王鮮瑤 張利仁

興潤(rùn)置業(yè)并非個(gè)案

王鮮瑤 張利仁

3月中旬，寧波地產(chǎn)界曾經(jīng)的大佬，興潤(rùn)置業(yè)因資金鏈斷裂、資不抵債轟然倒塌。整個(gè)事態(tài)的發(fā)展至今遠(yuǎn)未劃上句號(hào)，興潤(rùn)置業(yè)的崩盤已引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)烈擔(dān)憂。房地產(chǎn)行業(yè)的重要性毋庸置疑。截至2012年，浙江66.7%的政府債務(wù)需由土地出讓收入償還，土地財(cái)政依賴度居23省之首。2013年，浙江房地產(chǎn)相關(guān)稅收對(duì)地方公共財(cái)政預(yù)算收入增收貢獻(xiàn)率達(dá)58.3%，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)總投資的30.8%。全國(guó)范圍內(nèi)，據(jù)野村證券估算，房地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)影響對(duì)GDP貢獻(xiàn)率達(dá)到16%，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占未清償貸款的20%、占新增貸款的26%，并提供了政府收入的39%。房地產(chǎn)業(yè)的大幅震動(dòng)極易觸發(fā)經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前浙江房地產(chǎn)正承受三方面的壓力：一是信貸條件趨緊；二是庫(kù)存上升；三是外資流出。先看信貸條件。個(gè)人貸款方面，二套房貸政策延續(xù)去年3月以來(lái)的從緊政策，首套房貸放款周期也從1-2個(gè)月延長(zhǎng)到3-6個(gè)月，變相給金融機(jī)構(gòu)更多談判籌碼，8.5折利率優(yōu)惠已成為歷史。但由于信貸額度緊張，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)即使利率上浮仍無(wú)利可圖，融360發(fā)布的3月份房貸數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)70%的城市部分銀行已不再受理新的房貸業(yè)務(wù)。企業(yè)貸款方面，今年2月下旬興業(yè)銀行已暫停向與房地產(chǎn)相關(guān)的供應(yīng)鏈融資和夾層融資。華創(chuàng)證券調(diào)研表明，東部地區(qū)銀行一半的信貸官預(yù)計(jì)2014年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸資金供給將下降。隨著央行對(duì)影子銀行整治的持續(xù)，3月全國(guó)新增信托貸款同比減少78%，房企依賴的影子金融規(guī)模也大幅縮減。

再看庫(kù)存。據(jù)wind數(shù)據(jù)，截止到3月，杭州新建商品房可售11.5萬(wàn)套，去年全年成交8.7萬(wàn)套，若按前三個(gè)月成交量計(jì)算，去庫(kù)存化周期達(dá)高26個(gè)月；溫州新建商品房可售4.6萬(wàn)套，去年全年成交3.3萬(wàn)套，按前三個(gè)月成交量計(jì)算的去庫(kù)存化周期達(dá)20個(gè)月。另外，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推進(jìn)也將導(dǎo)致更多的二手房入市銷售。雪上加霜的是，房地產(chǎn)銷售開(kāi)始出現(xiàn)大幅下滑勢(shì)頭。浙江省發(fā)改委和省經(jīng)濟(jì)信息中心對(duì)全省房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)測(cè)顯示，一季度33.3%的房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積下降，環(huán)比提高9.7個(gè)百分點(diǎn)；38.9%的企業(yè)銷售進(jìn)度放緩，環(huán)比提高6.2個(gè)百分點(diǎn)；41.7%的企業(yè)銷售額下降，環(huán)比提高18.1個(gè)百分點(diǎn)。庫(kù)存高企的同時(shí)，銷售的疲軟進(jìn)一步減緩了庫(kù)存消化速度，加大了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的降價(jià)和拋售壓力。

最后看外資。外資向我國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供規(guī)模龐大的融資，Dealogic的數(shù)據(jù)顯示，從2010年至今，外國(guó)投資者通過(guò)美元債券和以人民幣計(jì)價(jià)債券的形式分別向中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提供了480億美元和60億美元的資金。但今年以來(lái)，匯率政策逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致的人民幣貶值令以人民幣計(jì)價(jià)的中國(guó)房地產(chǎn)失去以往的吸引力，加上美國(guó)QE縮減造成大量資金回流美國(guó)本土，套利外資逃離中國(guó)房地產(chǎn)的趨勢(shì)已初現(xiàn)端倪。近幾個(gè)月來(lái)，國(guó)際債券市場(chǎng)上中國(guó)房地產(chǎn)債券價(jià)格下跌、利息上升，上市房地產(chǎn)公司股價(jià)大幅縮水。由此看來(lái)，外資流出可能成為壓垮房地產(chǎn)行業(yè)的最后一根稻草。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)素以高負(fù)債率著稱，據(jù)筆者估算，浙江房企平均資產(chǎn)負(fù)債率更高達(dá)80%以上。由于民間資本充裕，對(duì)占全省絕大多數(shù)的中小房產(chǎn)商而言，獲得民間借貸比銀行貸款容易得多。尤其近年來(lái)政府收緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款，更多浙江房企轉(zhuǎn)向高息借貸。一季度省發(fā)改委和省經(jīng)濟(jì)信息中心監(jiān)測(cè)顯示，全省24%的房地產(chǎn)企業(yè)以民間借貸作為主要融資渠道；33%的房企非銀行融資占總?cè)谫Y比重超過(guò)10%；超過(guò)6成房企涉及信托產(chǎn)品，其中63.7%反應(yīng)兌付有壓力。債臺(tái)高筑的同時(shí)，歷年利潤(rùn)大多轉(zhuǎn)化為高價(jià)土地儲(chǔ)備，浙江房企資金鏈因而尤為薄弱。

當(dāng)潮水退去才知道誰(shuí)在裸泳。信貸收縮、庫(kù)存高企、外資流出三方面壓力使浙江房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱之處暴露無(wú)遺。據(jù)監(jiān)測(cè)，一季度全省近五成房企現(xiàn)金流緊張。為加快資金流轉(zhuǎn)速度，緩解償付壓力，房企不得不放棄“捂盤”，降價(jià)拋售。年初杭州房企已率先在全國(guó)降價(jià)，2月杭州、寧波和金華新建商品住宅價(jià)格同比漲幅繼續(xù)回落，溫州房?jī)r(jià)則已連續(xù)30個(gè)月下跌。興潤(rùn)置業(yè)的命運(yùn)并非個(gè)案，很可能是浙江房地產(chǎn)業(yè)倒下的第一張多米諾骨牌。在新一輪去產(chǎn)能和房地產(chǎn)調(diào)控中，政府亟需綜合考慮上述不利因素，更謹(jǐn)慎地打好政策組合拳，防止房地產(chǎn)巨幅震蕩。

供稿：浙江省經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)測(cè)處