【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，開發(fā)經(jīng)營具有涉及面廣、項目耗資巨大、投資周期長、資金回收慢、經(jīng)營風(fēng)險大等特點，下屬公司地域分散、管理鏈條長，集團總部為了加強管控，在總部設(shè)立比較強大的內(nèi)部審計機構(gòu)，內(nèi)審人員對各下屬單位進行橫向比較、分析，及時找出管理中的薄弱環(huán)節(jié)提請管理層加以改進。本文通過對房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計的特點以及難點，針對性地提出審計思路與策略，對規(guī)范房地產(chǎn)公司的管理、提高核心競爭力有著重要意義。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；內(nèi)部審計；審計思路和策略

長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)由于行業(yè)的高利潤，對成本管理的工作不夠重視，成本管理較為薄弱。內(nèi)部審計是提高房地產(chǎn)企業(yè)管理的一個非常重要的手段，通過內(nèi)部審計，可以促使公司建立和改善內(nèi)部控制，規(guī)范公司的治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部管理，幫助公司更好地實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標。但從目前現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計還處于初期階段，絕大部分公司尚局限于財務(wù)審計，對提高內(nèi)部管理的作用有限，尤其對成本管理的內(nèi)部審計由于專業(yè)性強、環(huán)節(jié)眾多、周期長等原因?qū)е聦徲嬌疃炔粔?、效果不顯著，本文就此針對房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理如何開展內(nèi)部審計進行探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的難點：

1、信息溝通不對等，增加跨區(qū)域經(jīng)營管理的難度

房地產(chǎn)公司多為跨地域、跨業(yè)態(tài)的項目公司開發(fā)模式，對外埠項目的管理信息不暢，監(jiān)督不到位、不及時，使得集團管理信息的時效性、準確性、完整性方面存在很多漏洞。項目公司發(fā)生的問題不能及時準確的反饋，增強了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。例如外埠項目公司招投標過程存在營私舞弊現(xiàn)象，由于信息手段的滯后，集團公司在上報資料的審批過程中無法發(fā)現(xiàn)破綻。后期企業(yè)內(nèi)審部門在對該項目進行例行審計時發(fā)現(xiàn)問題，但損失已既成事實。

2、管理體系不完善

管理體系不完善不僅體現(xiàn)在剛進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，在一些老牌房地產(chǎn)集團也同樣存在諸多問題。如：工程現(xiàn)場管理與成本控制不相容崗位的分離與制約問題；制度執(zhí)行過程中缺少督促機制，對違規(guī)行為缺少有效的懲罰措施等。房地產(chǎn)企業(yè)在注重短期經(jīng)營效果的考核的同時，不應(yīng)忽視對企業(yè)影響長遠的管理制度的完善和維護。

3、房地產(chǎn)的建造價格具有隱蔽性的特點

各種材料價格、設(shè)計、施工招投標價格均具有隱蔽性，致使最終的開發(fā)產(chǎn)品的建造價格相對于社會存在不公開性。一些企業(yè)并未在每個項目的開發(fā)后期對各種價格信息進行整理，從而無法實現(xiàn)價格信息的內(nèi)部共享，而一些較大規(guī)模的企業(yè)也不一定設(shè)立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，基礎(chǔ)價格（如材料）又具有時間性，地域性，所以，社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。價格隱蔽性的現(xiàn)實存在，給企業(yè)的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了機會。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的策略

1、合同管理環(huán)節(jié)。主要審計內(nèi)容有：一是關(guān)注合同簽訂的內(nèi)容是否與招標的內(nèi)容一致，如單位是否變動、合同金額是否一致、付款方式及付款條件是否明確、履約保證金繳納是否及時。二是關(guān)注合同的條款是否嚴密。如合同中主要材料采用的方式是甲供、甲定乙供還是乙供，對于甲供需要關(guān)注其稅收風(fēng)險（甲供材料不需要開具發(fā)票，但稅務(wù)機關(guān)會要求施工單位出具完稅證明，否則房地產(chǎn)企業(yè)會承擔(dān)連帶責(zé)任），還需關(guān)注關(guān)于獎勵與處罰的標準是否明確，履約保證金是否及時繳納等（總包合同由于金額較大，導(dǎo)致的履約保證金金額也較大，會出現(xiàn)部分施工企業(yè)拖欠現(xiàn)象，或者導(dǎo)致采用“偷梁換柱”方式，用保函或工程款抵扣履約保證金）；對簽訂的合同進行檢查，尤其在專用條款中對雙方權(quán)利和義務(wù)、合同價款及調(diào)整、工程預(yù)付款、工程量的確認、工程進度款支付、承包人的違約責(zé)任、材料設(shè)備供應(yīng)是否作出了明確規(guī)定。三是關(guān)注合同審批有無按照公司規(guī)定的審批權(quán)限進行審批，如土地合同、總包合同、設(shè)計合同、分包合同等是否由各業(yè)務(wù)部門、職能部門等進行會簽，對業(yè)務(wù)關(guān)系復(fù)雜的合同是否有專業(yè)的法律顧問把關(guān)等。四是關(guān)注合同臺賬是否完整、準確，合同的相關(guān)資料是否及時歸集，有無專人管理等。

