文/趙麗華、于胡海 青島雍達(dá)筑城建筑設(shè)計(jì)有限公司 山東青島 266000

海綿城市對(duì)房地產(chǎn)的影響

文/趙麗華、于胡海 青島雍達(dá)筑城建筑設(shè)計(jì)有限公司 山東青島 266000

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的不斷開展，大量的農(nóng)村人口開始涌入城市中，城市的規(guī)模也變得越來(lái)越大，但是我國(guó)的城市基礎(chǔ)系統(tǒng)的建設(shè)一直以來(lái)都是采用擴(kuò)建的方式在開展，并沒有從根本上進(jìn)行過變革，這就導(dǎo)致各種各樣的城市病開始逐步的浮現(xiàn)出來(lái)，其中一個(gè)重要的問題就是城市的水資源系統(tǒng)存在這嚴(yán)重的問題，許多城市在雨天容易發(fā)生洪澇災(zāi)害，而在雨后則會(huì)發(fā)生水資源不足的現(xiàn)象。為了解決這一問題國(guó)家提出了建設(shè)海綿城市的現(xiàn)象。海綿城市的建設(shè)必然會(huì)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，本文首先從海面城市的概念出發(fā)，分析了海綿城市的特點(diǎn)，最后指出了海綿城市的建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)的影響。

海綿城市；城市規(guī)劃；洪澇災(zāi)害；房地產(chǎn)

我國(guó)的城市經(jīng)過多年的發(fā)展之后，隨著城市人口的增加水資源系統(tǒng)問題開始逐步浮現(xiàn)出來(lái)，并逐漸引起了人們的關(guān)注，同時(shí)由于資源的不正當(dāng)利用也使得城市的生態(tài)環(huán)境遭到了嚴(yán)重的破壞。海綿城市正是在這種背景之下興盛起來(lái)的，海綿城市的與傳統(tǒng)的城市規(guī)劃發(fā)展有著相同的目的，但是卻采用了不同的手段，因此，二者在城市規(guī)劃中需要采用不同的實(shí)現(xiàn)路徑，這也必然會(huì)對(duì)當(dāng)前的土地與房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定的影響。

一、海綿城市的概念介紹

海綿城市的概念首次提出是在2012年4月發(fā)布的《2012低碳城市與區(qū)域發(fā)展科技論壇》，其本質(zhì)是一種城市雨洪管理系統(tǒng)，是指城市在面臨環(huán)境變化與自然水資源自然災(zāi)害等方面具有一定的“彈性”。海綿城市也被稱之為水彈性城市。2013年12月12日，習(xí)近平總書記在《中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議》的講話中強(qiáng)調(diào)：“提升城市排水系統(tǒng)時(shí)要優(yōu)先考慮把有限的雨水留下來(lái)，優(yōu)先考慮更多利用自然力量排水，建設(shè)自然存積、自然滲透、自然凈化的海綿城市”。同時(shí)隨著海綿城市概念的日趨完善，當(dāng)前階段廣義的海綿城市已經(jīng)不僅僅表示水彈性城市，其已經(jīng)成為綠色環(huán)保、人與自然和諧相處的城市生態(tài)系統(tǒng)的代名詞。

二、海綿城市對(duì)房地產(chǎn)的影響分析

（1）海綿城市中綠色海綿體的增加對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

在海綿城市系統(tǒng)當(dāng)中，最重要的一個(gè)組成部分即是綠色海綿體，綠色海綿體就是指城市中的綠地。在我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，特別是一線與二線城市，由于人口的不斷增加，同時(shí)城市中的大部分土地已經(jīng)被開發(fā)，土地資源較為稀缺，如果再不斷增加，則必然會(huì)導(dǎo)致土地資源數(shù)量的明顯減少。根據(jù)市場(chǎng)供求理論，土地價(jià)格必然會(huì)不斷上漲，從而增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，為了轉(zhuǎn)移這部分的成本代價(jià)，其必然會(huì)提高房屋的售價(jià)，將費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者的頭上，同時(shí)也可以通過對(duì)小區(qū)或者周邊綠化率的宣傳，來(lái)獲取更過的利潤(rùn)。由此可見海綿體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中開發(fā)商的影響并不大，但是對(duì)于購(gòu)房者而言，無(wú)疑增加了他們的負(fù)擔(dān)。

