文/詹巖 中房地產股份有限公司 北京 100044

新型城鎮(zhèn)化背景下我國房地產住宅產業(yè)化模式分析

文/詹巖 中房地產股份有限公司 北京 100044

在新型城鎮(zhèn)化的背景下，在我國全面實行住房分配貨幣化政策后，房地產市場便開始逐步形成，產業(yè)化發(fā)展趨勢顯現(xiàn)出來，房地產行業(yè)經濟功能越來越突出。但以目前房地產住宅市場狀態(tài)來看，住宅產業(yè)發(fā)展仍比較混亂，產業(yè)化發(fā)展面臨諸多困境，這非常不利于我國房地產住宅產業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此，中國房地產住宅必須盡快從傳統(tǒng)、落后的粗放型生產加工方式向集約化生產方式轉變，走產業(yè)化模式發(fā)展道路，從而適應新的市場環(huán)境和時代需求。本文將針對新型城鎮(zhèn)化背景下我國房地產住在產業(yè)化模式展開研究和分析。

城鎮(zhèn)化；房地產；住宅；產業(yè)化模式

隨著市場經濟機制不斷被完善，住宅產業(yè)化發(fā)展已成為主流方向。房改政策實施后，住宅納入社會化生產范疇，住宅建筑成為商品，房地產行業(yè)已成為經濟支柱產業(yè)，其產值占GDP總額比重百分之六左右，仍呈現(xiàn)增長趨勢，對經濟產生著巨大影響。但當前我國住宅產業(yè)化程度仍比較低，導致住宅建筑成本高，建設周期長，已不能滿足房地產市場發(fā)展需求。為促進我國經濟健康發(fā)展，優(yōu)化房地產行業(yè)，應積極走住宅產業(yè)化路線，通過產業(yè)化模式減少開發(fā)程序，對生產要素進行優(yōu)化組合，提高資源利用率，提高住宅建設效率。

一、房地產住宅產業(yè)化概念及其必要性

為適應新市場環(huán)境和經濟環(huán)境，建立與社會主義市場相適應的新住房制度經濟系統(tǒng)非常有必要，顯然住宅商品化發(fā)展已成為必然，房地產行業(yè)應認清時代發(fā)展格局，適應這種趨勢，走向社會化和產業(yè)化，使產業(yè)功能得到發(fā)揮。國務院頒布的《關于深化經濟體制改革重點工作的意見》中已對住宅業(yè)化發(fā)展提出指導意見，明確了住宅產業(yè)化方向[1]。

傳統(tǒng)住宅行業(yè)發(fā)展模式粗放，資源消耗大，污染問題嚴重，建設成本高，非常不利于經濟良性循環(huán)，產業(yè)化程度低，缺乏規(guī)范性，建設質量參差不齊，社會資源占用與浪費現(xiàn)象突出。推進宅產業(yè)化是當前市場經濟發(fā)展需求，更是行業(yè)發(fā)展需求，對縮減宅產建筑開發(fā)周期，實現(xiàn)建筑節(jié)能減排，進一步提高住宅品質有很大幫助。宅產業(yè)化是一種集約化、社會化、工業(yè)化的住宅建筑開發(fā)模式，以科技為先導，以成品住宅為最終產品，形成完整產業(yè)鏈，實現(xiàn)工業(yè)化生產，提升住宅建設水平和效率，構建高效、低耗房產業(yè)發(fā)展模式[2]。

二、新型城鎮(zhèn)化背景下我國房地產住宅產業(yè)化面臨的障礙性問題

毫無疑問推進住宅產業(yè)化發(fā)展對于經濟增長，城鎮(zhèn)化建設，社會和諧發(fā)展都有重要意義，通過前文分析不難看出住宅產業(yè)化的必要性。但顯然住宅產業(yè)化發(fā)展并非易事，牽扯諸多內容，面臨許多障礙性問題[2]。就目前來看，政府相關部門對于住宅產業(yè)化發(fā)展尚沒有一個正確認識，沒有相應工作機制，所以工作力度差，導致住宅產業(yè)化發(fā)展中缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，沒有具體工作實施目標和措施，沒有詳細工作計劃。此外，住宅產業(yè)化發(fā)展中更缺少法律上、經濟上、政策上的保障措施，更沒有技術體系支撐，調控手段缺失。另一方面，當前很多其他相關產業(yè)尚沒有形成配套生產體系，工業(yè)化水平低下，缺少實質性紐帶，無法形成完整產業(yè)鏈條，很大一部分部品配套性、通用性差，生產效率低下，未形成規(guī)模效應。面對著這些問題，我國住宅產業(yè)化發(fā)展仍比較緩慢，諸多方面有待改革創(chuàng)新。

