如今的中國商業(yè)地產(chǎn)正在變得越來越擁擠，特別是在二三線城市，急速投資的沖動與急迫政績的驅(qū)動，使得原本誘人的“餡餅”如今逐漸成為了投資“陷阱”。

近兩年，在傳統(tǒng)住宅的深度調(diào)控背景下，商業(yè)地產(chǎn)已成為投資商眼中的新寵，中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正在變得越來越擁擠。

如果回到10年前，很多人還在追問商業(yè)地產(chǎn)到底是什么。而時間拉回到5年前，大家所關(guān)注的則是又有哪家地產(chǎn)企業(yè)開始進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。今天大家關(guān)心的則是，還有那個行業(yè)的“巨頭”沒有涉足商業(yè)地產(chǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，自2008年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增速，特別是2010年住宅領(lǐng)域限購、限貸政策實施后，商業(yè)地產(chǎn)增速達到了30%。

隨著開發(fā)商紛紛殺入，短短幾年的光景，原本還處于“市場空白”的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，短兵相見且殺聲四起。

瘋狂盛宴泡沫大

一份2011年數(shù)據(jù)報告顯示，當(dāng)年排名前20名的開發(fā)商就已全線進入商業(yè)地產(chǎn)，整個房地產(chǎn)行業(yè)的重心已經(jīng)從傳統(tǒng)的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。

在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域常年血拼的地產(chǎn)商們，一進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域便擺出舍我其誰的“豪氣”：這些彼此并不陌生的地產(chǎn)大鱷們，動輒舉資百億、千億。資料顯示，自2008年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增速，特別是2010年住宅領(lǐng)域限購、限貸政策實施后，商業(yè)地產(chǎn)增速達到了30%。而數(shù)據(jù)還顯示，2013年的北京、上海等7大城市新推購物中心將達到2034萬平方米，是2012年開業(yè)量的2.9倍，遠遠大于零售商開店速度和國內(nèi)零售額增長速度。

但是，后續(xù)大規(guī)模供應(yīng)還在持續(xù)，上述7大城市未來5年購物中心面積將至少翻一番達到8700萬平方米，而7大城市中的武漢、重慶、成都等二線城市將增長至少1.5倍。

傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)視商業(yè)地產(chǎn)為轉(zhuǎn)型的救命稻草，紛紛寄望于開發(fā)集星級酒店、寫字樓、公寓、購物中心及高檔住宅等為一體的“城市綜合體”。而其他行業(yè)的巨頭似乎也將商業(yè)地產(chǎn)視為誘人的蛋糕，更想從中搶得一份，以經(jīng)營家私為主業(yè)的紅星美凱龍，便是其中之一。今年中，紅星美凱龍高調(diào)宣布全面進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。根據(jù)紅星美凱龍的規(guī)劃，該公司將斥資千億，到2020年欲建100個“城市綜合體”。

幾乎在同一時間，娃哈哈董事長宗慶后在第10屆中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇上宣布，今年將正式進軍商業(yè)地產(chǎn)，并計劃在5年內(nèi)籌建100座商業(yè)綜合體。有媒體據(jù)此估算稱：“不管是紅星美凱龍還是娃哈哈，均將以每年約20座——與萬達打造萬達廣場不相上下的速度介入商業(yè)地產(chǎn)?！?/p>

想要爭食的不僅僅只有紅星美凱龍與娃哈哈。雨潤控股、蘇寧、長虹、東方希望、新希望、京東商城等來自食品、零售商業(yè)、建材、農(nóng)業(yè)甚至互聯(lián)網(wǎng)等多個行業(yè)的企業(yè)，都在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有了實質(zhì)性舉動?！澳壳斑€沒有任何行業(yè)能像投資商業(yè)地產(chǎn)這樣瘋狂?！北本﹦P旋不動產(chǎn)評估有限公司咨詢總監(jiān)李韜在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時感嘆說，隨著國家對傳統(tǒng)住宅深度調(diào)控的延續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)資本泡沫膨脹的速度令人觸目驚心。

沖動懲罰來得快

有人說，若想了解中國的商業(yè)地產(chǎn)，必須認真的去了解萬達集團。

在很多人看來，無論在任何一個個城市，只需建設(shè)一座萬達廣場，這個區(qū)域便很快成為一個城市的中心。顯然，萬達集團正以“橫刀立馬”之勢進行全國大擴張，并且極其成功。公開資料顯示，萬達1988年邁入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，2001年開始摸索商業(yè)地產(chǎn)，2002年開始征戰(zhàn)全國近20個城市；至2012年，萬達廣場遍布全國70余個大小城市。以“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”模式叱咤中國，11年間，萬達讓它所在的城市，發(fā)生了巨大的改變。

