醞釀多時的深圳二次土改,從去年5月開鑼至今,總算露出廬山真面目。上周五,深圳推出《關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》,還有諸如閑置土地處理、工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)業(yè)配套住房管理等6個附屬文件(簡稱“1+6”)。這些文件重點其實就說了一件事:深圳轄區(qū)內(nèi)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位(現(xiàn)已全部轉(zhuǎn)變?yōu)榇骞煞莨荆?,其合法工業(yè)用地可申請進入市場流通。
就這么一件事,還是經(jīng)過國土資源部特批的,之前在全國并無先例可循。且在過去幾十年中,國內(nèi)現(xiàn)行的土地法規(guī)定,城市土地歸國家所有,農(nóng)村土地歸集體所有。農(nóng)村土地如果要轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘懈黝愑玫?,需要先由地方政府出面向農(nóng)民征用。并按規(guī)定,向農(nóng)民給予一定的經(jīng)濟補償。到目前為止,全國都在實行“先國有化、再上市交易”的統(tǒng)一模式。
所謂“再上市交易”,是指在政府征用農(nóng)民土地后,再通過“招拍掛”(招標、竟拍和掛牌出讓)等方式,向有用地需要的企業(yè)轉(zhuǎn)讓,包括地產(chǎn)開發(fā)商。很顯然,深圳此次又是在國內(nèi)率先進行的第二次土改,當然在此前找不到先例。深圳此次的改革,應(yīng)該與現(xiàn)行的法律法規(guī)肯定有明顯沖突。否則,就不會要由國土部來特別批準。
在土地收益的分配中,深圳的新方案規(guī)定,一、所得收益50%納入市國土基金,另外50%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位;或二、所得收益70%納入市國土基金,30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位,并可持有不超過總建筑面積20%的物業(yè)用于產(chǎn)業(yè)配套。
在過去十多年,國內(nèi)樓市熱多冷少,多數(shù)時間都是亢奮難已、高燒不退。以致于對各地政府有關(guān)土地政策的任何動靜,市場大多都會聯(lián)想到與地產(chǎn)商、樓市有關(guān)。此次深圳的二次土改也不例外,市場再度將其與深圳樓市、土地市場的走向和興衰硬扯到一起,并且出現(xiàn)甚為滑稽的臆想劇本。
實際上,至2010年底,深圳建設(shè)用地規(guī)模達917平方公里,占全市陸地總面積的46%,幾乎要觸及50%的土地利用上限。但用地需求卻仍在以年均增加30平方公里的速度擴展。由于歷史原因,深圳原農(nóng)村集體土地390平方公里中,約有300平方公里的歷史遺留問題用地和違法用地,占比高達76.93%。
深圳在2004年就宣布全市土地國有化。從那時迄今,一直有對農(nóng)村集體土地未曾做出適當經(jīng)濟補償?shù)倪`規(guī)之嫌。成為一個難以解開的重大“歷史結(jié)癥”,也留下諸多后遺癥?,F(xiàn)在官方也承認,BgXYYFAbSIfr92XfkR7FEUOrHrjr64QeAfJmyFxbjEA=農(nóng)村城市化過程中,存在“部分土地權(quán)益有爭議,政府拿不回,村集體用不了”的尷尬。當然就是指那些原先屬于村集體所擁有的農(nóng)村土地;在這些土地上,主要并非建筑了村民自用的住宅,而是大多建設(shè)為工業(yè)廠房和“小產(chǎn)權(quán)房”住宅。
深圳在城市化之后,一些村的股份公司手上有很多的土地資源。有些是政府通過城市化有關(guān)政策、或通過征地返還的政策為其辦妥了手續(xù),是手續(xù)完善、合法的用地;也有相當多的是未征未轉(zhuǎn),土地還在村里面。他們建蓋一些低檔的廠房或做一些低水平的合作,或把土地租給廠商,有些村的廠房現(xiàn)在租金竟然只是幾元/平方米。顯然,這是一種低水平的利用土地、低水平的發(fā)展。即有地的村并沒有先進產(chǎn)業(yè),而有先進產(chǎn)業(yè)的企業(yè)又沒有地。
深圳此次土改之核心目的,是為解決產(chǎn)業(yè)用地、工業(yè)企業(yè)用地極度匱乏而設(shè)計和規(guī)劃。尤其推出“創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)配套用房”這一創(chuàng)新模式,類似住宅中的保障性住房,明確產(chǎn)業(yè)配套住房以租為主的供給方式。
上述種種,才是深圳此次新土改的核心內(nèi)容。當然都與這些“磚家”們的創(chuàng)造性解讀,完全扯不上關(guān)系。與商品房的開發(fā)沒有一丁點關(guān)系,當然也就與深圳本地地產(chǎn)股從上周五以來的亂炒、與券商的臆測大相徑庭。