易飛

（揚(yáng)州職業(yè)大學(xué),江蘇 揚(yáng)州 225009）

成品住房是指住宅在出售前，人們起居、衛(wèi)生、飲食、學(xué)習(xí)等基本生活需求的功能空間一次合理設(shè)計(jì)并設(shè)置完成；水、電點(diǎn)位及設(shè)備所需配套端口一次設(shè)計(jì)并安裝到位，頂棚、墻面、地面全部粉刷、鑲嵌、鋪裝完成，廚房和衛(wèi)生間的必要設(shè)備及用具安裝完成，入住后能直接使用的住宅。

目前在揚(yáng)州住宅市場(chǎng)，主要向消費(fèi)者提供半成品毛坯房，這必然會(huì)造成資源浪費(fèi)、污染環(huán)境的二次裝修現(xiàn)象。因此，拋棄傳統(tǒng)的粗放型、科技含量低的住宅建設(shè)方式，為消費(fèi)者提供功能齊全、設(shè)備完善的成品住房成為住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的趨勢(shì)。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部分別于2002年和2008年出臺(tái)的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施守則》與《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》要求:“房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成”。也就是說，推廣成品住房建設(shè)，其實(shí)就是把商品房由半成品房變?yōu)槌善贩?，在半成品房住宅建設(shè)的鏈上再加上一環(huán)必要的裝修即可。

一、揚(yáng)州市成品住房政策及影響

2012年5月7日，揚(yáng)州市財(cái)政局、市房管局聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于對(duì)個(gè)人購買成品住房進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)的通知》，對(duì)個(gè)人購買成品住房進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。

1.揚(yáng)州市成品住房政策的出臺(tái)背景

揚(yáng)州出臺(tái)購買成品住房的鼓勵(lì)政策并不是像網(wǎng)絡(luò)上所宣揚(yáng)的救市、試探中央政策等等，而是有著其現(xiàn)實(shí)背景的。

目前揚(yáng)州市成品住房占比明顯偏低，根據(jù)2012年在售樓盤記錄來看，成品住房比例不足5%。而2011年江蘇省政府辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)成品住房開發(fā)建設(shè)實(shí)施意見》，明確要推進(jìn)成品住宅建設(shè)，要求到2015年要實(shí)現(xiàn)蘇南地區(qū)市區(qū)中心城區(qū)新建住房中成品住房比例要達(dá)到60%，其他地區(qū)要達(dá)到40%的目標(biāo)。揚(yáng)州成品住房占比太低的現(xiàn)實(shí)和上級(jí)部門的指標(biāo)要求還有很大的距離，并且揚(yáng)州消費(fèi)者對(duì)購買成品住房的愿望并不強(qiáng)烈，大家還是更趨于選擇傳統(tǒng)的毛坯房。原因一方面在于成品住宅相較于毛坯房，價(jià)格更高，因此老百姓在支付相關(guān)契稅方面負(fù)擔(dān)更重；另一方面消費(fèi)者的觀念比較保守，對(duì)成品住房的質(zhì)量不放心等因素也造成成品住房市場(chǎng)需求不多。因此揚(yáng)州才制定出臺(tái)了相應(yīng)的優(yōu)惠鼓勵(lì)政策，引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)觀念，目的在于通過成品住宅的開發(fā)減少二次裝潢垃圾量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)消費(fèi)的節(jié)能環(huán)保。

2.政策對(duì)揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)影響

揚(yáng)州市出臺(tái)對(duì)個(gè)人新購買“成品住房”給予4‰-6‰獎(jiǎng)勵(lì)的政策，意在鼓勵(lì)成品住房的開發(fā)比例，目的是從購房者能不能得到實(shí)惠這個(gè)角度出發(fā)的，是為了防止成品住房因房屋總價(jià)提高而給購房者帶來的額外契稅負(fù)擔(dān)，因而有利于住宅產(chǎn)業(yè)化的推廣，也減輕了居民裝修的總成本。政策的主基調(diào)是為了提升居民住宅品質(zhì)，使城市住宅成品化比例得到進(jìn)一步提高。這一點(diǎn)，符合中央房?jī)r(jià)合理回歸、確保普通住宅供應(yīng)和住宅質(zhì)量提升的大方向。