“萬達模式”的成功讓更多的企業(yè)垂涎欲滴，而復(fù)制“萬達模式”，也使許多窺欲商業(yè)地產(chǎn)的商賈們趨之若鶩。然而，很多事情，可以復(fù)制，卻并不意味著成功。

“如今‘一鋪養(yǎng)三代’的時代已經(jīng)不復(fù)返了，盡管商業(yè)地產(chǎn)可能很有‘錢’景?！眲倓倧那鄭u考察結(jié)束回到上海的東方信投資產(chǎn)管理公司首席投資顧問周凱，在電話中接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時表示。周凱對于商業(yè)地產(chǎn)的悲觀論調(diào)來自他近期對各地的調(diào)研?！皬倪M入商業(yè)地產(chǎn)起，那些曾寄望于投資‘城市綜合體’的一些企業(yè)，其命運就已發(fā)生了變化?！?/p>

在周凱看來，過去的十年時間里，輪番的調(diào)控，幾乎伴隨了我國的房地產(chǎn)行業(yè)左右，特別是限購令出臺后，商業(yè)地產(chǎn)在某種意義上，再次成為最大的受益者?！罢怯捎谏虡I(yè)地產(chǎn)的風(fēng)生水起，越來越多的住宅地產(chǎn)商或者下游零售商開始進入到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，于是商業(yè)地產(chǎn)群雄逐鹿，競爭日趨激烈?！?/p>

其實，如今的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，“過剩”與“飽和”已成為不爭的事實。而在這場商業(yè)地產(chǎn)市場的爭奪大戰(zhàn)中，萬達的風(fēng)光無限與“盆滿缽滿”背后，一些曾雄心勃勃的大鱷已“遍體鱗傷”。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，曾有“南有寶龍、北有萬達” 的說法，不過如今的寶龍與萬達相比，無論是經(jīng)營規(guī)模和發(fā)展勢頭差距越來越大。想當(dāng)年，寶龍雄心勃勃地制定了“第一個五年計劃”，5年內(nèi)要復(fù)制擴張100個寶龍城市廣場，同時計劃用5-10時間，在全國開設(shè)100家自有品牌寶萊百貨。然而，在萬達朝著千億軍團邁進的時候，寶龍的業(yè)績始終不見起色。

據(jù)媒體報道稱，2010年實現(xiàn)62億元后，寶龍將2011年的目標定在110億元，但僅完成54.8億元；2012年寶龍合約銷售額為65.19億元；今年的目標是80億元，但6月披露的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年實現(xiàn)合同銷售金額約29.42億元，僅完成全年目標的36.78%。而今，寶龍壯志未酬，卻英雄將故。

因進軍商業(yè)地產(chǎn)而受損的還有中航地產(chǎn)。從2008年開始，中航地產(chǎn)就通過收購合并的方式，獲得湖南、江西等地的商業(yè)開發(fā)項目。然而，中航地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)之旅走的很艱辛。就在近期，中航地產(chǎn)發(fā)布半年度業(yè)績預(yù)虧公告，依舊延續(xù)了第一季度的虧損，預(yù)計虧損2800萬-3600萬元，而去年同期為盈利355萬元，倒退幅度或達到1000%。

高力國際市場研究與項目咨詢部董事陳厚橋?qū)γ襟w表示，由于中航地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)，而這些項目都屬于前期投入較大但回籠較緩慢的項目，無法做到住宅項目的快周轉(zhuǎn)，因此這與其業(yè)績虧損存在一定關(guān)系。而這種慢周轉(zhuǎn)的模式讓其陷入了捉襟見肘的窘境，只得依靠外界輸血救急。

與上述兩家企業(yè)的慘淡經(jīng)營相比，其它涉足商業(yè)地產(chǎn)的資本大鱷日子也不好過，并且這一窘狀在2012年就已開始顯現(xiàn)。在2012年上半年公布的各地產(chǎn)企業(yè)的報表顯示，眾多的商業(yè)地產(chǎn)房企業(yè)績堪憂，而多數(shù)銷售額并未達預(yù)期。除萬達集團在2012年上半年依舊穩(wěn)居銷售額的“頭把交椅”外，其它八家涉及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房產(chǎn)企業(yè)中，4家開發(fā)企業(yè)年內(nèi)1月至6月的累計銷售金額不足全年銷售目標金額半數(shù)。

