需要為國有資產(chǎn)開拓新的發(fā)展空間，提高效率，增強(qiáng)活力、控制力和影響力

中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)取得了巨大的成就，也面臨著可持續(xù)發(fā)展的瓶頸約束，需要解決的主要問題是：

——產(chǎn)業(yè)升級，發(fā)展高端制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，尤其是要發(fā)展自主創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)和自主品牌；

——外貿(mào)方式升級，提高一般貿(mào)易比重；

——經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易主體升級，通過增量策略，在不影響繼續(xù)吸收利用高層次外資的條件下促進(jìn)本土企業(yè)發(fā)展，逐漸改變高度依賴外資的現(xiàn)狀；

——突破土地資源枯竭約束，通過產(chǎn)業(yè)置換和園區(qū)資本“走出去”擴(kuò)大發(fā)展空間。

為解決這些問題，推進(jìn)園區(qū)國有資產(chǎn)重組、發(fā)展，并與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移相結(jié)合，是一個可行的突破口。

國有資本和國有企業(yè)在蘇州市和蘇州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展中發(fā)揮了不可替代的作用，為當(dāng)?shù)鼐用裆詈彤a(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。十八屆三中全會提出。“公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度，是中國特色社會主義制度的重要支柱，也是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的根基。公有制經(jīng)濟(jì)和非公有制經(jīng)濟(jì)都是社會主義市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，都是我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要基礎(chǔ)。必須毫不動搖鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，堅持公有制主體地位，發(fā)揮國有經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)作用，不斷增強(qiáng)國有經(jīng)濟(jì)活力、控制力、影響力。必須毫不動搖鼓勵、支持、引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展，激發(fā)非公有制經(jīng)濟(jì)活力和創(chuàng)造力。要完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，積極發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)，推動國有企業(yè)完善現(xiàn)代企業(yè)制度，支持非公有制經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展?！蔽覀冃枰獮閳@區(qū)國有資產(chǎn)開拓新的發(fā)展空間，提高其效率，增強(qiáng)其活力、控制和影響力，實現(xiàn)國有資本和民營資本的共同發(fā)展。

考慮園區(qū)國有資產(chǎn)及其調(diào)整問題，首先需要考察其資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是否處于安全區(qū)間，進(jìn)而決定其調(diào)整方式與目的。根據(jù)園區(qū)管委會網(wǎng)站數(shù)據(jù)，截至今年6月末，蘇州工業(yè)園區(qū)國有資產(chǎn)總量已達(dá)1486.06億元，凈資產(chǎn)442.08億元，粗略計算資產(chǎn)負(fù)債率約70.3%。鑒于蘇州工業(yè)園區(qū)資本密集型制造業(yè)所占比重較大，園區(qū)國企又大量集中于資本密集的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等行業(yè)，最優(yōu)負(fù)債率應(yīng)當(dāng)較高。這一負(fù)債率仍在安全水平，尚無須過度擔(dān)憂其債務(wù)風(fēng)險問題。

進(jìn)一步與國內(nèi)對應(yīng)產(chǎn)業(yè)平均水平相比，我們可以看到，蘇州工業(yè)園區(qū)國有資產(chǎn)負(fù)債率與全國對應(yīng)產(chǎn)業(yè)平均負(fù)債率水平大體相當(dāng)，仍處于合理范圍。2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率75.4%，比上述蘇州園區(qū)國有資產(chǎn)負(fù)債率高5.1個百分點。同年，全國建筑企業(yè)負(fù)債63595.0671億元，所有者權(quán)益30264.7887億元，資產(chǎn)負(fù)債率67.8%，比上述蘇州園區(qū)國有資產(chǎn)負(fù)債率低2.5個百分點。全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率58.10%，但同屬基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的電力熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率66.57%，比上述蘇州園區(qū)國有資產(chǎn)負(fù)債率低3.73個百分點。有鑒于此，調(diào)整重組園區(qū)國有資產(chǎn)、引進(jìn)外部投資者，主要目的不是解決債務(wù)問題，而是著眼于發(fā)展。

從發(fā)展的角度來看，園區(qū)國有資產(chǎn)管理仍存在一系列問題。一方面，1500億元國有資產(chǎn)分散掌握在眾多企業(yè)手里，而且各家企業(yè)業(yè)務(wù)相似度甚高，不利于在市場競爭中捏成拳頭，形成有強(qiáng)大跨地區(qū)影響力的品牌，進(jìn)而提高利潤；另一方面，由于國有資本持股比例甚高，且物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理與物業(yè)投資功能沒有區(qū)分，巨額國有資本沉淀在流動性較低的資產(chǎn)中，不能為園區(qū)經(jīng)濟(jì)社會升級發(fā)展發(fā)揮更大影響力。

