受樓市調(diào)控“國(guó)五條”細(xì)則利空政策影響，3月4日滬深兩市房地產(chǎn)及相關(guān)板塊遭受重挫，收盤暴跌近8％，近50只地產(chǎn)股跌停，上證指數(shù)下跌3.65％，創(chuàng)下2010年11月12日以來最大跌幅。

事實(shí)上，由于“國(guó)五條”細(xì)則改變了整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期，住房“去投資化”的趨勢(shì)更為明顯，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房交易或?qū)⑦M(jìn)入“速凍期”，同時(shí)新房成交也將受到影響。而股市則是對(duì)這一政策出臺(tái)最先進(jìn)行反應(yīng)的領(lǐng)域。

不過，“國(guó)五條”的出臺(tái)卻備受爭(zhēng)議——在一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，歷年來已陷入“越調(diào)越漲”的“調(diào)控怪圈”，但在三四線城市及調(diào)控政策影響不深的區(qū)域，卻又出現(xiàn)空置率高企，甚至“空城”現(xiàn)象；同時(shí)，即使在一二線城市，住宅價(jià)格不斷攀升的同時(shí)，寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格卻并未等比例上升，大量“城市綜合體”的經(jīng)營(yíng)不甚樂觀。

僅僅依靠對(duì)一二線城市住宅市場(chǎng)的密集“捆綁”來進(jìn)行調(diào)控，是否妥當(dāng)？更有分析人士提出，住房信息的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)方案已提出相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，但至今未能成行。若將政府調(diào)控力量向這一方向傾斜，是否更能對(duì)房?jī)r(jià)下降起到實(shí)質(zhì)性作用？

一二線城市調(diào)控怪圈

據(jù)悉，樓市調(diào)控肇始于2003年的“121文件”，迄今已走過十年。在這十年中，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了多輪調(diào)控，然而，在一二線城市，房?jī)r(jià)卻陷入到“越調(diào)越漲，越漲越調(diào)”的怪圈之中。

相關(guān)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)盤點(diǎn)十年來的房?jī)r(jià)，結(jié)果顯示，北京的房?jī)r(jià)2003年均價(jià)4456元/平方米，2012年達(dá)到20700元/平方米，漲幅365%；上海的房?jī)r(jià)的漲幅更甚，十年間甚至上漲500%，可查閱的2001年均價(jià)3500元/平方米，2010年達(dá)到21000元/平方米。

亦有數(shù)據(jù)顯示，2007年全國(guó)城鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià)3445元/平方米，到2012年為5791元/平方米，年均遞增約10.9%。

正是反思和回歸了歷次調(diào)控下的房?jī)r(jià)變化，本輪新“國(guó)五條”的出臺(tái)及其調(diào)控政策效用才會(huì)此引發(fā)廣泛熱議。不少人總結(jié)以往的調(diào)控，認(rèn)為調(diào)控的效力只能延續(xù)一年左右，之后房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)反彈。

新“國(guó)五條”出臺(tái)之后，任志強(qiáng)一度向外界表示，如果沒有建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，如果不能建立市場(chǎng)的長(zhǎng)期預(yù)期，市場(chǎng)永遠(yuǎn)不得不依賴短命的行政調(diào)控措施而扭來扭去。

三四線城市“空城”

調(diào)控政策下，一方面是一二線城市“越調(diào)越漲”，另一方面不少三四線城市卻出現(xiàn)了“空城”現(xiàn)象。

除了此前廣泛報(bào)道的貴州貴陽(yáng)、遼寧營(yíng)口等城市，在江蘇常州、河南鶴壁和湖北十堰，也開始出現(xiàn)“鬼城”魅影。盡管全國(guó)到底有多少“鬼城”、“空城”，尚缺乏翔實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但從媒體調(diào)查情況看，從東部西部不少三四線城市，已存在著不同程度的“鬼城”魅影。

