文/胡建偉 浙江寧波 315300

房地產(chǎn)項目成本控制探究

文/胡建偉 浙江寧波 315300

房地產(chǎn)項目目標管理是持續(xù)跟進，不斷調(diào)整的過程，需要房地產(chǎn)企業(yè)要有更加完善的成本管理體系，需要風(fēng)險規(guī)避機制，要在房地產(chǎn)企業(yè)實施過程中注重成本監(jiān)督和分析，及時的接受反饋的相關(guān)造價指標。最終的目的是使企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟效益，成本控制研究是房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間大小的決定因素，本文主要是針對這一話題進行探討，供房產(chǎn)企業(yè)參考。

項目成本;控制;研究

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)尚在一個快速發(fā)展的階段，同時房地產(chǎn)企業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要組成的一部分，對國民經(jīng)濟建設(shè)和民生發(fā)展有著重要的影響作用，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開國家經(jīng)濟政策的調(diào)控的必要性，也離不開其基礎(chǔ)建設(shè)的必然性。房地產(chǎn)項目成本管理控制關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)成長發(fā)展的壯大，同時也存在著資金投入大，建設(shè)周期長，受政策和市場不穩(wěn)定因素影響大，風(fēng)險性比較大，直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡，所以，房地產(chǎn)項目的成本控制是一項非常重要的管理項目。

一、房地產(chǎn)項目成本目標的體現(xiàn)

房地產(chǎn)項目成本目標要體現(xiàn)在整個工程設(shè)計中，在房地產(chǎn)剛開始研發(fā)論證階段以及在決策階段，要對房地產(chǎn)多開發(fā)的項目的市場定位和品質(zhì)要求在總體上有一定的體現(xiàn)。

房地產(chǎn)項目的成本是開發(fā)商對客戶所要求的目標功能所要進行研制，生產(chǎn)到客戶體驗所花費的全部成本。成本所對應(yīng)的就是商品的價值，即商品所實現(xiàn)的功能和制造商品所花費成本的比值。

一般意義上講，作為房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)預(yù)期的成本的最小化，收益的最大化，即達到產(chǎn)品價值的最大化，要從幾個方面來進行分析，一是商品的本身功能不變，最大程度的降低成本；二是成本保持不變，功能大幅度提高；三是提高商品的功能，大幅度降低商品的成本。從根本上講，使房地產(chǎn)項目工程的價值變大，成本使用費用低，就要在整個項目的進程中全面細化其功能，對造價高的節(jié)點上實施重點控制，最大程度的降低成本造價，實現(xiàn)最大程度的最大化經(jīng)濟效益。

二、現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)項目成本控制存在的一些問題

第一，房地產(chǎn)項目建設(shè)中各個部門的協(xié)調(diào)性不高。在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中一般都會成立一個項目成本管理的控制部門，其職責主要是控制各個項目部建設(shè)中的項目成本管理的主要作用，在從整個項目建設(shè)中來看，大家普遍認為項目建設(shè)的成本管理問題是該機構(gòu)的主要職能，和自己的部門沒有關(guān)系。但是從職責上可以看出，項目建設(shè)成本管理問題離不開整個項目部的協(xié)調(diào)運作發(fā)展，需要整個項目部的公共協(xié)作才可能順利實現(xiàn)成本控制的有相關(guān)問題。

第二，成本控制的管理制度不完善。目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理制度不完善，主要提現(xiàn)在讀成本控制的制度管理比較松懈，沒有明確的成文的管理制度的流程，普遍存在著重流程，輕管理，沒有相應(yīng)的制度結(jié)合獎懲的嚴肅性，致使很多成本控制的制度流于形式，沒有真正的起到成本控制的目的。

第三，對監(jiān)理制度的實施不重視。很多單位對工程的監(jiān)理沒有實施完整的監(jiān)理制度，沒有聘請合格的監(jiān)理工程師，只是掛靠一家監(jiān)理單位，這樣應(yīng)付了相關(guān)單位對監(jiān)理工程的檢查，同時看起來節(jié)約了監(jiān)理成本。

第四，對合同管理的重視程度不夠。項目工程建設(shè)中，合同管理的形式上存在著一定的缺陷，比如，日期不明確，蓋章不科學(xué)這些都是影響雙方工程順利交接的因素；合同的條款存在著一定的缺陷，一些具體的內(nèi)容沒有明確，在以后的交工的過程中可能存在著一定的爭議，造成時間成本和管理成本的浪費。

