前 言

個(gè)案一：幾個(gè)禮拜前，首次跑到氹仔湖畔大廈（社區(qū)）某超大規(guī)模西式餐廳“hea”（休息），一邊打稿，一邊看書，老闆娘就向本人埋怨，自六月開業(yè)後，本社區(qū)居民即使名義上都已正式入夥，但是，真正搬進(jìn)來居住的卻是少之又少，可能只有三成（30%）左右。當(dāng)天晚上十點(diǎn)，本人自澳科大坐AP1公車路過該社區(qū)，特別停下來粗略地?cái)?shù)了一下各個(gè)單位有開燈與沒開燈的數(shù)目和比例，赫然發(fā)覺老闆娘可能高估了入住率，因?yàn)殚_燈率還不到一成（10%）。換言之，將可能還沒有回家的單位（誤差率）都估算進(jìn)去，湖畔大廈目前的真實(shí)入住率，最多只有兩成（20%）。

個(gè)案二：一個(gè)禮拜前，坐15號(hào)公車前往路環(huán)威斯汀酒店參加學(xué)術(shù)研討會(huì)，中途經(jīng)過路環(huán)石排灣公屋（社區(qū)），抬頭望見十室九空，由於時(shí)間尚早，於是便提前下車，在公共房屋群裡面“hea”（瞎逛）了大半個(gè)鐘頭，仔細(xì)地?cái)?shù)了一下有裝空調(diào)和沒裝空調(diào)的單位的數(shù)目和比例，再扣除因?yàn)檠b修工程有所拖延之類問題造成的可能誤差，竟然發(fā)覺這裡的真實(shí)入住率，應(yīng)該不到一成（10%），比湖畔大廈還要低。

滿街有人叫無樓住的實(shí)際落差

澳門不是滿街都有人叫無樓住嗎？不但一般市民如此高喊，議員如此高喊，特區(qū)政府也都把建設(shè)公共房屋（包括可供居民租賃但產(chǎn)權(quán)仍歸政府的社會(huì)房屋，以一定限制條件出售給市民但管理權(quán)仍歸政府提供的經(jīng)濟(jì)房屋兩大種類），當(dāng)作頭號(hào)大事。

自崔世安特首上任以來，澳門特區(qū)政府在解決房屋問題上，的確是有一定成績(jī)的，再不是前特首何厚鏵年代那麼嚴(yán)重失職，一個(gè)公共房屋單位都沒有落成供應(yīng)，令市民的公共房屋需求完全無法滿足。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，何厚鏵年代承諾的19，000個(gè)公共房屋供應(yīng)量，目前已經(jīng)完成約85%，並已次第給市民抽籤分派出去和登記入住。此外，還加碼建造多6，400單位，陸續(xù)在未來兩年之內(nèi)推出。

不過，筆者卻目睹了剛才所指出的兩個(gè)案例，都反映出“澳門人、無樓住”的說法是有問題的，真正的實(shí)情可能不是大家所說的那個(gè)樣子。

最可能的情況是，大家都有可能把房屋問題的焦點(diǎn)，亦即“居住”（基本需求）和“買樓”（長(zhǎng)期投資）搞混了，才會(huì)造成目前兩大新落成的社會(huì)房屋群（湖畔花園、石排灣公屋），普遍出現(xiàn)“有單位、無人住”的巨大落差。

澳門特區(qū)政府在

房屋問題上的責(zé)任

澳門特區(qū)政府在房屋問題上的責(zé)任其實(shí)是相當(dāng)有限的，和以前的葡治澳門當(dāng)局是一樣的。根據(jù)聯(lián)合國(guó)的“人類發(fā)展指數(shù)”（1996），在社會(huì)的不同發(fā)展階段，政府應(yīng)該幫助人民達(dá)到的三個(gè)不同目標(biāo)是：

（一）增加能夠得到的必需品。例如食物、住房、保健和安全等基本生活必需品的數(shù)量，並保證這些生活必需品的合理分配；

（二）提高生活水平。除了讓人們得較高的收人之外，還要提供更多的工作崗位，更多的教育機(jī)會(huì)，並對(duì)文化和人道主義給予應(yīng)有的重視；

