chǎn)出現(xiàn)了與以往不同的變化：首先，利息市場(chǎng)化分流短期剛性需求，銀行3月期理財(cái)產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為5.6%，預(yù)計(jì)未來(lái)家庭資產(chǎn)中金融產(chǎn)品占比將提高。住宅租金回報(bào)率1.5%～2.5%。

行業(yè)整合分化需求。房地產(chǎn)前五強(qiáng)市場(chǎng)占有率，從2007年的4.5%提升至2013年第8.7%。在行業(yè)分化下，行業(yè)整合將提速。

綜合來(lái)看，房地產(chǎn)整體未來(lái)將進(jìn)入中速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，企業(yè)決策者適合理性定位和建立長(zhǎng)期發(fā)展標(biāo)尺。房地產(chǎn)主動(dòng)優(yōu)化、更新，已成必然。

按照行業(yè)慣例的“彎道超車”思維，當(dāng)前轉(zhuǎn)型情景可描述為：“天氣變了”——經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)格局；“路徑改變”——資本、土地，政策、區(qū)域市場(chǎng)、目標(biāo)產(chǎn)品；“換車型”——高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高成本的模式較難延續(xù)；“車技提升”——基于轉(zhuǎn)型后的組織和運(yùn)營(yíng)。

從轉(zhuǎn)型方向看，基于房地產(chǎn)資本屬性的更加顯著，未來(lái)多元化融資、資產(chǎn)管理、輕資產(chǎn)戰(zhàn)略將成為行業(yè)新主題詞。

基于產(chǎn)品創(chuàng)新的企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型將成為主流。在經(jīng)過(guò)上一輪集體轉(zhuǎn)型“商業(yè)地產(chǎn)”之后，業(yè)主的資金、產(chǎn)品和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力不足，這將造成商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整期。

在從“中國(guó)制造”向“中國(guó)服務(wù)”轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，風(fēng)景獨(dú)好體現(xiàn)在依托新興產(chǎn)業(yè)的復(fù)合地產(chǎn)領(lǐng)域（養(yǎng)老、醫(yī)療、新能源、信息科技、高端制造業(yè)等）。

基于強(qiáng)烈的轉(zhuǎn)型意識(shí)，行業(yè)轉(zhuǎn)型將進(jìn)入執(zhí)行期，傳統(tǒng)領(lǐng)域“堅(jiān)守”的開(kāi)發(fā)效率提升，新目標(biāo)領(lǐng)域的特色管理、組織架構(gòu)調(diào)整將伴隨。