北京經(jīng)開-國際企業(yè)大道——街景

產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營：綜合能力的考驗(yàn)

隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的不斷發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)者們越來越認(rèn)識到，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)有著極大的差別，這不僅體現(xiàn)在項(xiàng)目策劃、開發(fā)環(huán)節(jié)、開發(fā)流程等等所有前期階段，更體現(xiàn)在后期運(yùn)營上（郭瑩輝《2013園區(qū)地產(chǎn)創(chuàng)新報(bào)告》）。

資料來自：郭瑩輝，全經(jīng)聯(lián)園區(qū)地產(chǎn)委員會主任，《2013園區(qū)地產(chǎn)創(chuàng)新報(bào)告》

住宅地產(chǎn)的開發(fā)對象單一，戶型結(jié)構(gòu)相對簡單，比較容易形成產(chǎn)品線和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而形成工業(yè)化的生產(chǎn)模式，而且主要用于一次性銷售，銷售完成，產(chǎn)品和開發(fā)企業(yè)之間的關(guān)系就不再存在，除了少數(shù)擁有自有物業(yè)的開發(fā)商外，基本上就不再介入產(chǎn)品的后期管理。但是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)運(yùn)營不一樣，對大多數(shù)園區(qū)開發(fā)者而言，園區(qū)運(yùn)營管理是園區(qū)開發(fā)者責(zé)任的重要組成部門，由于園區(qū)開發(fā)者大都持有部分園區(qū)資產(chǎn)進(jìn)行租賃，因此，如何提供服務(wù)，提供哪些服務(wù)，也是園區(qū)運(yùn)營者必須思考的。同時(shí)，由于園區(qū)客戶多為企業(yè)，但企業(yè)的規(guī)模大小、行業(yè)屬性差別很大，這在給園區(qū)服務(wù)帶來一定困難的同時(shí)，也提出了更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

當(dāng)然，正因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營的復(fù)雜性、系統(tǒng)性和長期性，相比其他類型的房地產(chǎn)開發(fā)，它對開發(fā)商的定位能力、開發(fā)能力、招商能力、運(yùn)營能力甚至資金能力要求都極高。成功的產(chǎn)業(yè)園不是單憑開發(fā)商或政府就能運(yùn)營好的，更重要的是通過搭建起一個符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要和城市發(fā)展方向的平臺，靠開發(fā)者與合作伙伴整合、集成、運(yùn)營，靠園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及多種業(yè)態(tài)功能的正向疊加實(shí)現(xiàn)長期價(jià)值的創(chuàng)造，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與環(huán)境的雙贏。所以產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)和運(yùn)營，考驗(yàn)的是開發(fā)者的“綜合能力”。

北京經(jīng)開-濱海國際企業(yè)大道

北京經(jīng)開：搭建平臺實(shí)現(xiàn)多贏

作為一個新興的市場，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還處在探索的過程中，尚沒有形成固定的發(fā)展模式，不同的園區(qū)開發(fā)者立足于自身的歷史也發(fā)展出不同的園區(qū)開發(fā)模式。經(jīng)過十幾年的開發(fā)運(yùn)營實(shí)踐，北京經(jīng)開對園區(qū)開發(fā)和管理者的角色定位也進(jìn)行了深入的思考和探索，并逐漸形成了自身的發(fā)展道路：以園區(qū)綜合服務(wù)運(yùn)營商作為其角色定位和最終戰(zhàn)略方向，以低碳高端智慧園區(qū)打造作為發(fā)展基礎(chǔ)，通過服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行資產(chǎn)持有經(jīng)營和股權(quán)投資。北京經(jīng)開相信，這一經(jīng)營模式具有穩(wěn)定性和可持續(xù)性：通過開發(fā)和持有經(jīng)營園區(qū)物業(yè)，關(guān)注用戶體驗(yàn)，為入園企業(yè)提供多方面的增值服務(wù)，有助于建立長期穩(wěn)定的客戶關(guān)系；通過開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，公司在追求自身經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也帶來巨大的社會效益，不僅帶動城市及區(qū)域的增值，也給政府帶來大量稅收，同政府需求保持高度一致。因此，以園區(qū)運(yùn)營為核心，北京經(jīng)開將政府、園區(qū)運(yùn)營者、入園企業(yè)、園區(qū)服務(wù)商的利益緊密地捆綁在一起，形成戰(zhàn)略共贏關(guān)系。在此基礎(chǔ)上，北京經(jīng)開得以進(jìn)一步開展資本運(yùn)營和股權(quán)投資，真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益并舉的多贏局面。

