醞釀多時(shí)的深圳二次土改，從去年5月開(kāi)鑼至今，總算露出廬山真面目。上周五，深圳推出《關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見(jiàn)》，還有諸如閑置土地處理、工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)業(yè)配套住房管理等6個(gè)附屬文件（簡(jiǎn)稱(chēng)“1+6”）。這些文件重點(diǎn)其實(shí)就說(shuō)了一件事：深圳轄區(qū)內(nèi)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位（現(xiàn)已全部轉(zhuǎn)變?yōu)榇骞煞莨荆浜戏üI(yè)用地可申請(qǐng)進(jìn)入市場(chǎng)流通。

就這么一件事，還是經(jīng)過(guò)國(guó)土資源部特批的，之前在全國(guó)并無(wú)先例可循。且在過(guò)去幾十年中，國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的土地法規(guī)定，城市土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸集體所有。農(nóng)村土地如果要轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘懈黝?lèi)用地，需要先由地方政府出面向農(nóng)民征用。并按規(guī)定，向農(nóng)民給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。到目前為止，全國(guó)都在實(shí)行“先國(guó)有化、再上市交易”的統(tǒng)一模式。

所謂“再上市交易”，是指在政府征用農(nóng)民土地后，再通過(guò)“招拍掛”（招標(biāo)、竟拍和掛牌出讓?zhuān)┑确绞?，向有用地需要的企業(yè)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǖ禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商。很顯然，深圳此次又是在國(guó)內(nèi)率先進(jìn)行的第二次土改，當(dāng)然在此前找不到先例。深圳此次的改革，應(yīng)該與現(xiàn)行的法律法規(guī)肯定有明顯沖突。否則，就不會(huì)要由國(guó)土部來(lái)特別批準(zhǔn)。

在土地收益的分配中，深圳的新方案規(guī)定，一、所得收益50%納入市國(guó)土基金，另外50%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位；或二、所得收益70%納入市國(guó)土基金，30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位，并可持有不超過(guò)總建筑面積20%的物業(yè)用于產(chǎn)業(yè)配套。

在過(guò)去十多年，國(guó)內(nèi)樓市熱多冷少，多數(shù)時(shí)間都是亢奮難已、高燒不退。以致于對(duì)各地政府有關(guān)土地政策的任何動(dòng)靜，市場(chǎng)大多都會(huì)聯(lián)想到與地產(chǎn)商、樓市有關(guān)。此次深圳的二次土改也不例外，市場(chǎng)再度將其與深圳樓市、土地市場(chǎng)的走向和興衰硬扯到一起，并且出現(xiàn)甚為滑稽的臆想劇本。

實(shí)際上，至2010年底，深圳建設(shè)用地規(guī)模達(dá)917平方公里，占全市陸地總面積的46%，幾乎要觸及50%的土地利用上限。但用地需求卻仍在以年均增加30平方公里的速度擴(kuò)展。由于歷史原因，深圳原農(nóng)村集體土地390平方公里中，約有300平方公里的歷史遺留問(wèn)題用地和違法用地，占比高達(dá)76.93%。

深圳在2004年就宣布全市土地國(guó)有化。從那時(shí)迄今，一直有對(duì)農(nóng)村集體土地未曾做出適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)倪`規(guī)之嫌。成為一個(gè)難以解開(kāi)的重大“歷史結(jié)癥”，也留下諸多后遺癥?，F(xiàn)在官方也承認(rèn)，BgXYYFAbSIfr92XfkR7FEUOrHrjr64QeAfJmyFxbjEA=農(nóng)村城市化過(guò)程中，存在“部分土地權(quán)益有爭(zhēng)議，政府拿不回，村集體用不了”的尷尬。當(dāng)然就是指那些原先屬于村集體所擁有的農(nóng)村土地；在這些土地上，主要并非建筑了村民自用的住宅，而是大多建設(shè)為工業(yè)廠(chǎng)房和“小產(chǎn)權(quán)房”住宅。

深圳在城市化之后，一些村的股份公司手上有很多的土地資源。有些是政府通過(guò)城市化有關(guān)政策、或通過(guò)征地返還的政策為其辦妥了手續(xù)，是手續(xù)完善、合法的用地；也有相當(dāng)多的是未征未轉(zhuǎn)，土地還在村里面。他們建蓋一些低檔的廠(chǎng)房或做一些低水平的合作，或把土地租給廠(chǎng)商，有些村的廠(chǎng)房現(xiàn)在租金竟然只是幾元/平方米。顯然，這是一種低水平的利用土地、低水平的發(fā)展。即有地的村并沒(méi)有先進(jìn)產(chǎn)業(yè)，而有先進(jìn)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)又沒(méi)有地。

深圳此次土改之核心目的，是為解決產(chǎn)業(yè)用地、工業(yè)企業(yè)用地極度匱乏而設(shè)計(jì)和規(guī)劃。尤其推出“創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)配套用房”這一創(chuàng)新模式，類(lèi)似住宅中的保障性住房，明確產(chǎn)業(yè)配套住房以租為主的供給方式。

上述種種，才是深圳此次新土改的核心內(nèi)容。當(dāng)然都與這些“磚家”們的創(chuàng)造性解讀，完全扯不上關(guān)系。與商品房的開(kāi)發(fā)沒(méi)有一丁點(diǎn)關(guān)系，當(dāng)然也就與深圳本地地產(chǎn)股從上周五以來(lái)的亂炒、與券商的臆測(cè)大相徑庭。