[摘 要]我市房地產開發(fā)投資、銷售、棚戶區(qū)改造和保障性住房建設等狀況，我市房地產市場存在的問題和根本原因，分析和研究我市房地產市場的形勢，正確引導和調控房地產走勢，落實和完善促進合理住房消費的政策措施，繼續(xù)整頓房地產市場秩序，規(guī)范市場交易，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

[關鍵詞]房地產；市場調控；健康發(fā)展

[中圖分類號]F28 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009 — 2234（2013）03 — 0090 — 03

認真分析和研究我市房地產市場的形勢，正確引導和調控房地產走勢，落實和完善促進合理住房消費的政策措施；繼續(xù)整頓房地產市場秩序，規(guī)范市場交易，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，是當前急需回答和解決的重要課題。

一、齊齊哈爾市房地產開發(fā)投資、銷售等情況

2011年全市房地產開發(fā)投資完成85.2億元，增長45.0%；商品房銷售面積290.0萬平方米，增長20.1%；商品房銷售額94.7億元，增長33.5%。商品房銷售均價每平方米5300元，二手房每平方米4300元。城市居民人均建筑面積25.6平方米，房地產稅收15887萬元，土地購置費48765萬元。

2010年全市房地產開發(fā)投資完成58.7億元，增長34.7%；商品房銷售面積241.4萬平方米，增長31.4%；商品房銷售額70.9億元，增長39.6%。商品房銷售均價每平方米4200元，二手房每平方米3400元。市區(qū)居民人均建筑面積24.8平方米，房地產稅收15687萬元，土地購置費47907萬元。

2009年全市房地產開發(fā)投資完成43.6億元，增長28.0%；商品房銷售面積183.6萬平方米，增長19.1%；商品房銷售額50.8億元，增長57.5%。商品房銷售均價每平方米3200元，二手房每平方米2800元。市區(qū)居民人均建筑面積23.9平方米，房地產稅收11998萬元，土地購置費58359萬元。

2008年全市房地產開發(fā)投資完成34.1億元，增長57.5%，商品房銷售面積154.2萬平方米，商品房銷售額32.2億元。商品房銷售均價每平方米2100元，二手房每平方米1500元。市區(qū)居民人均建筑面積23.2平方米，房地產稅收10124萬元，土地購置費87496萬元。

2007年全市房地產開發(fā)投資完成21.6億元，增長6.8%，商品房銷售面積161.4萬平方米，增長6.8%，商品房銷售額30.2億元，增長24.6%。商品房銷售均價每平方米1800元，二手房每平方米1200元。市區(qū)居民人均建筑面積22.4平方米，房地產稅收9988萬元，土地購置費32709萬元。

2006年全市房地產開發(fā)投資完成20.3億元，下降17.1%，商品房銷售面積151.1萬平方米，商品房銷售額24.2億元。商品房銷售均價每平方米1600元，二手房每平方米1100元。市區(qū)居民人均建筑面積21.8平方米，房地產稅收9784萬元，土地購置費31860萬元。

2005年全市房地產開發(fā)投資完成24.4億元，增長8.0%，商品房銷售面積157.6萬平方米，商品房銷售額24.5億元。商品房銷售均價每平方米1500元，二手房每平方米900元。市區(qū)居民人均建筑面積21.2平方米，房地產稅收8511萬元，土地購置費48365萬元。

二、齊齊哈爾市棚戶區(qū)改造和保障性住房建設情況

我市的棚戶區(qū)改造和保障性住房建設情況起步比較早，是黑龍江省最早實行安居工程的城市之一。我市近5年來改造城市舊小區(qū)10個、低溫樓57萬平方米，啟動實施9個城中村改造。以政企共建方式啟動了齊齊哈爾新城（中匯城）建設，完成拆遷41萬平方米，已有7個項目開工建設。政府總共提供了13298多套安居工程住房，總建筑面積近105萬平方米，解決13298戶動遷戶、無房戶、住房擁擠戶的居住問題。我市2002年實施以廉租補貼和以廉租房配租為低收入家庭提供住房保障制度以來，共累計對67040戶次、147385人次發(fā)放廉租住房租賃補貼9528萬元，基本實現(xiàn)應保盡保。我市2008年啟動廉租住房建設以來，市區(qū)共建設廉租住房38.2萬平方米、8828套。其中，已入住7328套，結轉1500套。從2008年起把實施棚戶區(qū)改造成為保障性住房建設的主要形式，拆遷城市棚戶區(qū)518萬平方米，占總量的76%；建設回遷房514萬平方米，8.3萬戶居民遷入新居，棚改工作在全國介紹了經驗。現(xiàn)居樓房的居民占81%，現(xiàn)居平房的居民占19%?，F(xiàn)已有住房的居民占85%，現(xiàn)租房和住單身宿舍的居民占15%?，F(xiàn)已有二套以上住房的居民占21%，現(xiàn)剛需住房的居民占12%，現(xiàn)要改善住房的居民占18%。

