貴州省納雍縣房產(chǎn)事業(yè)局

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)代良好的社會形勢下得到了快速的發(fā)展，逐步成為了現(xiàn)代社會經(jīng)濟的重要構(gòu)成部分，并發(fā)展出了較多的周邊行業(yè)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)容更加豐富。房產(chǎn)作為現(xiàn)代十分普遍的固定資產(chǎn)，其能夠用作抵押，進行其他的經(jīng)濟活動。該過程中，需要對房產(chǎn)進行價格評估，其直接影響到業(yè)主的實際利益。但是由于各種因素的影響，在對房產(chǎn)進行價格評估時，在各個環(huán)節(jié)中均存在一定的風(fēng)險，需要評估機構(gòu)的人員予以高度的重視，保障價格評估的準(zhǔn)確性。本文說明了抵押抵押房產(chǎn)價格評估風(fēng)險的基本內(nèi)涵，闡述了其風(fēng)險的各種類型，如外部風(fēng)險、操作風(fēng)險、專業(yè)內(nèi)部風(fēng)險等，并提出了幾點防范措施，包括設(shè)置業(yè)務(wù)承接程序、構(gòu)建良好的代理人市場、強化機構(gòu)內(nèi)部交流與配合等，為房地產(chǎn)價格評估人員提供一定的參考與借鑒。

關(guān)鍵詞：抵押房產(chǎn)；價格；評估；外部風(fēng)險；操作風(fēng)險；防范措施；研究

房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，使得房產(chǎn)的價值也在不斷上升，其作為價值較高的固定資產(chǎn)，業(yè)主可以將其作為抵押，進行貸款，其過程中則需要經(jīng)過價格評估的環(huán)節(jié)，才能確認(rèn)抵押房產(chǎn)的價值，其也促進了房產(chǎn)價格評估業(yè)務(wù)的發(fā)展。經(jīng)濟形勢的變化，使得抵押房地產(chǎn)中的價格評估環(huán)節(jié)，每個步驟均存在不穩(wěn)定或者不確定因素，帶來各種類型的風(fēng)險。評估機構(gòu)在各種條件下的限制下，往往會忽視自身的風(fēng)險因素。經(jīng)過脫鉤改制后，該類評估機構(gòu)也面臨著諸多問題，影響著其評估的準(zhǔn)確性，需要機構(gòu)的管理人員制定對于評估的各個方面進行分析，制定出合理的應(yīng)對措施，達到防范風(fēng)險的目的。

1.抵押房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險的內(nèi)本內(nèi)涵

從一般意義上來分析，風(fēng)險的基本內(nèi)涵是造成損失的可能性或者不確定性。根據(jù)該不確定性來源，可以分為客觀不確定性和主觀不確定性兩種，二者的性質(zhì)也特點均有較大的區(qū)別。其中客觀的不確定性是指實際結(jié)果和預(yù)期結(jié)果之間的差異，利用統(tǒng)計學(xué)工具能夠?qū)ζ溥M行判斷及度量，而主觀的不確定性則是個人針對客觀風(fēng)險的評估，個人的主觀因素對其有著極大的影響，包括專業(yè)知識、工作經(jīng)驗、精神狀態(tài)、行為習(xí)慣等，個人的情況不同，主觀的不確定性也有較大的差異。抵押房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險則是指評估機構(gòu)和或者評估人員在評估抵押房地產(chǎn)的過程中，由于其沒有遵循國家的相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，或者受到客觀因素的影響，使得評估結(jié)果的真實性下降，而導(dǎo)致使用者權(quán)益受損失，進而使得評估機構(gòu)及評估人員需要負(fù)法律責(zé)任及各項損失的可能性，包括經(jīng)濟損失、信譽損失等[1]。

2.評估風(fēng)險的分類

2.1專業(yè)內(nèi)部風(fēng)險

專業(yè)內(nèi)部的評估風(fēng)險，是指在較為復(fù)雜的評估程序中，通過判斷其的抵押價格和抵押標(biāo)的物的客觀價格的差異。具體來說是在評估時，使用的語言不準(zhǔn)確，違反相關(guān)的流程制作報告文件等，擬定報告時，沒有向報告使用詳細(xì)指出其中的風(fēng)險，該類情況會直接影響到評估的準(zhǔn)確性，使得評估信譽受損，也在無形中提高了訴訟的概率。

2.2外部風(fēng)險

外部風(fēng)險使之平在評估人員進行評估是受到的客觀的影響，包括委托機構(gòu)疏忽、國家政策、經(jīng)濟形勢、市場行情等，其會帶來許多的不可控的要素，制定評估流程的過程中應(yīng)對其進行充分的考量。具體來說其包括的內(nèi)容較為吩咐，如委托機構(gòu)，沒有向評估機構(gòu)提供各項所需的文件，或者不能保障文件的真實性，委托方也存在一定的欺詐企圖；房產(chǎn)的價格與市場行情有著極為密切的變化，房產(chǎn)的行情出現(xiàn)波動，對于抵押房產(chǎn)的價格評估也有較大的影響，另外不可抗力的因素也是影響評估的重要方面，如出現(xiàn)強大的自然災(zāi)害使得房產(chǎn)喪失使用價值等，評估的過程即終結(jié)[2]。

2.3操作風(fēng)險

操作風(fēng)險是指評估的流程沒有按照相關(guān)規(guī)則開展，或者操作人員沒有扎實的專業(yè)知識對評估工作進行指導(dǎo)，收集到的評估信息不全面、不完整或者真實性不足等，因而進行評估時，其參考資料不充分，公信力不足，鑒定的準(zhǔn)確性不佳，評估步驟有漏洞，值得評估結(jié)果與客觀情況測差異較大，評估企業(yè)的操作風(fēng)險較大。

