摘 要：中國(guó)自進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)發(fā)展迅猛。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)水平的不斷提高，人們綜合消費(fèi)環(huán)境的要求越來(lái)越高。因此，對(duì)有不同層次需求的人群來(lái)說(shuō)，會(huì)選擇去不同的消費(fèi)場(chǎng)所。分析商圈規(guī)模形成中的居民數(shù)量、居民收入、購(gòu)買力水平、消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理等因素，探討城鎮(zhèn)化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的影響，并提出了相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；購(gòu)物中心；經(jīng)營(yíng)模式

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）36-0241-02

商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)相對(duì)較新的范疇，是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。自加入世貿(mào)組織以來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了前所未有的發(fā)展階段。不但北京、上海、廣州等一線城市商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了加速期，就是省會(huì)等這樣的二線城市的商業(yè)地產(chǎn)也得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。各地開(kāi)始爭(zhēng)建商業(yè)街、商場(chǎng)和超大型購(gòu)物中心。在商業(yè)地產(chǎn)促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也讓人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的有了新認(rèn)識(shí)。

一、商業(yè)地產(chǎn)的類型和概念

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，這使它既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義、狹義之分。從廣義概念上講，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的定義，業(yè)界主要有如下幾種說(shuō)法：（1）商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別與普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。（2）商業(yè)地產(chǎn)是以商業(yè)物業(yè)的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)為目的的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。國(guó)內(nèi)大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)不參與商業(yè)經(jīng)營(yíng)，也不長(zhǎng)期持有物業(yè)以從中獲取租金收益。但從世界上其他國(guó)家的實(shí)踐看，商業(yè)物業(yè)其實(shí)不采取出租方式，而是和商戶共同經(jīng)營(yíng)，獲取巨大的增值額。（3）按物業(yè)用途劃分，房地產(chǎn)可以劃分為居住房地產(chǎn)、寫字樓房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)四大類及其他房地產(chǎn)。這里所說(shuō)的商業(yè)房地產(chǎn)主要就是指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產(chǎn)，包括酒店、超市、臨街商鋪、大型住宅的商業(yè)配套、購(gòu)物中心、特色商業(yè)街、商業(yè)廣場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、Shopping Mall 等用途的房地產(chǎn)。

二、國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及現(xiàn)狀

關(guān)于購(gòu)物中心的發(fā)展演變的理論主要有中心地理論、同類聚集理論和零售需求的外部效應(yīng)等。零售手風(fēng)琴定律早在1943年就有人提出了，1960年又有人對(duì)其進(jìn)行了完善。該定律的核心思想就是：經(jīng)營(yíng)寬而淺和窄而深的商品組合的零售店之間有一個(gè)交替統(tǒng)治，該定律解釋的典型例子認(rèn)為零售業(yè)態(tài)的發(fā)展順序大致經(jīng)歷了五個(gè)時(shí)期：雜貨店時(shí)期（商品組合綜合化經(jīng)營(yíng)）、專業(yè)店時(shí)期（商品組合專業(yè)化經(jīng)營(yíng)）、百貨店時(shí)期（商品組合綜合化經(jīng)營(yíng)）、方便店時(shí)期（商品組合專業(yè)化經(jīng)營(yíng)）、商業(yè)街或購(gòu)物中心時(shí)期（商品組合綜合化經(jīng)營(yíng)）。總體來(lái)說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年輕，發(fā)展速度快。但是，高熱的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也蘊(yùn)含著高風(fēng)險(xiǎn)。

20 世紀(jì) 80 年代以前，全國(guó)各大城市由于商業(yè)投資不足，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)跟不上日益發(fā)展的城市發(fā)展和居民生活需要的增長(zhǎng)，網(wǎng)點(diǎn)嚴(yán)重不足，商品供應(yīng)短缺。政府對(duì)臨路臨街的民居、圍墻、企事業(yè)單位門面房，或是具有商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值的街道地段，進(jìn)行小規(guī)模改造，使其成為商用物業(yè)或臨街批零市場(chǎng)。

