北京秋季房展會于9月19日-22日在北京展覽館舉行，進去逛了一圈，看到了來自美國、加拿大、澳大利亞、歐洲以及亞洲多個國家和地區(qū)的N多個項目。

畢竟在北京5環(huán)內(nèi)已經(jīng)找不到2萬元/平方米的項目，而大洋彼岸的底特律甚至有機會用數(shù)千美元買下整套房子。此外，多個歐洲國家都有買房移民的政策，而一些包租協(xié)議給出的租金收益在5%～9%之間。對于經(jīng)常感嘆投資渠道單一的國民，誘惑確實很大。

但海外置業(yè)并非沒有風(fēng)險，下面是比較容易被投資者忽略的幾點：

一、房產(chǎn)所在地區(qū)的經(jīng)濟前景：房地產(chǎn)的價格與當?shù)氐恼苇h(huán)境、經(jīng)濟和貨幣的走勢等有著很大的相關(guān)性，都會對房地產(chǎn)的價格有著很大的影響。1991年日本經(jīng)濟泡沫破滅前，房地產(chǎn)有過連續(xù)5年的大幅上漲；2008年金融危機爆發(fā)前，美國的房地產(chǎn)也曾經(jīng)有過連續(xù)11年的上漲。

眼下“歐豬”國家房子的火爆主要是購房移民的需求所致，于是以塞浦路斯為首的房子最受歡迎，但歐元區(qū)的經(jīng)濟前景目前還不明朗，歐元眼下雖然看似渡過了危機，但是其致命缺陷并沒有得到改變，沒人知道歐元區(qū)會不會在未來解體，也沒人知道歐元區(qū)會不會拋棄塞浦路斯、希臘甚至“兩牙”等拖累經(jīng)濟的國家。因此，購買“歐豬”國家的房子從長期來看還蘊涵著諸多的不確定性。

美國的情況比較復(fù)雜，由于各洲的經(jīng)濟情況差異較大，與其說美國的房產(chǎn)，還不如以州為單位去討論。越是“自由”的國度，市場化程度也越高。例如底特律，三大車企受工會拖累，背負著巨額債務(wù)，使得復(fù)蘇看起來遙遙無期，即使眼下看起來已經(jīng)十分便宜的房子，仍被當?shù)厝诉z棄。

房展會上還看到了東京的房子，在1991年日本經(jīng)濟泡沫被刺破后，東京的房價也大幅下跌，如今只有1991年的一半。奧運是個遙遠的概念，眼下不少經(jīng)濟學(xué)家在等著看安倍經(jīng)濟學(xué)的失敗，投資東京很需要勇氣。

值得一提的是澳大利亞，廣闊的土地上僅居住著2000萬左右的人口，有著豐富的礦產(chǎn)資源，已經(jīng)上升至世界第12大經(jīng)濟體，保持著較為穩(wěn)定的發(fā)展前景和發(fā)達的金融市場。非要挑些毛病的話，當前澳洲的增長速度受全球經(jīng)濟影響在放緩，利率水平處于歷史低點，一直有當?shù)貙W(xué)者指責11年以來的降息推高了房價，卻沒能刺激經(jīng)濟增長。

而且與澳洲經(jīng)濟相關(guān)緊密的亞洲經(jīng)濟疲軟，也讓人多了一點點擔心。不過總體來說，澳洲的情況比上面的國家和地區(qū)都讓人樂觀得多。

二、海外置業(yè)的另一個風(fēng)險來自稅費，本土炒房團也許已經(jīng)習(xí)慣了各種避稅和減少費用的辦法，但是很多國家除了要按照當?shù)胤煞ㄒ?guī)向購房者收繳費用外，通常還有對非本地居民的房產(chǎn)投資有額外的限制或收費。例如在澳大利亞，外籍人士只能購新房，不能涉及二手房，轉(zhuǎn)賣也只能賣給本土人。英國購買使用權(quán)房產(chǎn)要繳土地地租；西班牙和日本要收固定資產(chǎn)稅；加拿大買房后不僅要繳物業(yè)稅，出租還要繳個人收益稅，轉(zhuǎn)手要繳增值稅。因此，購房者除了要關(guān)注持有成本，還應(yīng)該留意是否有遺產(chǎn)稅或變相遺產(chǎn)稅的征收。

海外所謂的永久產(chǎn)權(quán)也好，今天看起來還算便宜的房價也好，背后都有特殊的原因，便宜沒那么好占，房產(chǎn)投資有風(fēng)險、置業(yè)需謹慎。

吳霽

諾潤理財首席顧問，曾就職于第一創(chuàng)業(yè)證券理財中心、康宏理財?shù)裙?。在實踐中結(jié)合了國外成熟的理財理念和國內(nèi)現(xiàn)有的理財市場狀況，成功輔導(dǎo)眾多理財者對金錢的駕馭能力，幫助數(shù)百個家庭建立了良好的理財習(xí)慣和正確的投資理念。

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