以Soho中國為例。在北京和上海兩地寫字樓租金價格不斷上升，市場需求旺盛的背景下，自稱中國最大甲級寫字樓開發(fā)商的SOHO中國在2012年很“失意”。年報顯示，SOHO中國2012年合約銷售總額僅94.68億元，與年中制訂的120億元銷售目標相距甚遠，

城市綜合體“爆棚”

需要提醒的是，商業(yè)地產(chǎn)飽和與隱患已多次被業(yè)內(nèi)專家警告，然而，隨著一線城市商業(yè)地產(chǎn)的飽和，二三線城市依舊扮演著商業(yè)地產(chǎn)新生力量。由于同質(zhì)化嚴重，加上消費水平與缺乏先進經(jīng)驗的制約，為不斷涌現(xiàn)出來的商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展埋下了諸多隱患。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長顧云昌在接受本刊記者采訪時認為，我國的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開始出現(xiàn)過剩和泡沫并存的勢頭。現(xiàn)在既要警惕商業(yè)地產(chǎn)在某些地方地段重復(fù)、過多，還要防止商鋪價格太高而存在投資風(fēng)險。

但事實上，商業(yè)地產(chǎn)的危機已在二三線城市逐漸顯現(xiàn)。

相關(guān)資料和報道顯示，商業(yè)地產(chǎn)在貴陽市正經(jīng)歷著前所未有的爆發(fā)式增長態(tài)勢。而商業(yè)地產(chǎn)一哄而上和過于超前的發(fā)展，使之面臨供應(yīng)過剩等難題。

數(shù)據(jù)顯示，2012年1—10月，貴陽市商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)量超過100萬平方米，與2011年同期相比大幅上漲50%左右，達到歷史新高。而1—10月，貴陽的商業(yè)地產(chǎn)總成交面積僅為8.9萬平方米。而致力打造西部經(jīng)濟核心增長極的四川省會成都，其商業(yè)地產(chǎn)在建面積接近300萬平方米，成為全國商業(yè)地產(chǎn)在建規(guī)模最大的城市。媒體引用業(yè)內(nèi)人士對此一句形象的比喻，“滿城盡是綜合體”，引發(fā)業(yè)界對于“商業(yè)地產(chǎn)危機”的諸多言論。

同樣存在危機的還有山東省的省城——濟南。2013年上半年，濟南商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)總量21.2萬平方米，但成交量只有7.25萬平方米，相較于同期火爆的住宅市場而言，濟南商業(yè)市場整體呈現(xiàn)出持續(xù)低迷的態(tài)勢。

據(jù)統(tǒng)計，2013年，濟南市的商業(yè)項目新增供應(yīng)量將超過74萬平方米，創(chuàng)歷史新高。

有業(yè)內(nèi)人士認為，如果按照月均銷售1.6萬平米的去化速度來看，濟南已規(guī)劃的寫字樓體量大概需要20年才能消化完。

江蘇省的無錫也在存在這樣的困局。2013年上半年，無錫非住宅新增供應(yīng)近170萬平米，去年同期僅49萬平米。一位無錫當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士驚呼，這么多的商業(yè)地產(chǎn)，誰來消費，又指望誰來支撐呢？

而在吉林的長春，商業(yè)地產(chǎn)的飽和早在2012年就已經(jīng)出現(xiàn)。“目前長春很多地方的商業(yè)供應(yīng)面積都嚴重過剩，未來肯定會有一大批大型商業(yè)中心經(jīng)營不起來，讓開發(fā)商和買鋪的投資者虧錢。”長春市市某大型開發(fā)商相關(guān)負責(zé)人在2012年接受媒體采訪時就曾表示，有些商業(yè)項目將難逃關(guān)閉、重組和被收購的命運。特別是城市的新區(qū)項目，在當(dāng)下住宅賣不動的情況下，商業(yè)地產(chǎn)也就缺乏足夠的人流和消費來支撐。

然而，即使在已經(jīng)飽和的現(xiàn)狀下，進入2013年，長春商業(yè)地產(chǎn)似乎再次迎來了投資的“春天” ，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前長春至少有40個城市綜合體計劃開工或者正在興建。

根據(jù)《長春市商業(yè)網(wǎng)點專項規(guī)劃（2011-2020）》（草案），長春市規(guī)劃建設(shè)和完善3個市級商業(yè)中心，擬新建44個大型超市和40個大型商業(yè)綜合體，擬新規(guī)劃15個購物中心。

