摘 要：本文針對(duì)房屋維修工程制定相應(yīng)管理制度，在維修工程中如何界定大修工程、小修做出指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：維修制度；界定；大修；小修；范圍；內(nèi)容；指導(dǎo)

近年來，與房屋質(zhì)量相關(guān)的問題在各地層出不窮。與此形成鮮明對(duì)照的是全國范圍內(nèi)適用于房屋維修管理制度的少之又少，其中如何界定大修工程、小修工程房屋維修管理制度沒有成體系管理制度，《公共設(shè)施維修制度》、《大修工程管理制度》常注重維修質(zhì)量要求等幾方面內(nèi)容根據(jù)工作實(shí)際，以吉林省為例，編制管理制度如下：

一、公共設(shè)施維修制度

屋面防水維修工程

（一）屋面防水以修補(bǔ)為主，修補(bǔ)防水保修期為一年，防水維修10平方米以下不能列入大修工程。

（二）瓦屋面采取竄瓦、換屋面板維修方式。

（三）屋面防水列入大修工程程序：由作業(yè)班組以現(xiàn)場(chǎng)屋面防水情況報(bào)工程技術(shù)部門共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)情況踏查，由工程技術(shù)部門將實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)情況匯報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理，由項(xiàng)目經(jīng)理按照建設(shè)單位（業(yè)主）統(tǒng)一部署確定是否列入大修。

（四）屋面防水列入大修工程由工程技術(shù)部門統(tǒng)一安排大修，大修工程按照防水工程保修五年規(guī)定保修，在質(zhì)保期內(nèi)的維修由工程技術(shù)部門協(xié)調(diào)相關(guān)施工人員進(jìn)行維修。

（五）屋面防水維修工程所需材料、工程款由工程技術(shù)部門審核后報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理同意后執(zhí)行。

居民上水維修工程

（一）棟號(hào)總閥門包括閥門在內(nèi)的供水外線、供水設(shè)備由供水單位負(fù)責(zé)維修，由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)供水單位維修協(xié)調(diào)工作。

（二）棟號(hào)總閥門到立支管閥門包括支管閥門此段地溝管由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)維修。日常維修維護(hù)由項(xiàng)目部作業(yè)班組負(fù)責(zé)，大修更換管道可列入大修工程。列入大修工程程序參看屋面防水維修工程第三條。

（三）立支管閥門至居民分戶閥門不包括分戶閥門此段立支管由業(yè)主自行選擇維修服務(wù)單位，費(fèi)用由受益業(yè)主平均分擔(dān)。此部分由項(xiàng)目部參與施工的維修工程，工程造價(jià)按照工程定額統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行，工程款得到受益業(yè)主認(rèn)可交齊以后可進(jìn)行施工，施工由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，工程技術(shù)部門制定統(tǒng)一工程標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督執(zhí)行。

（四）居民分戶閥門以后的供水管道由業(yè)主自行維護(hù)。

下水維修工程

（一）樓內(nèi)公共部位立支管、地溝管到各單元樓前井，由業(yè)主自行選擇維修服務(wù)單位，費(fèi)用由受益業(yè)主平均分擔(dān)。該部分由項(xiàng)目部參與施工的維修工程，工程造價(jià)按照工程定額統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行，工程款得到受益業(yè)主認(rèn)可交齊以后可進(jìn)行施工，施工由作業(yè)班組負(fù)責(zé)，工程技術(shù)部門制定統(tǒng)一工程標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督執(zhí)行。

（二）從各單元樓前井到通往市政下水外線第一個(gè)市政井的小區(qū)內(nèi)共用下水管線不包括市政井在內(nèi)應(yīng)可由業(yè)主委托項(xiàng)目部維修維護(hù)。日常的維修維護(hù)工作可由作業(yè)班組負(fù)責(zé)；該責(zé)任范圍內(nèi)公共部位重新鋪管、砌井由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)業(yè)主協(xié)調(diào)工作，工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織施工，工程費(fèi)用按照工程造價(jià)定額制定報(bào)建設(shè)單位同意后執(zhí)行。

電路維修工程

用電住戶用電線路、設(shè)施維修由業(yè)主自行維護(hù)。該部分由工程項(xiàng)目部參與施工的維修工程，發(fā)生的費(fèi)用按照工程定額統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)施行有償維修服務(wù)，工程款交齊以后可進(jìn)行施工，施工由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)。

