摘要：簽訂房地產經紀服務合同是房地產經紀機構開展經紀服務的法律依據，合法有效的合同能夠避免或減少房地產經紀機構和委托人雙方的矛盾糾紛，但在實際操作中，不少房地產經紀合同的簽訂并不規(guī)范，存在很多問題，導致雙方在履約過程中要求變更、解除合同的情況時有發(fā)生，因此應從法律、機制等方面加強對房地產經紀機構的規(guī)定和管理，使其經紀服務逐步規(guī)范化，保證雙方的合法權益。

關鍵詞：房地產經紀服務合同；違規(guī)操作；糾紛預防

中圖分類號：

D9

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2013）20-0165-02

1 房地產經紀服務合同的概念及簽訂意義

房地產經紀服務合同是房地產經紀機構或房地產經紀人為委托人提供有助于促成其與第三方之間的房地產交易的經紀服務而與委托人協(xié)商訂立的協(xié)議。根據房地產經紀服務類型的不同，房地產經紀服務合同包括出售、出租、承購、承租四種服務合同。

簽訂房地產經紀服務合同是房地產經紀服務的關鍵環(huán)節(jié)，也是房地產經紀機構進行經紀服務和解決雙方糾紛的法律依據。因此雙方在簽訂經紀服務合同時，應遵照誠信原則，遵守行業(yè)規(guī)則，并嚴格依照《民法通則》、《合同法》、《房地產經紀管理辦法》、《房地產經紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》等相關法律法規(guī)的規(guī)定。只有這樣，才能使交易當事人最大限度地實現(xiàn)其交易利益，保證交易活動安全順利，避免相互損害對方當事人的利益，同時也有利于房地產實體商品市場交易秩序的穩(wěn)定。但是在實務操作過程中，由于各種因素的影響，房地產經紀服務合同在簽訂和履行過程中往往會出現(xiàn)不少問題，導致合同履行困難，雙方權益難以保障。

2 房地產經紀服務合同常見問題

2.1 審查環(huán)節(jié)紕漏

對委托人的資料審查是簽訂房地產經紀服務合同的必要前置工作，也是規(guī)范房地產經紀業(yè)務的重要保障，但是在實際操作中，不少房地產經紀機構和經紀人員對委托人的資料缺乏詳實的調查核實，導致在日后服務過程中出現(xiàn)諸多問題。對委托人資料的審查主要包括對委托人身份證明的審查和房源信息的審查，資料審查不嚴往往會導致以下幾種問題：

（1）委托人提供虛假的身份證明或故意登記錯誤的身份證號，與房地產經紀機構簽訂經紀服務合同。此種情況如果審查不嚴，往往會導致在房地產經紀機構為委托人提供房源信息后，委托人與業(yè)主私下成交，損害經紀人的合法權益。

（2）對委托方提供的房源信息，如房屋的位置、戶型、交通、附近環(huán)境等信息審查不嚴，此種情況往往會導致后期交易談判時難度加大。

（3）房源產權資料審核不嚴造成合同不能繼續(xù)履行。房屋交易的實質是房屋產權交易，因此確認房屋產權的真實性以及是否存在瑕疵是資料查驗的首要問題。而房屋所有權證明并不一定能清晰、完整地顯示現(xiàn)實產權狀態(tài)，但部分經紀人為了圖省事，對房屋是否即將拆遷、是否已經抵押或涉案被查封、產權共有人的意見等影響房屋是否能上市的重要因素不核實，導致合同簽訂后不能繼續(xù)履行。

2.2 合同內容違規(guī)

房地產經紀服務合同是明確房地產經紀機構和委托人權利義務關系的協(xié)議，合同中應當明確雙方的權利義務以及雙方達成的約定。合同內容違規(guī)主要體現(xiàn)在下面幾個方面：

（1）合同約定雙方權利義務不對等。

房地產經紀人員在與委托人約定訂立合同時，利用委托人的不知情，訂立有利于自己而不利于委托人的合同，合同內容中存在明顯的權利義務關系不對等，對委托人不利或對委托人造成損害。如加大委托人的義務，排除委托人的權利，從而減少自己的義務，降低自身風險。

