摘要：公租房的退出對公租房項目的良性循環(huán)發(fā)展十分關鍵。介紹了我國香港、新加坡、英國的公租房退出情況，并對重慶市公租房的退出的現狀進行分析，最后對其退出的三種情況進行了思考。

關鍵詞：公租房；退出機制；退出定價

中圖分類號：

F2

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2013）20-0030-03

0 引言

公租房由于具有“公有”性質，其產權國家或政府所有，屬于公共物品，這就客觀上存在申請人可以“搭便車”的機會主義行為。當租房人因自身收入提高、住房條件改善，而已不再屬于公租房保障的范圍，不自動提出申請退出住房，這就擠占其他符合條件的輪候申請人的資源，造成公租房資源緊張，利用效率降低?；蛘哂行┳鈶舨蛔袷刈赓U合約的規(guī)定，對有配租的公租房進行改造、另作他用或虛假申報，這些行為擾亂了公租房正常的運營秩序，不但使得其他輪候待配租的租戶出現擁擠效應，使本該享受到公租房保障的人們得不到相應的公租房社會福利，還給相關工作的開展帶來不必要的麻煩，阻礙公租房保障配租工作順利進行。

楊嘉理（2011）認為公租房的違規(guī)申請利潤空間大，而且“嚴進寬出”的制度設計不利于保障效果的實現。陳險峰、劉友平（2012）運用博弈論和比較研究的方法，指出政府管理部門應采取的策略，并對公共租賃房不同退出機制的效果進行了分析，并認為應采取自愿退出、強制退出和激勵退出相結合的方式創(chuàng)新我國公共租賃房的退出機制。陳俊華、吳瑩（2012）認為公租房準入與退出機制的核心內容為：在準入原則上，應對申請家庭總資產、收入上限的進行限制和動態(tài)調整；在配租過程上，對申請家庭進行打分，確定量化標準；在退出機制上，采取獎懲并舉的方法，以經濟手段和法律手段打擊濫用公共資源者。因此，公共租賃房的退出機制對公租房制度和實現社會資源優(yōu)化配置重要影響，對公租房退出若干問題的探討是十分必要的。

1 國內外公租房的退出

1.1 香港公租房的退出

我國香港的雙軌制的住房供給體系分為私營住房和公營住房，它成功解決了社會不同收入階層的群體的住房問題。公營住房簡稱公屋，主要包括居屋和租屋兩類。居屋是直接出售給購房人，要求轉售時，購房人按照重置成本價格扣除折舊后補交地價款和一定地區(qū)的低級差價進行購買，其出售價格一般比市場上的商品房約低30%-40%。購買人在住滿10年后，可以根據市場價值補償低價給政府，然后購買人便可以將這房屋在市場上進行自由流通，且房委會有優(yōu)先購買權。租屋是要求出租給符合資格的公營住房申請人，住戶以租客的身份進行居住，沒有房屋的所有權，其所有權歸屬房委會。相關的政府部門對其退出情況進行多渠道監(jiān)督審查。出售居屋要先提交申請，待收到房屋署補價申請認收通知書后，才能訂立買賣協(xié)議；否則，將被判罰款50萬港元或者監(jiān)禁一年的處罰。值得說明的是，由于居屋價格與低價商品房價格相近，同時其審查管理成本太高，香港政府的公屋管理部門于2003年做出了停止出售居屋的決定。

1.2 新加坡公租房的退出

對于組屋的退出與流轉，新加坡政府設定了非常嚴格的條件，而且買賣組屋必須提供翔實的資料。申請購買公房的家庭月收入要控制在一萬新元以下，并且居民在購買住房時，必須按照政府規(guī)定的標準面積購買，才可享受優(yōu)惠。HDB嚴格限制居民購買組屋的次數，其規(guī)定，“每個家庭只能有兩次直接向建屋發(fā)展局購買組屋的機會，但是不能同時擁有兩處組屋。”關于購買定價問題，新加坡政府為了減輕住房保障人的財政壓力，僅考慮建筑的成本費用，這樣的購買價格比同類的商品房低了50%-70%。新加坡政府對被購買組屋的出租和出售情況作了相應的規(guī)定：（1）在出租方面，組屋被購買后，五年內不得出租，五年后可以出租組屋的一半，但必須要求購買人與租住人合住。購買人若要出租整間組屋，那么在其未享受津貼的前提下需住滿3年，而享受了津貼的則需住滿五年后即可出租整間組屋。（2）在出售方面，購買人在購買五年內不得出售組屋，而住滿五年后可以按照市場價格出售，同時按要求支付HDB轉售價的10%-25%的金額，或者加付新購住房售價的10%的金額。在年限限制方面，與出租情況類似，要求未享受津貼的須住滿三年，而享受津貼的要住滿五年。新加坡政府對于退出方面的監(jiān)管是非常嚴厲的，對存在的造假、欺騙等行為可處5000新元罰款或六個月的監(jiān)禁處罰。

