邢小博

（黑龍江工業(yè)學院經(jīng)濟管理系,黑龍江 雞西　158100）

SPSS模型構建對雞西市存量房屋評估的重要意義

邢小博

（黑龍江工業(yè)學院經(jīng)濟管理系,黑龍江 雞西158100）

摘要：雞西市房地產(chǎn)價格評估充分發(fā)揮政府管理服務職能,從抓基礎性管理工作入手,面向行業(yè),面向社會,廣泛開展各種類型的房地產(chǎn)價格評估業(yè)務。避免稅費流失,全市房地產(chǎn)價格評估逐漸趨于規(guī)范,房地產(chǎn)價格評估業(yè)已在全市悄然發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)交易；價格評估；稅費控管

1　雞西市房地產(chǎn)價格評估的重要意義

1.1雞西市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

雞西市位于黑龍江省東南部，是我國東北地區(qū)一座重要的資源與工業(yè)城市,有中國第二大“煤都”的美譽,是黑龍江省最大的產(chǎn)煤基地。雞西依靠資源優(yōu)勢，努力發(fā)展多種經(jīng)濟，經(jīng)濟常年保持增長。

“十五”期間雞西市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資20多億元，累計竣工各類商品房屋200萬平方米。至2007年末，雞西市城區(qū)總?cè)丝?8.96萬人，市區(qū)非農(nóng)人口 73.63萬人 ，人均住宅建筑面積接近22平方米，住宅平均售價為2180--2680元/平方米，住宅建筑面積為2318.76萬平方米。2012年，規(guī)劃住房建設2.64萬套，建設面積159.32萬平方米，其中經(jīng)濟適用房建設面積11.68萬平方米,廉租住房建設面積0.61萬平方米。

雞西現(xiàn)房地產(chǎn)市場布局形勢高端，由祥光月繡的高層住宅為代表，以大戶型高價位統(tǒng)領市場。與其競爭的君峰苑與薈源星城，都沒有超過250㎡的超大戶型。而在價格上又略高于祥光月繡，在競爭力上還存在一定差距。新時代廣場是比較有自己特色的項目，該項目起價目前保持在最低價位。戶型涵蓋47-206米高中低不同檔次，性價比較高。而山水文苑、龍熙家園與福地洞天作為面向大眾的主力項目，固守主流市場。其中福地洞天在每平米最低單價和最低總價上占據(jù)優(yōu)勢地位。在中低樓盤中，大戶型受購買力影響，銷售不暢。而100平米左右的戶型成為銷售主力。

1.2雞西市房地產(chǎn)業(yè)價格評估對區(qū)域發(fā)展的重要意義

雞西市房地產(chǎn)價格評估所充分發(fā)揮政府管理服務職能,從抓基礎性管理工作入手,面向行業(yè),面向社會,廣泛開展各種類型的房地產(chǎn)價格評估業(yè)務。自開展以來,受理糾紛仲裁委托評估150余起,拆遷房屋價格評估300多戶,評估各類房產(chǎn)總面積50多萬平方米,避免稅費流失20余萬元,全市房地產(chǎn)價格評估逐漸趨于規(guī)范,房地產(chǎn)價格評估業(yè)已在全市悄然發(fā)展。

2　SPSS模型構建對價格評估的指導意義

2.1首先對雞西市二手房屋的市場價格數(shù)據(jù)進行采集

雞西市二手房屋價格調(diào)查主要以抽樣調(diào)查為主，同時采用重點調(diào)查與典型調(diào)查相結合的方法，根據(jù)房屋中介公司提供的實際信息、房地產(chǎn)管理部門提供的實際信息、調(diào)查員實際考察三種形式相結合的方式采集房屋價格數(shù)據(jù)。為了準確有效地采集雞西市地區(qū)二手房屋價格信息，在選擇房屋中介公司和調(diào)查樣本時應注意以下基本事項：

（1）重點調(diào)查雞西市地區(qū)信譽度高的房屋中介公司。調(diào)查數(shù)據(jù)是數(shù)據(jù)分析的基礎和重要保證，為準確掌握調(diào)查資料，要充分考慮到各種因素，選擇那些經(jīng)營規(guī)模大、綜合實力強，經(jīng)營效益顯著、經(jīng)營穩(wěn)定的房屋中介公司，與之建立良好的合作關系。其次，在選擇房屋中介公司時要注意注冊登記的類型。再者，中標的房屋中介的經(jīng)營效益一般應占本地區(qū)總額的80％以上。各中標房屋中介公司應按規(guī)定和要求嚴格填報房屋信息調(diào)查表。

