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        穗莞深城際望洪站物業(yè)開發(fā)思路研究

        2013-11-29 07:50:10徐艷琴
        鐵道勘察 2013年3期
        關(guān)鍵詞:站房客流站點

        徐艷琴

        (鐵道第四勘察設(shè)計院集團有限公司,湖北武漢 430063)

        穗莞深城際軌道交通是珠三角地區(qū)正在建設(shè)的城際鐵路主軸線之一,在區(qū)域中主要承擔(dān)廣州、東莞、惠州、深圳之間的客流。結(jié)合實際情況,本工程的實施面臨著巨大的資金挑戰(zhàn),急需尋找新的資金來源。目前廣為認(rèn)可并行之有效的方案為結(jié)合車站進(jìn)行物業(yè)開發(fā),物業(yè)開發(fā)的收益用于籌措工程建設(shè)資金及維護(hù)后續(xù)運營成本,促進(jìn)珠三角城際軌道交通的可持續(xù)發(fā)展。

        望洪站為穗莞深線、佛莞惠線、市域軌道R1線的三線換乘站,是珠三角城際的換乘樞紐。本次研究的主要內(nèi)容包括:基礎(chǔ)經(jīng)濟研究(車站所在地城鎮(zhèn)發(fā)展情況、房地產(chǎn)市場、特色商業(yè)等分析)、客流預(yù)測、物業(yè)開發(fā)模式、概念性開發(fā)思路等。

        1 基礎(chǔ)經(jīng)濟研究

        1.1 城鎮(zhèn)發(fā)展情況

        望洪樞紐站位于望牛墩和洪梅兩鎮(zhèn)的交界處,站點毗鄰洪梅大道及西部干線,通過西部干線向東可通往道窖,向西可至麻涌,通過洪梅大道向南可至沙田,向北可至望牛墩,交通便利。望牛墩鎮(zhèn)和洪梅鎮(zhèn)位于珠江三角洲中部,東莞市域西北部,屬于東莞市域西部的水網(wǎng)地帶,水路運輸發(fā)達(dá),政府規(guī)劃目標(biāo)為:東莞沿江產(chǎn)業(yè)帶重要節(jié)點,西北片服務(wù)、生產(chǎn)組織管理中心,以發(fā)展商貿(mào)、辦公、居住為主,先進(jìn)制造、特色物流和生態(tài)旅游為輔的精致水鄉(xiāng)。

        1.2 房地產(chǎn)市場分析

        望牛墩鎮(zhèn)、洪梅鎮(zhèn)地處東莞市三線偏遠(yuǎn)鎮(zhèn)區(qū),房地產(chǎn)市場發(fā)展屬于起步階段,土地價格偏低,房地產(chǎn)開發(fā)項目較少,房價處于價格洼地。經(jīng)過調(diào)查,目前商品住宅價格為4 500~5 500元/m2;商鋪(優(yōu)質(zhì)商鋪)價格為16 000~20 000元/m2,價格上升空間較大。在城際站選址確定的利好消息催動下,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場開始變得活躍,出現(xiàn)多家開發(fā)商與政府洽談購地事宜。預(yù)計在望洪站開通運營之后,將會帶動周邊土地價值的上漲,周邊商品房價格也會受此影響。

        1.3 地區(qū)特色商業(yè)分析

        望洪站隸屬東莞,東莞素以“現(xiàn)代制造業(yè)名城”美譽全球,對外商務(wù)活動頻繁,餐飲酒店行業(yè)蓬勃發(fā)展,下屬鎮(zhèn)區(qū)專業(yè)市場發(fā)達(dá),各具特色;中心區(qū)寫字樓市場供大于求,發(fā)展一直較為平淡,下屬的各偏遠(yuǎn)鎮(zhèn)區(qū)寫字樓市場的發(fā)展更為冷清。望牛墩鎮(zhèn)和洪梅鎮(zhèn)以休閑娛樂業(yè)市場與專業(yè)市場為主要特色,如印刷包裝、玻璃、紡織服裝等。