三、房地產(chǎn)項目成本的控制實施

房地產(chǎn)企業(yè)在確定項目建設(shè)后，擺上日程最重要的問題就是如何最大限度的控制項目成本投入，順利實現(xiàn)盈利的目的，在項目推進的過程中，假設(shè)房地產(chǎn)市場是成熟的，大背景沒有發(fā)生太大的變化，項目的市場定位相對穩(wěn)定，這時候，推進項目進程中的成本控制起著重要的作用。

第一、合理的工期安排能有效實現(xiàn)成本的控制。在前期的工程建設(shè)中，要合理的安排工程周期，在單個項目建設(shè)的目標成本時間上進行有效的節(jié)點控制。施工初期的準備階段，施工過程至竣工時間，合理的安排施工順序，按照涉及要求最大程度的減少施工成本的支出，減少工程返工費，在各個不同的階段圍繞工程項目的推進使各項工作有序進行。

第二、控制好建安成本?？刂坪媒ò渤杀?，是減少成本建設(shè)的重點之一。在實際的工作中，有的一些工程雖然能夠按照要求質(zhì)量如約完成，但是工程的總體造價嚴重超支，這樣在整體上的成本就無疑增加，所以，工程項目的開始之初，在和施工單位進行簽訂合同的時候，要聘請有豐富經(jīng)驗的咨詢公司進行洽談，對招標文獻，合同文本，承包商的制約力度有很好的約束，其中在一些條款的說明中，要有較為詳盡的解釋，其目的就是防止施工單位在施工的過程中用各種理由進行不恰當?shù)乃髻r。在雙方合同中，要明確各自的責任和義務(wù)，以法律的形式和條文固定下來，對于施工過程中的技術(shù)變更和施工的變更要給予明確的規(guī)定，從而避免引起不必要的爭論。所以，房地產(chǎn)項目的推進過程中各個部門要加強監(jiān)控，加強預(yù)算審查。

第三、針對房地產(chǎn)工程項目中的材料價格，設(shè)備價格和材料建設(shè)費等諸多造價的因素，應(yīng)該加強其該內(nèi)容的成本控制。在一般的房地產(chǎn)項目的建設(shè)中，主要材料和設(shè)備一般采用甲方供應(yīng)或限價的主要方式。針對最新的市場價格的信息，房地產(chǎn)企業(yè)要建立價格信息網(wǎng)格，在第一時間內(nèi)準確的了解到材料市場的最新價格。項目實施單位，要注意素開發(fā)的項目與市場定位，樓盤的品味是否存在經(jīng)濟合理的因素。對于大宗的物質(zhì)條件的購入，要做到貨比三家，尋找最合理的價格區(qū)間，最大程度的降低其使用成本價值。值得項目部索要注意的地方同樣包括所使用產(chǎn)品的產(chǎn)地，品格，檔次也有所不同的地方，也要求開發(fā)商對其有明確的認識。成本控制的意識要在項目開始的初期實施明確的確認，其具體的方法是成本管理部門，工程管理部門，采購管理部門等要全面的對成本控制進行有效的控制。

第四、要全面合理的利用建設(shè)資金。項目開發(fā)建設(shè)資金是房地產(chǎn)項目建設(shè)的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)必須合理的運用籌措的資金，保證項目的順利開發(fā)使用，總體上看，房地產(chǎn)項目的開發(fā)占的負債率比較高，項目工程負債率高就會給企業(yè)的有效資金利用上造成不必要的浪費。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在資金回籠，項目工程的長短建設(shè)和企業(yè)資金狀況選擇合適的融資方式，避免造成資金被占用，項目工程戰(zhàn)線拉長。項目建設(shè)中要對每個項目開發(fā)的建設(shè)中的收支情況進行準確的預(yù)計，同時對本地企業(yè)的資金運作有清楚的認識，這樣才能制定較為準確的項目預(yù)計資金的分配，在掌握資金占有的情況下，對項目建設(shè)的成本才有準確的控制。

結(jié)語:

綜上所述，房地產(chǎn)項目工程造價的控制與管理是一個持續(xù)動態(tài)的過程，建設(shè)方應(yīng)對整個項目進程的成本價值進行有效的控制，在項目建設(shè)的各個階段，各個環(huán)節(jié)，都要有具備相應(yīng)的成本管理的概念，認真分析市場建筑成本的重要信息，最大程度的減少成本建設(shè)的費用，做到隨時對工程項目的造價掌握在可控范圍內(nèi)，制定最好的資金投資使用計劃，將企業(yè)的成本嚴格掌控在可控范圍內(nèi)。

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胡建偉（身份證號碼：3302821985102966 3X），男，1985.10，畢業(yè)于四川大學(xué)土木工程系，中級職稱，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)成本管理工作。