前段時間，和石家莊的幾個房產(chǎn)投資愛好者吃飯聊天，房產(chǎn)市場的走勢和分析依舊成是我們茶余飯后“八卦”的主題。

一者說：石家莊的樓市沒什么泡沫，購房者多為剛需；相比于一線城市動輒3萬～4萬/平米的均價、收入比超過25：1、租售比接近600：1的市場情況而言，本地的家庭收入不吃不喝10～15年能購買一套7000元/平米計價的兩居室，從此來看，價格泡沫相對少些，而包括石家莊在內(nèi)的多個城市即將由于供給過剩而崩盤的說法更是危言聳聽。

二者說：上個月發(fā)改委顧問國世平教授說：趕緊賣房，一套都不剩，股票創(chuàng)富的時代再次輪回！由此分析可見，房地產(chǎn)市場的下行拐點不是有沒有的問題，而是什么時候來及遲來與早到的問題；而當我們即使發(fā)現(xiàn)房價拐點來臨、市場財富重新“洗禮”時，一切儼然都已經(jīng)發(fā)生，我們的任何補救和反省都會是馬后炮——有點遲！到時候，“沒有那么多泡沫”的石家莊也好，“有泡沫”的北京也罷，都難逃房產(chǎn)財富折損的厄運。時間和市場會讓那些貪婪的“裸泳者們”一個一個地浮出水面。有一點可以肯定：與其浪費時間和精力去猜市場何時崩盤，不如比別人早一步為自己的資產(chǎn)建立第二個離岸資產(chǎn)避風港灣更為實際?！拔从昃I繆”這句老話所凝煉出來的中國古代智慧才是我們作為成熟的地產(chǎn)投資人必須掌握的核心思維。

第三者緊跟著說：對！華人首富李嘉誠就是這樣計劃的哦！大規(guī)模撤資中國內(nèi)地，轉(zhuǎn)戰(zhàn)歐洲，其計劃出售的約410億港幣的項目，全部都是我們國人還在熱炒的商業(yè)地產(chǎn)。這是做高位套現(xiàn)為了來日抄底的準備？還是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，棄亞入歐呢？對于憑借1960年代抄底香港房地產(chǎn)市場而名聲鵲起、成為亞洲首富的李嘉誠先生而言，其回應的理由樸實、簡單卻又透露著智慧的信號：

原因一，公司擔憂風險，出于穩(wěn)健投資考慮，不把雞蛋放在同一個籃子里。

原因二，“今天賣出去，明天價格合適還可能再買回來。國內(nèi)外的投資機會同樣都在關(guān)注，只是目前到歐洲投資的機會更多些”。

“低買高賣”即為商業(yè)盈利的最根本原則，對游戲規(guī)則游刃有余、駕輕就熟的李嘉誠先生怎么可能不明白這個道理。今天用從中國樓市賺得盤滿缽滿的資本去抄歐洲資本市場的底；明天中國樓市回落至低位時，又會從歐洲凱旋，懷揣雪中送炭的愛國熱情來獲得國人已經(jīng)掉到底兒的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，我們那個時候還會感激涕零，握著他老人家的手不忘要說聲謝謝呢！抄中國資本市場的底——正如“超人”所說，他不會撤資，因為他一定還會回來。李嘉誠先生藝術(shù)性極強地用這樣的方式在兩個資產(chǎn)市場中實現(xiàn)了資產(chǎn)對沖、規(guī)避了潛在風險，同時又獲得了潛在的雙邊獲利機會，一石二鳥、一箭雙雕。

從我多年投身于海外房產(chǎn)投資的職業(yè)投資人視角來看，雖然普通投資者沒辦法像亞洲首富那樣瞬間變現(xiàn)410億港幣，轉(zhuǎn)戰(zhàn)歐洲“興風作浪”，但我們卻可以從中提煉出最精髓的投資思維，即：單一資本市場的、僅僅依靠上漲周期獲利的市場盈利模式時代已經(jīng)成為過去式。換句時髦的話來講：投資思路更需要與時俱進，要與所創(chuàng)造和擁有的財富規(guī)模相匹配！沒有準備進行離岸資產(chǎn)配置的富有中國階層，他們的投資思路已經(jīng)顯得“Out Of Date過時了”。結(jié)合當下投資海外的大趨勢，國人該如何選擇理想的離岸資產(chǎn)避風港呢？如何借助這個避風港實現(xiàn)和創(chuàng)造更加穩(wěn)健、可控風險、創(chuàng)新的資本盈利模式呢？

首先，判斷優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)避風港的依據(jù)和條件可以參考以下幾個方面：

資本能夠在兩個貨幣市場、兩個利率市場、兩個匯率市場中進行自由轉(zhuǎn)移、抵押和套現(xiàn)；

金融市場環(huán)境完善和成熟，可以正確地評估風險，創(chuàng)造風險可控的“零”風險投資環(huán)境；

投資區(qū)域的法律要健全和完善，保證交易下財產(chǎn)安全；

有經(jīng)歷漲跌周期歷史數(shù)據(jù)可以參考，確保資產(chǎn)可以獲得比較長期穩(wěn)定的增值；

能夠提供本地銀行融資和貸款，投資獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，且有100%公平的交易平臺獲得融資和變現(xiàn)。