        1.4 站址環(huán)境及規(guī)劃

        望洪站周邊土地現(xiàn)狀以工業(yè)區(qū)、村莊為主,屬于城鎮(zhèn)郊區(qū),周邊的經(jīng)濟活動以工業(yè)區(qū)發(fā)展為主要特征。站點周邊地區(qū)為農(nóng)田和空地,站點西北有村莊,北面有商業(yè)居住及廠房,站點西側(cè)和南側(cè)有企業(yè)和廠房,南邊是洪梅鎮(zhèn)函涌社區(qū)的服務(wù)中心,有匯景酒店、漁家村酒店、匯翠苑商務(wù)酒店,農(nóng)貿(mào)綜合市場,商場百貨,衛(wèi)生站等,整體發(fā)展形態(tài)落后。伴隨著車站的選址確定,周邊地區(qū)的實施規(guī)劃是以站場為核心,周圍主要為商業(yè)用地,向外延伸以規(guī)劃商住用地與金融辦公用地為主(如圖1、圖2所示)。

        圖1 望洪站現(xiàn)狀

        圖2 望洪站規(guī)劃

        2 客流預(yù)測

        2023、2033年高峰小時客流預(yù)測如圖3、圖4所示??梢钥闯?,在洪梅站以北的各站,抵達(dá)客流明顯多于發(fā)送的客流。望洪樞紐站的客流最大,遠(yuǎn)期進(jìn)出站客流約12萬人/高峰小時。而中堂和望牛墩站點的客流量約為望洪樞紐站的1/4。洪梅站遠(yuǎn)期進(jìn)出站客流高峰小時總客流超過4萬人。

        圖3 穗莞深線2023年客流預(yù)測示意

        圖4 穗莞深線2033年客流預(yù)測示意

        3 物業(yè)開發(fā)模式

        3.1 TOD發(fā)展模式

        站點開發(fā)以廣東省住建廳頒布的《珠三角城際軌道站場TOD發(fā)展總體規(guī)劃綱要》內(nèi)容為基礎(chǔ),以“TOD公共交通導(dǎo)向型發(fā)展”模式為開發(fā)原則。即公共交通導(dǎo)向型發(fā)展模式,依托公共交通改變土地利用形態(tài)和居民的生活方式,進(jìn)而引導(dǎo)城市空間結(jié)構(gòu)的合理演變,實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

        3.2 TOD發(fā)展要素

        (1)綜合商業(yè)中心的裙房以及購物廊與站房公共區(qū)域相連,或在500 m的范圍內(nèi)能夠步行到達(dá)。

        (2)在站房或其他公共交通換乘站上方或周邊有高密度的住宅和商業(yè)設(shè)施。

        (3)有必備的公交換乘站及停車設(shè)施。

        運用TOD模式后,站點周邊的土地開發(fā)將貫徹珠三角城際軌道站場TOD發(fā)展規(guī)劃指引的要求,由各市主管部門組織進(jìn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃修編和土地利用總體規(guī)劃調(diào)整,支持省市合作開發(fā),體現(xiàn)通過TOD綜合開發(fā),支持珠三角城際軌道交通可持續(xù)發(fā)展的要求。

        3.3 車站商業(yè)的類型

        車站商業(yè)代表城市軌道交通中與交通動線站點相聯(lián)接的商業(yè)系統(tǒng)。車站是人流的重要集散地,這與商業(yè)的發(fā)展需要相符,提供了兩種業(yè)態(tài)之間的結(jié)合。地鐵商業(yè)受限于建筑空間,可以有三種主要的方式:點式商業(yè)、帶式商業(yè)及立體化物業(yè)。

        點式商業(yè)多位于車站的公共空間內(nèi),如過道、候車點、出入口等設(shè)置的商業(yè)零售點,以應(yīng)急商品零售為需要,比如報紙雜志、飲料、電話卡等,這種商業(yè)形式更多的為乘客服務(wù),在地鐵商業(yè)所占比例較小;帶式商業(yè)多為一些街道式聯(lián)接在一起的若干家商鋪或店面構(gòu)成的通道商業(yè),其經(jīng)營的主要是快速消費品,比如快餐店、藥店、花店、書店等。