2、合同付款環(huán)節(jié)。主要審計內(nèi)容有：一是付款審批權(quán)限是否完整、規(guī)范。由于合同付款涉及較多部門，也存在較多方式和種類，因此規(guī)范合同付款的審批權(quán)限至關(guān)重要，如對各層級副總經(jīng)理、總經(jīng)理、董事長的審批權(quán)限是否有明確的規(guī)定，對土地、工程、設(shè)計等款項的支付是否有明確的流程規(guī)定等。二是具體付款環(huán)節(jié)的審核。針對具體付款環(huán)節(jié)，首先需要關(guān)注付款條件是否與合同約定一致，關(guān)注申請部門、審核部門、審批部門簽章是否齊全，附件資料是否完整，如工程款需要關(guān)注施工單位的施工情況、監(jiān)理單位的審核意見、發(fā)票是否足額開具等內(nèi)容，尤其要關(guān)注有無提前付款、超額付款等情況。三是合同結(jié)算尾款支付審核。合同決算是合同履約完畢后的最后一次付款，因此需要特別關(guān)注。關(guān)注合同決算程序是否完整，需對其中的對賬資料、扣款情況、發(fā)票提供情況和審批情況等進行仔細審核，防止出現(xiàn)風(fēng)險。四是其他風(fēng)險?？铐椊Y(jié)算不允許采取現(xiàn)金方式，要求采用轉(zhuǎn)賬方式結(jié)算，特殊情況下必須采取現(xiàn)金結(jié)算的，關(guān)注有無辦理特別審批；付款中要明確收款銀行和收款賬號，一般情況下收款戶名必須和簽約方完全一致，如不一致，則必須關(guān)注是否有委托付款的說明。

3、現(xiàn)場管理環(huán)節(jié)。主要審計內(nèi)容有：一是審查施工企業(yè)是否根據(jù)《規(guī)范》、圖紙及有關(guān)修改通知施工，質(zhì)量和工期是否達到合同要求。二是重點對增減工程簽證進行審查，審查施工企業(yè)報送的增加工程簽證是否合理，有無重復(fù)；減少工程簽證是否上報，報的數(shù)量是否正確等。三是對工程材料進行審查，審查工程用料是否達到《規(guī)范》和設(shè)計要求，了解特殊的、用量大的、貴重的材料的實際價格，不讓施工企業(yè)在材差上占大便宜。四是審查簽證時間，工期簽證不但影響材料價格的構(gòu)成，還直接影響工期獎罰的認定和執(zhí)行。五是審查簽證的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)是否符合規(guī)定，有無經(jīng)過監(jiān)理單位、相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)的簽證確認，有無得到各方的同意，不為后續(xù)的決算留下工作隱患。

4、竣工結(jié)算環(huán)節(jié)。主要審計內(nèi)容有：一是審查竣工決算編制依據(jù)是否符合國家有關(guān)規(guī)定，各項資料是否齊全，審批手續(xù)是否完備，確保結(jié)算正確、符合規(guī)定及工作程序。二是審查變更及隱蔽工程的簽證情況，工程變更要核查原施工圖的設(shè)計和原投標預(yù)算書的實際所列項目等資料，對原投標預(yù)算書中未實施的項目要予以核減，對變更增加的項目應(yīng)明確是否已包括在原有項目的工作內(nèi)容中，防止重復(fù)計算，要核查變更簽證的手續(xù)是否齊全，書寫內(nèi)容是否清楚、合理，編號是否連續(xù)等內(nèi)容；對于隱蔽工程，要提前介入，積極參與每一隱蔽部位的驗收，并做好影像資料，為日后決算提供依據(jù)。三是審查材料價差的合理性，對于特殊或者重要材料，一般參考信息價，沒有的應(yīng)延伸到市場進行詢價。四是審查工程量計算書是否準確，計算是否符合工程量計算規(guī)則，有無故意計算和合計錯誤以及筆誤等等，對于無圖紙的項目要深入現(xiàn)場核實，必要時可采用現(xiàn)場丈量實測的方法進行核實。

5、財務(wù)核算環(huán)節(jié)。主要審計內(nèi)容有：一是確定成本核算對象是否合理，這需要審計人員深入實際，根據(jù)研究分析項目總體的特點、管理要求、經(jīng)濟用途、標準、建設(shè)交付期以及權(quán)屬情況進行確定，成本核算對象的設(shè)置必須堅持“便于核算，利于管理”的原則。二是成本科目設(shè)置是否符合國家規(guī)定，是否分期分項分合同核算。三是關(guān)注成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)是否準確，尤其要關(guān)注土地成本的分攤是按照土地面積分攤還是建筑面積分攤，公共配套的成本、會所的成本以及其他成本的分攤是否合理等。四是關(guān)注成本預(yù)計是否準確，一般在期末公司都會對已發(fā)生的且未支付的成本進行計提，因此，審計時需要結(jié)合現(xiàn)場實際施工情況關(guān)注計提是否準確，尤其是在交付后必須對預(yù)計成本的合理性進行審核，關(guān)注是否有合理的依據(jù)。

三、結(jié)語

成本管理環(huán)節(jié)眾多、涉及面廣，因而在成本管理的各個環(huán)節(jié)中都可能產(chǎn)生風(fēng)險，所以要全面清晰地了解業(yè)務(wù)的全過程，從存在風(fēng)險的各個角度、各個環(huán)節(jié)開展內(nèi)部審計，這樣才能杜絕舞弊行為發(fā)生的空間，減少不合理行為造成的損失。

參考文獻：

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