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1 研究背景

位于漯河市的沙澧河風景區(qū)，岸線長36公里，面積669公頃，是以都市休閑文化旅游為主題特色的國家AAAA級旅游景區(qū)和國家體育公園。其景觀生態(tài)價值對東外灘項目的增值作用不言而寓。本文基于Hedonic模型對其周邊住宅價值的增值效果進行了定量性的研究。

本次研究選擇了在國內(nèi)研究中較為常用的二手房樓盤掛牌均價作為研究的因變量，影響住宅的各項屬性變量可分為三類，即區(qū)位特征、建筑特征和鄰里特征，結(jié)合被調(diào)查小區(qū)的情況，選擇了9個主要屬性作為影響因子進入模型，如表1所示。

表1 影響住宅價格的主要變量

綜合分析比較確定回歸效果最好的模型之后，可結(jié)合其系數(shù)η值來計算沙澧河風景區(qū)帶來的房價增值效果。在模型(1)和模型(2)中，η直接反應了距沙澧河風景區(qū)的距離每近一米所帶來的住宅價格增值額大小，而在模型(3)中，距沙澧河風景區(qū)的距離每近一米所帶來的增值額則為住宅價格×η。

2 數(shù)據(jù)的獲取

本文選擇漯河市沙澧河風景區(qū)周邊的商業(yè)住宅小區(qū)為研究對象，具體包括東外灘、外灘、雙匯城市花園、建業(yè)1號城邦、恒大綠洲、銀河灣、御園等二十幾個住宅小區(qū)，本次主要是通過網(wǎng)絡的形式(安居客和搜房網(wǎng))獲取了所需數(shù)據(jù)。由于調(diào)查對象的隨機性，被調(diào)查對象的建筑類型包括多層、小高層、高層和別墅，為使住宅的價格更具可比性，剔除了建筑類型為別墅的樣本，同時，對于一些信息不全的樣本也進行了剔除。樣本數(shù)量總計為50個，最終進入模型的樣本為40個，而且數(shù)據(jù)基本都是同一時點，具有時效性。調(diào)查樣本數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計如表2所示。

表2 所有變量的描述性統(tǒng)計

3 數(shù)據(jù)的量化

本文研究的住宅特征變量包括區(qū)位特征、建筑特征和鄰里特征三個方面，共9個變量，分別采用實際數(shù)值、二元虛擬變量和分等級賦值的方法進行量化。其中，公交線路數(shù)、建筑面積、建造時間、到漯河市沙澧河的距離、綠化率和物業(yè)費采用實際數(shù)值進行量化，教育配套、生活配套采用二元虛擬變量進行量化，而裝修則采用分等級賦值的方法進行量化，具體量化方法如表3所示。

表3 各指標的量化

4 模型計算結(jié)果

本文以房屋的成交價格為因變量，表3中的10個屬性為自變量，代入以上3種模型，運用spss軟件對樣本進行回歸分析，在5%顯著性水平下得到三個模型的回歸分析表，具體數(shù)值見表4。從表4中可知，三個回歸方程方差分析的顯著性檢驗值均小于0.001，說明各方程是高度顯著的，從判定系數(shù)R方可知，擬合程度從低到高依次為半對數(shù)模型、線性模型和對數(shù)模型，對數(shù)模型的復相關(guān)系數(shù)R=0.924，與1非常接近，說明自變量和因變量之間的線性關(guān)系很強，同時也說明模型對樣本數(shù)據(jù)的擬合在統(tǒng)計上是有意義的，回歸方程是有效的。

表4 模型比較表

經(jīng)檢驗，最終進入該模型的變量有3個，分別為裝修、建筑面積和到沙澧河的距離。各變量的回歸系數(shù)如表5所示。

表5 各變量回歸系數(shù)表

由表5可以看出，所有系數(shù)的符號均與理論預期相符。自變量到沙澧河的距離系數(shù)為負，表明住宅的價格與到沙澧河的距離成反比關(guān)系，即假定其他條件保持不變，則距離沙澧河越遠，相對而言住宅的價格越低，其中t值為負，表明該變量對因變量的影響沒有后面兩項重要，但也是極其顯著的。

根據(jù)擬合結(jié)果，代入(3)式得到方程

5 模型的檢驗

上面對模型的計算結(jié)果進行了分析，討論了三種模型對問題的模擬，結(jié)果顯示對數(shù)模型的模擬結(jié)果是最佳的。下面討論對數(shù)模型的共線性問題。

5.1 共線性檢驗

診斷結(jié)果如表6所示。

表6 共線性診斷表

表6表明，所有變量中VIF值最小的為1.038，最大的為2.734，都遠遠小于10，從而可以拒絕各變量之間的共線性假設，可以認為自變量之間共線性不是很嚴重。

5.2 殘差的正態(tài)性檢驗

從殘差的直方圖(圖1)可以看出，殘差的分布近似于正態(tài)分布。

圖1 殘差的直方圖正太分布

總之，模型基本滿足正態(tài)性假設、和獨立性假設，具有良好的擬合度和較高的解釋能力，在統(tǒng)計上是有意義的。因此，可以用來分析和解釋住宅特征對住宅價格的影響。

6 結(jié)果分析

6.1 建筑結(jié)構(gòu)特征

由結(jié)果可知，建筑結(jié)構(gòu)特征中只有建筑面積和裝修程度這2個特征對曲江住宅價格有較明顯的影響。

6.2 鄰里特征

鄰里特征中只有到沙澧河風景區(qū)的距離這1個特征對曲江住宅價格產(chǎn)生了較明顯的影響。自變量到沙澧河風景區(qū)的距離的系數(shù)η為-0.001，如前所述，這個值表明住宅到沙澧河風景區(qū)的距離的變化所引起的住宅價值百分比變化。由于住宅到沙澧河風景區(qū)的距離采用的是實際數(shù)據(jù)，這里表明，住宅到沙澧河風景區(qū)的距離每減少1米則其價值可增加0.1%。

本次研究中的區(qū)位特征變量未進入模型。

7 結(jié)論

本文基于漯河市沙澧河風景區(qū)周邊小區(qū)的40個住宅樣本數(shù)據(jù)，采用Hedonic模型法計算了沙澧河景觀存在及其它建筑結(jié)構(gòu)特征對周邊小區(qū)住宅的增值情況，得到住宅與沙澧河的距離每接近1米，可帶來0.1%的增值。根據(jù)調(diào)查時了解的情況，這主要是由于，在人們看來，沙澧河風景區(qū)是目前漯河市最大的一個風景區(qū)，其景觀、生態(tài)調(diào)節(jié)及游憩功能不容忽視，且隨著人們對生態(tài)環(huán)境關(guān)注度的不斷增強，距離沙澧河越近的房地產(chǎn)今后的增值空間越大。