佛山市順德區(qū)碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司

摘要：要探討房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制方法，首先了解項(xiàng)目成本的構(gòu)成，針對(duì)成本的構(gòu)成建立成本目標(biāo)、分解成本目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)，從而達(dá)到成本控制的目的。

關(guān)鍵詞：成本構(gòu)成、目標(biāo)建立、目標(biāo)分解、目標(biāo)實(shí)現(xiàn)、關(guān)鍵環(huán)節(jié)

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成包括：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)計(jì)建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其它費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。其中屬于工程成本的有：前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)計(jì)建設(shè)費(fèi)。屬于開(kāi)發(fā)成本的除了工程成本外還算上土地費(fèi)用。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資總費(fèi)用組成為：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)計(jì)建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)。

以上各項(xiàng)為成本的主干組成，還可以進(jìn)行細(xì)分，如土地費(fèi)用可包括征地費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期費(fèi)用包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)等，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括區(qū)內(nèi)道路、外水、外電、小區(qū)綠化等，建筑安裝工程包括土建、安裝、裝修等內(nèi)容。各項(xiàng)細(xì)分的方法需結(jié)合公司或項(xiàng)目的需進(jìn)行分類，最理想的狀態(tài)是工程、成本與財(cái)務(wù)科目對(duì)接的方式，有利于項(xiàng)目目標(biāo)成本的建立，控制。

（一）目標(biāo)成本的建立

目標(biāo)成本的建立，不僅限于成本目標(biāo)值的本身，更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)；目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù)，“算了再做”，而不是“做了再算”；成本目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，靠團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)范圍覆蓋全成本。

目標(biāo)的建立需要水平恰當(dāng)，支持定位、提升價(jià)值，既有可行性，又具挑戰(zhàn)性，適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)；結(jié)合產(chǎn)品定位確定目標(biāo)數(shù)據(jù)，了解市場(chǎng)、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持；成本內(nèi)容明確，（比如同樣是高檔，各人心中可能不同）；考慮全面，不要漏項(xiàng)；盡可能有量化的計(jì)算，量?jī)r(jià)分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對(duì)比分析；最好能結(jié)合產(chǎn)品的特點(diǎn)，制定公司通用標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)節(jié)器整，可以節(jié)省時(shí)間，減少誤解；盡可能作為職效考核指標(biāo)?，F(xiàn)目前的情況是，幾乎所有產(chǎn)地產(chǎn)公司都會(huì)做測(cè)算，只是沒(méi)有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒(méi)有用目標(biāo)對(duì)控制結(jié)算管理行考核，成本目標(biāo)的建立管理只是一句空話。

目標(biāo)的雛形從立項(xiàng)時(shí)開(kāi)始形成，成本水平是考慮是否立項(xiàng)的要素之一，區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)測(cè)算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。策劃、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成一測(cè)算，各期測(cè)算要有對(duì)應(yīng)，比較變化的原因，原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)。實(shí)施方案確定后，形成正式項(xiàng)目發(fā)展成本目標(biāo)。施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對(duì)目標(biāo)做調(diào)整（通常是偏差較大的情況下），形成內(nèi)控目標(biāo)。

目標(biāo)的建立可通過(guò)正向測(cè)算與反向倒逼的方法進(jìn)行。

正向測(cè)算方法：成本首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因成本目標(biāo)與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過(guò)程。前期可參考：項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告、策劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交接資料。還可以參照所掌握的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目特征的測(cè)算方式。前期工作盡可能做到細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈蟀l(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，基本可以根據(jù)設(shè)計(jì)文件對(duì)項(xiàng)目費(fèi)用成本進(jìn)行細(xì)化和較為準(zhǔn)確的敲定，從而建立目標(biāo)。

反向倒逼：先確定銷售價(jià)格水平，再確定利潤(rùn)要求，然后反推計(jì)算成本水平。

（二）目標(biāo)的分解

目標(biāo)的分解，一般有：按合同計(jì)劃分解、按工程實(shí)體分解、按考核責(zé)任分解等方法?？筛鶕?jù)公司及項(xiàng)目的實(shí)際情況選擇，各種情況具體如下：

1、按合同計(jì)劃分解——目的：及時(shí)掌握實(shí)時(shí)發(fā)生成本、動(dòng)態(tài)監(jiān)控。

依據(jù)甲方的分判與采購(gòu)計(jì)劃，內(nèi)容包括：總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo)，發(fā)展計(jì)劃完成后確定分解項(xiàng)及初步總目標(biāo)，設(shè)計(jì)階段完成各目標(biāo)的確定，招標(biāo)簽約過(guò)程事調(diào)整（范圍調(diào)整）

