黑色星期一,地產(chǎn)50家跌停,招保萬金四大龍頭齊齊跌停,地產(chǎn)指數(shù)大跌9.25%。導(dǎo)致地產(chǎn)慘烈殺跌的主因是:出乎外界預(yù)料,3月1日,被稱為“史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控”的“國五條”細(xì)則趕在全國兩會開幕前突然發(fā)布。本來,業(yè)界普遍預(yù)計(jì)細(xì)則將在兩會后出臺。
細(xì)則一共六條的通知,部分條款之嚴(yán)厲超出市場之前的預(yù)期,如對二手房交易征收20%的個(gè)人所得稅、對二套房提高首付及貸款利率,以及統(tǒng)一全國各地的限購標(biāo)準(zhǔn)等。此外,房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍預(yù)期也進(jìn)一步增強(qiáng)。
稅收環(huán)節(jié)下重手
國五條細(xì)則最引人關(guān)注之處,是對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅。新政策要求,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的,應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。而之前的政策是出售自有住房按交易總額的1-2%征稅,改為按差額的20%征稅,這無疑是一個(gè)重要變化。
我們來算一筆賬。以一套80平米,初始價(jià)值100萬、現(xiàn)價(jià)200萬的住房為例,在不同類型下,稅費(fèi)負(fù)擔(dān)明顯不一樣:
1、滿五年個(gè)人唯一住房的商品房,首次購房僅需要繳納1%的契稅約2萬即可。
2、滿五年不是賣房者唯一商品房:則首次購買需要繳納1%的契稅和差額20%個(gè)稅:即個(gè)稅按照差額稅率繳納,為(200-100)×20%=20萬,加上契稅則總稅費(fèi)為22萬。
3、不滿五年的商品房,買這套房需1%契稅、5.6%營業(yè)稅和差額20%的個(gè)稅,總稅費(fèi)則需要33.2萬元。
目前90%以上的交易中,房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)是由購房人來承擔(dān)的,這次20%的所得稅,無疑絕大部分也將會被轉(zhuǎn)嫁給買房人,或者造成二手房業(yè)主惜售,減少市場供應(yīng)。對流通環(huán)節(jié)征收高額稅收并不是一個(gè)好的調(diào)控方法。
全國政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為,該政策增加了交易的稅收負(fù)擔(dān)。在二手房市場目前供不應(yīng)求仍是主要矛盾的情況下,這種負(fù)擔(dān)一般是由買方承擔(dān),因此,這可能會降低一部分人成交的可能性,二手房市場也將降溫,但與此同時(shí),部分需求轉(zhuǎn)向新建商品住房市場,這可能會提升部分新樓盤的景氣程度。
從近日各地二手房成交井噴的現(xiàn)象來看,賈康的說法得到了驗(yàn)證。為趕在新政實(shí)施前完成交易,3月4日,南京主城區(qū)房產(chǎn)交易大廳受件窗口共受理1571件,數(shù)量是平時(shí)的8倍。南京一家中介置業(yè)經(jīng)理對媒體表示,“這兩天生意特別好,我一天就簽單18筆,這是我從業(yè)這么多年第一次看見房地產(chǎn)市場這么瘋狂。”
同時(shí),由于“國五條”細(xì)則將對二手房交易征收差額20%的個(gè)稅,讓不少原本打算購買二手房的房主開始將目光轉(zhuǎn)向新房市場,這也給新房市場帶來了刺激。官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上周南京全市商品住宅共認(rèn)購1995套、成交1875套,成交量環(huán)比上周大漲了45%,其中周末兩天成交量更是大幅上漲60%。
不增加土地供應(yīng)的調(diào)控均無效
不能增加供應(yīng)的調(diào)控都無法真正解決問題。近幾年“國X條”的調(diào)控,主要就是針對旺盛的房產(chǎn)需求而進(jìn)行的“限貸”、“限購”、“限外”、“限證”,然而這些措施都伴隨著房產(chǎn)供應(yīng),尤其是新房供應(yīng)的減少。已經(jīng)可以看到,多年調(diào)控后,房產(chǎn)供需矛盾是越來越大,“限購”等措施只不過是推遲了矛盾的激化,并不能解決問題。
如任志強(qiáng)所說:“用抑制需求的方式來掩蓋供應(yīng)不足的矛盾只能積累更多的問題,而不會有利于市場經(jīng)濟(jì)制度的建立和擴(kuò)大消費(fèi)?!?/p>
相比起以上這些行政措施,二手房轉(zhuǎn)讓征20%個(gè)稅的措施的好處是,不直接打擊新房的供應(yīng),但仍然免不了減少二手房的供應(yīng),同樣起到推升房價(jià)的作用。
總之,在交易環(huán)節(jié)征稅,并不能有效降低房價(jià),只有消除壟斷,增加土地供應(yīng),才是解決房價(jià)高企的根本方案。