三、齊齊哈爾市房地產市場存在的問題和房價上漲原因

雖然，我市房地產市場保持了良好發(fā)展態(tài)勢，但是還存在一些不容忽視的問題：一是房價上漲壓力較大，商品房庫存量加大；二是商品房銷售環(huán)節(jié)違規(guī)行為較為嚴重；三是中介市場管理手段匱乏和管理缺位；四是我市房地產開發(fā)企業(yè)實力不強；五是房地產開發(fā)資金來源單一；六是部分開發(fā)公司對房地產統(tǒng)計工作重視不夠和底數(shù)不清；七是我市住房法律體系建設不完善；八是對土地財政的高度依賴。

從2008年下半年起近乎直線上漲的我市住房市場價格，一是土地財政是房價上漲的重要原因。因為在我市，土地出讓金是地方財政的重要來源，所以在土地財政的激勵下，如果說早期階段是房價拉高地價，那么，現(xiàn)階段已是地價推高房價了。二是鋼材、水泥、砂石等建材價格上漲等也是原因之一。三是我市高層高檔住宅的帶動影響、外縣區(qū)居民到城區(qū)購房求學等，對樓市價格也起到了推波助瀾的作用。四是大量游資進入房地產市場，導致房地產價格上漲，房地產業(yè)的投資額大于其它產業(yè)的投資額。五是房地產項目審批環(huán)節(jié)復雜，交易成本陡增，交易費用計入房地產生產成本中，促使房地產價格非正常上漲。

四、齊齊哈爾市房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展的政策和措施

我市要使房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展，必須采取切實可行的政策和措施，繼續(xù)扎實做好各項工作。

（一）進一步做好調控政策落實工作

一是要嚴格執(zhí)行差別化稅收信貸政策。積極利用現(xiàn)有信息資源，準確掌握購房者住房信息，讓政策真正起到遏制投資、投機性市場需求作用，堅決制止市場中的投機炒作行為，保證房地產市場理性健康發(fā)展。二是積極協(xié)調，確保土地供應。國辦通知明確要求，今年的商品住房用地供應量原則上不得低于前兩年年均實際供應量，要加大協(xié)調工作力度，確保年度商品房開發(fā)量穩(wěn)步增長。三是嚴格約談問責機制。目前在保障性安居工程建設上市政府下一步對新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標、執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策不到位以及個人住房信息系統(tǒng)建設滯后等問題的區(qū)縣，要進行約談和問責。

（二）加大房地產市場監(jiān)管力度

一是要嚴格履行審批程序。對于房地產開發(fā)項目要依法嚴格審批，確保項目不能帶病進場，同時要加強對項目全程監(jiān)管，嚴格房地產開發(fā)項目手冊制度，對企業(yè)上報的經營行為和項目進展情況要認真及時核驗，確保及時發(fā)現(xiàn)問題，及時進行處理。二是要進一步加強企業(yè)隊伍監(jiān)管。市政府每年都定期對房地產企業(yè)資金情況、人員情況以及經營行為進行考核，并將考核結果在媒體上公示，對考核不合格的企業(yè)，國土資源和銀行等部門將停止對其土地審批和信貸；各市、縣要每年對本地房地產企業(yè)進行誠信評定，評定結果要計入企業(yè)誠信檔案，對信用較差的企業(yè)要上報，禁止其進入房地產市場，問題嚴重的要依法吊銷企業(yè)資質證書。三是要加大執(zhí)法檢查力度。要開展房地產市場專項執(zhí)法檢查，要全面開展自查，特別是在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題要及時處理。