雖然揚(yáng)州的政策出臺(tái)之后由于網(wǎng)絡(luò)、媒體的迅速傳播，引起了全社會(huì)范圍內(nèi)的普遍關(guān)注，一時(shí)成為了社會(huì)的熱點(diǎn)討論話題。但是事實(shí)上，對(duì)于揚(yáng)州的購房者而言，這類消息快速傳播所帶來的實(shí)際影響力度并不明顯，當(dāng)問及此通知是否會(huì)影響購房行為時(shí)，大部分購房者表達(dá)出觀望態(tài)度。而且從政策實(shí)施一年時(shí)間的市場(chǎng)反響來看，因?yàn)榉N種原因，此政策在實(shí)際上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有引起比較大的影響，沒有產(chǎn)生明顯的市場(chǎng)導(dǎo)向作用。

二、揚(yáng)州市成品住房發(fā)展現(xiàn)狀分析

1.揚(yáng)州成品住房市場(chǎng)現(xiàn)狀

從揚(yáng)州成品住房的市場(chǎng)供給來看，目前主要分為小戶型、中高檔樓盤和高檔科技住宅三大種類，其中尤以小戶型最受市場(chǎng)熱捧。購買這一類型的客戶多為剛參加工作不久的年青人，因?yàn)椴恍枰〞r(shí)間和精力來裝修，并且可以有效縮短空置時(shí)間，所以對(duì)能力有限的初次購房者來說非常有吸引力。從總體來看，揚(yáng)州成品住房市場(chǎng)主要表現(xiàn)為住宅項(xiàng)目的精裝修。雖然到目前為止，揚(yáng)州商品住宅市場(chǎng)中裝修樓盤所占比例并不高，但已經(jīng)成為某些項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)，成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的高級(jí)形式。

具體來看，目前揚(yáng)州市成品住房一般表現(xiàn)為全部項(xiàng)目實(shí)行精裝修或部分項(xiàng)目精裝修的形式。全部項(xiàng)目整體精裝修的以運(yùn)河一品、萬科城為代表，其余項(xiàng)目大多數(shù)是部分精裝修進(jìn)行市場(chǎng)試水，比如：碧水棲庭選擇在項(xiàng)目的36#、48#樓部分進(jìn)行精裝修。在部分精裝修項(xiàng)目中，為了更大程度地吸引消費(fèi)者，一般會(huì)采取買房送裝修、菜單式裝修、全裝修等多種營(yíng)銷方式，給消費(fèi)者更多的自主權(quán)，比如金域藍(lán)灣33#樓采取菜單式精裝模式。

2.揚(yáng)州成品住房總體市場(chǎng)分析

揚(yáng)州成品住房分布較為零散，相對(duì)集中在北區(qū)，主要由于萬科城精裝房去化情況良好，區(qū)域項(xiàng)目開始小步試水，比如西湖公館、碧水棲庭等項(xiàng)目都推出了部分成品住房，但對(duì)于成品住房的未來又存在不確定因素，并未大批量推出房源。（見附表1）

萬科作為品牌開發(fā)商，其產(chǎn)品成熟度較高，市場(chǎng)接受度也相對(duì)較高；而本土知名開發(fā)商新能源的運(yùn)河一品項(xiàng)目主打高端豪宅，購房人群層次較高，對(duì)精裝修的接受程度也相應(yīng)較高。除憑借品牌效應(yīng)的萬科和豪宅定位的運(yùn)河一品以外，其他項(xiàng)目在成品住房投放方面僅處在試水階段，月均去化套數(shù)均不超過10套，去化速度較慢，去化周期也較長(zhǎng)。而且揚(yáng)州成品住房開發(fā)商對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)以及品牌模糊，大多數(shù)僅提供硬裝。所以，揚(yáng)州房地產(chǎn)成品住房市場(chǎng)只處在初級(jí)階段，并不受購房者熱捧，成品住房總體市場(chǎng)效果一般。

3.揚(yáng)州成品住房典型項(xiàng)目分析

揚(yáng)州萬科城首先通過萬科本身強(qiáng)有力的品牌支持高調(diào)入市，結(jié)合配套設(shè)備設(shè)施品牌合作單位的落定，比如廚房電器采用西門子、方太，衛(wèi)浴潔具采用樂家、科勒，對(duì)講系統(tǒng)采用視得安，瓷磚采用蒙娜麗莎等，同時(shí)配合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物的展示，對(duì)后期銷售起到至關(guān)重要的作用。