1.3 英國公租房的退出

英國的保障性住房在流轉方面制定了“優(yōu)先購買權”政策。其“優(yōu)先購買權”條款規(guī)定：租住公房的住戶，住滿兩年后即有權以優(yōu)惠折扣價格購買所住的公房，優(yōu)惠折扣起點為房價的30%，租住時間越長，優(yōu)惠的折扣比例就越高。對于購買公寓式套房的租戶，折扣率會更高，居住兩年后即可優(yōu)惠44%。一般而言，向租戶出售公房按居住年限折扣后，每套的實際售價約為住戶年收入的2.5倍。

2 重慶市公租房退出現有政策規(guī)定

重慶市《公租房管理細則》規(guī)定：“承租人在租賃5年期滿后，可以選擇申請購買居住的公共租賃房。公共租賃房出售價格以綜合造價為基準，具體價格由市物價部門會同市住房保障、市財政等部門研究確定，定期向社會公布”。即現有的法規(guī)規(guī)定，公租房租住滿五年后，可以選擇購買公租房，把其轉化為有限產權的住房，其出售的價格是以土地成本、建安成本、稅費和投入資金等相加的綜合成本價為基準。但所謂的有限產權的住房，就是租戶所購買的公租房不得進行上市交易，不得轉租、轉借他人居住。購買人若要轉讓所買公共租賃房的，只能由政府進行回購。該細則還規(guī)定：購買人通過購買、獲贈、繼承等方式在主城區(qū)獲得其他住房，且達到政府公布的主城區(qū)人均住房建筑面積標準的，或者因特殊愿意需要轉讓以及抵押處置時，由政府回購；回購價格為原銷售價格加同期銀行存款活期利息。

此外，《重慶市公共租賃住房管理實施細則》規(guī)定，對于提供虛假信息騙取公租房進行租住，擅自轉租、轉售、出借和抵押公租房，改變其住房結構或使用性質，空置房屋或者欠繳房租六個月以上的，承租人或者購買人所占有的公租房都將被強制收回，其行為將被記入個人信用檔案，五年內不得申請公租房。

3 重慶市公租房退出情況的思考

公租房是政府為保障住房困難民眾而開展的重要民生工程，較好地體現了政府公共職能，提升這部分群體的社會福利。從公租房現有的情況來看，其承載著新老租戶的過渡性住房要求，而且也是政府的可貴的保有資產，所以必須建立合理、規(guī)范的公租房退出機制。對于其可能發(fā)生的退出情況進行分析，完善相關的政策性法律法規(guī)，確保重慶公租房體系的良性循環(huán)。

根據現有的公租房管理政策，其可能出現的公租房退出情況有三類：（1）租戶不滿足條件、違規(guī)或者自愿退出。（2）租戶的租期滿足規(guī)定的期限，自愿提出購買公租房。（3）公租房的承租率太低，運營資金缺口變大，無法繼續(xù)運行。以下對公租房退出情況進行分析，以期為設計恰當退出機制奠定理論基礎。

（1）租戶不滿足條件、違規(guī)等機會主義行為退出。

當公租房的租住者收入增加等原因帶來居住條件改善，因此不再滿足租賃公租房的條件，絕大部分會自動搬出，但可能仍有小部分人不愿自動退房。公租房管理部門必須對其進行監(jiān)管、勸誡，甚至訴諸法律形式解決。

（2）租戶的租期滿足規(guī)定期限，自愿退出或提出購買公租房。

一些公租房的租戶在其合同期滿時，可能是由于其收入條件的改善或者其工作變動等原因，其選擇自愿退出公共租賃房。這是比較值得提倡的，租戶通過自身的努力改善了生活水平，不僅有利于居民整體生活水平的提高，還有利于使其他符合條件的申請人能夠獲得租賃機會，這也符合公共租賃房的宗旨。

重慶市公租房大部分都建造在公共交通路線較多或與軌道站附近，出行和購物都較為方便的區(qū)域，某些租戶會感覺得居住公租房舒適、便捷。加之公租房樓盤中都建設有一定的基礎設施，住戶可以享受游樂空間、綠地、廣場、幼兒園、商場等配套設施，其日常的生活消費比較方便，而且公租房成新度高、質量好，符合一些租戶的住房要求，所以有些租戶在期滿時就自愿選擇購置后長期租住。對于這種情況，那么就存在一個退出轉讓定價、政府回購價確定的問題。