20世紀(jì)80年代末和90年代初，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，城市近郊發(fā)展催生了新商業(yè)區(qū)的需求。同時(shí)，舊城區(qū)商業(yè)設(shè)施落后、購(gòu)物環(huán)境差、交通不便的矛盾日趨突出，顯現(xiàn)了商業(yè)現(xiàn)狀與城市發(fā)展的不協(xié)調(diào)。為適應(yīng)城市發(fā)展的需要，在政府主導(dǎo)下，全國(guó)不斷推進(jìn)新城區(qū)商業(yè)建設(shè)以及舊城區(qū)商業(yè)改造。在戰(zhàn)略實(shí)施策略上，將舊城改造、道路拓寬，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)重建相結(jié)合。

20 世紀(jì) 90 年代初期到 90 年代中期，是中國(guó)傳統(tǒng)百貨業(yè)的“黃金時(shí)代”。1996 年以后，商業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的新業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)，大型超市、賣場(chǎng)、新型商業(yè)街的建設(shè)此起彼伏，商業(yè)企業(yè)出于規(guī)模擴(kuò)張的需求，擯棄傳統(tǒng)單體經(jīng)營(yíng)模式，發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)?？梢哉f(shuō)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)極大地刺激了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

2002 年至今，國(guó)家進(jìn)一步鼓勵(lì)商鋪投資，停止征收與商鋪投資、建設(shè)、交易有關(guān)的“投資方向調(diào)節(jié)稅”等政策促進(jìn)了商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。同時(shí)，舊城區(qū)商業(yè)設(shè)施落后、購(gòu)物環(huán)境差、交通不便的矛盾日趨突出，顯現(xiàn)了商業(yè)現(xiàn)狀與城市發(fā)展的不協(xié)調(diào)。為適應(yīng)城市發(fā)展的需要，在政府主導(dǎo)下，全國(guó)掀起了新城區(qū)商業(yè)建設(shè)以及舊城區(qū)商業(yè)改造的高潮。中國(guó)加入 WTO，各國(guó)實(shí)力雄厚的商業(yè)團(tuán)體紛紛介入，國(guó)外大中公司相繼在各大城市設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，商業(yè)和商務(wù)活動(dòng)空前活躍。

三、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)所面臨的問(wèn)題與機(jī)遇

（一）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)目前面臨的問(wèn)題

自從中國(guó)的土地市場(chǎng)打開(kāi)后，商業(yè)地產(chǎn)以其高回報(bào)、高利潤(rùn)吸引著眾多投資者加入。但與國(guó)外相比，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)更高，風(fēng)險(xiǎn)更大。國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已日趨成熟，商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)也逐步從初期的暴利階段轉(zhuǎn)入了現(xiàn)在的微利階段，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理與控制也已形成體系，能有效地降低風(fēng)險(xiǎn)。

在中國(guó)，目前許多商業(yè)地產(chǎn)的租售價(jià)格一般是同區(qū)位寫字樓和住宅的 2～3 倍，黃金地段商鋪的市場(chǎng)價(jià)格更是高得驚人，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間巨大。同時(shí)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)也隱藏著巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。與其他房地產(chǎn)類型相比，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)占有較大的市場(chǎng)空置率。比如我們能不斷見(jiàn)到有工作人員拿著商鋪的宣傳材料在大街小巷、地鐵中叫賣、宣傳，還有路邊出現(xiàn)越來(lái)越多的空置的大樓。這些情景似乎有悖于高熱的市場(chǎng)。除此之外，近些年一些舊有的市場(chǎng)來(lái)也不斷萎縮。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：截至 2004 年 9 月末，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置總面積同比增長(zhǎng) 9.6%，面積為 230 萬(wàn)平方米，占整個(gè)商品房空置面積的 44%。