新能源運(yùn)河一品在產(chǎn)品選用上，甄選頂級(jí)品牌，比如采用全套意大利原裝進(jìn)口櫥柜，潔具、電器全部采用SMEG、漢斯格雅等歐洲一線品牌，家居配飾選用奢華的巴洛克風(fēng)格等匹配高端生活需求，主力成交戶型為189-193 m2四房及227-272 m2五房，為購房者提供最具品位和舒適度，最能匹配尊榮的居住環(huán)境。該項(xiàng)目由于其面積大，總價(jià)高，所以購買客戶以全市高端客戶、私營(yíng)業(yè)主為主，主要看中項(xiàng)目的品質(zhì)、配套、品牌。

4.揚(yáng)州市成品住房發(fā)展中存在的問題

從目前揚(yáng)州市房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境和階段來看，成品住房現(xiàn)有市場(chǎng)成熟度不高，開發(fā)商、消費(fèi)者普遍認(rèn)知度不強(qiáng)。市場(chǎng)發(fā)展中存在的問題主要有以下幾個(gè)方面。第一，消費(fèi)者認(rèn)為缺少標(biāo)準(zhǔn)，信任度不夠。尤其現(xiàn)在信息傳播渠道的廣泛和信息傳播速度的加快，對(duì)于市場(chǎng)上成品住房出現(xiàn)問題的曝光，加大了消費(fèi)者購買時(shí)的疑慮；第二，揚(yáng)州開發(fā)商和裝修施工企業(yè)整體水平不高等因素，客觀上制約了成品住房的發(fā)展。特別是裝修公司水平整體偏低，良莠不齊，進(jìn)行精裝修難度較大。第三，開發(fā)商認(rèn)為報(bào)建和驗(yàn)收手續(xù)繁瑣、稅收費(fèi)用過高，并涉及重復(fù)收費(fèi)，增加企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)和營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。第四，現(xiàn)在市場(chǎng)上供應(yīng)的成品住房種類兩極分化嚴(yán)重，主要產(chǎn)品不是針對(duì)單身人群的面積較小、總價(jià)較低的小戶型產(chǎn)品，就是面向高端消費(fèi)者的高檔化、精品化樓盤，總體呈現(xiàn)過度精裝趨勢(shì)。對(duì)于一般性的符合消費(fèi)者數(shù)量龐大的普通客戶的需求考慮較少。第五，政府缺乏有效的引導(dǎo)措施。

三、揚(yáng)州市成品住房發(fā)展對(duì)策

從揚(yáng)州成品住房的發(fā)展現(xiàn)狀來看，在開發(fā)水平上，揚(yáng)州成品住房市場(chǎng)起步較晚，開發(fā)規(guī)模和整體水平相對(duì)落后，而且現(xiàn)有市場(chǎng)占有率比較低，發(fā)展進(jìn)程比較緩慢，但成品住房建設(shè)是房地產(chǎn)住宅發(fā)展的必然趨勢(shì)，是房地產(chǎn)行業(yè)整體水平提升的標(biāo)志。從一、二線城市發(fā)展的歷程來看，揚(yáng)州成品住房市場(chǎng)發(fā)展空間很大，發(fā)展機(jī)會(huì)很多，關(guān)鍵在于成品住房推進(jìn)的各方面條件是否成熟，是否具備相應(yīng)的市場(chǎng)供應(yīng)水平和消費(fèi)能力。

從市場(chǎng)發(fā)展前景角度來分析，揚(yáng)州成品住房市場(chǎng)要抓住房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的機(jī)會(huì)，能夠快速、穩(wěn)步推進(jìn)，主要取決于政府、供應(yīng)商、消費(fèi)者、媒體等多方面的努力。也就是說，揚(yáng)州市成品住房發(fā)展的機(jī)會(huì)在于政府重視、政策支持；市場(chǎng)供應(yīng)缺口，開發(fā)商積極嘗試；消費(fèi)者更新理念，科學(xué)居?。幻襟w積極正面引導(dǎo)等多方力量的共同支持。具體分析，揚(yáng)州市成品住房的發(fā)展可以從以下幾個(gè)方面來推進(jìn)：