（三）把人們從奴役和依附中解放出來，擴(kuò)大個(gè)人與國(guó)家在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)方面選擇的範(fàn)圍。

具體言之，即使《澳門基本法》和兩個(gè)《國(guó)際人權(quán)公約》掛鉤的有關(guān)條文，在房屋問題上，澳門特區(qū)政府應(yīng)該負(fù)起的責(zé)任最多只是提供足夠的廉租單位，讓無意買樓也付不起市值租金的一般市民租賃居住，免得大家露宿街頭；政府只是有責(zé)任去幫助市民“居住”，但並非協(xié)助一般市民“買樓”。

澳門樓價(jià)不斷暴升的原因

自二零零四年“金沙賭場(chǎng)”開幕之後，澳門樓價(jià)便節(jié)節(jié)上升，低價(jià)樓宇單位不少升了十倍，高價(jià)樓宇都升了五倍的案例，比比皆是。這是甚麼原因造成的呢？

首先是澳門特區(qū)政府於二零零二年的開放賭權(quán)，剛剛迎上了二零零三年由於“港澳個(gè)人遊”（自由行）所帶來大量旅客，令新落成的幾個(gè)大型美式賭場(chǎng)在其後的幾年之內(nèi)獲取暴利，為澳門帶來第一階段的高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，於是，便為前中國(guó)總理朱鎔基“宏觀調(diào)控”政策打壓下沉寂了十幾年的澳門樓市，帶來了第一次的“春天”。

其次是2008年的全球金融海嘯，美國(guó)為挽救國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，所採取的三次“量化寬鬆”（QE）政策，令全球流動(dòng)資金泛濫，不少國(guó)際遊資流進(jìn)澳門房地產(chǎn)市場(chǎng)，再加上大量外地2WE8aNUmQTO7B2fA7bWjrloV2QfQ+Y+6l8jarCzd2UQ=勞工進(jìn)入本澳參與各個(gè)新的大型賭場(chǎng)的工地建設(shè)所帶來的大量“租盤需求”，扯高樓價(jià)，澳門樓市便進(jìn)入第二階段的向上攀升，直到現(xiàn)在仍未見到停止勢(shì)頭。

量化寬鬆是樓市

居高不下的主因

所謂“量化寬鬆”，其實(shí)就是美國(guó)用“印刷（無形）銀紙”（製造美元信用額度）的財(cái)政手段，去支付美國(guó)極為龐大的內(nèi)外政府支出，及償還內(nèi)外債務(wù)和利息。無形銀紙製造得愈多，美元就愈貶值，相對(duì)的人民幣的匯率便愈上升。

對(duì)港澳來說，這便害慘了與美元強(qiáng)迫掛鉤（1：7.8）的港元，及與港元強(qiáng)迫掛鉤（1：1.03）的澳門元，亦即美元兌人民幣的匯率愈跌，港元和澳門元兌人民幣的匯率便隨之下跌。

如果港澳與中國(guó)內(nèi)地的來往不多，或者港澳出口往中國(guó)內(nèi)地的財(cái)貨比較多，入口中國(guó)內(nèi)地的財(cái)貨比較少，那還不是大的問題。然而，現(xiàn)實(shí)的情況卻是恰恰相反，港澳與中國(guó)內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)交往已經(jīng)發(fā)展到不可分割的親密地步，便造成港澳兩地不管貧富都“人人中獎(jiǎng)”的“輸入性通貨膨脹”澳門今天價(jià)格高企也屬此類。

目前澳門的一般樓價(jià)，已經(jīng)攀升到澳門家庭平均總收入中位數(shù)，即使全家不吃不喝，也要13年半左右，才有可能購買到一個(gè)中位數(shù)價(jià)格的三房單位的地步。如果計(jì)及銀行最多只做家庭總收入一半的樓宇按揭貸款，即使不必計(jì)及利息支出，實(shí)際上，每個(gè)家庭平均要27年才能供完一個(gè)三房房屋單位的全部款項(xiàng)。相比1980年代的8年供完一個(gè)樓宇單位，或1990年代的10年供完一個(gè)三房房屋單位，這麼長(zhǎng)久的供款年期，當(dāng)然是極不合理的。

