一、不動產(chǎn)投資對保險公司經(jīng)營的意義

（一）有利于優(yōu)化資產(chǎn)負債匹配

保險經(jīng)營的負債特性要求保險資金需要通過多種手段匹配，實現(xiàn)其安全性、流動性、盈利性平衡。目前，保險資金中80%以上為壽險資金，壽險資金中約48%是20年以上的長期資金。從實際情況看，保險企業(yè)在總體上缺乏與負債相匹配的資產(chǎn)，在現(xiàn)有投資品種中，除國債外，投資期限都比較短，不動產(chǎn)投資具有規(guī)模大、期限長，比較符合保險資金追求長期價值、穩(wěn)健投資的特點，因此可以作為優(yōu)化保險資產(chǎn)負債匹配，解決錯配風(fēng)險的中長期投資品種。

（二）有利于提升保險資金投資收益

近年來，國內(nèi)保險公司的投資收益一直在3-4%徘徊。相對于高企的CPI，實際收益已為負數(shù)。而反觀不動產(chǎn)投資卻有較好表現(xiàn)。統(tǒng)計顯示，美國國際集團（AIG）的不動產(chǎn)投資收益率約為20%，遠高于債券、銀行存款等金融資產(chǎn)的收益率。近年來，中國商業(yè)地產(chǎn)平均租金回報率（單位面積年租金收入/單位面積購置價格）為5%-8%，遠高于保險資金2.7%的平均收益率。

（三）有助于提高對抗通脹的能力

在高通脹環(huán)境下，不動產(chǎn)投資是對沖通脹的一個重要手段。大量固息產(chǎn)品在通脹來臨時會面臨浮虧風(fēng)險，但在現(xiàn)行政策下，保險資金還不能通過購買與通脹掛鉤的產(chǎn)品、買賣黃金以及投資大宗商品（如石油）等手段來對沖通脹，而投資不動產(chǎn)，不失為對沖通脹的一種手段。

二、保險資金投資不動產(chǎn)的種類

《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》規(guī)定，保險資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。

（一）基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)

主要包括交通、通訊、能源等國家級重點基礎(chǔ)設(shè)施項目。這方面投資基本上是與地方政府展開戰(zhàn)略合作的方式進行的，如中國人壽與北京、重慶、新疆等地方政府的合作。

（二）非基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)

主要包括商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、保障房等領(lǐng)域。商業(yè)地產(chǎn)，保險公司多有涉足，以自用或自用加投資的方式購置商業(yè)地產(chǎn)，在獲取穩(wěn)定的租金收益的同時，博取物業(yè)增值收益；養(yǎng)老地產(chǎn)，投資期限長、規(guī)模大，符合保險資金對長期、穩(wěn)定收益的需求，是解決保險公司資產(chǎn)負債不匹配的一條有效途徑，但由于相關(guān)政策不清晰，持續(xù)的投入與緩慢的產(chǎn)出，整體進展不大；保障房領(lǐng)域，目前已有部分險資涉足，該項目需要依賴與地方政府的合作。

（三）不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品

不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品是指以不動產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的投資計劃或者基金。目前，國際上保險資金進行不動產(chǎn)間接投資的形式主要可以分為證券化產(chǎn)品和投資基金兩類。其中，房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate InvestmentTrusts ，以下簡稱REITs）是投資基金的一項主要產(chǎn)品，目前美國是全球最大的REITs 市場。2000 年以后，REITs 在日本、新加坡、香港等地出現(xiàn)。由于我國相關(guān)法律法規(guī)尚不完備，REITs一直未能正式啟動。2011年，，國投瑞銀主投亞太地區(qū)REITs產(chǎn)品，成為國內(nèi)基金業(yè)首個REITs專戶產(chǎn)品。

三、保險公司不動產(chǎn)投資情況

上個世紀90年代以來，保險公司已開始涉足不動產(chǎn)投資，本文按照商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和保障房三個板塊進行闡述。