1.加強(qiáng)政府政策的導(dǎo)向作用

（1）政府應(yīng)高度重視，增強(qiáng)綜合協(xié)調(diào)能力

政府要站在建設(shè)名城揚(yáng)州、節(jié)約型社會(huì)、低碳經(jīng)濟(jì)高度，從建筑節(jié)能減排、發(fā)展綠色地產(chǎn)角度來看待成品住房的建設(shè)。成品住房是建筑文明的提升，是房地產(chǎn)開發(fā)水平提高的必然結(jié)果，減少了環(huán)境污染，節(jié)約了能耗和勞動(dòng)生產(chǎn)力，符合節(jié)約型社會(huì)建設(shè)的要求，但現(xiàn)有政策效果不明顯，無法促進(jìn)揚(yáng)州成品住房健康良性發(fā)展。因此，各相關(guān)政府部門應(yīng)增強(qiáng)協(xié)調(diào)能力，出臺(tái)相關(guān)政策，完善項(xiàng)目報(bào)建制度，簡(jiǎn)化辦事流程，從裝修設(shè)計(jì)開始，裝修、設(shè)計(jì)與建筑施工一體化審查到位，提高裝修行業(yè)的整體水平，健全質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)管理體系，鼓勵(lì)廣大開發(fā)商開發(fā)節(jié)能環(huán)保的成品住房，鼓勵(lì)廣大消費(fèi)者購買成品住房。

（2）制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，逐步推進(jìn)

在認(rèn)真貫徹、執(zhí)行現(xiàn)有政策的基礎(chǔ)之上，參照成品住房市場(chǎng)發(fā)育程度高的城市經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合揚(yáng)州市的實(shí)際情況，科學(xué)規(guī)劃，分步實(shí)施，引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅實(shí)施成品住房化，逐步達(dá)到取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供成品住房的目標(biāo)。要制定專門針對(duì)成品住房規(guī)范管理范疇的具體規(guī)程，使得開發(fā)商在開發(fā)報(bào)建、安監(jiān)質(zhì)監(jiān)、房屋驗(yàn)收、維修售后等方面有具體的法律法規(guī)可以參照；使得施工企業(yè)在裝修施工過程中有規(guī)范性的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；使消費(fèi)者明白、放心購買成品住房。在法律法規(guī)的約束下，有效遏制擅自改變房屋使用功能、損壞房屋結(jié)構(gòu)的裝修行為，確保住宅主體結(jié)構(gòu)及人民生命財(cái)產(chǎn)安全，促使住宅裝修從無序走向有序。

（3）完善現(xiàn)行稅費(fèi)制度，減除不公

因?yàn)槌善纷》恐邪搜b修部分的價(jià)格，相同情況下成品住房比傳統(tǒng)毛坯房的總價(jià)要高，因而增加了銷售環(huán)節(jié)的計(jì)稅基數(shù)約24%，即增加了以此為計(jì)算基數(shù)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、契稅、維修基金、印花稅等稅費(fèi)。這一方面增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的營(yíng)業(yè)稅及其附加稅稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。按每套住宅100萬元的售價(jià)計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)商需要為每套住宅多繳納約13000元的營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。另一方面也增加了消費(fèi)者的相應(yīng)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。購房者需要按房屋購置總價(jià)繳納1%-3%不等的契稅和2%-3%不等的房屋維修基金。這部分對(duì)開發(fā)商和消費(fèi)者增加的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，無疑對(duì)成品住房市場(chǎng)的供求造成雙重不利影響。因此，需要完善現(xiàn)行稅費(fèi)制度，剔除因?yàn)檠b修價(jià)格的加入導(dǎo)致稅費(fèi)增加的部分，讓開發(fā)商和消費(fèi)者不至于因?yàn)槎愘M(fèi)增加轉(zhuǎn)而選擇毛坯房。揚(yáng)州雖然出臺(tái)了鼓勵(lì)購買成品住房的相應(yīng)政策，但因?yàn)檎吡Χ炔粔?，相?duì)增加的稅費(fèi)部分沒有對(duì)消費(fèi)者的購買行為產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，政策并沒有取得有效的市場(chǎng)引領(lǐng)作用。因此，盡快完善相應(yīng)稅費(fèi)政策，剔除開發(fā)和購買成品住房所增加的相應(yīng)稅費(fèi)，對(duì)引導(dǎo)成品住房市場(chǎng)發(fā)展發(fā)揮重要的作用。