（三）進一步規(guī)范和激活房地產市場

為了進一步規(guī)范和激活全市房地產市場，從我市房地產開發(fā)項目資本金繳納比例、預售許可審批程序、預售資金存儲比例、施工許可證發(fā)放和工程竣工驗收備案的前置條件、“二手房”交易市場等方面，對我市房地產行業(yè)進行宏觀調控，加強調控和監(jiān)管力度，調整優(yōu)化手續(xù)辦理流程，不斷改善城鄉(xiāng)居民居住條件，促進房地產行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。一是適當降低房地產開發(fā)項目資本金繳納比例。二是簡化房地產開發(fā)項目預售許可審批程序。三是適當降低房地產開發(fā)項目預售資金存儲比例。四是縮減施工許可證發(fā)放前置條件。

（四）加大保障性安居工程建設力度

加大保障性安居工程建設力度，增加保障性住房供應，加快解決城鎮(zhèn)居民基本住房問題和農村困難群眾住房安全問題，建立健全基本住房保障制度。一是保障性住房實行分散配建和集中建設相結合。集中建設保障性住房，要優(yōu)先安排在交通便利、基礎設施齊全、公共事業(yè)完備、就業(yè)方便的區(qū)域。健全廉租住房保障方式，實行實物配租和租賃補貼相結合，多渠道籌集廉租住房房源。完善租賃補貼制度，通過發(fā)放租賃補貼增強低收入家庭在市場上承租住房的能力。重點發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體，并逐步實現(xiàn)與廉租住房統(tǒng)籌建設、并軌運行。面向有一定支付能力的城鎮(zhèn)住房困難的中低收入家庭，適當發(fā)展經濟適用住房和限價商品住房。二是穩(wěn)步推進非成片棚戶區(qū)、零星危舊房改造。逐步開展基礎設施簡陋、建筑密度大、集中連片的城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治，穩(wěn)步實施“城中村”改造，改善基礎設施條件，完善居住功能。

（五）要抑制投機投資性需求和保護剛性需求

認真貫徹執(zhí)行國家房地產宏觀調控政策，嚴格實行差別化住房信貸政策，“保一、控二、禁三”，即保證首套房貸款，控制二套房貸款，禁止三套（含以上）購房貸款。商品房調控限購，瞄準的并不是剛性需求，限的是投資投機，不是消費。買一套房子，住有所居，政策不限；甚至改善條件，換一套大的，政策也不限；但是您要買三套（含以上）當然要限購。要采取有效措施，積極引導和支持房地產企業(yè)調整產品結構，增加普通商品房供給，滿足合理的自住性需求。在“保剛需”上，居民合理購房需求有望繼續(xù)得到政策支持。市政府及相關部門要支持合理購房需求，要出臺政策鼓勵居民購買首套自住房。支持合理剛性需求已成為當前市場的共識，此外，增加普通商品住房供應、推進保障性安居工程建設等工作也將持續(xù)推進。在信貸政策上，仍應堅持支持剛需人群購房需求，加大優(yōu)惠力度，實行差異化信貸政策。加大公積金政策對首次購房和保障房的支持力度，并對引進人才，實行首次購買自住商品住房給予公積金貸款支持。住房公積金貸款要以首套房、中小套型住房、中低收入職工為主。住房公積金貸款政策起到了“保剛需、控投機”作用，住房保障功能明顯。

（六）制定和完善我市住房法律體系

盡快制定和完善我市住房的基本法律，強化對居住權的法律保護，確保居民基本住房權利，讓住房真正回歸居住本質。明確規(guī)定市政府有責任為居民家庭實現(xiàn)居住權提供幫助和支持，同時，市政府有義務促進住房市場的健康發(fā)展，為其提供良好的體制與政策環(huán)境，盡快出臺法規(guī)和規(guī)章，填補我市住房保障法律的空白。通過立法明確住房保障范圍、保障對象和保障標準，充分考慮我市工業(yè)化、城市化發(fā)展趨勢，根據(jù)我市新增人口因素，實現(xiàn)對城鎮(zhèn)常住居民的保障層次之間的有效銜接。對于產權型保障性住房（如經濟適用住房）要大幅降低獲益空間，對于租賃型保障住房（如公租房），要建立長效、規(guī)范的保障性住房支持體系，盡快彌補現(xiàn)行財稅、金融以及土地法規(guī)中的空白和不足?？偨Y經驗，將符合我市市情、行之有效的住房政策上升為法律或行政法規(guī)。對自主型、改善型和投資型住房消費，建立差別化的支持體系，并以法律形式將這種差別化政策確定為我市長期住房市場調控的價值取向。通過利率、規(guī)劃、稅收等方面的法規(guī)修訂，鼓勵開發(fā)企業(yè)提供中小套型、中低價位的住房。通過法律形式建立穩(wěn)定的住房調控體系，引導住房價格形成合理水平，建立完善住房問責機制，強化住房法律監(jiān)督和執(zhí)行機制。提高住房執(zhí)法效率的根本在于，進一步明確住房開發(fā)、交易、中介服務、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)的法律監(jiān)督機制，依法建立專業(yè)的住房執(zhí)法機構，并賦予一定的權力和職責，切實維護住房法律的權威性。

