3周全國(guó)10個(gè)城市《海外投資大講堂》的巡回講座，讓我深刻體會(huì)到目前國(guó)內(nèi)投資者所處的地產(chǎn)投資窘境：即使國(guó)內(nèi)房市調(diào)控持續(xù)加碼、前景撲朔迷離，依然無法阻擋地方城市“地王”頻出、個(gè)別城市價(jià)格堅(jiān)挺上漲的局面，而被動(dòng)接受市場(chǎng)信息、缺乏獨(dú)立判斷的廣大房產(chǎn)購(gòu)買者及投資者，依舊“迷戀”于過去10年國(guó)內(nèi)房產(chǎn)財(cái)富持續(xù)增長(zhǎng)帶給他們的心理慰藉。在這些人的眼里，房產(chǎn)依然是他們心目中抵御通貨膨脹的“硬通貨”。

當(dāng)下紙幣濫發(fā)成災(zāi)，特別是自2013年2月9日以來，全球12個(gè)國(guó)家經(jīng)歷了16次降息，各國(guó)央行爭(zhēng)相釋放流動(dòng)性，比拼誰(shuí)的國(guó)家貨幣“更賤”，造成紙幣的國(guó)際購(gòu)買力不斷降低，物價(jià)不斷攀升，通脹也應(yīng)運(yùn)而生。

當(dāng)大家都把房子當(dāng)作所謂“硬通貨”投資，不考慮國(guó)家政策調(diào)控方向、利率變化、貨幣因素、房產(chǎn)供給和需求等，盲目把買房當(dāng)作抵御通貨膨脹工具的時(shí)候，實(shí)際上，房產(chǎn)的抵御通脹功用已大大降低，特別是在中國(guó)目前的自有房比例高達(dá)89%（據(jù)住建部披露的數(shù)據(jù)）、租售比600∶1嚴(yán)重超標(biāo)、收入比15∶1超負(fù)荷、貸款利率與租金回報(bào)率嚴(yán)重背離的情況下，國(guó)人缺的恰恰不是房子本身，而是房子帶給國(guó)民的財(cái)富安全感。

中國(guó)房產(chǎn)不是“硬通貨”

經(jīng)歷了半個(gè)世紀(jì)甚至百年地產(chǎn)商業(yè)化發(fā)展歷程的發(fā)達(dá)國(guó)家，投資者是如何定義“硬通貨”投資產(chǎn)品的？他們判斷和選擇的依據(jù)及市場(chǎng)特性又是什么？

總的來說有以下十點(diǎn)：

帶來穩(wěn)定和遞增的租金/分紅/股息收益的資產(chǎn)類別。

可預(yù)期的、有歷史多個(gè)周期追溯的、有穩(wěn)定資本增值率的資產(chǎn)。

有100%公平及自由交易平臺(tái)和退出機(jī)制的資產(chǎn)類別。

資本市場(chǎng)下降周期中依然可以獲得現(xiàn)金流/租金/分紅/股息收益的資產(chǎn)。

資本市場(chǎng)下降周期中跌幅相對(duì)較小或波動(dòng)幅度較小的資產(chǎn)。

資本市場(chǎng)下降周期中依然可以套現(xiàn)/贖回/變現(xiàn)/交易的資產(chǎn)類別。

可以隨時(shí)獲得銀行、金融機(jī)構(gòu)抵押和融資功能的資產(chǎn)。

可傳承、無法復(fù)制、具有稀缺屬性的資源類資產(chǎn)。

能抵御市場(chǎng)漲跌周期、貨幣貶值、自然災(zāi)害及戰(zhàn)爭(zhēng)威脅的資產(chǎn)。

提供資金避險(xiǎn)機(jī)制、離岸避風(fēng)港、對(duì)沖機(jī)制的資產(chǎn)類型。

對(duì)照以上十點(diǎn)，很顯然，在限購(gòu)、限貸、購(gòu)房自住和投資分離的中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)房產(chǎn)在很多層面上都不符合“硬通貨”資產(chǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。因此，國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)投資者，可以參考海外房地產(chǎn)的漲跌循環(huán)軌跡與利息調(diào)控周期的吻合程度，來選擇合適的時(shí)機(jī)介入海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

從海外眾多國(guó)家房產(chǎn)價(jià)格歷史走勢(shì)和減息周期（釋放流動(dòng)性）的關(guān)系來看，可以得出這樣的結(jié)論：如果房?jī)r(jià)處于歷史高位，且房屋空置率居高不下（創(chuàng)新高）、租金回報(bào)低（創(chuàng)新低）、貸款利率高、可支配收入減少（超過國(guó)民支配收入的50%）、失業(yè)率上升（今年有700萬(wàn)應(yīng)屆畢業(yè)生，目前就業(yè)率不到30%）、房產(chǎn)成交量放大或者“地王”頻出（以日本東京為例，1989年達(dá)到了物業(yè)價(jià)格的最高點(diǎn)，隨后兩年“地王”涌現(xiàn)，1991年走到了市場(chǎng)的盡頭，房?jī)r(jià)、地價(jià)、租金齊跌），此時(shí)央行進(jìn)行減息調(diào)控，恰恰是市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，甚至是暴跌的開始。