2、按工程實(shí)體分解——目的：成本數(shù)據(jù)合理性判定

依據(jù)：項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容如設(shè)計(jì)圖紙及說(shuō)明，內(nèi)容：總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目標(biāo)，包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項(xiàng)工程的劃分），可細(xì)分棟分層分構(gòu)件；時(shí)間：為概算或預(yù)算完成后分解，招標(biāo)簽約后結(jié)算后對(duì)比分析。

3、按考核責(zé)任分解——目的：落實(shí)成本責(zé)任考核

依據(jù)：部門(mén)或崗位成本管理責(zé)任考核。內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)部門(mén)或崗位的成本管理指標(biāo)，以及輔助管理的工作要求。時(shí)間：發(fā)展計(jì)劃完成后即可確定責(zé)任，具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后固定。

一般采用正向測(cè)算法的項(xiàng)目按合同計(jì)劃分解的方法比較多，采用反向倒逼法的按工程實(shí)體分解的方法較多，第三種按考核責(zé)任分解的與公司有較完善考核制度機(jī)制才能實(shí)施，使用較少，上面已提到，可結(jié)合公司、項(xiàng)目情況決定選用

（三）成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)：

目標(biāo)確立后，如何才能得到實(shí)現(xiàn)呢？首先，控制產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計(jì)、選型合約中。具體的做法是在在設(shè)計(jì)和合約中體現(xiàn)甲方意圖，保證設(shè)計(jì)和施工成果不會(huì)出現(xiàn)定位和檔次偏差，產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，使預(yù)測(cè)成本分塊、分步變?yōu)閷?shí)際成本。

其次，技術(shù)、經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，充分掌握技術(shù)與市場(chǎng)，保證經(jīng)濟(jì)適用性。

另外需加強(qiáng)過(guò)程控制，既要有完整的流程，更要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)的成本意識(shí)與溝通，對(duì)產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對(duì)成本的控制同步實(shí)現(xiàn)，這里所謂的成本意識(shí)就是要考慮性價(jià)比。

實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控也是非常有必要的，預(yù)測(cè)可能的就化，如動(dòng)態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)，如在招標(biāo)、施工過(guò)程中變更、工程竣工結(jié)算等通過(guò)控制軟件與月報(bào)表的形式進(jìn)行監(jiān)控。

最后就是偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡：調(diào)整也是一種落實(shí)，關(guān)鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等，調(diào)整的對(duì)象包括成本目標(biāo)、實(shí)施方案和利潤(rùn)預(yù)期；調(diào)整提出原則：誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證。

過(guò)程與結(jié)果的全面考核：考核的對(duì)象、要求、指標(biāo)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制重點(diǎn)內(nèi)容與關(guān)鍵環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到后評(píng)估，各階段不同，成本控制的重點(diǎn)也有不同，針對(duì)各階段有重點(diǎn)地提出所要從事成本控制工作的內(nèi)容，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的進(jìn)行合理的成本管理，以達(dá)到成本控制的最終目的。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的重點(diǎn)內(nèi)容：

立項(xiàng)階段：成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)；成本目標(biāo)測(cè)算及目標(biāo)成本拆分

策劃階段：選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制度產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃；

設(shè)計(jì)階段：賣什么，設(shè)計(jì)什么，施工什么；目標(biāo)成本預(yù)算，標(biāo)底

方案階段：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位；

初步設(shè)計(jì)階段：材料設(shè)備的合理選型；

施工圖階段：限額設(shè)計(jì)，圖紙質(zhì)量和時(shí)間保證；根據(jù)施工圖紙確定成本目標(biāo)。

發(fā)包階段：通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到合適的價(jià)格和單位，完備的合同價(jià)，并根據(jù)招標(biāo)結(jié)果調(diào)整成本目標(biāo)。

施工階段：根據(jù)項(xiàng)目合同變更和簽證的管理、付款審核；動(dòng)態(tài)調(diào)整成本目標(biāo)。

竣工階段：結(jié)算、索賠辦理，項(xiàng)目后評(píng)估。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)：

1、投入大、點(diǎn)比重大的RC；對(duì)關(guān)鍵結(jié)構(gòu)中的結(jié)構(gòu)形式、含鋼量的指標(biāo)等的把控，能有效地控制部分成本。

2、客戶敏感的景觀、裝修：對(duì)于較為直觀的景觀效果，樣板房、售樓部等的裝修等，直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售，充分比較投入與產(chǎn)出后，進(jìn)行合理的配置，有利于項(xiàng)目的銷售回款。

總之：項(xiàng)目成本控制貫徹著項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程，通過(guò)建立目標(biāo)成本，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的各階段進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，把握好產(chǎn)品與成本之間的合理資源配置，保證了產(chǎn)品的品質(zhì)，節(jié)省不必要的成本，從而達(dá)到成本控制的目的。