（一）商業(yè)地產(chǎn)投資

1、國內(nèi)保險公司進展

據(jù)不完全統(tǒng)計，近年來，已有10余家保險公司介入商業(yè)地產(chǎn)（詳見表一），2006年至2011年期間，保險公司購買的寫字樓面積已超過120萬平方米，總投資額約200億元。近年來，商業(yè)地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)購銷兩旺的局面。一線城市甲級寫字樓供需矛盾突出，而持有這些物業(yè)的保險公司，已賺取不菲收益。

2、境外案例

相對于內(nèi)地，臺灣地區(qū)保險資金投資不動產(chǎn)起步較早，市場發(fā)育成熟。如國泰人壽1964年就成立國泰建設(shè)公司，進入房地產(chǎn)和建筑業(yè)領(lǐng)域。經(jīng)過多年積累，國泰人壽在臺灣地區(qū)擁有大量的優(yōu)質(zhì)土地和成熟物業(yè)，贏得“金融+地產(chǎn)”的龍頭地位，奠定了國泰金控架構(gòu)的基礎(chǔ)。

近年來，國泰人壽開始嘗試將其所持優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)打包發(fā)行證券化產(chǎn)品，培育利潤增長點。2005年9月，推出“國泰一號”REITs產(chǎn)品， 2006年9月，又推出“國泰二號”，通過證券化產(chǎn)品的發(fā)行，增強自身資產(chǎn)的流動性，同時還取得了物業(yè)增值收益。

3、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)存在的問題

目前商業(yè)地產(chǎn)面臨以下三個問題：一是當前商業(yè)地產(chǎn)不斷升溫，大量資金（包括海外熱錢）流向商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險在加??；二是國內(nèi)物業(yè)收益僅來自租賃和出售，相較于境外成熟市場，還缺乏不動產(chǎn)證券化的市場環(huán)境和政策支持。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)投資

1、保險公司養(yǎng)老地產(chǎn)投資概況

泰康人壽： 2009年11月，保險業(yè)第一個養(yǎng)老社區(qū)投資試點項目獲批， 2010年3月26日，成立泰康之家投資公司，成為行業(yè)內(nèi)首家養(yǎng)老社區(qū)投資實體。其上海申園項目預(yù)計2016年3月將迎來首批入住居民。

合眾人壽： 2010年底，“合眾人壽健康社區(qū)”落戶湖北武漢蔡甸區(qū)，據(jù)報道，該項目預(yù)計投資150億元。2013年10月，一期工程建設(shè)已完成，共有4000余張床位。

中國人壽：在養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)上，中國人壽初步規(guī)劃構(gòu)建“一南一北”的格局。項目計劃總投資1000億元。2013年10月，中國人壽競得蘇州陽澄湖相關(guān)地塊，將與美國養(yǎng)老運營管理機構(gòu)聯(lián)手，建設(shè)成一個中高端養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)。

2、存在的問題

一是土地政策，目前用地性質(zhì)還比較模糊，是協(xié)議出讓還是招拍掛存在爭論；二是盈利模式，目前大多數(shù)養(yǎng)老機構(gòu)處于微利甚至虧損狀態(tài)。按現(xiàn)行政策，養(yǎng)老地產(chǎn)只能出租，不能出售，前期投資大，回收期限長，不確定風(fēng)險突出。

（三）保障房投資情況

1、保險資金參與情況

藍德計劃：即“北京市土地儲備7年期債權(quán)投資計劃”，募集總額290億元。保監(jiān)會擬定了參與資格名單，包括人保、國壽等7家大型險企。項目歷經(jīng)兩次募資，盡管收益率一再上調(diào)，第二期已達到6.49%，但截止2011年11月份資金到位率僅7成。

2、存在的問題

目前，險資參與保障房建設(shè)僅有三例，其中藍德計劃是最大一筆，面臨的主要問題有：一是收益，該計劃投資期7年，但收益率不及當前一些銀行5年期協(xié)議存款利率和部分次級債收益率；二是還款，由于該計劃以土地出讓金作為主要還款來源，保險公司心存疑慮，擔心出讓過程出現(xiàn)難以控制的風(fēng)險。

四、保險公司不動產(chǎn)投資的路徑

縱觀保險資金投資不動產(chǎn)在國外成熟市場的發(fā)展歷程，基本上遵循 “由簡單向復(fù)雜、由直接向間接、由實體向虛擬”的發(fā)展路線（見表二） 。

