2013年12月4日，我國(guó)25個(gè)省份深陷霧霾天氣，而千里之外的海南卻是一片陽(yáng)光明媚。每到海南這個(gè)季節(jié)，北方老人們結(jié)伴來(lái)到海南，開(kāi)始他們長(zhǎng)達(dá)幾個(gè)月的候鳥(niǎo)生活。記者乘坐環(huán)島高鐵，沿東海岸南下注意到，海口、三亞的限購(gòu)政策加上高房?jī)r(jià)的壓力，將部分購(gòu)買需求擠向了文昌、瓊海（包括博鰲）、萬(wàn)寧、陵水等縣級(jí)城市。每到一站，很多人拎著大包小裹擠下列車，而上車者寥寥。

三亞卓達(dá)東方巴哈馬小區(qū)租戶宋先生告訴記者，該小區(qū)屬高檔小區(qū)，絕大多數(shù)業(yè)主都是外地人。一到夏天，候鳥(niǎo)老人撤離，小區(qū)里一片黑暗，只有幾戶人家亮燈。這個(gè)時(shí)候，樓道里的兩部電梯通常只開(kāi)一部，公共照明也基本停用。

事實(shí)上，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)兩頭在外的特征：開(kāi)發(fā)商、購(gòu)買者來(lái)自全國(guó)范圍，外銷比重極高。2011年，海口和三亞房地產(chǎn)外銷比例為53.6%和80.9%，其他市縣島外購(gòu)房面積比例基本在90%以上。對(duì)島外市場(chǎng)的過(guò)分依賴帶來(lái)的最直接后果是，海南房地產(chǎn)業(yè)第二居所明顯，造成房屋的大量季節(jié)性空置，造成資源浪費(fèi)。此外部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目缺乏足夠的市政與服務(wù)設(shè)施配套，也是空置率高的一個(gè)原因。

三亞大小洞天發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)孫冬認(rèn)為，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的購(gòu)房者如候鳥(niǎo)一般前來(lái)短期度假，造成擁擠和空城期，在常年人流量不足的情況下，基礎(chǔ)設(shè)施很難完善。除了開(kāi)發(fā)以住宅銷售為主的房地產(chǎn)，海南仍然沒(méi)有建立一個(gè)完整的、真正意義上的旅游市場(chǎng)，旅游服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱。

與此同時(shí)，海南市政基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度與國(guó)際旅游島之名也無(wú)法匹配。記者在采訪期間經(jīng)歷了海南多年不遇的超強(qiáng)風(fēng)暴，受天氣災(zāi)害影響，三亞市內(nèi)許多區(qū)域斷水、斷電，通訊受阻，內(nèi)澇嚴(yán)重。由于城市管理缺乏應(yīng)急預(yù)案，導(dǎo)致3、5天都無(wú)法恢復(fù)正常秩序。

海南統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，2012年1月至8月，海南全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共完成投資538.88億元，其中住宅開(kāi)發(fā)完成投資434.08億元，占房地產(chǎn)投資的80.55%，這意味著海南房地產(chǎn)投資中住宅產(chǎn)品的比重依然過(guò)高。毫無(wú)疑問(wèn)，大量開(kāi)發(fā)項(xiàng)目集中在住宅領(lǐng)域，海南樓市必然會(huì)出現(xiàn)一次大規(guī)模洗牌，從2012年12月已經(jīng)開(kāi)始隱現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)就是行業(yè)轉(zhuǎn)型的先期征兆。

事實(shí)上，近年來(lái)海南省在經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)方面也試圖進(jìn)行各種嘗試，但由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)和誠(chéng)信體系約束，酒店經(jīng)營(yíng)者和業(yè)主的糾紛問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。三亞大衛(wèi)傳奇度假酒店就是一個(gè)典型案例。該酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店方式經(jīng)營(yíng)，業(yè)主委托開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)，但開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)管理期間屢次爽約，幾次下調(diào)租金，未兌現(xiàn)當(dāng)初分紅的承諾，雙方矛盾摩擦不斷。最終，180多名業(yè)主經(jīng)過(guò)艱難維權(quán)，以300萬(wàn)元從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)回酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)，并于2013年10月底重新開(kāi)張，這也是三亞市第一家業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式酒店。

2010年1月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，指出將在海南探索發(fā)展競(jìng)猜型體育彩票和大型國(guó)際賽事即開(kāi)彩票。今典集團(tuán)隨即宣布，其位于海南三亞的三亞灣紅樹(shù)林將被打造成內(nèi)地首家博彩酒店。2013年初，《南華早報(bào)》以《中國(guó)在澳門(mén)以外地區(qū)試點(diǎn)不兌換現(xiàn)金賭場(chǎng)》為題，報(bào)道了三亞紅樹(shù)林度假世界里的“博彩吧”（CasinoBar）。其后，一系列關(guān)于“三亞試點(diǎn)博彩業(yè)”、“政府首次默許海南試點(diǎn)不兌換現(xiàn)金賭場(chǎng)”的傳聞甚囂塵上，隨即引發(fā)三亞市相關(guān)部門(mén)責(zé)令其停業(yè)整頓。

業(yè)內(nèi)人士指出，海南旅游綜合體的開(kāi)發(fā)模式屬于后期盈利型，地塊通常在景區(qū)，遠(yuǎn)離中心城區(qū)，由于基礎(chǔ)建設(shè)投資巨大、后期運(yùn)營(yíng)成本高、收益周期長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和運(yùn)作能力均是考驗(yàn)。若在市況不佳時(shí)，“擦邊球”又很難打的情況下，就可能會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的資金鏈。自然資源的有限性、越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐帶來(lái)的市場(chǎng)飽和性，以及旅游項(xiàng)目被房地產(chǎn)“綁架”的高風(fēng)險(xiǎn)，都是海南旅游綜合體的爭(zhēng)食者最終必須面臨的問(wèn)題。