        立體化商業(yè)是位于車站附近或相聯(lián)的購物中心、超市等,而且規(guī)模相對比較大,包括多個樓層的經(jīng)營空間。

        3.4 車站商業(yè)的定位

        借鑒國外、香港等地成熟的軌道交通站點周邊物業(yè)開發(fā)實例,車站物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營基本上是圍繞“商務(wù)、休閑、居住”的三大主題功能展開的。而車站出口周圍步行5 min到10 min范圍內(nèi),是最佳的人流集散面,也是車站商業(yè)的黃金選址區(qū)域,10 min到20 min區(qū)域?qū)M(jìn)入相鄰的站點外圍商圈,這一帶發(fā)展居住、辦公之類的項目會很適宜。地鐵上蓋商業(yè)項目,也占盡天時地利,投資效益很高,但定位不準(zhǔn)往往會形成叫好不叫座的局面。

        車站商業(yè)的定位一定要突破傳統(tǒng)的單一商業(yè)功能,與地面已有商業(yè)相結(jié)合,集商業(yè)功能、城市形象功能、便民功能于一體,形成互補、融合和借勢的關(guān)系。

        3.5 車站商業(yè)的運營

        以地鐵車站商業(yè)運營為例,香港地鐵商業(yè)基本上都采取“只租不售”,為的是開發(fā)商擁有絕對的統(tǒng)一管理權(quán),更有利于商業(yè)經(jīng)營;廣州地鐵商鋪主要是引進(jìn)連鎖經(jīng)營和知名商家,區(qū)分商場、商鋪的不同情況,采用分別招商、整體招商相結(jié)合的方式,引導(dǎo)經(jīng)營理念上有共識的商家進(jìn)駐。

        3.6 車站商業(yè)的開發(fā)強度

        從軌道運營角度來講,若要站點500 m半徑范圍內(nèi)覆蓋人口達(dá)到5萬人的門檻值,車站周邊地塊開發(fā)平均容積率需在3.0以上才能做到。另外,車站類型的不同、接駁方式不同,影響站點周邊地塊開發(fā)強度。一般來說,樞紐站接駁條件好,公共設(shè)施齊全,換乘方便,站點周邊地塊適宜高強度開發(fā),容積率宜為6~10左右。考慮到站點周邊用地功能組織的多元化客觀存在的必要條件,并受到區(qū)位、交通、地塊規(guī)模、市場等條件的影響,一般來說,車站適宜混合開發(fā),周邊地塊平均容積率宜在5.0以上。

        3.7 區(qū)域地塊劃分

        車站周邊積聚大量的人流和車流,需要便利的步行系統(tǒng)和公交系統(tǒng)。根據(jù)國際經(jīng)驗和相關(guān)研究,車站站點周邊應(yīng)增大路網(wǎng)密度,保證微循環(huán)暢通,地塊劃分不宜過大。主要目的是,一方面快速疏散人流、車流;另一方面是為了提高地塊的可達(dá)性。一般來說商業(yè)性用地宜控制在1公頃左右,居住控制在0.8~2.0公頃左右,混合用地可適當(dāng)放大,宜控制在3公頃左右。

        4 概念性開發(fā)思路

        4.1 站點土地開發(fā)規(guī)模

        經(jīng)過實地調(diào)研,望洪站點800 m范圍儲備1塊用地。該儲備地塊位于西部干道與望洪路交叉口東南角,面積約40畝。

        4.2 站點土地開發(fā)方式

        望洪站是佛莞惠線和穗莞深線的換乘站,兩線均為高架站。站房結(jié)合物業(yè)開發(fā)的方式有兩種:一是以站房為核心的城市綜合體開發(fā),即站房位于軌道上方,利用城市綜合體將兩站房連接起來的物業(yè)開發(fā)形態(tài);二是以站點為核心配建站房的大型綜合性項目,即開發(fā)大型綜合性項目,考慮將軌道站房合二為一,置于綜合體內(nèi)。綜合考慮本站的實際情況,采用方案二,以站點為核心配建站房的大型綜合性物業(yè)開發(fā),此類物業(yè)與車站結(jié)合緊密,商業(yè)規(guī)模較大,所得收益較高(如圖5)。

