身份證號碼：320402196209090673

摘要：本文對房地產(chǎn)工程管理過程中各個階段的管理問題作了一些探討，加強管理措施，提高管理效率，促進房地產(chǎn)建設的健康發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；控制

隨著社會快速發(fā)展，我國的建筑行業(yè)越來越成熟，但現(xiàn)實中還是出現(xiàn)諸多問題，但這些問題歸根結(jié)底還是工程管理不到位，需要我們在開發(fā)和建設過程中不斷改進。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繼續(xù)完善工程管理體系和管理制度，加強建筑工程規(guī)劃、設計、招標、質(zhì)量、安全、成本等全方位的管理工作。

一、房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)工程管理的范圍和內(nèi)容，從流程上看，包括前期準備，工程的技術、計劃、質(zhì)量、成本、監(jiān)理、施工、移交以及保修維護等，核心是對工程進行組織和調(diào)控。房地產(chǎn)企業(yè)應當履行其管理職能，對工程項目進行綜合的管理。工程管理部要根據(jù)相關的標注和規(guī)范，運用行之有效的方法和實際的管理措施，對整個工程系統(tǒng)運行進行有計劃的協(xié)調(diào)、組織和控制，保證整個工程能夠順利進行。加強房地產(chǎn)工程管理，對實現(xiàn)工程預期的目標和效益具有非常重要的作用。另一方面，房地產(chǎn)工程管理對管理人員提出更高的要求。房地產(chǎn)工程管理人員要有較高的綜合素質(zhì)，還要在實際工作中通過不斷的學習，提高自身的實際操作能力、組織能力和表達能力等。具體表現(xiàn)在，管理人員要有良好的職業(yè)道德、責任心和事業(yè)心；良好的身體素質(zhì)；扎實的基礎理論知識；豐富的工作經(jīng)歷和實際經(jīng)驗；能夠充分熟悉和掌握房地產(chǎn)工程管理相關的規(guī)程和法律；對關鍵和重要的條文能夠進行深刻的理解和認識，具備較高的工程驗收和監(jiān)測方面的專業(yè)知識；同時，還要有較強的工作協(xié)調(diào)能力，能夠正確處理單位和個人之間的關系，具有較強的判斷識別能力；針對工程管理中出現(xiàn)的問題能夠進行妥善處理。

二、房地產(chǎn)工程的進度管理

房地產(chǎn)工程的進度，不僅可以有效保證工程能夠按時完成，還可以實現(xiàn)良好的施工秩序，很好的實現(xiàn)投資效益和目的。因此，要采取合理的方法對工程進度進行科學合理的管理。首先，對房地產(chǎn)的進度的管理和控制要滲透到每一個項目實施的過程中去。在設計階段，房地產(chǎn)開發(fā)公司應該與設計單位在簽訂合同時，要明確總的施工進度和設計準備，以及在技術和施工等方面的設計；要給設計單位提供完備的基礎資料，比如設計要求、證件手續(xù)、地勘報告以及其他的咨詢意見等；要求設計單位在設計的過程中，對整個房地產(chǎn)工程的設計進度進行一個動態(tài)的控制和管理，并進行跟蹤，提出合理要求。對于沒有按計劃進行的設計項目，要不斷分析總結(jié)原因，及時的采取有效措施，降低不利因素的影響，保證設計單位保質(zhì)保量的按時完成房地產(chǎn)施工方案的設計。其次，在實施階段，要簽訂監(jiān)理合同和施工合同，抓好監(jiān)理單位的監(jiān)督和管理，不斷加強溝通和協(xié)調(diào)的力度；對實際過程中進行進度信息的搜集整理，不能存在遺漏的現(xiàn)象；同時，按一定時間，對公司的預控計劃進行科學合理的比較分析，在確定進度毫無差錯的情況下，按原計劃繼續(xù)實施。如若發(fā)現(xiàn)偏差，工程管理人員要發(fā)揮其管理調(diào)控的智能，積極組織相關單位進行原因的總結(jié)；對以后工作的影響，要采取一系列有效措施，對原來的方案進行合理的糾正；對進度滯后的項目，也要采取有效措施，比如組織措施、經(jīng)濟措施、管理措施以及技術措施等，可以有效的安排好施工計劃，減少對整體房地產(chǎn)工程的影響，把握好工程進度，保證工程能夠順利如期竣工。

三、房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理

工程質(zhì)量關乎房地產(chǎn)公司的品牌形象和發(fā)展前途，把好質(zhì)量關是房地產(chǎn)公司工作的重中之重。在工程項目的設計階段，要對設計單位進行嚴格的要求，提出科學合理的技術意見，對施工圖紙進行設計，在設計完成后，要組織相關人員進行審核和監(jiān)督，并將審核意見建議整理上報。對圖紙中存在的問題，要聘請專業(yè)人員進行合理修改，避免出現(xiàn)大的改動，以免對施工工期和工程造價等產(chǎn)生不利影響。在完成施工方案后，要充分發(fā)揮相關單位和部門的監(jiān)管和管理的作用，解決圖紙中存在的問題。如果在施工過程中，發(fā)現(xiàn)圖紙出現(xiàn)問題，就要及時向上級匯報反映，爭取得到有效處理。要求既要保證施工進度，又要保證施工質(zhì)量，還不能大幅度增加成本。