有業(yè)內(nèi)人士直言，大量綜合體項目的涌入，預(yù)示著2013年將是長春的商業(yè)綜合體“爆棚”年。

政績驅(qū)動隱現(xiàn)身

上述幾大省城的商業(yè)綜合體進入“爆棚”，而其它省會或二三線城市也甘不落后。根據(jù)中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，僅東莞、石家莊等城市，已迎來約780萬平方米的商業(yè)供應(yīng)。

而在沈陽，目前開發(fā)超過10萬平方米規(guī)模的城市綜合體項目達55個以上，購物中心發(fā)布的建造計劃更是數(shù)目驚人地達到100個。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心的報告還稱，珠海、中山、?？?、銀川、西寧5個三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達83.9%，出現(xiàn)過?；内厔?。

山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗忠告說，各地想要憑借一棟樓來改變一個商圈幾乎是不可能的。然而，商業(yè)地產(chǎn)在各大省城的投資熱情不但沒有停止，卻正迅速傳導(dǎo)至三線及以下城市。寄望于利用“城市綜合體”帶動區(qū)域繁榮的夢想還在不斷延續(xù)。

四川省的廣元市是一個常住人口只有25萬人的小城，然而，就是這樣一座經(jīng)濟欠發(fā)達的城市，為了建設(shè)”輻射川陜甘的區(qū)域性中心城市”、規(guī)劃建設(shè)了3個總體量約15萬平方米的大型購物中心，2個總體量52萬平方米的在售城市綜合體，五星級酒店、甲級寫字樓、影院、大型百貨和超市一應(yīng)俱全。就連剛剛獲批經(jīng)濟特區(qū)的喀什，市區(qū)人口也不過30多萬，卻“豪氣”計劃上馬及已經(jīng)在建的城市綜合體多達到18個。

事實上，廣元與喀什只是目前我國中小城市急速上馬商業(yè)地產(chǎn)的一個縮影。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱說，數(shù)據(jù)統(tǒng)計預(yù)計到2015我國的商業(yè)綜合體數(shù)量將達到3500多個。這將形成同一時間點、同一區(qū)域的同質(zhì)化競爭，供大于求。而丁祖昱還表示，傳統(tǒng)模式依靠前期銷售提供資金來源，一旦資金鏈斷裂，商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)上世紀九十年代“爛尾樓”現(xiàn)象。

不過許多業(yè)內(nèi)人士看來，這些商業(yè)地產(chǎn)項目，特別是所謂的“城市綜合體”項目的上馬，很多完全是“泡沫橫飛”的政績工程?！吧虡I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，首先離不開政府各部門的規(guī)劃?！毕群蟾皾?、貴陽以及長春調(diào)研的上海東方信投資產(chǎn)管理公司首席投資顧問周凱認為，但目前的現(xiàn)狀是，很多地方商業(yè)地產(chǎn)項目并沒有一個很合理的規(guī)劃。

“基本上都是各個地市或區(qū)縣之間各自為政。在一些城市，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量遠遠大于需求量。既然這樣，為什么還要紛紛上馬呢？說白了就是政績的驅(qū)動使然?！敝軇P認為，一些二、三級城市的地方政府，把建造大型商業(yè)設(shè)施當(dāng)作招商引資的政績工程來對待。

“比如很多的商業(yè)街，無論大小，只要建設(shè)，肯定是需要投入資金的，于是，政府就寄望通過開發(fā)商業(yè)街，來吸引大量投資客。在某種程度上，這就是地區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)班子的政績?！濒吣洗髮W(xué)人文學(xué)院董文教授在接受本刊記者采訪時指出，由于傳統(tǒng)住宅受到政策的打壓，投資“受冷”，而商業(yè)地產(chǎn)則游離于政策約束之外。開發(fā)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)，政府不僅可以賣地，開發(fā)商投入后通過出售商鋪，又能帶動周邊的地價。

“這樣，政府既大賺其錢還有‘驕人’的政績，至于商業(yè)街的商戶們經(jīng)營得好還是不好，商業(yè)街是否繁榮或是否可持續(xù)，則沒人去關(guān)心。正是在這種畸形的政績觀驅(qū)動下，很多本不該上馬的商業(yè)地產(chǎn)項目，違反合理的規(guī)劃原則，一哄而上，為所在地區(qū)埋下隱患?！倍谋硎尽?/p>