3月底4月初，房地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)五條”細(xì)則紛紛出臺(tái)。各地對(duì)“國(guó)五條”的落實(shí)程度迥異，一線城市執(zhí)行較為嚴(yán)格，二、三線城市則相對(duì)寬松。據(jù)報(bào)道，細(xì)則落地后，各地樓市交易出現(xiàn)了戲劇性變化：瘋狂的過(guò)戶搶購(gòu)驟然消退，樓市交易恢復(fù)正常狀態(tài)，部分新政嚴(yán)厲的地區(qū)，甚至出現(xiàn)交易蕭條的狀況。

“國(guó)五條”的威力似乎有所顯現(xiàn)，但是否會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的理性回歸呢？筆者認(rèn)為很難。衡量一項(xiàng)政策的效果，一是要看條例本身所具有的強(qiáng)制性功能，二是要看其所帶來(lái)的預(yù)期。從這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，“國(guó)五條”都存在一定問(wèn)題。

首先是其強(qiáng)制性未得到明確體現(xiàn)。目前各地出臺(tái)的“國(guó)五條”細(xì)則，有的制定了明確的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，有的卻極其寬松，有一些地區(qū)的細(xì)則只有一句話，不少城市連細(xì)則也沒(méi)有。而且，即便有明確標(biāo)準(zhǔn)，有的也很難執(zhí)行。比如，很多地方把調(diào)控目標(biāo)定為房?jī)r(jià)漲幅不超過(guò)當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖朐鲩L(zhǎng)幅度——這種事后才能知道數(shù)據(jù)的衡量標(biāo)準(zhǔn)，如何在事前把它落實(shí)？而如果到時(shí)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)收入增速怎么辦？顯然，事后懲罰力度不足。

此外，“國(guó)五條”中最嚴(yán)厲的二手房交易征收20%所得稅的條款，除了北上廣和天津、重慶5個(gè)城市外，其他城市竟均未提及。如此一來(lái)，所謂最嚴(yán)地產(chǎn)調(diào)控，也就成了“紙老虎”。

既然強(qiáng)制性未能有效體現(xiàn)，執(zhí)行力度又大打折扣，那政策所能帶來(lái)的調(diào)控預(yù)期也很有限。不但如此，如果“國(guó)五條”和過(guò)去10年中的不少調(diào)控政策一樣，淪為一個(gè)短期之計(jì)，那這樣的政策可能會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)完全相反的預(yù)期，即房?jī)r(jià)還會(huì)漲。

那么，房?jī)r(jià)到底該如何抑制？在筆者看來(lái)，房?jī)r(jià)上漲的根源并不是住房供應(yīng)不足，目前沒(méi)有任何有力數(shù)據(jù)支持中國(guó)的樓市存在著供應(yīng)不足的情況。而且，根據(jù)2001年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主、美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿克洛夫和著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·希勒的研究，土地供應(yīng)量有限對(duì)房?jī)r(jià)上升的影響可以忽略不計(jì)。

筆者認(rèn)為，調(diào)控需求、改變?nèi)藗儗?duì)住房需求的預(yù)期，是打擊房?jī)r(jià)惡性上漲的最好方式。近年來(lái)，住房需求的增長(zhǎng)強(qiáng)烈地刺激了中國(guó)房?jī)r(jià)的上漲。由于中國(guó)的實(shí)際利率較低，居民對(duì)財(cái)產(chǎn)的保值增值需求又極為強(qiáng)烈，使得國(guó)人對(duì)持有房地產(chǎn)的愿望不斷增強(qiáng)。雖然日本樓市崩盤(pán)和美國(guó)地產(chǎn)泡沫破滅，無(wú)一不證明房地產(chǎn)本身具有周期性，不可能永遠(yuǎn)只漲不跌，但在內(nèi)地，目前的情況使居民仍然認(rèn)為房子才是最好的保值增值產(chǎn)品。

同時(shí)，政府對(duì)于房地產(chǎn)的曖昧態(tài)度放縱了人們的投機(jī)行為。雖然此前發(fā)改委一位高官稱，國(guó)家從來(lái)沒(méi)有把房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，但實(shí)際情況眾人皆知，地方政府將賣(mài)地作為財(cái)政收入的主要來(lái)源，把房地產(chǎn)作為拉動(dòng)GDP的主要手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取“看似打壓，實(shí)則扶持”的兩面派做法。2008年金融危機(jī)時(shí)，地方政府以低息貸款等方式支持房地產(chǎn)，使房?jī)r(jià)從低谷迅速回升并大幅上漲，就是最好的例子。

低利率、通脹預(yù)期、調(diào)控不力，嚴(yán)重影響了居民對(duì)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期預(yù)期，而這顯然和國(guó)家的政策有關(guān)。如果政策不改變，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期就不會(huì)改變，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)也難以扭轉(zhuǎn)。

不過(guò)也應(yīng)該看到，“國(guó)五條”傳遞出一個(gè)信息：本屆政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的步伐沒(méi)有停止。隨著房?jī)r(jià)不斷升高，其帶來(lái)的金融及經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)不斷增加，抑制房?jī)r(jià)的緊迫性日益增強(qiáng)，這是“國(guó)五條”出臺(tái)的一個(gè)重要背景。雖然地方政府態(tài)度曖昧，但從中央的角度看，改變市場(chǎng)長(zhǎng)期預(yù)期的時(shí)點(diǎn)，不會(huì)再往后拖延了。所以，中央也許會(huì)采取更積極的措施，協(xié)調(diào)與地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面的分歧，增強(qiáng)樓市調(diào)控措施在地方的執(zhí)行力，徹底改變“政令不出中南?！钡膶擂尉置?。

而且，“國(guó)五條”作為一個(gè)過(guò)渡性措施的意義也不能低估。不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)明確時(shí)間表，房產(chǎn)稅仍在推進(jìn)，如果“國(guó)五條”能執(zhí)行得嚴(yán)格到位，短期內(nèi)會(huì)為未來(lái)更長(zhǎng)期的調(diào)控規(guī)劃贏得時(shí)間和空間。到目前為止，國(guó)家對(duì)于地產(chǎn)調(diào)控的政策還沒(méi)有達(dá)到最高級(jí)別，比如，北京已經(jīng)上調(diào)了二套房公積金以及商業(yè)貸款的首付比例，對(duì)二套房的認(rèn)定更加嚴(yán)格，但這與市場(chǎng)預(yù)期的全面停止二套房貸還有距離。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)持續(xù)上漲，那么，包括全面停止二套房貸在內(nèi)的更嚴(yán)厲調(diào)控政策，必然會(huì)成為政府的政策選項(xiàng)，到時(shí)候再出一個(gè)國(guó)幾條來(lái)，也未可知。