造成這種惡劣結(jié)果的最重要因素，首先當(dāng)然是過去五年以來，美國(guó)政府所印製約10萬億美元的銀紙“量化寬鬆”，令國(guó)際市場(chǎng)上流動(dòng)資金充斥；第二就是中國(guó)為遏止人民幣匯率颷升影響出口，也在四年之內(nèi)創(chuàng)造出的約90萬億人民幣，令內(nèi)地市場(chǎng)上也充斥著各種閑散資金。

由於大中華地區(qū)有利可圖，這兩股“資金盲流”，後來都通過資本主義追求“利潤(rùn)極大化”的“路徑選擇”，大量地流進(jìn)大中華地區(qū)，到處亂跑，最後統(tǒng)統(tǒng)流進(jìn)了最能保值的房地產(chǎn)市場(chǎng)之中，遂令中臺(tái)港澳的樓宇價(jià)格，特別是經(jīng)濟(jì)高速地發(fā)展的澳門樓價(jià)，不斷向上颷升，直到今天的超高價(jià)位，仍未遏止。

不但如此，由於美國(guó)政府已經(jīng)明示或暗示，“量化寬鬆”在2015年年底之前政策不太可能停止，亦即資金充斥全球的問題沒有可能自源頭有效解決的情況下，除非澳門或附近地區(qū)爆發(fā)大規(guī)模軍事衝突，未來兩、三年澳門的樓價(jià)應(yīng)該是只會(huì)升不會(huì)跌。

走新加坡“分割市場(chǎng)”途徑最有參考作用

面對(duì)澳門樓宇高企問題，澳門特區(qū)政府是不是就可以袖手旁觀呢？當(dāng)然不是。其實(shí)，新加坡政府將“房屋市場(chǎng)”分隔成“用家市場(chǎng)”和“自由市場(chǎng)”，將房地產(chǎn)市場(chǎng)的各類不同樓宇讓大家“用者自用，炒者自炒”，“兩個(gè)市場(chǎng)基本上互不流通”，這樣才有可能既令本地居民有屋可住，又令房地產(chǎn)市場(chǎng)保持一定的市場(chǎng)機(jī)制以反映經(jīng)濟(jì)實(shí)況。

如果實(shí)行此種“市場(chǎng)區(qū)隔”政策，首先的好處就是可以令數(shù)以萬計(jì)由於各種原因未能擁有自己物業(yè)，在不斷快速高漲的租金壓迫之下，一兩年內(nèi)便要到處遷移的澳門市民，儘快提供一個(gè)雖沒有所有權(quán)但仍然可以相對(duì)地長(zhǎng)久居住的房屋單位。

其次，由於政府只是提供租賃單位，此舉對(duì)澳門樓市買賣的衝擊力便不會(huì)太大，也不致破壞外來資金繼續(xù)在澳門樓市自由進(jìn)出的現(xiàn)況。大家便“住還住，炒還炒”，“要住的有得住，要炒的有得炒”，炒樓的人一定要“自負(fù)風(fēng)險(xiǎn)”。

政府要提防好心做壞事

總而言之，“居住”（滿足基本需求）和“擁有”（冒著風(fēng)險(xiǎn)投資）是兩碼子事，前者可以要求政府幫助，後者則是買家要自己努力而且責(zé)任自付的一項(xiàng)“長(zhǎng)期投資”（投機(jī)）；政府只是有責(zé)任去幫助市民“居住”，但不是協(xié)助市民“買樓”。更何況現(xiàn)在政府如果協(xié)助市民“買樓”，有極高機(jī)會(huì)令買家“摸頂”，令這些市民手持的物業(yè)統(tǒng)統(tǒng)變成“負(fù)資產(chǎn)”，好心做壞事，愈幫愈忙。萬一這些“負(fù)資人”日後大批上街遊行示威抗議的畫面，通過大眾傳媒散佈出去，對(duì)澳門形象的打擊就會(huì)很嚴(yán)重！