在施工階段的質(zhì)量控制，要處理好工程部、監(jiān)理單位和施工單位等之間的關系。監(jiān)理單位是工程施工質(zhì)量的保證，要運用合理的方法，充分發(fā)揮其監(jiān)督職能。工程部要對監(jiān)理的行為、過程和結(jié)果進行管理，對監(jiān)理不到位的地方要采取有效措施，通過召開會議和撤換監(jiān)理人員等進行糾正，并對相關人員進行適當?shù)膽土P，做到萬無一失。在具體的施工過程中，工程部要保證監(jiān)理工作要有一定的獨立性，并給與支

持和幫助；同時，不能干擾到監(jiān)理人員的正常工作；還要協(xié)調(diào)好各個參建單位之間的關系，對于發(fā)生的矛盾和糾紛，解決時要依照法律法規(guī)，公平、公正進行妥善的解決。最后，在進行房地產(chǎn)工程管理的過程中，要根據(jù)施工中出現(xiàn)的質(zhì)量問題進行總結(jié)分析，找到影響質(zhì)量的原因，對薄弱環(huán)節(jié)進行重點把控，把質(zhì)量隱患消除在萌芽狀態(tài)，做好事前管理控制工作，避免出現(xiàn)質(zhì)量事故。

四、房地產(chǎn)工程的成本管理

成本的投資管理，是房地產(chǎn)工程順利實施的保證。要在尊重法律和相關合同條款的基礎上，認真審查參建單位的工程量和成本支付計劃；要在保證工程正常運轉(zhuǎn)的前提下，根據(jù)實際情況，按計劃、有進度、分輕重緩急予以撥付資金款項，使各種工程款能夠順利到位，不出現(xiàn)一絲一毫的差錯，使資金的流動得到很好地控制。做好房地產(chǎn)成本管理工作，必須要從決策設計階段，招標投標階段，具體施工階段和最后竣工階段來對整個房地產(chǎn)工程進行成本管理。

1.決策設計階段的成本管理

在這一階段，要做好對于整個房地產(chǎn)工程的投資成本預算，設計的風格、標準和選材上都會影響到整個項目工程造價和成本控制。要保證工程安全和美觀的前提下，不斷降低工程的造價成本，提高資金的使用效率，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化，從而達到事半功倍的效果，保證工程順利進行。

2.招投標階段的成本管理

招投標是控制房地產(chǎn)工程造價和成本的有效手段。在招標過程中，要符合相關文件的要求和標準，要明確工程的質(zhì)量、工期和造價等的要求，分析影響成本的因素。投招標的內(nèi)容要表達完整，總的工程量要計算準確，盡量減少簽證和工程造價延加等情況；選擇的合同要有利于自身的競爭，在充分考慮到風險因素的基礎上，避免不可預見的經(jīng)濟損失。

3.施工階段的成本管理

在這一階段，對施工成本要求比較高，問題比較復雜，持續(xù)的時間比較長，所以在施工過程中更要加強監(jiān)管力度，做好現(xiàn)場施工的核查工作，嚴禁隨意對工程程序進行變更；加強對施工材料的管理和控制，在質(zhì)量上要層層把關。各參建單位要根據(jù)合同對施工階段的成本進行有效控制，做好合同的管理工作，建立有效的技術檔案。

4.竣工階段的成本管理

在房地產(chǎn)工程竣工后，要認真計算核查工程量，做好結(jié)算工作。對工料的消耗、間接費用的計算、施工程序的變更簽證等，都需要嚴格按照現(xiàn)行的定額和計價規(guī)則進行套額總結(jié)，保證結(jié)果的準確性。

總而言之，房地產(chǎn)工程管理對于房地產(chǎn)企業(yè)而言意義重大，是確保施工順利進行，保證施工質(zhì)量，提高企業(yè)效益的有效措施。在工程管理當中，要完善規(guī)劃管理，完善建筑工程招標管理工作，加強工程管理中的成本控制，構(gòu)建出質(zhì)量和安全協(xié)調(diào)的管理體系，最后還要引入科學的考核機制，這樣才能真正做好工程管理工作。

參考文獻：

[1]姜鈺瑩.淺談影響建筑工程管理的主要因素及對策分析[J].科技風，2013（04）.

[2]孫國林.淺析影響建筑工程項目質(zhì)量控制和管理的重要因素[J].項目管理與項目控制，2013（08）.

[3]李紹權.淺談房地產(chǎn)工程管理[J].科技資訊，2008（5）：123-152.