（2）經紀服務合同的主要條款欠缺。

長期以來，房地產經紀機構在經紀活動中與委托人訂立的合同大多都是自擬的，屬于企業(yè)格式合同文本。合同格式比較粗糙，內容比較簡易，其中反映合同要件的主要條款（如服務條款、履行期限條款、違約條款、爭議協(xié)商解決條款等）欠缺。對于這些涉及雙方權利義務主要條款的約定，雙方常常用口頭的方式表示，往往會導致因時間和情況的變化而不能履約，致使糾紛發(fā)生。

另外，由于目前管理部門對房地產經紀收費所指定的標準并無相對應的服務標準，因傭金標準和服務標準沒有相應的對比與衡量標準，而造成兩者失衡的現(xiàn)象時有發(fā)生，而且房地產經紀機構在與委托人簽訂經紀服務合同時，往往因疏忽甚至故意省缺服務標準條款，損害委托方的合法權益。

2.3 房地產經紀人違規(guī)操作

雖然《房地產經紀管理辦法》和《房地產經紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》都對房地產經紀從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為進行約束，而且各地房地產經紀協(xié)會對經紀人員提出了明確的職業(yè)道德要求，但是房地產經紀人員的違規(guī)操作行為時有發(fā)生，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）房地產經紀人員不當承諾或以個人名義承攬業(yè)務。

有些房地產經紀人員在承攬經紀業(yè)務的過程中，為了吸引客戶承接業(yè)務，往往在簽約前未充分履行告知責任，或不顧自己的實際能力和信用條件夸大承諾以獲得委托人的信任，等到委托人認可并與其簽訂合同后，又故意對自身義務條款“縮水”。 部分經紀人員因利益驅使，私下與委托人簽訂經紀服務合同，一旦遇到執(zhí)行困難，撒手不管，造成糾紛。

（2）房地產經紀人員直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關系。

在房地產買賣，特別是在存量房買賣中，一般應采用居間形式，房地產經紀人員承擔買賣雙方的委托。根據合同法，在居間合同中，房地產經紀人員不得直接參與并決定委托人與第三人的合同關系。但實際操作中，房地產經紀人員常常直接參與并決定委托人與第三人之間的合同關系，一些房地產經紀人員甚至包攬買賣雙方的所有交易事務。如既為賣方代收房款，又為買方辦理稅費結算和產權過戶等手續(xù)。

（3）房地產經紀人員用房地產交易行為替代經紀服務行為。

房地產經紀人員利用自己的職業(yè)便利將房地產買賣合同內容與經紀服務合同內容歸納在一個買賣合同或是概念含糊不清的交易合同內，直接將房地產買進或賣出，把向委托人提供的服務性勞務活動改變?yōu)榉康禺a權利的直接處分活動。房地產經紀人員通過買斷、收購，或者買賣雙方不見面等方式隱匿買賣活動中的收益，獲取差價和利潤。有的甚至利用委托人的不知情，在獲取差價的同時另行收取傭金。

3 房地產經紀業(yè)務糾紛預防

3.1 統(tǒng)一并嚴格使用相關合同文本

為了減少房地產糾紛，我國房地產管理部門和房地產經紀行業(yè)組織制定了房地產經紀服務合同示范文本。中國房地產估價師與房地產經紀人學會于2006年發(fā)布了一套《房地產經紀業(yè)務合同推薦文本》，為房地產經紀業(yè)務提供了參考，但在實際操作中，房地產經紀機構往往使用自制合同文本而導致糾紛不斷發(fā)生，因此，應該由政府管理部門或上級主管單位統(tǒng)一規(guī)定合法有效的合同文本，各房地產經紀機構必須嚴格遵守。這樣，既可以加強行業(yè)從業(yè)人員的自律性，又可以減少因合同條款缺失造成的不必要的糾紛。