3.相應(yīng)風(fēng)險防范措施

3.1設(shè)置業(yè)務(wù)承接程序

設(shè)置合理的業(yè)務(wù)承接程序，首先需要收集并整理各個類型的信息，根據(jù)該類信息對主體進行準(zhǔn)確的評估，認(rèn)真對待各種類型的委托。如果屬于本源層級內(nèi)的業(yè)務(wù)，應(yīng)將直接將其排除，或者在接受的同時，與相關(guān)機構(gòu)聯(lián)合進行，證明現(xiàn)有貸款的真實性，使得信息的來源及相關(guān)接洽人更加清晰?，F(xiàn)階段的評估機構(gòu)得到了一定的發(fā)展，但是其尚不能接受所有的業(yè)務(wù)，需要對業(yè)務(wù)的承接設(shè)置一定的程序，有所選擇的接受委托。首先需要分析出項目中存在的風(fēng)險，保持良好的評估水準(zhǔn)，且需要考慮有效的培訓(xùn)路徑，合理選擇最佳主體。另外還需要計算出項目的任務(wù)量，結(jié)合任務(wù)量決定費用標(biāo)準(zhǔn)[3]。

3.2構(gòu)建良好的代理人市場

構(gòu)建并優(yōu)化代理人市場，能夠有效的維持代理人之間的良性競爭，使得評估機構(gòu)不斷提升評估質(zhì)量，減少評估風(fēng)險，且委托人的地位得到一定程度的提高。具體措施可以分為以下兩點：①行業(yè)協(xié)會需要強化對于房地產(chǎn)價格評估業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的控制力度，其可以與物價部門聯(lián)合起來，對評估收費情況進行檢查，使得評估市場中的會員活動更加規(guī)范化，保障會員的利益，并妥善解決處理問題等，加大力度，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)之間的惡性競爭行為，規(guī)范代理人行為；②政府相關(guān)機構(gòu)加強房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)各項活動的監(jiān)督與管理。價格評估行業(yè)中存在嚴(yán)格的準(zhǔn)入限制，價格評估市場并不是一個開放的市場，其競爭并非其他行業(yè)的完全競爭。政府的相關(guān)部門可以進行行政干預(yù)，創(chuàng)造良好的競爭環(huán)境，避免出現(xiàn)壟斷現(xiàn)象，還因特別注意銀行與評估機構(gòu)的聯(lián)合壟斷情況。如果評估項目規(guī)模較大，提供貸款的金融機構(gòu)應(yīng)采取公開招投標(biāo)方式，保障公平性[4]。

3.3強化機構(gòu)內(nèi)部交流與配合

針對評估活動內(nèi)部專業(yè)的風(fēng)險，要做好其防范工作，需要緊抓評估人員的教育工作，強化信息的收集，并重視專業(yè)指導(dǎo)，評估人員才能做到嚴(yán)密的配合，促進評估工作的順利進行。在進行抵押房地產(chǎn)價格評估的活動中，需要對評估師的職業(yè)素養(yǎng)及專業(yè)能力有相當(dāng)?shù)淖孕?，其能夠較為獨立的進行項目的評估，避免出現(xiàn)人多手雜的現(xiàn)象，增加風(fēng)險的來源，也需要評估機構(gòu)內(nèi)部的各類人員發(fā)揮出其專業(yè)的能力，有效的掌握評估風(fēng)險的情況，采取合理處理方法。綜合部及總評估師需要將自身的職能作用有效的發(fā)揮出來，可以積極組織機構(gòu)內(nèi)部的人員進行進行業(yè)務(wù)經(jīng)驗交流活動，并最終構(gòu)建規(guī)范的抵押房產(chǎn)價格評估的操作流程及質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，使得評估機構(gòu)更加規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，并能夠減少風(fēng)險，優(yōu)化抵押房產(chǎn)價格的評估質(zhì)量[5]。

4.總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)的興起，使得房產(chǎn)成為機具價值的固定資產(chǎn)，帶動了許多的周邊行業(yè)的發(fā)展。房產(chǎn)不僅能夠作為一般的建筑物使用，還能夠?qū)⑵渥鳛榈盅?，進行其他的的經(jīng)濟活動，因此也促進了房地產(chǎn)抵押價格評估業(yè)。該行業(yè)的發(fā)展時間不長，國家在法制方面沒有過多的涉及，其行業(yè)內(nèi)部也存在較多的問題，評估機構(gòu)在進行估價時，各個環(huán)節(jié)中均存在一定的不穩(wěn)定因素，對整個評估活動帶來了一定的風(fēng)險。本文僅從一般的角度分析了其中存在的風(fēng)險，并提出了幾點防范措施，在實際的評估活動中，還需要人員結(jié)合機構(gòu)的實際情況進行深入的分析，全面把握各種影響，制定出適應(yīng)實際情況的對于措施，減少評估風(fēng)險，提升價格評估的準(zhǔn)確性，也給評估機構(gòu)帶來良好的經(jīng)濟效益及社會效益。

參考文獻：

[1]楊盈盈.防范抵押房地產(chǎn)價格評估風(fēng)險的對策[J].現(xiàn)代商業(yè).2014（05）：58.

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[3]沈穎，楊雪紅.淺議房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢及發(fā)展對策[J].廣東科技.2008（18）：17-19.

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[5]顧菁喆.房地產(chǎn)估價風(fēng)險分析與防范[J].中國商界（下半月）.2010（09）：228.