2.加強(qiáng)媒體宣傳引導(dǎo),營(yíng)造良好氛圍

（1）加強(qiáng)對(duì)成品住房的正面宣傳

目前揚(yáng)州媒體對(duì)成品住房關(guān)注不夠，主要將關(guān)注點(diǎn)集中在裝修質(zhì)量和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等方面產(chǎn)生的爭(zhēng)議上，不利于給成品住房發(fā)展?fàn)I造良好的輿論環(huán)境。宣傳部門應(yīng)加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，站在建設(shè)名城揚(yáng)州、節(jié)約型社會(huì)，創(chuàng)建文明城市和“低碳社會(huì)”的高度看待和引導(dǎo)媒體宣傳。針對(duì)開發(fā)商，要積極引導(dǎo)成品住房建設(shè)，樹立成品住房開發(fā)商為優(yōu)秀企業(yè)典型，培育和推廣一批成品住房示范樓盤，加強(qiáng)開發(fā)商之間的經(jīng)驗(yàn)交流，讓一批有實(shí)力、有品牌的開發(fā)商投入到成品住房的建設(shè)中，從面上帶動(dòng)更多開發(fā)企業(yè)參與成品住房建設(shè)。針對(duì)消費(fèi)者，大力宣傳成品住房環(huán)保、節(jié)約的優(yōu)點(diǎn)，大力宣傳成品住房“節(jié)能減排”、“綠色環(huán)?！钡壤砟?，改變消費(fèi)者的觀念，讓購房者買得放心、用得放心，最終接受購買成品住房的消費(fèi)觀。

（2）積極推廣建筑和裝修一體化的理念

成品住房從規(guī)劃到交房都是一個(gè)過程，是“1”的概念，消費(fèi)者以前接觸到的住房理念其實(shí)是把房地產(chǎn)的開發(fā)分成了“毛坯房+裝修”兩個(gè)部分，仍舊是“1+1”的概念。成品住房在建筑設(shè)計(jì)時(shí)就會(huì)統(tǒng)籌考慮和室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)匹配的問題，在建筑施工過程中會(huì)統(tǒng)籌考慮裝修施工和裝飾施工的銜接問題。這樣做出來的住宅產(chǎn)品，才能真正使各個(gè)功能空間都符合居住要求，更有利于住宅建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)化。這一理念是成品住房發(fā)展的根本立足點(diǎn)，也是區(qū)別于毛坯房的根本，對(duì)這一理念的認(rèn)識(shí)和理解程度是成功進(jìn)行成品住房開發(fā)的關(guān)鍵。

但是消費(fèi)者對(duì)某種理念的認(rèn)識(shí)和接受不是自發(fā)形成的，需要通過外界的引導(dǎo)。在這個(gè)信息高速傳播的時(shí)代，尤其是主流媒體通過專業(yè)渠道對(duì)消費(fèi)者的引導(dǎo)就顯得至關(guān)重要。

3.引導(dǎo)開發(fā)商投資,規(guī)范行業(yè)行為

從揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)供給角度看，住宅產(chǎn)品作為房地產(chǎn)商品中的主體，其廣闊的市場(chǎng)空間吸引了大部分的開發(fā)商，因此商品住宅的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象也比較嚴(yán)重。在這樣的市場(chǎng)狀況下，開發(fā)商都在尋求新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，而成品住房作為一種新型產(chǎn)品類型開始進(jìn)入開發(fā)商的視線。尤其是在揚(yáng)州萬科城高調(diào)入市、成功開盤、快速去化的市場(chǎng)引領(lǐng)效應(yīng)下，一些開發(fā)商開始了成品住房的嘗試。但從目前總體市場(chǎng)反響來看，揚(yáng)州成品住房市場(chǎng)的推廣和供應(yīng)需要注重以下方面的調(diào)整：

（1）豐富產(chǎn)品種類，增加消費(fèi)者的選擇機(jī)會(huì)