相反，如果房?jī)r(jià)處于較低價(jià)位，且房屋空置率較低，租金回報(bào)率和貸款利率無限接近甚至超出（買房收租金的收益高于銀行存款收入），且成交量連續(xù)三個(gè)季度呈現(xiàn)穩(wěn)定放大，此時(shí)的減息正是房?jī)r(jià)上漲的開始。

能得到海外銀行融資的房產(chǎn)投資才是“硬道理”

在貨幣超發(fā)的通脹時(shí)代，該如何通過合理的資產(chǎn)配置來跑贏CPI？如何選擇抵御通貨膨脹、平衡投資風(fēng)險(xiǎn)、建立房產(chǎn)投資對(duì)沖機(jī)制的“硬通貨”呢？

耶魯大學(xué)終身教授、CCTV2國(guó)際經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳志武先生說過，“通脹預(yù)期之下（貨幣超發(fā)不止情況下），唯有借出錢來才是贏家”。

我引申一步解讀：由于貨幣超發(fā)，幣值絕對(duì)購(gòu)買力降低，貨幣貶值，大約5年之后，“通貨膨脹”替投資者歸還20%的債務(wù)；大約10年之后，“通貨膨脹”替投資者歸還50%的債務(wù)；30年下來，投資者的債務(wù)像夏日普照下的冰塊一樣消融殆盡。

大家看出答案了嗎？

當(dāng)下，已經(jīng)從銀行貸出錢的投資者千萬(wàn)別著急還，因?yàn)橥浗?jīng)濟(jì)周期下，應(yīng)更多地持有資產(chǎn)和負(fù)債，而非現(xiàn)金（經(jīng)濟(jì)通縮下，才會(huì)現(xiàn)金為王）；沒借錢的投資者應(yīng)該選擇銀行貸款，用可以抵押和融資的資產(chǎn)類別進(jìn)行投資——實(shí)現(xiàn)把央行超發(fā)的貨幣轉(zhuǎn)化成自己的財(cái)富，讓財(cái)富規(guī)模的增長(zhǎng)速度與貨幣的超發(fā)速率同步，才能最大限度地抵御美元弱勢(shì)下，美國(guó)向發(fā)展中國(guó)家輸入的全球性通脹。

不同國(guó)家對(duì)海外投資者設(shè)有不同的貸款和融資條件。

歐洲的英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)等國(guó)家，外國(guó)人投資房地產(chǎn)、股票及其他資產(chǎn)無法獲得當(dāng)?shù)劂y行的融資支持。

歐洲小國(guó)，如塞浦路斯、西班牙、拉脫維亞等，中國(guó)人在房地產(chǎn)及其他資產(chǎn)類別的投資也得不到當(dāng)?shù)劂y行的貸款融資幫助。

美國(guó)目前不對(duì)國(guó)外個(gè)人投資者提供房地產(chǎn)及其他類別的貸款服務(wù)業(yè)務(wù)。

加拿大可以給海外投資者提供最高60%的房屋抵押貸款（如帝國(guó)銀行），但條件相對(duì)苛刻（需要提供國(guó)內(nèi)收入繳稅憑證）。

新加坡對(duì)于海外投資者購(gòu)買房產(chǎn)可以提供60%～70%的購(gòu)房融資。

香港金管局在去年11月份出臺(tái)限貸政策：所有海外人士在香港的投資購(gòu)房最多提供50%的抵押貸款。

澳大利亞由于連續(xù)21年GDP的正向增長(zhǎng)，對(duì)海外投資者在本地的房地產(chǎn)投資保持了一貫的寬容和認(rèn)可的態(tài)度，可以提供最高70%～80%的購(gòu)房抵押。

新西蘭金融機(jī)構(gòu)對(duì)來自海外的投資者采取了與澳洲類同的購(gòu)房抵押的寬松政策，可以提供70%的貸款。

因此，當(dāng)國(guó)內(nèi)作為融資和抵押載體的房產(chǎn)無法獲得借貸而使資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)的時(shí)候，選擇可以得到海外銀行融資和貸款，且可以創(chuàng)造正向現(xiàn)金流收入的不動(dòng)產(chǎn)作為選擇“硬通貨”資產(chǎn)的不二標(biāo)準(zhǔn)。