其次，在國內(nèi)僅僅依靠單一房價、股價等價格上漲周期獲利的市場盈利模式之外，還需要建立貨幣盈利模式、利率盈利模式、匯率盈利模式、對沖市場的盈利模式。

對于貨幣盈利模式，舉例而言，當美國向全球輸出通脹壓力越來越明顯的同時，我也越來越能夠體會出陳志武教授所提倡的“唯有借出錢來才是贏家”這句話中簡單而實惠的道理。自2010年至今，李嘉誠父子依靠股票融資借到的資本買進“英國”資源類資產(chǎn)；先后控制了英國近三成的天然氣市場，約四分之一的電力分銷市場，以及5%的供水市場。離岸資產(chǎn)我們雖然可以選擇投資海外股票、國債、基金等，但無論哪一種都是我們把資本借給了金融機構(gòu)或者上市公司；唯有投資房地產(chǎn)的時候，有機會從銀行尋求融資，做到把錢“借出來”；從而可以實現(xiàn)貨幣的盈利機制，即：即使真實房價沒有獲得增長，但通過貨幣的超發(fā)與貶值、推遲債務(wù)的償還等手段，可以獲得真正“跑贏”通脹的價值。

對于利率盈利模式而言，同樣規(guī)避了單一依靠價格上漲的財富增長模式；把資本配置在不同幣種計價的金融市場中，必然在兩個不同央行主導的金融體系內(nèi)產(chǎn)生兩個利率，從而發(fā)生利率差。以我自身投資舉例而言，我把澳洲的房地產(chǎn)作抵押獲得西太銀行5年4.79%的貸款，再把這筆融資投資到國內(nèi)年收益為15%的信托產(chǎn)品中，從而獲得無風險的10%的利率套利，而這種得盈利模式完全脫離了房價的漲跌對我的影響。

對于匯率盈利模式而言，很多人立刻聯(lián)想到應該買入美元，因為其國際貨幣結(jié)算地位未來20年很難動搖；而我希望更加引伸一步，買入美元，不如借入美元；借入美元，不如借入更加活躍的貨幣類別，如加元和澳元；原因很簡單，我們是希望通過貨幣的匯率變化在兩個資本市場進行“乾坤大挪移”實現(xiàn)外匯的投資收益，而目前人民幣、港幣緊盯美元的貨幣政策，讓彼此的匯率變化起伏比較小，從而外匯套利機會降低了，因此才會選擇更加活躍的貨幣類型。

對于對沖市場的盈利機制而言，最好的案例就是李嘉誠先生了。在兩個或者多個資本市場同樣進行資產(chǎn)布局的投資者而言，市場的上漲、下跌都是盈利的機會；上漲周期的盈利是資產(chǎn)價格；下跌周期的盈利是低價收購的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)本身和現(xiàn)金流；而身處單一資本市場的國內(nèi)房產(chǎn)財富的擁有者們卻只能祈禱房價上漲，趨勢一旦下行，就會遭受資產(chǎn)價格和現(xiàn)金流枯竭的雙重打擊。對于50%/30%/20%配置人民幣、澳元和港幣資產(chǎn)的我本人而言，國內(nèi)房價上漲、下跌都是我的獲利機會；因此房產(chǎn)價格的波動對于職業(yè)的地產(chǎn)投資者而言，心態(tài)變得更加從容，態(tài)度更加堅定。

最后，我把剛剛聽到的房產(chǎn)投資軼事分享給大家，希望獲得更多啟迪和深思：昨天去理發(fā)，理發(fā)店老板滿臉得意地和我講他剛買到的“便宜”商鋪；起因是原來業(yè)主嫌房子租不出去，壓力大而急著脫手，價格很“合適”，于是他買了下來。老板覺得撿了個大便宜。我問他：“這房子都租不出去，買來何用？”老板說：“不用出租，買了就能升值?！蔽矣謫枺骸斑@房子租都租不出去，你又憑什么覺得會有人來買呢？”老板沉思了一下，說：“你不懂房地產(chǎn)，買的便宜就一定能賺錢！”這就是國人單憑想象和漲價預期就期望未來一定賺錢的典型房產(chǎn)投機思維。

我在內(nèi)心不斷告誡自己，中國房產(chǎn)靠貨幣超發(fā)創(chuàng)富奇跡已經(jīng)一去不復返了，是時候轉(zhuǎn)換思維來重新認知未來的房產(chǎn)創(chuàng)富盈利模式的時候了。潘石屹在微電影《拆彈專家》中更是把三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)判定為風險最大的“炸彈”。當中國房子的抵押價值隨時間一點一點流逝散盡的時候，國人也許才能明白：永久產(chǎn)權(quán)的、帶來正向受益的資源類資產(chǎn)才是我們傾盡所有而值得擁有的恒產(chǎn)。

特約作者簡介：

劉磊：國際理財規(guī)劃師，私人銀行家認證（CPB）海外房地產(chǎn)投資課程講師，中國銀行（ICIE）高端人群房地產(chǎn)投資實務(wù)課程講師、房產(chǎn)投資專欄作者、評論員，澳洲西蒙斯家建集團首席房產(chǎn)投資策略分析師，具有中國外國專家局專家資質(zhì)。著有《決勝海外房地產(chǎn)》。

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