根據(jù)揚(yáng)州現(xiàn)有成品住房的品種分析，以小戶型公寓和高端樓盤為主，主要吸引了大量的新就業(yè)大學(xué)生和高新科技產(chǎn)業(yè)園的年青人，以消化初次置業(yè)人群為主要市場(chǎng)目標(biāo)。另外，新能源運(yùn)河一品項(xiàng)目憑借高端定位、揚(yáng)州萬科城項(xiàng)目借助品牌優(yōu)勢(shì)都定位于市場(chǎng)的高端客戶群。目前揚(yáng)州房地產(chǎn)開發(fā)商在成品住房開發(fā)時(shí)的產(chǎn)品類型上沒有照顧到廣大普通消費(fèi)者的需要，開發(fā)出更符合大眾需求的普通類型成品住房。在今后的市場(chǎng)供應(yīng)上，開發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)上數(shù)量眾多的普通更新?lián)Q代型消費(fèi)者的需求，根據(jù)這一人群的消費(fèi)能力，通過對(duì)其消費(fèi)需求的分析提供相應(yīng)的成品住房，為消費(fèi)者在購買住房時(shí)提供更多的選擇機(jī)會(huì)。當(dāng)然，開發(fā)商尋找到市場(chǎng)的空缺，注重成品住房產(chǎn)品類型的多樣化供應(yīng)，必將獲得中間人群的市場(chǎng)認(rèn)可，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力就會(huì)大大增強(qiáng)，從而引導(dǎo)市場(chǎng)新的風(fēng)向，推動(dòng)普通成品住房市場(chǎng)的發(fā)展。

（2）規(guī)范開發(fā)流程，提高質(zhì)量控制能力

目前消費(fèi)者選擇購買成品住房時(shí)最擔(dān)心的問題就是產(chǎn)品質(zhì)量不過關(guān)。要消除消費(fèi)者的疑慮，開發(fā)商必須從源頭上解決問題，其中最有效的方法就是規(guī)范成品住房的開發(fā)流程，從企業(yè)自身做起，加強(qiáng)產(chǎn)品管理和質(zhì)量控制。在這一方面，目前市場(chǎng)上的知名品牌開發(fā)商為眾多的中小開發(fā)企業(yè)做出了很好的榜樣，為整個(gè)行業(yè)的發(fā)展起到了很好的示范作用。就揚(yáng)州萬科來看，成品住房開發(fā)流程分為室內(nèi)設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、施工建筑、工廠生產(chǎn)、材料采購、土建驗(yàn)收、裝修施工、裝修驗(yàn)收、交房、保修等十個(gè)環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)都有規(guī)范的工作標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收要求，可供其他開發(fā)企業(yè)學(xué)習(xí)。

（3）完善驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)售后維修管理

成品住房的驗(yàn)收環(huán)節(jié)是目前成品住房開發(fā)商和消費(fèi)最容易出現(xiàn)糾紛的環(huán)節(jié)，因?yàn)槿鄙俳y(tǒng)一評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致各自理解和執(zhí)行難。開發(fā)企業(yè)要在合同中對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行詳細(xì)約定，將成品住房選用材料的品牌、規(guī)格以及裝修費(fèi)用在與購房者簽訂的商品房預(yù)售合同（或附件）中予以明確。而且成品住房裝修選用的材料和商品必須通過經(jīng)政府授權(quán)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)的檢測(cè)，滿足國家和地方有關(guān)環(huán)保、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。負(fù)責(zé)成品住房開發(fā)建設(shè)的企業(yè)必須負(fù)責(zé)裝修部位的質(zhì)量保修，明確保質(zhì)期等。重點(diǎn)研究成品住房售后維修維護(hù)的問題，可以考慮引入裝修單位與開發(fā)商共同承擔(dān)維修責(zé)任或政府利用維修基金成立專業(yè)的維修部門，進(jìn)行統(tǒng)一管理和實(shí)施等措施。

4.消費(fèi)者更新理念,迎合市場(chǎng)趨勢(shì)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何產(chǎn)品最終都要落實(shí)到消費(fèi)者需求上。所以，揚(yáng)州成品住房發(fā)展的市場(chǎng)機(jī)會(huì)在于消費(fèi)者能否由高度關(guān)注轉(zhuǎn)變?yōu)楦吕砟睢?shí)際購買。

