倒按揭尚缺乏市場需求。對于一個產(chǎn)品是否有需求，銀行和保險公司會有自己明智的判斷，政府需考慮的是要不要支持，為什么要支持。

“以房養(yǎng)老”最近在我國舊事重提，是源自9月13日國務院發(fā)布的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》中“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”的提法，該提法引發(fā)了社會各方的廣泛討論。

“住房反向抵押”又稱“倒按揭”，是一種以房養(yǎng)老的模式，這一貸款針對一定年齡以上（如美國為62歲）、主要是有房產(chǎn)但缺現(xiàn)金的老人。擁有住房的老人以其住房為抵押，從銀行獲得一定數(shù)量的貸款，不需要搬離自己的住房。貸款提取方式有多種，如一次性提取、在固定期限內(nèi)按月提取、按月提取一直到壽命結(jié)束、在貸款額度內(nèi)靈活提取等。無論采取什么方式、無論提款期限如何，均是在永久性離開住房（死亡或住入養(yǎng)老院等）時，由銀行收回其所抵押的住房資產(chǎn)，用以償還貸款。

據(jù)國內(nèi)的非官方調(diào)查顯示，90%以上的被調(diào)查對象并不認同這樣的養(yǎng)老模式。這個數(shù)字不算特別，2000年香港統(tǒng)計局對1867名49-59歲中年人的調(diào)查結(jié)果為，在擁有住房的663人中，只有3%的表示會參加倒按揭業(yè)務，8%的表示會考慮。美國在1987年引入這項業(yè)務，65歲以上老人中使用該業(yè)務的比例在1997年為0.2%，到2011年為2.1%。，盡管發(fā)展速度比較快，但倒按揭仍屬小眾業(yè)務。

從其他國家（地區(qū)）的經(jīng)歷和中國的具體情況可以發(fā)現(xiàn)，倒按揭的發(fā)展取決于以下六大因素。

第一，需要政府強有力的支持和補貼。從其推出的初衷看，這個產(chǎn)品并不是為了減輕政府承擔的養(yǎng)老責任，其實會增加政府的負擔。政府需要對該業(yè)務全程進行管理，包括制定貸款最高額度、監(jiān)管提供貸款的金融機構、對該貸款提供保險和補貼等。其中最關鍵的是政府提供保險。

倒按揭在最初設計時采用了對借款人極為有利的“無追索權貸款”，即如果房價上漲，扣除貸款額、各種費用后還有剩余，則剩余歸借款人或其繼承人。反之，如果房價下跌，貸款額高于房價，借款人無需償還多余的金額。貸款總額超過房價的風險由保險機構承擔，通常是政府提供這樣的保險。

一般認為，政府需要承擔一定的養(yǎng)老責任，補貼老人的倒按揭和減免養(yǎng)老金稅收等政策屬于同一邏輯。在我國，雖然住房擁有率很高，但仍然是工作時收入水平較高的老人擁有價值較高的住房資產(chǎn)，而且他們的子女可能也不需要他們的住房；而收入水平較低的老人擁有價值較低的住房，其子女更可能希望繼承他們的財產(chǎn)，因而，政府對該業(yè)務的補貼可能是一種逆向收入分配。所以，在我國這一養(yǎng)老模式很可能進入兩難境地：不補貼，難以發(fā)展；補貼，道理上說不通。

第二，需要有穩(wěn)定的房價上漲預期。借款人能獲得多少貸款和銀行對未來房價的預期有緊密的關系。從放貸方看，銀行會將未來房價漲跌因素充分反映在放貸額中，以減輕自身面臨的風險。從借款方看，若銀行對房價預期不夠好，他會覺得所獲得的貸款不夠有吸引力，而不愿意接受。只有在銀行預期房價會上漲、借款人能夠通過倒按揭提前享受到未來房價上漲的好處時，這項貸款才具備基本的吸引力。

理論上，倒按揭也可幫助借款人預防房價下跌的風險，但通常銀行的定價偏于保守，房價下跌的風險或多或少還是會由借款人承擔。在美國，該項業(yè)務主要是在東部和西部發(fā)展，因為那里的房價上漲趨勢明顯高于中部地區(qū)。2008年之前，該業(yè)務在美國的發(fā)展也是得益于對房價上漲的預期。在我國，房價預期也存在明顯的地區(qū)差異，對于特大都市，多數(shù)機構預期房價仍會上漲，但對于眾多二、三線城市，房價已經(jīng)較高，今后的走勢并不明朗。在此背景下，倒按揭業(yè)務適宜在大城市先試點。

第三，需要有一定的業(yè)務量以降低費用。該項業(yè)務前期會產(chǎn)生較多的費用，比如保險費，這筆費用在美國為最高貸款限額的2%，之后每月還需支付貸款余額一定百分比的保險費。此外，還有銀行收取的各種服務費、房屋維修預付等費用。這些費用加在一起，會令借款人獲得的凈貸款額大為縮水。前期費用太高的原因在于業(yè)務量太小，沒有規(guī)模經(jīng)濟和風險分擔機制，費用就難以降下來。在開展該項貸款的美國、日本等國家，主要的客戶特征是“年齡較大、無子女、女性”，不難想象業(yè)務量必然比較小。較高的前期費用也會是我國面臨的問題。

第四，需要有房屋價值及借款者健康狀況等估值體系。對金融機構而言，“倒按揭”比“按揭”貸款風險更大，基本上借款人都會選擇將住房轉(zhuǎn)讓給銀行以償還貸款的方式。很多倒按揭住房缺乏市場價格，未來價格也更加難料。因此，對房屋估價要求很高，盡管有保險，但銀行是想賺錢的，不能長期做賠本買賣。

相比“按揭”貸款，“倒按揭”貸款還要充分評估借款人的健康狀況、預期壽命等，按照盈虧平衡原理，預期壽命越長的借款人，獲得的貸款額度應該越小。這無疑給銀行帶來了很大挑戰(zhàn)。2011年美國倒按揭市場最大的兩家銀行美洲銀行和富美銀行宣布退出市場，主要原因就是沒法有效預測借款人的健康狀況。

第五，需要發(fā)展貸款二級市場。這一點主要是針對金融機構而言。由于倒按揭貸款歸還期限一般較長，房地產(chǎn)交易周期也較長，開展這項業(yè)務會對銀行的流動性帶來較大壓力，需要有二級市場增強貸款的流動性。抵押資產(chǎn)證券化在美國的迅猛發(fā)展為倒按揭提供了生長的土壤，而資產(chǎn)證券化在我國才剛剛試水，還有待發(fā)展。我國的優(yōu)勢是，幾大國有銀行和地方性國有銀行都有較為充裕的流動性，在短期內(nèi)，流動性也許不是一個主要的制約因素。

第六，需要養(yǎng)老觀念的配合。這一因素毋庸多言。中國人不喜歡背著銀行債務消費，老人更加不喜歡。另外，老人和子女對住房資產(chǎn)都有特殊的感情。退一步講，就算倒按揭經(jīng)濟上是合算的，從心理上，很多老人和子女也不能接受。這種文化習慣也是很多人不看好倒按揭的主要原因。另外，倒按揭和中國家庭養(yǎng)老的傳統(tǒng)難以融合，子女有義務照料老人，老人也會將房產(chǎn)留給子女，有助于家庭和諧。

由以上所述，不難得到一個結(jié)論，即倒按揭尚缺乏市場需求。對于一個產(chǎn)品是否有需求，銀行和保險公司會有自己明智的判斷，政府需考慮的是要不要支持，為什么要支持。

作者系復旦大學經(jīng)濟學院教授