朝陽門商圈是東二環(huán)的核心區(qū)域，連接東西、貫穿南北，是北京文化和商業(yè)的交融之地，擁有皇城氣息的同時也體現(xiàn)了濃厚的商業(yè)氛圍，悠唐購物中心就坐落于此。經過將近一年的升級調整，悠唐購物中心的商場客流和銷售增長了近50%?！稌r尚北京》雜志專訪悠唐購物中心總經理羅松，揭曉悠唐此次的成功“變身記”。

悠唐購物中心的華麗“變身”，取決于整個管理團隊對悠唐所在的區(qū)域特點和項目本身特點的洞察和分析。從最初“都市白領悠活天地”的項目定位，到“京城首個社交型主題平臺”的特色打造，再到配比體驗及家庭業(yè)態(tài)的品牌調整，羅松表示，悠唐的升級調整，倒像是一場格斗游戲，目標明確，行動果斷，逐步演變升級過程，做自己的對手，不斷自我完善，也是一場有格調的激戰(zhàn)。

“投技”——鎖定消費群

悠唐購物中心分一期與二期。羅松說4年前悠唐一期開業(yè)時并沒有想象中的成功，當年垂涎快時尚品牌進駐中國后形成的聚客效應，大量引進年齡定位在18到25歲之間年輕的快時尚品牌，可畢竟這是朝陽門并不是西單。

精準的消費群定位決定了整個購物中心的業(yè)態(tài)配比與品牌整合，若判斷失誤會影響客流量和銷售，當商場中大面積店鋪空著，這讓顧客逛什么呢？因而悠唐決定調整升級，首先便要清晰：你為誰服務？服務對象的需求是什么？他們年齡、職業(yè)、收入狀況、消費行為習慣和特征是什么？于是悠唐購物中心品質升級前展開了深度的市場調研，進而精準定位，鎖定未來目標消費客群。

通過委托AC尼爾森公司對朝陽門商圈及消費者進行的調研發(fā)現(xiàn)，悠唐與傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、社區(qū)型購物中心不同，它地處東二環(huán)商務圈，周邊擁有53棟甲級寫字樓、16個政府機關和大型央企總部，78%的人是白領……當大量信息向你撲面而來時，你要懂得接招解招，悠唐的服務對象就是——白領！

羅松說，找好定位為目標群服務只是第一步，深入了解主力客群的方方面面，他們的情感需求是什么、利益需求是什么，收入狀況、消費理念、作息時間、消費水平……才是購物中心品質升級的基礎。精準的定位，令品牌招商的目標明確了許多，固定客源也大幅增加。

“必殺技”——加強體驗業(yè)態(tài)

一家購物中心，業(yè)態(tài)布局通常分為零售、餐飲和娛樂生活配套三大板塊，其中，由于服裝服飾毛利較高，因此零售業(yè)態(tài)以往是重中之重，收取租金和營業(yè)額分成也較高；而餐飲由于毛利率相較于服裝服飾略低一些，KTV、電影院等娛樂業(yè)態(tài)在以往更只是點綴甚至布局，所以業(yè)界傳統(tǒng)的“黃金比例”是零售、餐飲、娛樂各為52：18：30的業(yè)態(tài)分配。羅松說，近年來隨著零售業(yè)同質化現(xiàn)象日益嚴重，加之受到電商的沖擊，使得零售業(yè)實體店的銷量明顯大不如以前。為了緊跟現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展步伐，進一步迎合消費者的需求，悠唐在此次品質升級調整中力爭做出自己的特色，重新規(guī)劃業(yè)態(tài)布局和品牌組合，加大了餐飲與娛樂業(yè)態(tài)比例。羅松解釋說，餐飲是一種剛性需求，這類業(yè)態(tài)是不可能依賴電商的，人總要親自來店方可品嘗到美食佳肴，所以餐飲娛樂會為賣場聚集人氣。羅松說，目前悠唐的餐飲業(yè)態(tài)比例已由過去的24%增長到32%，而且以后如有可能還會進一步加大餐飲的比例。