（2）確定房屋樣本時需要進行分層抽樣，選取調(diào)查區(qū)域內(nèi)不同地理位置的房屋，標志需要保證一致性，房屋類型、區(qū)域、地段、學區(qū)、環(huán)境、結構等設計要求上保持一致性，這樣才能使上月、本月價格同質(zhì)可比。由于不同地理位置的房屋單位面積價格數(shù)據(jù)差異明顯，因此，在選取樣本時，按照住宅類型分區(qū)、分類型，從上月及本月銷售的記錄當中分別選取主要標志總量較大、同質(zhì)可比性強、代表性強且最接近最近十日左右交易的一套房屋。

2.2整理所有搜集來的二手房屋價格數(shù)據(jù)

在SPSS軟件中錄入數(shù)據(jù)，進行數(shù)據(jù)分析。

3　構建模型在存量評估系統(tǒng)中的實際應用

軟件分析得到的房屋參數(shù)，將參數(shù)存入存量評估系統(tǒng)中進行實際應用。實施計稅價格評估工作后，納稅人辦理存量房交易產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的具體流程如下：

（1）雞西市房產(chǎn)管理局交易大廳窗口單位受理房屋交易人產(chǎn)權登記各項資料，并且進行資料的詳細核查。（2）窗口工作人員在評估系統(tǒng)里錄入房屋所有權證號信息后，系統(tǒng)自動產(chǎn)生交易時點的時點評估價格。（3）窗口工作人員根據(jù)評估系統(tǒng)產(chǎn)生的評估價格與納稅人申報價格進行比較，最后確定納稅價格（如有異議，則轉(zhuǎn)爭議處理流程），并且出示《雞西市房地產(chǎn)行政事業(yè)性稅費繳款通知單》。（4）納稅人持單據(jù)到地稅機關征收窗口開具相關稅收通用繳款書（使用銀聯(lián)卡可直接在此窗口完成繳稅）。（5）納稅人持《雞西市房地產(chǎn)行政事業(yè)性稅費繳款通知單》、稅收通用繳款書到銀行窗口繳納各項稅費。（6）納稅人除稅收通用繳款書外，憑銀行收訖簽章單據(jù)到開票窗口換取各類繳款憑證。（7）納稅人持相關繳款憑證返回收件窗口換取收件單，憑收件單按規(guī)定時間領取房屋所有權證書。

納稅人對系統(tǒng)評估結果持有異議，經(jīng)現(xiàn)場告知、溝通解釋后仍不接受的，可以委托具有資質(zhì)的第三方評估機構重新評估。納稅人申請第三方評估機構進行評估的，若人工評估價格高于或等于系統(tǒng)評估價格的，其評估費用由申請人承擔；若人工評估價格低于系統(tǒng)評估價格的，其評估費用由主管稅務機關承擔。

4　雞西市房屋價格評估應用推廣效果

雞西市計稅價格評估工作是在市政府主導，市地稅局和市住房保障房管局牽頭，市城鄉(xiāng)建設委，市財政、市國土規(guī)劃、物價，等部門或單位的大力支持配合下開展的。

自2011年9月30日起，雞西市在行政轄區(qū)范圍內(nèi)正式實施應用房地產(chǎn)估價和信息技術評估存量房交易申報計稅價格工作，其他各區(qū)在2012年12月31日前，按照整體工作部署，逐步組織實施此項工作。

自2012年12月1日起，我市全面正式實施應用房地產(chǎn)估價和信息技術評估存量房交易申報計稅價格工作。

雞西市存量房交易申報計稅價格評估系統(tǒng)，由地稅、房管兩部門在現(xiàn)有房地產(chǎn)交易稅收聯(lián)合控管的基礎上，采取“聯(lián)合開發(fā)、共建平臺、成果共享、全面評估、滿足需求、有效對接”的工作模式，共同開發(fā)建設。

該系統(tǒng)主要運用存量房屋評估系統(tǒng)、SPSS數(shù)據(jù)分析軟件等先進手段，依托房地產(chǎn)估價理論，引入特征價格模型，對各項價格影響因素進行全面、快速、精確的評定，實現(xiàn)了存量房交易申報計稅價格的自動、批量、科學評估，提高了存量房交易稅收管理的精細化、動態(tài)化、科學化水平，從而最大限度地防止存量房交易雙方低報、瞞報成交價格以逃避交易稅費行為的發(fā)生，同時也避免了存量房交易申報計稅價格評估工作中的人為干擾因素，保證了評估結果的客觀、公平。

黑龍江省教育廳項目名稱：統(tǒng)計模型法在房產(chǎn)交易中稅收控管方面的應用項目編號：12535185。