高潮過(guò)后誰(shuí)能笑到最后，現(xiàn)在還尚難定論。在克爾瑞信息集團(tuán)海南片區(qū)總經(jīng)理王路看來(lái)，在海南純住宅銷售肯定是條越走越窄的道路，做真正的旅游地產(chǎn)、為更多的消費(fèi)者提供更豐富的休閑度假體驗(yàn)，才是海南樓市的歸宿。深圳經(jīng)典陽(yáng)光房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司海南分公司總經(jīng)理蔡志喆認(rèn)為，多元化和多層次的產(chǎn)品體系既是政府的規(guī)劃也是市場(chǎng)的選擇。

“圈地-蓋房-銷售-再圈地-再蓋房-再銷售”的房地產(chǎn)發(fā)展模式必須要改變。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)型升級(jí)，關(guān)鍵是要改變傳統(tǒng)的片面強(qiáng)調(diào)數(shù)量和速度的發(fā)展模式，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的品質(zhì)和效益擺在優(yōu)先位置，提高開(kāi)發(fā)的后續(xù)利潤(rùn)，以確保地方稅源的穩(wěn)定，減少大規(guī)模、盲目出讓土地的沖動(dòng)。

專家觀點(diǎn)

多種形式盤(pán)活海南空置資源

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一

“海南有著良好的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，發(fā)展旅游地產(chǎn)有著很好的前景。但旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，包含吃、住、行、游、購(gòu)、娛6個(gè)環(huán)節(jié)，旅游地產(chǎn)作為其中的重要組成部分，應(yīng)當(dāng)以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的眼光綜合規(guī)劃。海南旅游地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短，應(yīng)積極汲取國(guó)際先進(jìn)旅游地產(chǎn)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，處理好短期調(diào)控與中長(zhǎng)期制度建設(shè)、環(huán)境保護(hù)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系，把旅游地產(chǎn)做成綜合性產(chǎn)業(yè)。在旅游地產(chǎn)規(guī)劃上，政府應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目要精心做好規(guī)劃，絕不能因旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而破壞環(huán)境，開(kāi)發(fā)企業(yè)要把企業(yè)的社會(huì)效益放在第一位，不能光為了經(jīng)濟(jì)效益而不注重環(huán)境效率。當(dāng)前海南旅游地產(chǎn)空置率較高，應(yīng)該積極探索把房產(chǎn)托管給物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)，出租收益與業(yè)主合理分成，以盤(pán)活海南的空置地產(chǎn)資源，給多個(gè)消費(fèi)層次的人提供旅游度假資源。海南發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)以探索反向抵押貸款、連鎖型養(yǎng)老項(xiàng)目、有限產(chǎn)權(quán)等形式，做到休閑、養(yǎng)老相結(jié)合，做到基本養(yǎng)老和滿足不同人群的養(yǎng)老需求相結(jié)合?！?/p>

完善海南旅游地產(chǎn)產(chǎn)品線

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云“海南旅游地產(chǎn)的不足之處是配套設(shè)施不夠完善，配套政策不夠健全，沒(méi)有充分的市場(chǎng)一體化。企業(yè)不能只注重開(kāi)發(fā)，要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式，完善旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)線。對(duì)于海南來(lái)說(shuō)，‘軟實(shí)力’就是附加值，只有不斷的打造配套服務(wù)檔次和水平，才能讓海南旅游地產(chǎn)得到長(zhǎng)期的、長(zhǎng)足的發(fā)展，這是最根本的。”

政策導(dǎo)向影響海南旅游地產(chǎn)

海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王靜

“海南發(fā)展經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須考慮政策導(dǎo)向問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商都是趨利的，房地產(chǎn)投資大，比起經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，普通商品房‘一錘子’買賣收回成本更快，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)更小，如果沒(méi)有相關(guān)優(yōu)惠政策刺激，同等條件下開(kāi)發(fā)商當(dāng)然不愿意涉足經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)領(lǐng)域。政府如果是一次性收取土地出讓金，卻要求開(kāi)發(fā)商搞經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，用十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間收回成本，這無(wú)疑不太現(xiàn)實(shí)?！?/p>

海南旅游地產(chǎn)要走高端特色化路線

海南省政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、海南產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)李仁君

“海南省應(yīng)借鑒香港等地的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，采取‘雙軌制’的辦法，對(duì)于商品性住房，應(yīng)實(shí)行‘放開(kāi)價(jià)格，管住數(shù)量’，對(duì)于保障性住房則實(shí)行‘管住價(jià)格，放開(kāi)數(shù)量’。海南的環(huán)境資源稀缺，面向島外客戶的經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)，就是要走高端、特色化路線，價(jià)格由市場(chǎng)決定，數(shù)量上加以限制；而保障房則是為了解決本島居民的住房問(wèn)題，有多少需求就建多少，價(jià)格上要予以限制。”

海南旅游地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型升級(jí)

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)陳武

“海南房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該有一個(gè)準(zhǔn)確定位，不是其他產(chǎn)業(yè)服務(wù)房地產(chǎn)業(yè)，而是房地產(chǎn)服務(wù)海南的多產(chǎn)業(yè)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)由單一產(chǎn)業(yè)向產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)型升級(jí)。同時(shí)，要充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的載體功能，與旅游度假業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、商務(wù)會(huì)展業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)和大工業(yè)等聯(lián)動(dòng)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)從單一產(chǎn)業(yè)向產(chǎn)業(yè)集聚的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)業(yè)只有支持其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，才能實(shí)現(xiàn)自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?！?/p>