房地產(chǎn)信托有驚無險(xiǎn)地度過了2012年，2013年房地產(chǎn)信托兌付新高能否平安渡過成為焦點(diǎn)。

在臺(tái)州做生意的葉慶民每周都能收到三四家信托公司發(fā)來的郵件，向他介紹一些新的項(xiàng)目。一般來說，只要有空，他都會(huì)瀏覽一遍，但很少真正投資。三年前他開始接觸信托，三年來總共只投資了三個(gè)產(chǎn)品，因?yàn)椤翱床粶?zhǔn)，有點(diǎn)擔(dān)心”。

同樣擔(dān)心的還有曾任銀監(jiān)會(huì)副主席的蔡鄂生——作為分管非銀行金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管的領(lǐng)導(dǎo)，在其任內(nèi)信托業(yè)獲得飛速發(fā)展。截至今年一季度末，信托業(yè)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到8.73萬億元，6年里增長了20倍。但他說起信托，總有一種“又愛又恨”的情緒。

作為企業(yè)的融資工具，信托是對(duì)銀行的一種補(bǔ)充。從投資角度來講，信托滿足了像葉慶民這樣高凈值人群的投資需求。然而，信托具有的創(chuàng)新沖動(dòng)經(jīng)常會(huì)觸及高壓線，為參與各方帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

在剛剛結(jié)束的中國信托業(yè)高峰論壇上，蔡鄂生直言不諱對(duì)今年信托發(fā)行量的擔(dān)憂：“4月份我看資產(chǎn)表嚇了一跳，信托公司一季度融了一萬多億，5月份又增長了五千億。什么東西支撐著這么大的規(guī)模？”

數(shù)據(jù)顯示，近兩年來，信托公司業(yè)務(wù)多重受限，促使信托公司將業(yè)務(wù)再轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。根據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年上半年，60家信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托（集合類）488款，同比增長17.59%，發(fā)行規(guī)模達(dá)到1466.77億元，同比增長58.72%。2012年全年，集合類房地產(chǎn)信托累計(jì)新增規(guī)模為1496.52億元，今年上半年的發(fā)行規(guī)模已經(jīng)接近去年全年。

信托業(yè)的突破口

“最近我們發(fā)行的地產(chǎn)類項(xiàng)目多起來了，但是并不是因?yàn)槭袌鲂枨笤黾?，有可能是之前監(jiān)管層積壓了不少項(xiàng)目，現(xiàn)在有所放開。”南方一家信托公司人士告訴媒體記者。

今年7月份以來房地產(chǎn)信托的發(fā)行、成立規(guī)模和數(shù)量等均有不同程度的上升。用益信托數(shù)據(jù)顯示，7月第一周，房地產(chǎn)信托的發(fā)行就占據(jù)了總體發(fā)行的絕對(duì)優(yōu)勢，發(fā)行規(guī)模達(dá)到56億元，占總發(fā)行規(guī)模的66.91%。

7月第二周，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模占比有所下降，但是第三周發(fā)行規(guī)模又回到65%以上。通過粗略計(jì)算，7月份房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量約37款，發(fā)行規(guī)模達(dá)到131億元。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月下旬，十大標(biāo)桿房企融資額度已經(jīng)達(dá)到380億元，不到半年時(shí)間就接近2012年全年的413億元融資額。相比2012年下半年的融資額151.6億元上漲了150%。此外，非標(biāo)桿房企融資量也明顯上漲，30家房企年內(nèi)總?cè)谫Y額度接近800億元，融資總額已經(jīng)超過2012年全年融資的30%左右。

對(duì)此，一家信托公司項(xiàng)目經(jīng)理表示，盡管監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管依然趨于嚴(yán)格，房地產(chǎn)信托依然是該公司目前的業(yè)務(wù)導(dǎo)向。“現(xiàn)在還是會(huì)以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主導(dǎo)。”

房地產(chǎn)類信托可分為四種類型：債權(quán)型，即信托公司提供貸款，房地產(chǎn)企業(yè)提供抵押物，雙方形成債權(quán)關(guān)系；股權(quán)型，即信托公司以入股形式參與房企管理，到期后按約定價(jià)格溢價(jià)售出股權(quán)退出；財(cái)產(chǎn)收益型，類似國外成熟資本市場的REITs產(chǎn)品，主要投向已建成并能產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流的物業(yè)，以其收益權(quán)作抵押；最后一類是組合型，即混合使用上述三種方式。

房地產(chǎn)信托到期后，一般依靠房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售收入來支付信托資金的本息。但一旦出現(xiàn)例如項(xiàng)目不能如期銷售回款導(dǎo)致的兌付困難，房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)自籌資金，以保障信托的償付。若房地產(chǎn)企業(yè)仍無力償還，在目前剛性兌付的市場環(huán)境下，風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)轉(zhuǎn)至信托公司。一般而言，信托公司采取的解決方式主要包括：無責(zé)任申辯、展期、以新還舊、自己接盤隨后追繳、以及通過司法程序維護(hù)債權(quán)利益。