三、新型城鎮(zhèn)化背景下我國房地產住宅產業(yè)化模式構建

從前文分析中可知道，我國住宅產業(yè)化發(fā)展面臨諸多阻礙性問題。因此，為加速中國住宅產業(yè)化發(fā)展進程，應針對這些阻礙性問題采用有效措施，構建住宅產業(yè)化發(fā)展模式。

從政府角度來看，應加強產業(yè)宏觀調控，注重產業(yè)化引導，做好產業(yè)規(guī)劃工作，明確產業(yè)發(fā)展目標，積極參與產業(yè)體系構建，制定詳細經濟政策，促進住宅產業(yè)化法規(guī)制度建設，為住宅產業(yè)化提供政策支持，盡快完善住宅質量控制體系、部品體系、認證體系。從技術保障體系構建角度來看，質量控制體系是核心，保證質量是住宅產業(yè)化發(fā)展的前提條件。從行業(yè)發(fā)展角度來看，應積極走集團化路線，向集約化產業(yè)模式發(fā)展，樹立住宅品牌，利用集團優(yōu)勢與品牌效應及資金優(yōu)勢促進產業(yè)鏈條的形成，形成利益共同體[3]。集團化發(fā)展不僅能凝聚資源，且能提升行業(yè)技術研發(fā)能力，對加速產業(yè)化發(fā)展速度，提高住宅質量有很大幫助。而且集團品牌形成能增強市場競爭力，促進產業(yè)良性循環(huán)。另外，從消費者角度來看，當前很大一部分消費者對住宅產業(yè)化發(fā)展理解不足，缺乏認同。因此，應加強對住宅產業(yè)化發(fā)展的宣傳，使消費者對住宅產業(yè)化有一個正確認識，培養(yǎng)消費者產業(yè)化住宅消費理念，使其適應新的產業(yè)格局，認同產業(yè)發(fā)展模式。消費者是任何產業(yè)發(fā)展的主要源動力，自然住宅產業(yè)也不例外，離開消費者產業(yè)化發(fā)展便無法實現(xiàn)。因此，產業(yè)定位與發(fā)展中要把消費者作為市場需求載體，使消費者成為推動住宅產業(yè)化發(fā)展的力量。顯然產業(yè)化發(fā)展更利于我國經濟的發(fā)展，有利于房價的控制，住宅產業(yè)化發(fā)展勢在必行。

結語：

不論從經濟發(fā)展角度，還是社會建設角度，都應積極促進住宅產業(yè)化發(fā)展。傳統(tǒng)住宅產業(yè)發(fā)展模式生產方式落后，建設周期長，預制化程度低，能耗問題突出，已不能適應新的經濟環(huán)境和時代需求。因此，應積極走住宅產業(yè)化發(fā)展路線，簡化住宅開發(fā)流程，提高住宅建設質量，完善住宅產業(yè)化發(fā)展體系，明確產業(yè)發(fā)展目標，促進產業(yè)良性循環(huán)。

[1]李傳坤.促進房地產業(yè)轉型發(fā)展為新型城鎮(zhèn)化服務[D].聊城大學，2014，(112):145-154.

[2]孔慶周.新型城鎮(zhèn)化背景下我國房地產開發(fā)模式轉型研究[D].中南大學，2013，(13):122-124.

[3]歐陽新.中國將加快住宅產業(yè)現(xiàn)代化建設助力新型城鎮(zhèn)化[D].河海大學，2013，(04):89-91.

[4]劉東衛(wèi).住宅建造亟需轉型升級[J].中國房地產業(yè).2015.1-2