（二）原因分析

1.資金壓力是開(kāi)發(fā)商采取分割出售的根本原因。項(xiàng)目決策單位和開(kāi)發(fā)商忽視了購(gòu)物中心的投資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前購(gòu)物中心熱的很重要的一個(gè)原因，就是忽視了購(gòu)物中心的投資風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)于一般的住宅項(xiàng)目投資來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。而且，一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要整體的布局和一步到位的投資興建，才能形成商業(yè)氣氛?？梢?jiàn)，購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)資金的要求非常高，這使得其投資風(fēng)險(xiǎn)也十分大。由于商業(yè)地產(chǎn)被拆零成商鋪賣掉，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分散歸屬業(yè)主或租戶，地產(chǎn)商無(wú)權(quán)干涉。因此在商業(yè)地產(chǎn)的后續(xù)管理中地產(chǎn)商往往缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體控制力，單純靠分散的業(yè)主或租戶自身調(diào)節(jié)，加大了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.沒(méi)有重視項(xiàng)目的商圈調(diào)查和可行性分析。購(gòu)物中心的商圈與銷售活動(dòng)有著極為密切的關(guān)系，無(wú)論是新建還是改建的購(gòu)物中心都不應(yīng)忽視對(duì)商圈的分析和對(duì)目標(biāo)顧客的界定。購(gòu)物中心特別是大型的商業(yè)中心，必須要有一定的商圈人口（包括流動(dòng)人口）和有效客流量來(lái)支持。消費(fèi)者是市場(chǎng)內(nèi)涵中最為重要的部分，是產(chǎn)品所服務(wù)的對(duì)象。所以選址首先要對(duì)商圈內(nèi)的居民數(shù)量、居民收入、購(gòu)買力水平、消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理作一個(gè)徹底調(diào)查，來(lái)做市場(chǎng)定位，從而要保證購(gòu)物中心的客流量。市場(chǎng)定位要分析消費(fèi)者的需求和偏好，確定產(chǎn)品能給消費(fèi)者帶來(lái)哪些方面的特殊利益和價(jià)值。事先沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)密而科學(xué)的商圈調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析，往往是“先建設(shè)、后招商”，從而導(dǎo)致建起來(lái)的購(gòu)物中心偏離了本身業(yè)態(tài)的發(fā)展軌道或是有場(chǎng)無(wú)市，造成巨大的社會(huì)資源的浪費(fèi)。所以在設(shè)計(jì)之初，就要根據(jù)能夠輻射的消費(fèi)群體，定位經(jīng)營(yíng)層次、業(yè)態(tài)組合、規(guī)模及服務(wù)水平。

（三）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的機(jī)遇

如今隨著收入水平的提高，消費(fèi)者的消費(fèi)能力提升，購(gòu)物不再是一種簡(jiǎn)單的行為，人們希望同時(shí)獲得娛樂(lè)、餐飲等更多種類的享受，人們更加關(guān)注體驗(yàn)等綜合服務(wù)。這對(duì)傳統(tǒng)百貨大樓、單純以購(gòu)物為主的商場(chǎng)提出了挑戰(zhàn)。傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)的商家需要改變經(jīng)營(yíng)策略，調(diào)整空間布局，來(lái)適應(yīng)新的形勢(shì)。這也正體現(xiàn)了一個(gè)恩格爾法則的推論：“當(dāng)收入增長(zhǎng)時(shí)，對(duì)所有物品的需求也出現(xiàn)增加，但比收入增長(zhǎng)的比率要更低一些，對(duì)服務(wù)和閑暇需求的增加部分地取代了對(duì)物品的需求?！?/p>

中國(guó)目前主要的消費(fèi)群體都聚集在城市，所以中國(guó)在一定時(shí)期內(nèi)城市購(gòu)物中心都將是發(fā)展的主流。而隨著城鎮(zhèn)化改造，一些大型、特大型城市逐漸興建起衛(wèi)星城，形成郊區(qū)化，大量居民將生活轉(zhuǎn)移到了郊區(qū)，這無(wú)疑為郊區(qū)型購(gòu)物中心的發(fā)展帶來(lái)契機(jī)。許多商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目可以開(kāi)始選擇城郊結(jié)合部或郊區(qū)。隨著時(shí)代的發(fā)展，這些發(fā)展中的問(wèn)題將在發(fā)展中得到解決，而我們也只能在發(fā)展中前進(jìn)，更好地建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)，讓更多人分享到現(xiàn)代化建設(shè)的成果，早日實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)。

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[責(zé)任編輯 王玉妹]