據(jù)了解，目前房地產(chǎn)信托的平均預(yù)期收益率大約在9%左右，房地產(chǎn)信托主要通過銀行、第三方或者自己的銷售渠道來進(jìn)行銷售。銀行依然是主要的銷售渠道。

據(jù)某大型信托公司負(fù)責(zé)人表示，以往絕大部分都是以100萬元起步，目前則大部分房地產(chǎn)信托的門檻達(dá)到了300萬元。

2013年為兌付高峰期

2010年以來，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)火熱，房地產(chǎn)信托規(guī)模大幅增長。2011年一季度末，房地產(chǎn)信托存量同比增速達(dá)到107.07%，創(chuàng)下歷史新高。目前，房地產(chǎn)信托規(guī)模的激增與宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的限制密不可分，融資渠道上，證監(jiān)會(huì)基本暫停了房地產(chǎn)企業(yè)的IPO和二級(jí)市場融資；同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款亦受到限制，于是，信托融資扮演了重要角色。

除了“量”的增長，房地產(chǎn)信托的“質(zhì)”亦發(fā)生了改變。以往房地產(chǎn)企業(yè)大多使用信托資本用于增資擴(kuò)股，以撬動(dòng)更多的銀行開發(fā)貸款，即利用信托作過渡性增資，而2011年以來，隨著銀行對(duì)開發(fā)貸款的政策越發(fā)嚴(yán)格，資金逐步吃緊，使得房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)信托直接融資的需求增加。

“就區(qū)域而言，我們發(fā)現(xiàn)，今年的地產(chǎn)商拿地仍主要集中在一二線城市，三四線城市比較少，因?yàn)榍捌诘膬?chǔ)備土地已足夠未來幾年開發(fā)。大型房地產(chǎn)商之所以敢于在土地市場大規(guī)模拿地，除通過成本較低的銀行、信托渠道融資外，也開始進(jìn)入海外市場并在海外融資，這種方式資金成本更低，約5%左右?！眴⒃?cái)富投資分析總監(jiān)汪鵬說。

汪鵬表示，房地產(chǎn)信托余額處在歷史高位，2013年依然是兌付高峰，兌付規(guī)模甚至大于2012年。

隨著前兩年狂飆突進(jìn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的陸續(xù)到期，房地產(chǎn)兌付本息洪峰在2013年到來，在房地產(chǎn)政策不確定的情況下，能否按期兌付成為令人關(guān)注的焦點(diǎn)，而信托行業(yè)潛在的“剛性兌付”也將面臨考驗(yàn)。

中金公司的研究報(bào)告顯示，2012 年和2013 年房地產(chǎn)信托分別到期2200 億和2816 億，加上應(yīng)該支付的利息，總還款額分別約2500 億和3100 億。去年爆出的信托項(xiàng)目兌付危機(jī)中，最終在有驚無險(xiǎn)中度過。而今年的償付高峰，使得能否按期兌付成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

但是也有部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，盡管房地產(chǎn)信托在2013年7月-11月期間、以及2014年5月-8月期間會(huì)迎來兌付高峰，有一定兌付壓力，但總體而言，這種壓力是可控的，不會(huì)造成行業(yè)內(nèi)的系統(tǒng)性危機(jī)。

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流有很強(qiáng)的周期性，一般在年中探底，在年末達(dá)到峰值，這與年中是房地產(chǎn)投資高峰、年底是銷售資金回籠高峰一致。專家估算，2013年7月以后，房地產(chǎn)信托到期規(guī)模呈下降趨勢，結(jié)合目前房地產(chǎn)銷售市場仍未見回落的市場狀況，因此認(rèn)為，2013年下半年房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流將持續(xù)好轉(zhuǎn)，對(duì)房地產(chǎn)類信托的風(fēng)險(xiǎn)起到緩釋作用。

但是，蔡鄂生稱，“四證”齊全的房地產(chǎn)開發(fā)貸款基本上輪不到信托公司去做，那么它們能做的可能多為資質(zhì)較差的開發(fā)商項(xiàng)目。盡管信托公司有自己的處理方式，但房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見的。

據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì)，今年預(yù)計(jì)到期房地產(chǎn)信托規(guī)模為2816億元，本息合計(jì)總還款額約為3100億元，接下來的峰值可能出現(xiàn)在9月。未來三年里，將有高達(dá)7000億元房地產(chǎn)信托到期兌付，預(yù)計(jì)今年約10%-15%的房地產(chǎn)到期信托項(xiàng)目可能出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)。