3.2 完善培訓體系，加強經紀人員職業(yè)素質教育

《房地產經紀管理辦法》第八條、第十條、第二十條規(guī)定了房地產經紀機構從業(yè)房地產經紀人員數(shù)量以及簽約人資格制度，可以大大減少因簽約人法律意識不健全，專業(yè)能力及職業(yè)道德欠缺造成的糾紛。但是因經紀人員職業(yè)素質不高而導致的糾紛時常發(fā)生，當事人的權益往往受到房產經紀機構和經紀從業(yè)人員的侵犯。職業(yè)素質教育包括職業(yè)道德教育、專業(yè)能力教育和法律知識教育。企業(yè)內部應建立完善的培訓體系，定期開展業(yè)務技能培訓、職業(yè)道德考核、法律知識宣傳等活動，提升房產經紀從業(yè)人員的職業(yè)素質，促使其更快成長，規(guī)范其業(yè)務行為。

3.3 完善立法建設，加大懲罰力度

一方面，我國目前對房地產經紀市場進行規(guī)制的規(guī)范性文件較少，而且法律位階較低，不利于房地產經紀市場的統(tǒng)一規(guī)范管理，立法機關應逐步完善并制定更高層級的法律法規(guī)，加強對房地產經紀市場的立法規(guī)制。

另一方面，雖然《房地產經紀管理辦法》、《房地產經紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》對房產經紀機構和房地產經紀人員的執(zhí)業(yè)行為進行了規(guī)制，規(guī)定了相應的民事責任、行政責任、刑事責任，能夠在一定程度上對房地產經紀市場起到規(guī)范作用，但其懲罰力度較輕，這往往也是導致個別房產經紀機構和房產經紀人員違規(guī)操作的重要原因，因此在完善相關房地產經紀法律法規(guī)時，應加大對違規(guī)行為懲罰力度的規(guī)定。

3.4 建立流程化、標準化、可升級版的企業(yè)管理機制

明確各職能部門的責任和員工的崗位分工是企業(yè)高效運轉的前提之一，建立流程化、標準化的企業(yè)管理機制，使每個崗位都有規(guī)范的操作流程及工作標準，然后再依靠完善的制度體系讓企業(yè)保持高效、持續(xù)、穩(wěn)定的運行。同時，使業(yè)務開展簡單、透明，方便檢查。這樣才既會提高工作效率和資源配置效率，保證企業(yè)按照既定路線，實現(xiàn)自己的戰(zhàn)略目標，又可以提高員工幸福感，使員工保持積極陽光的心態(tài)，從而有利于業(yè)務的開展，減少服務過程中糾紛的發(fā)生。

同時，隨著公司所處的發(fā)展階段的不同，企業(yè)的管理機制要適時適應企業(yè)經營環(huán)境的變化，有效融入公司戰(zhàn)略要素，以保證其旺盛的生命力，因此通過建立可升級版的企業(yè)管理機制，才能不斷提升服務質量。

3.5 加強房地產經紀機構誠信體系建設

房地產經紀機構在房屋交易中扮演著重要的角色，市場大部分的新房和二手房都是經過房地產經紀機構交易的，但一些經紀機構在服務過程中存在不少問題，比如房源廣告宣傳不真實、經紀人員素質良莠不齊、規(guī)章制度不健全，少數(shù)機構仍有違規(guī)收費現(xiàn)象，有的合同以及補充協(xié)議雙方責任含糊，而且社會上沒有營業(yè)執(zhí)照和登記備案的中介機構仍然存在等。因此，為規(guī)范房地產交易市場，避免和減少房地產經紀服務糾紛，政府部門應該建立中介信用檔案，嚴抓房地產經紀機構的誠信體系建設工作，對交易過程中“忽悠”顧客的經紀機構嚴懲不貸。重點抓好機構運行和房源客源信息發(fā)布的規(guī)范性管理、合同規(guī)范文本推廣使用管理、經紀人員的執(zhí)（從）業(yè)證書使用管理等。不誠信的經紀機構將被拉入“黑名單”，不守規(guī)的經紀機構執(zhí)（從）業(yè)人員將及時清理出經紀人隊伍。

參考文獻

[1]谷瑩瑩.淺議當前房地產經紀中介機構存在的問題及對策[J].全國商情，2011，（15）.

[2]桂建明.試論房地產經紀行業(yè)的特點及存在的問題[J].沿海企業(yè)與科技，2007，（06）.