（2）水循環(huán)系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所造成的影響分析

在海綿城市中水循環(huán)系統(tǒng)是其中一個(gè)重要的組成部分，也是其所有系統(tǒng)的核心與關(guān)鍵。而民用建筑的供水與排水系統(tǒng)也是城市水循環(huán)系統(tǒng)的重要組成部分，民用建筑中的供水與排水系統(tǒng)通過市政管網(wǎng)彼此相連，共同形成了整個(gè)城市的水循環(huán)系統(tǒng)。而海綿城市的發(fā)展需要我們對(duì)當(dāng)前階段的城市水循環(huán)系統(tǒng)進(jìn)行改進(jìn)，這必然會(huì)對(duì)民用建筑的水循環(huán)系統(tǒng)造成影響。其中最具有代表性的一個(gè)問題就是屋頂?shù)挠晁占到y(tǒng)，雨水收集系統(tǒng)需要配備儲(chǔ)水罐，同時(shí)屋頂?shù)挠晁梢酝ㄟ^雨水立管拍到儲(chǔ)水罐中，這就要求雨水立管的管徑需要加大，如果雨水立管放在建筑內(nèi)部，則必然會(huì)導(dǎo)致建筑的內(nèi)部使用空間受到影響，而如果放在建筑的外部則必然會(huì)影響其里面的造型。

通過上面的分析我們可以發(fā)現(xiàn)，水循環(huán)系統(tǒng)對(duì)建筑的使用與外觀會(huì)造成一定的影響，這就必然導(dǎo)致部分購(gòu)房者在進(jìn)行房屋買賣時(shí)考慮以上的因素。因此，房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠在設(shè)計(jì)階段就及時(shí)解決以上問題，則對(duì)其房屋的銷售則大有益處，反之則不然。

（3）海綿城市對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資本的影響

海綿城市建設(shè)是一個(gè)長(zhǎng)期且代價(jià)較大的工程，政府需要投入大量的建設(shè)資金。而當(dāng)前階段，我國(guó)政府，特別是地方政府的主要資金來(lái)源還是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的土地交易.因此，當(dāng)前階段如果僅僅依賴政府部分進(jìn)行海綿城市的大量建設(shè)，則必然會(huì)導(dǎo)致，地方政府為了取得更多的財(cái)政資金，而通過多種方式，提高土地價(jià)格，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的成本加大，房?jī)r(jià)上漲。

為了解決海綿城市建設(shè)的資金問題，當(dāng)前階段各級(jí)地方政府不斷地進(jìn)行了各種嘗試，首先是允許民間資本進(jìn)入到海綿城市建造項(xiàng)目中去，這雖然在一定程度上促進(jìn)了資金問題的解決，但是由于總資金的需求量較大，民間資本依然無(wú)法徹底解決。同時(shí)民間資本在當(dāng)前階段的流動(dòng)大都是一種盈利行為，而提供資金的個(gè)體則會(huì)在海綿城市的項(xiàng)目建設(shè)中占據(jù)一定的話語(yǔ)權(quán)，這就使得海綿城市的建設(shè)質(zhì)量無(wú)法得到保障。此外為了解決海綿城市的建設(shè)資金問題，政府部門還在規(guī)劃階段采取了其他低成本措施來(lái)降低成本。

結(jié)語(yǔ)：

海綿城市對(duì)我國(guó)城市發(fā)展有著重要的意義，同時(shí)也會(huì)對(duì)我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定的影響，通過對(duì)其影響的分析不僅對(duì)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著積極的作用，對(duì)推動(dòng)海綿城市在當(dāng)前的全面建設(shè)是一個(gè)重要推力。

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