當然，國內(nèi)市場尚未發(fā)展到這一步，但可引以為鑒。而對于國內(nèi)一些尚未涉足不動產(chǎn)領(lǐng)域的保險公司，可以重點關(guān)注兩個領(lǐng)域：一是自用房產(chǎn)的投資，因為保險公司大都有相當數(shù)量的分支機構(gòu)、網(wǎng)點，有內(nèi)在購置需求；二是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資，這個領(lǐng)域可以與養(yǎng)老保險做很好的產(chǎn)品結(jié)合，形成產(chǎn)業(yè)鏈互補。

（一）從自用房產(chǎn)起步，逐步介入不動產(chǎn)領(lǐng)域

不動產(chǎn)投資專業(yè)性強，需要運用資產(chǎn)匹配、戰(zhàn)略配置等手段，還需要建立配套的風(fēng)險控制機制和績效評估標準。因此，對于擬涉足此領(lǐng)域的保險公司而言，起步階段不妨從自用辦公房產(chǎn)入手，逐漸涉足投資性商業(yè)地產(chǎn)。

未來，隨著國內(nèi)不動產(chǎn)證券化的發(fā)展，可以調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，加大間接投資比例。一是嘗試發(fā)行不動產(chǎn)金融產(chǎn)品，不但提高保險資產(chǎn)的流動性，還可以將不動產(chǎn)增值收益變現(xiàn)；二是走基金管理模式，通過發(fā)起設(shè)立專業(yè)不動產(chǎn)投資基金，受托管理保險資金及其他社會資金，并通過服務(wù)取得傭金。

（二）參與養(yǎng)老地產(chǎn)，逐步構(gòu)建養(yǎng)老保險產(chǎn)業(yè)鏈

國務(wù)院《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》預(yù)計，到2020年，老年人口將達到2.43億，約占總?cè)丝诘?8%。據(jù)相關(guān)機構(gòu)估算，2050年養(yǎng)老服務(wù)市場的總購買力將高達5萬億，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是未來投資的一片藍海。而對保險公司而言，涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)則意味著產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和保險經(jīng)營的創(chuàng)新。

產(chǎn)業(yè)鏈的延伸：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈較長，包括日用消費、金融服務(wù)、健康護理等多個環(huán)節(jié)。保險資金涉足養(yǎng)老社區(qū)，不僅銜接醫(yī)療保險、護理保險和養(yǎng)老保險等產(chǎn)品，同時還帶動老年醫(yī)學(xué)、護理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品以及物流等產(chǎn)業(yè)，極大地延伸了產(chǎn)業(yè)鏈。

保險經(jīng)營的創(chuàng)新：保險公司通過投資養(yǎng)老社區(qū)，可以將養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老保險產(chǎn)品嫁接，例如，原有養(yǎng)老保險到期后，保險公司可以不再向其返還到期養(yǎng)老金，而是將到期養(yǎng)老保險直接轉(zhuǎn)至其養(yǎng)老社區(qū)的物化服務(wù)，這意味著保險業(yè)可通存通兌、實物給付和資金沉淀能力的擴張。（王娜：經(jīng)濟學(xué)博士，現(xiàn)就職于興業(yè)銀行成都分行；王飛舟：保險學(xué)、工學(xué)雙學(xué)士，現(xiàn)供職于民生人壽保險公司市場企劃部）

【參考文獻】

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3、《我國保險資金投資不動產(chǎn)的現(xiàn)狀與問題》王洪 陳秉正 劉超 中國金融2010年02月05日

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5、《養(yǎng)老地產(chǎn)收益不敵信托、股權(quán)投資 險企暗戰(zhàn)正酣》肖君秀 經(jīng)濟觀察報 2010年04月18日

6、《保險進軍養(yǎng)老地產(chǎn)是否可行》 向日葵保險網(wǎng) 2011年11月25 日

7、《養(yǎng)老地產(chǎn)：“蛋糕”誘人 風(fēng)險需防》人民日報海外版2011年06月18日

8、《商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究報告》國民信托 2011年