有鑒于此，為了滿足園區(qū)資本發(fā)展“走出去”和突破土地資源枯竭約束的需求，抓住國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移蔚然成風(fēng)的機(jī)遇，將一批奉行冒進(jìn)策略的地方政府債務(wù)問題嚴(yán)重的風(fēng)險化為蘇州工業(yè)園區(qū)跨地區(qū)發(fā)展的機(jī)會，建議將園區(qū)國有資產(chǎn)重組、發(fā)展與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、化解地方政府債務(wù)風(fēng)險和我國海外直接投資發(fā)展結(jié)合起來，取得多方面收益。

第一步，重組。根據(jù)物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理和物業(yè)投資不同功能重組園區(qū)國有資產(chǎn)和國有企業(yè)集團(tuán)。建立一個或數(shù)個專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，包括工業(yè)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)。其發(fā)展方向瞄準(zhǔn)第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行、戴德梁行、世邦魏理仕、高力國際等國際物業(yè)管理五大行，管理園區(qū)內(nèi)國有物業(yè)資產(chǎn)，并憑借長期積累的實力向園區(qū)外輸出管理。

在上述重組過程中，需要注意保留一部分20年來積累形成的有價值、有潛力品牌，如鄰里中心等，以利日后發(fā)展。

第二步，變現(xiàn)和募集資本。在上述重組工作完成后，選擇物業(yè)投資公司或物業(yè)投資公司持有的部分國有物業(yè)資產(chǎn)，有秩序向社會開放資本，在保持國有資本控股權(quán)的前提下，如出售40%權(quán)益，按1500億元國有資產(chǎn)計算，即使不考慮資本市場的溢價，即可變現(xiàn)600億元，如能實現(xiàn)50%溢價即可變現(xiàn)900億元。

在上述變現(xiàn)和募集資本過程中，招攬的新投資者包括金融機(jī)構(gòu)（信托投資公司、股權(quán)投資基金、保險公司等長期投資者）、其他工商企業(yè)，以及金融機(jī)構(gòu)向蘇州本地和外地居民發(fā)售的信托工具，等等。特別是蘇州曾經(jīng)有強(qiáng)大的集體經(jīng)濟(jì)，但在90年代后期以來的發(fā)展中相對衰落，致使本土民間資本相對虛弱，成為蘇州經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的一個薄弱環(huán)節(jié)，巨量民間資金不能投入生產(chǎn)性用途。這次變現(xiàn)和募集資本過程，可以為動員、組織蘇州民間資金投入生產(chǎn)性投資創(chuàng)造契機(jī)，從而促進(jìn)蘇州本土資本及蘇州地方金融業(yè)發(fā)展。

第三步，集群“走出去”。中短期重點是抓住成熟產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移的機(jī)遇，蘇州園區(qū)物業(yè)投資、物業(yè)管理和物業(yè)開發(fā)結(jié)成集群向合適的中西部地區(qū)成套輸出，投資、建設(shè)、管理中西部開發(fā)區(qū)和園區(qū)，為東部成熟產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供高水平的載體，幫助當(dāng)?shù)貙崿F(xiàn)跨越式發(fā)展。這類園區(qū)投資不一定要全部采用綠地投資形式，對某些有誠意且急需減輕過度負(fù)債的中西部地區(qū)，可以收購其園區(qū)、開發(fā)區(qū)。在這個投資過程中，園區(qū)、蘇州市政府可以與轉(zhuǎn)入地政府簽署稅收分享協(xié)議，可以將管理輸出與接收干部交流培訓(xùn)結(jié)合起來。

在長期內(nèi)，可以將這一模式擴(kuò)展到境外中國經(jīng)貿(mào)合作區(qū)。蘇州園區(qū)物業(yè)投資、物業(yè)管理和物業(yè)開發(fā)結(jié)成集群，或加上其他投資者組成財團(tuán)，向中央政府投標(biāo)建設(shè)、運營境外中國經(jīng)貿(mào)合作區(qū)，或是參與已有的境外中國經(jīng)貿(mào)合作區(qū)。