有網(wǎng)友更是列舉出所謂“十大鬼城”，專家亦測(cè)算，要想消化所有空置房，各地需要花費(fèi)數(shù)十年乃至上百年的時(shí)間。

事實(shí)上，在這些三四線城市，限購(gòu)限貸或者其它的抑制房?jī)r(jià)的措施并沒有實(shí)質(zhì)性意義，對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)而言，如何消化已經(jīng)形成的大量空置房屋反而更有現(xiàn)實(shí)意義。

商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)、租金雙降

住宅價(jià)格連續(xù)上漲的背景下，商業(yè)地產(chǎn)卻呈現(xiàn)“冰火兩重天”的特征。

以深圳為例，2012年深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)并不平靜，從政策到環(huán)境、從供應(yīng)到結(jié)構(gòu)都有明顯變化。僅僅是“按評(píng)估價(jià)過戶”這一政策的實(shí)施，就造成二手寫字樓、商鋪的價(jià)值重估、成交銳減。不景氣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、來勢(shì)洶洶的電商、租金漲幅收窄等壞消息不斷沖擊商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

中原最新年度報(bào)告顯示，2012年二手商業(yè)市場(chǎng)成交量在評(píng)估價(jià)征稅政策實(shí)施前后形成鮮明對(duì)比，全年共成交二手商業(yè)54.26萬平方米，較2011年下降19 .44%。

戴德梁行年度報(bào)告亦顯示，2012年全年甲級(jí)寫字樓吸納量為16.2萬平方米，不足2011年的一半，低于2007年以來的年平均值20.6萬平方米。同時(shí)，業(yè)內(nèi)反映乙級(jí)寫字樓的空置率也在上升。甲級(jí)寫字樓月租金為182.5元/平方米，同比僅增長(zhǎng)2.5%，漲幅明顯收窄。并且，新增供應(yīng)或許會(huì)令這一情形更加悲觀，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)透露，由于2013年將有46萬平方米的新增供應(yīng)竣工，為2012年的4至5倍，2013年寫字樓租金下調(diào)預(yù)期大。

信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)遲遲難完成

盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策在“壓需求”上作出了相當(dāng)?shù)呐?，但在其它政策方向上卻又缺乏“用功”，此間被廣泛詬病的即是住房信息系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)遲遲難以完成。

住房信息系統(tǒng)是《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》所確定的國(guó)家信息化重大工程建設(shè)項(xiàng)目，國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部已撥?？钸M(jìn)行建設(shè)。按照國(guó)務(wù)院和住建部的要求，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)，應(yīng)于2012年6月30日前實(shí)現(xiàn)與住建部聯(lián)網(wǎng)，但時(shí)間已經(jīng)過去大半年，住建部仍遲遲未公開全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)情況。

對(duì)于全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)情況為何遲遲不能公布，相關(guān)人士卻未給出明確回應(yīng)。有分析人士指，全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)情況如果能早些公布，對(duì)房?jī)r(jià)下降或有相當(dāng)強(qiáng)的正面作用。

密集“捆綁”效果待考

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種怪現(xiàn)狀之下，新“國(guó)五條”的進(jìn)一步調(diào)控加碼，效果如何仍有待觀察。

大成基金房地產(chǎn)行業(yè)研究員侯春燕稱，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，基本上二手房市場(chǎng)和一手房市場(chǎng)情緒波動(dòng)是一致的，當(dāng)二手房受到打壓，這種預(yù)期一般會(huì)傳遞到一手房市場(chǎng)。如果是改善性住房需求，需要舊房銷售后才會(huì)買新房。綜合來看，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是負(fù)面影響較多。

交銀施羅德策略組分析認(rèn)為，“國(guó)五條”細(xì)則中個(gè)稅計(jì)征模式的改變將會(huì)明顯加大交易成本，或?qū)е露址拷灰琢垦杆俳档?，投資資金短期也將謹(jǐn)慎進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。預(yù)計(jì)短期內(nèi)將對(duì)房地產(chǎn)板塊產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。受制于市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資反彈預(yù)期的不確定性，本輪的周期股反彈行情或?qū)⑹艿揭欢ㄓ绊憽?/p>