二、大修工程管理制度

（一）大修工程項(xiàng)目立項(xiàng)管理

以“保重點(diǎn)、顧一般”房屋維修的原則，按照建設(shè)單位（業(yè)主）統(tǒng)一部署，針對(duì)每年末大修工程項(xiàng)目情況，由項(xiàng)目經(jīng)理牽頭工程技術(shù)部門組織相關(guān)工作人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏查，制定下一年大修工程計(jì)劃，經(jīng)項(xiàng)目部討論通過后報(bào)建設(shè)單位（業(yè)主）。建設(shè)單位（業(yè)主）確定大修經(jīng)費(fèi)指標(biāo)后，項(xiàng)目部根據(jù)建設(shè)單位（業(yè)主）大修經(jīng)費(fèi)確定年度大修工程項(xiàng)目并由工程技術(shù)部門組織實(shí)施。

（二）大修工程項(xiàng)目承發(fā)包管理

按照《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》必須進(jìn)行投標(biāo)工程項(xiàng)目，按規(guī)定依法進(jìn)行招投標(biāo)。

可以不進(jìn)行招標(biāo)的建設(shè)工程項(xiàng)目采取內(nèi)部招標(biāo)的辦法，選擇兩個(gè)以上施工單位采取包清工的辦法，以工程定額為依據(jù)確定發(fā)包標(biāo)底，工程技術(shù)部門與施工單位簽訂工程發(fā)包合同書，工程發(fā)包合同書的形式、內(nèi)容、條款由工程技術(shù)部門制定，合同書經(jīng)項(xiàng)目部辦公會(huì)討論通過后予以實(shí)施。

三、大修工程項(xiàng)目質(zhì)量管理

大修工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行國家施工驗(yàn)收規(guī)范和項(xiàng)目部工程技術(shù)部門對(duì)工程項(xiàng)目制定專項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)，日常的工程項(xiàng)目管理工作由工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)。監(jiān)理單位等相關(guān)部門配合工程技術(shù)部門進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，采取定期自檢和不定期聯(lián)檢結(jié)合的方式。隱蔽工程、關(guān)鍵部位質(zhì)量檢查要填寫相應(yīng)的技術(shù)資料和記錄，嚴(yán)格驗(yàn)收手續(xù)。

工程技術(shù)部門根據(jù)工程項(xiàng)目特點(diǎn)執(zhí)行施工現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，及時(shí)處理施工中出現(xiàn)的技術(shù)問題。施工單位向工程技術(shù)部門提請(qǐng)施工計(jì)劃、安全技術(shù)措施，由工程技術(shù)科進(jìn)行審查。

四、大修工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理

大修工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收由工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)組織，施工單位、相關(guān)部門人員參加，工程技術(shù)部門行使對(duì)工程質(zhì)量的仲裁權(quán)。

工程竣工后，施工單位向工程技術(shù)部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，確定驗(yàn)收日期和參加人員，三日內(nèi)組織竣工驗(yàn)收。對(duì)出現(xiàn)的質(zhì)量問題提出整改意見和措施，施工單位必須在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)將存在的質(zhì)量問題處理達(dá)到要求。工程技術(shù)部門要建立工程竣工檔案，收集整理保存好詳盡的工程信息。

五、大修工程項(xiàng)目保修管理制度

在正常使用條件下，大修工程項(xiàng)目最低保修期限為：

（一）房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水及其它有防水要求的工程為5年；

（三）供暖、供冷系統(tǒng)為2個(gè)采暖期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年。

六、大修工程項(xiàng)目結(jié)算管理制度

竣工驗(yàn)收后，由施工單位提交工程決算書（一式四份）報(bào)到工程技術(shù)部門，工程技術(shù)部門對(duì)提交工程決算書進(jìn)行審核，財(cái)務(wù)科室進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理簽字加蓋公章后執(zhí)行，工程技術(shù)部門、財(cái)務(wù)科留檔備查。

《公共設(shè)施維修制度》、《大修工程管理制度》是作者根據(jù)本單位工作實(shí)際編制，其他單位可根據(jù)本單位實(shí)際、部門設(shè)置進(jìn)行微調(diào)。

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