當租戶租期滿五年后，租戶可以提出購買公租房的申請，那么這就需要探討一下轉讓定價的問題。但是在討論這個問題，必須是在公共租賃房有限產權制度框架下進行討論分析的。重慶市《公租房管理細則》規(guī)定：“承租人在租賃5年期滿后，可以選擇申請購買居住的公共租賃房。公共租賃房出售價格以綜合造價為基準，具體價格由市物價部門會同市住房保障、市財政等部門研究確定，定期向社會公布?！北菊n題組建議，在轉讓定價時，可以按照房地產估價的方法進行，先對公共租賃房進行評估，按照重置成本法，計算其綜合造價，并考慮這些建造資金的同期銀行存款利息費用。這樣既考慮到相關物價水平的上漲影響，又使得考慮了資金的時間價值，有一定的合理性。

當租戶提出購買意愿，但又無力一次性支付購房款時，建議政府可以考慮其在三年內付清房款，而在其未足額繳清房款之前，可以只就其未繳納的房款面積按照同地段同品質的市場租房的租金進行繳納，直到其足額繳清房款為止，并建議足額繳清房款時，其市場租金與公共租賃房租金標準的差額可以抵消一部分購房款。

現有的《管理細則》規(guī)定：“購房租戶因特殊愿意需要轉讓以及抵押處置時所購公租房時，由政府回購；回購價格為原銷售價格加同期銀行存款活期利息?！苯ㄗh先對當前的公租房價格進行評估，再分情況進行討論分析。土地資源的稀缺，以及人口住房需求的增長，其公租房評估價格與之前購買價相比較，會出現兩種情況：一是所購公租房在政府回購時沒有增值，價格不變；二是所購公租房在政府回購時，較購買時增值。對于第一種情況，若公租房不存在增值時，政府可以考慮回購價格為當時租戶購買的公租房的價格及其所用資金的同期銀行存款利息。對于第二種情況，如公租房有所增值，那么建議增值額在政府及租戶之間進行分配，按照其資金份額比例進行分配。這里所說的資金份額，對于政府來說，可以按照建造同等面積同等質量的一般商品房的資金，即需要考慮土地出讓成本、相關稅費等因素；而對于租戶來說，其資金份額可以按照當時購買公租房的房款來計算，那么可以通過以下公式進行計算：

其中：V0 V1——分別表示公租房增值時，租戶、政府所應分配的增值份額；

P0——租戶購買公租房的單位面積價格；

P1——公租房回購時所評估單位面積價格；

P2——同等質量、同地段的商品房的建造單位價格；

S——租戶購買公租房的面積。

（3）公租房的承租率太低，運營資金缺口變大，無法繼續(xù)運行。

在公租房建設資金來源中，百分之七十的比例是通過商業(yè)貸款、社會融資得到的。公租房建設的投入比較大，資金占用是周期比較長，政府相關部門又不能保證公租房出售率，如果公共租賃房的申請、承租率太低，使其經營入不敷出，那么這將成為政府財政的巨大負擔。建議政府對公租房體系進行改革，使其在低收入群體內可以進行小范圍的上市交易。即交易雙方必須是經過政府相關部門進行核準資格的租戶，交易一方從政府手中按照一定的價格購入公共租賃房后，可以按照被核準資格的雙方愿意的價格進行交易，而政府不加以干預。在此種情況下，政府將公共租賃房進行出售，其價格可以按照重置成本法進行計算為：

R=P×S×λ

（3）

其中：R——公共租賃房出售價格；

P——同等質量、同地段的商品房的建造單位價格；

S——租戶購買公租房的面積；

λ——所售公租房的成新度。

參考文獻

[1]楊嘉理.我國保證性住房準入和退出機制的困境及對策[J].中國房地產，2011，（12）：65-67.

[2]陳險峰，劉友平.公共租賃房退出機制及政策選擇[J].城市問題，2012，（6）：77-80.

[3]陳俊華，吳瑩.公租房準入與退出的政策匹配：北京例證[J].區(qū)域經濟，2012，（1）：75-80.

[4]高波.完善保證性住房的分配與退出機制[J].現代城市研究，2012，（5）：29-31.

[5]方琴.我國主要城市公共租賃房準入與退出機制現狀研究[J].現代商貿工業(yè)，2012，（7）.

[6]王慧琳.公共租賃住房退出機制的國際比較及啟示[J].經濟研究，2010，（10）：51-53.

[7]徐瓊.重慶市公租房退出機制的研究[D].重慶：西南大學，2012.