餐飲業(yè)態(tài)的虹吸效應，讓購物中心的客流趨之若鶩，悠唐對甄選餐飲品牌也要求極高，為京城白領服務，必須要迎合白領階層追求時尚、追求有小資、追求有品質生活的需求，因此在餐飲品牌的選擇上就要提高準入門檻。適量摒除一些昂貴高檔商務餐，盡量選擇深受都市白領所追棒的、有情調的時尚餐飲。目前悠唐已經匯聚形成了近2萬平米的人氣美食版圖，未來將會大力度的對餐飲品牌進行品質升級調整，通過時尚美食品牌和休閑娛樂品牌的聚集，逐漸形成強大的品牌集合效應，使新悠唐成為京城白領族群所喜愛的購物中心、美食中心、社交中心和休閑娛樂中心。

羅松說，因為悠唐地處商務區(qū)，主力客源是白領，因此我們努力通過全業(yè)態(tài)、多品牌的豐富組合，為京城白領提供全方位、周到細致的貼心服務，讓他們在緊張的工作之余，其吃、喝、玩、樂、購、學等需求在悠唐購物中心都能得到一站式滿足。羅松信心滿滿地表示，品質升級后的新悠唐一定是京城白領除了工作單位和家庭之外的第三生活空間。

第三生活空間就要使悠唐對消費者具有高度的黏性，這種黏性的形成源于消費者每次到店的美好感受，當購物中心的業(yè)態(tài)、品牌、環(huán)境、物業(yè)和服務品質超出消費者的感受預期時，口碑傳播效應也就在無形中產生了，讓他們產生下一次還想帶家人、朋友繼續(xù)來這里體驗的想法，這樣的話悠唐客流的穩(wěn)步增長定將是必然趨勢。

為增加周末客流和銷售，除了加大餐飲、擴容休閑娛樂業(yè)態(tài)外，同時需提升兒童業(yè)態(tài)比例。羅松透露悠唐購物中心下一步計劃是將二期三層重新規(guī)劃兒童專區(qū)，目標客群鎖定0～4歲兒童，將引進小朋友們喜愛的體驗類、銷售服務類的業(yè)態(tài)，包括兒童游樂、早教健康、嬰童食品等業(yè)態(tài)，這類業(yè)態(tài)的加強，將吸引大量以家庭為單位的消費群體。而兒童業(yè)態(tài)所具有的連帶消費多、持續(xù)性強、對樓層的位置要求不高，且易匯聚人氣的特點，將形成持續(xù)不斷的規(guī)律性客群，對周末、假日客流和銷售必將帶來極大地促進。

“大招”——婚戀活動

為了給商場“保鮮”，增強購物中心對消費者的黏性度，悠唐不得不走出自己的特色之路。羅松多次強調，既然悠唐的主力目標客群是白領，那么我們就要深入細致地了解白領們的心理與需求，悠唐一系列的升級調整行動，必須圍繞著白領的需求展開，也就是說滿足白領的利益需求和情感需求是我們整個團隊工作的最高目標。新悠唐的另一大特色就是形形色色的主題活動，悠唐遇到愛、悠唐改妝季、悠唐樂享世界季、今夜下班不回家、“繪出愛”等等?，F(xiàn)如今白領們普遍工作壓力大，平時下班及周末假日休息時希望有一個可以寄托情感、尋找朋友、釋放壓力的空間場所。特別針對單身白領們平時工作忙，壓力大，缺少情感交流的平臺，因此成就了大量的剩男剩女，而悠唐購物中心針對白領們渴望早日終結單身的需求，聯(lián)合國內知名的交友機構，精心策劃并搭建了男女交友平臺，每月11日為白領專屬打造的“悠唐遇到愛”單身派對活動，讓大齡單身青年男女在悠唐購物中心除了享受休閑、娛樂、購物以及聚餐的樂趣之外，還會有意外的驚喜和收獲。這類活動引發(fā)了社會與媒體的廣泛關注和報道，同時為悠唐增加了不少忠實粉絲。國內首個主題社交型的購物中心的形象樹立，為新悠唐提供了源源不斷的客流保障，轟動效應仍在持續(xù)不斷地發(fā)酵中……