        圖5 望洪站車站形式示意

        4.3 站點總體布局建議

        綜合考慮地塊規(guī)模及形狀,結(jié)合軌道交通站臺位置和客流特征,建議項目的總體布局如下。

        (1)依據(jù)地塊形狀特點及軌道站臺位置,用地分東、西兩區(qū),西區(qū)地塊兼負(fù)站房等交通功能。

        (2)地塊均緊鄰主干道,西區(qū)地塊裙樓開發(fā)密度80%,東區(qū)地塊裙樓開發(fā)密度40%,最大化開發(fā)商業(yè)面積。

        (3)西區(qū)塔樓以寫字樓等商務(wù)功能為主,東區(qū)塔樓以居住類的酒店或公寓為主。

        (4)東、西兩區(qū)之間開發(fā)地下空間,將兩區(qū)地下室聯(lián)系起來。

        (5)東、西兩區(qū)間地下空間開發(fā)方案:

        建議設(shè)立下沉廣場,采取劇場式設(shè)置,中間設(shè)置表演舞臺。廣場兩側(cè)上空設(shè)立玻璃屋頂,增加項目采光面積,雨水可以直接流出到廣場上。采用拱廊概念,增加購物空間的通透性,增加空氣新鮮度,讓顧客在商場停留更多時間,將購物拱廊作為創(chuàng)新形式引入,增加地下空間商業(yè)價值。

        (6)采用購物中心大平面布局與地下購物長廊結(jié)合的商業(yè)布局形態(tài):

        主力商家需要大平面布局,地下購物長廊適合各類品牌進(jìn)駐,購物長廊在軌道交通站點中具有重要作用,可以重點考慮購物和休閑形態(tài),提高旅客的旅行質(zhì)量。

        4.4 商業(yè)配比建議

        從洪梅鎮(zhèn)及周邊區(qū)域的發(fā)展來看,目前常住居民較少(僅15萬)的現(xiàn)狀,必將因為城際的出現(xiàn),使區(qū)域人口迅速增加。按照城市規(guī)劃預(yù)測,片區(qū)2020年人口將達(dá)20萬人,站點重點輻射區(qū)域人口預(yù)測將達(dá)30萬人。

        以常規(guī)的商業(yè)需求人均0.8~1.0 m2/人計算,站點周邊商業(yè)總規(guī)??蛇_(dá)24~30萬m2,而通常中心商業(yè)體占比約20%,即4.8~6萬m2。綜合考慮,本項目商業(yè)物業(yè)主要為大型主題商場,主要位于地塊西區(qū),和站房連接,設(shè)置4層裙樓,裙樓2層為站房,其他樓層部分區(qū)域中空留出公共空間,供人流在不同區(qū)域聚集,提高商業(yè)價值。業(yè)態(tài)以單個精品店、服裝店、餐飲店為主,單個商鋪平均建筑面積為200~250 m2,走廊式商業(yè);地塊東區(qū)為另一種大賣場式的主體商場,引入百貨和超市等旗艦店。

        4.5 建筑風(fēng)格建議

        建議采用“嶺南建筑”風(fēng)格,形成獨特的項目形象,符合當(dāng)?shù)亍八l(xiāng)文化”。

        5 項目定位

        結(jié)合上述區(qū)位條件、現(xiàn)狀概況、相關(guān)規(guī)劃等分析,望洪站物業(yè)開發(fā)定位為:東莞城市次級副中心、交通樞紐、生產(chǎn)性服務(wù)中心和城鎮(zhèn)綜合服務(wù)中心。項目集商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等多元化產(chǎn)品于一體,以“新天地”命名,象征一種多姿多彩的生活方式。打造望洪站及周邊地區(qū)五星級商務(wù)休閑度假天堂,成為區(qū)域中心,成為新名片,通過做大做強商務(wù)休閑娛樂配套,最終帶動項目整體發(fā)展,使項目實現(xiàn)名利雙收的“雙贏”。

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