（1）倡導(dǎo)科學(xué)居住，引導(dǎo)消費(fèi)者的心理

房地產(chǎn)產(chǎn)品因?yàn)榭傮w價(jià)值量高，和一般消費(fèi)品相比，消費(fèi)者在做出購買決定的時(shí)候一般要綜合多方面的因素，考慮的時(shí)間也比較長(zhǎng)，一般有1－2年的看房、選房過程，因此消費(fèi)觀念也普遍比較保守，受周圍人群影響較大，容易形成跟風(fēng)消費(fèi)，所以對(duì)于購房者消費(fèi)理念的更新需要有一個(gè)時(shí)間過程。而在這一過程中，政府、行業(yè)、媒體的引導(dǎo)就很重要，消費(fèi)者大多數(shù)屬于房地產(chǎn)領(lǐng)域的非專業(yè)人士，在做出大宗購買行為時(shí)會(huì)有依賴心理，如果政府、開發(fā)商、媒體能夠共同形成一種導(dǎo)向，在全社會(huì)形成倡導(dǎo)科學(xué)居住、購買成品住房的風(fēng)向，勢(shì)必對(duì)成品住房的推廣起到重要作用。

（2）分析行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，轉(zhuǎn)變消費(fèi)者的觀念

從另一方面來講，成品住房的推廣是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，簡(jiǎn)單說，就像布匹和成衣消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變一樣，是大勢(shì)所趨，消費(fèi)者最終都會(huì)接受。一個(gè)地區(qū)成品住房的市場(chǎng)接受程度取決于消費(fèi)者更新理念所需要花費(fèi)的時(shí)間。二十年前，大家都會(huì)選擇購買布匹然后各自找專業(yè)人士制成符合自己體形的成衣，服裝行業(yè)的工作效率極其低下，現(xiàn)代化程度不高，行業(yè)后續(xù)發(fā)展能力不足，發(fā)展速度也很慢。而現(xiàn)在選擇專業(yè)服裝廠商提供的成衣成為一種主流消費(fèi)模式，除了特殊需要和特殊體形的消費(fèi)者外，市場(chǎng)上90%以上的消費(fèi)者都會(huì)選擇成衣。這種產(chǎn)成品取代半成品的消費(fèi)理念轉(zhuǎn)變，和現(xiàn)在房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)上成品住房取代毛坯房的道理是一樣的。

（3）開拓市場(chǎng)需求，迎合消費(fèi)主體的變化

隨著80、90后逐漸走上社會(huì)，成為社會(huì)發(fā)展的重要?jiǎng)趧?dòng)力和中堅(jiān)力量，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的主體也在隨之發(fā)生著轉(zhuǎn)變，80、90后人群正在成為住房市場(chǎng)的購買主力。相對(duì)于60、70后的消費(fèi)者而言，80、90后人群被打上了鮮明的時(shí)代標(biāo)簽，他們思想活躍，個(gè)性鮮明，容易接受新鮮事物，總體文化水平更高，社會(huì)意識(shí)更為強(qiáng)烈，所以節(jié)約社會(huì)資源、科學(xué)居住的觀念也就更容易接受。從另一方面來講，這個(gè)人群成長(zhǎng)在一個(gè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、信息高速傳播的社會(huì)，他們更注重效率，而成品住房可以減少裝修的麻煩，節(jié)省入住的時(shí)間，這些優(yōu)勢(shì)正好迎合了這個(gè)人群的需求。因此，隨著消費(fèi)主體的改變，成品住房的市場(chǎng)需求也會(huì)迅速增加。

附表1 揚(yáng)州目前在售的部分成品住房項(xiàng)目情況

[1]建設(shè)部.關(guān)于印發(fā)商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則的通知[EB/OL].[2002-07-18][2013-06-12].http://www.chinahouse.gov.cn/sfgc2/2006.htm.

[2]默然.積極推進(jìn)成品住房建設(shè)[N].揚(yáng)州日?qǐng)?bào),2012－05－09（B03）.

[3]朱新貴.淺議成品住房裝修監(jiān)督管理體系的建立[J].住宅產(chǎn)業(yè),2012（9）:61-62.

[4]吳翔華,王海洋,曾亞萍.推進(jìn)成品住房建設(shè)的激勵(lì)體系構(gòu)建[J].中國房地產(chǎn),2011（10）:74-80.

[5]陶言永新.城市住宅全裝修化的多元瓶頸與破解策略[J].上海城市管理,2011（4）:58-61.