（七）土地要做穩(wěn)定房價的“砝碼”

土地調控分三個層面，一是保障房的土地供應要保障；二是普通商品房的土地供應要滿足；三是高端商品房的土地供應要有一定的限度?？偠灾?，政府在供應土地時，不要做房價推高的“推手”，而要做穩(wěn)定房價的“砝碼”。政府推出的土地樓面價格應不超過當期房價的1/3。政府在土地調控中可運用多種手段，比如在規(guī)劃上，對城市進行多中心、組團式布局，分散土地的級差效應，從而達到調控房價的作用；又比如，可以有節(jié)奏地投放儲備的土地來調控房價；還比如，可以通過對城市容積率的合理分攤來調控房價，力求住房供求的平衡。從供應的角度講，我市人均建筑面積要達到30平方米左右，我市城區(qū)有140萬人口，我市城區(qū)要造4200萬平方米的房子，就能基本平衡，這是總的目標控制。如果從每年的供應量來講，合理的供給量應該是房地產投資占這個地方固定資產投資的25%左右，這些年，我市一直遵循這條原則。從需求的角度講，現(xiàn)在國家出臺一系列關于限買、限貸、限首付的調控措施，就是通過控制購買來尋求供求平衡?？傊?，保持住房供應的平衡，既可以從供應的角度來控制，也可以從需求的角度來控制，還可以雙管齊下，同時從兩個方面來著力。

（八）提高房地產開發(fā)企業(yè)融資能力

由于房地產業(yè)具有資金需要量大、投資周期長的特點，決定了開發(fā)商離不開銀行的支持，而房地產業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)，作為我市重點培育的新的經濟增長點之一，也是銀行不能放棄的利潤增長點之一，所以銀行和房地產業(yè)的關系非常密切，在短期內的轉型期中，我市中小開發(fā)企業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰的發(fā)展過程中，也同樣需要銀行對優(yōu)秀中小開發(fā)商的扶持，使這些優(yōu)秀的中小開發(fā)商在競爭中發(fā)展壯大。因此，銀行和開發(fā)商雙方都要有積極性來培植這個市場。經過雙方的共同努力，相信會有更多的金融創(chuàng)新形式不斷出現(xiàn)，為房地產業(yè)注入更多的血液，這樣，一個更為繁榮、有序的房地產市場將會出現(xiàn)在我市眼前。在我市近20年的房地產開發(fā)過程中，在開拓市場過程中，絕大多數(shù)中小開發(fā)商離不開銀行的融資支持，銀行在考慮資金安全的前提下，也積極地支持了中小開發(fā)商，長期以來，中小開發(fā)企業(yè)已經形成了一般融資方式。但在目前面臨著銀行提高融資要求、政府提高預售條件的情況下，就無法較好較快地解決目前中小企業(yè)急于解決的融資問題。因此，我們必須找到新的途徑，一方面銀行要在企業(yè)的配合下進行金融創(chuàng)新，積極探討各種融資手段；另一方面銀行從對資金的安全性和盈利性考慮，也必然要求中小開發(fā)企業(yè)有更好的業(yè)績。

（九）市政府要加強對穩(wěn)定房價和住房保障工作進行考核和問責

市政府要對加強穩(wěn)定房價和住房保障工作進行考核和問責，對落實不利者要追究責任，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。房價過高、上漲過快、供應緊張，要在一定時間內限定居民家庭購房套數(shù)，要切實增加住房有效供給，全力加快保障性安居工程建設。要嚴格住房用地供應和住房建設年度計劃的管理，加大對住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督察考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。房價上漲過快，要增加居住用地的供應總量，進一步加強市場監(jiān)管，嚴肅查處違法違規(guī)行為，加大住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對房地產開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規(guī)記錄的房地產開發(fā)企業(yè)，要暫停其新購置土地。加快房地產市場和個人住房信息系統(tǒng)建設，為群眾住房消費和加強房地產市場管理提供全面、及時、準確的信息。

〔責任編輯：陳玉榮〕