基于這一發(fā)展模式和建設(shè)思路，北京經(jīng)開近年來以平臺構(gòu)建者的姿態(tài)進(jìn)行了眾多的嘗試。

北京經(jīng)開-濱海國際企業(yè)大道

北京經(jīng)開-工大軟件園

北京經(jīng)開-密云培訓(xùn)基地

天然的企業(yè)發(fā)展平臺。作為園區(qū)建設(shè)者，北京經(jīng)開本身就是一個天然的企業(yè)發(fā)展平臺。北京經(jīng)開旗下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)吸引了包括施耐德、格力集團(tuán)、美國應(yīng)用材料、“云基地”、中國路橋、浙江貝達(dá)藥業(yè)、中國黃金科技等在內(nèi)的眾多國內(nèi)外著名跨國公司和世界知名高科技企業(yè)入駐，已經(jīng)成為北京市工業(yè)化與信息化融合的支點(diǎn)、高科技產(chǎn)業(yè)聚集基地。公司扎扎實(shí)實(shí)地做好每項(xiàng)工作，為近五百家企業(yè)、數(shù)萬名員工營造實(shí)現(xiàn)事業(yè)成功理想的優(yōu)異環(huán)境。相比城市中心的高樓林立，園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)推崇自然環(huán)保理念，追求低容積率、專屬企業(yè)獨(dú)棟、果嶺式花園辦公，為行業(yè)精英們提供智慧創(chuàng)新的優(yōu)美家園。

眾多的企業(yè)服務(wù)資源。北京經(jīng)開擁有打造平臺的眾多企業(yè)服務(wù)資源。公司通過與相關(guān)機(jī)構(gòu)的合作及向國家相關(guān)部門申請，掛牌成立了國家高新技術(shù)研究發(fā)展計(jì)劃（863計(jì)劃）重大項(xiàng)目子課題“典型城市和區(qū)域重大環(huán)境污染事故應(yīng)急技術(shù)集成示范基地”以及國際生態(tài)模擬協(xié)會太平洋地區(qū)秘書處等專業(yè)研究機(jī)構(gòu)。北京經(jīng)開園區(qū)同時(shí)設(shè)有北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)科技企業(yè)孵化器、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、北京市小企業(yè)基地、北京市知識產(chǎn)權(quán)工作站、北京市企業(yè)院士專家工作站等，這些機(jī)構(gòu)均面向園區(qū)企業(yè)，可以為入園企業(yè)提供切實(shí)的服務(wù)。

低碳高端智慧園區(qū)聯(lián)盟的創(chuàng)建。為了更好解決園區(qū)低碳高端智慧發(fā)展之路上面臨的問題，為園區(qū)企業(yè)提供服務(wù)，作為北京經(jīng)開產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重要發(fā)展平臺，“中國低碳高端智慧園區(qū)產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟”應(yīng)運(yùn)而生。

北京經(jīng)開發(fā)起成立的“中國低碳高端智慧園區(qū)產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟”，首批發(fā)起單位有北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司、施耐德、北京工業(yè)大學(xué)、用友軟件股份有限公司等國內(nèi)外知名企業(yè)院所三十余家。這些聯(lián)盟單位中既有高校、研究所等科研機(jī)構(gòu)，也有酒店、餐飲等生活服務(wù)商，金融保險(xiǎn)、律師事務(wù)所、會計(jì)師事務(wù)所、軟件集成等商務(wù)服務(wù)商，聯(lián)盟單位的共同努力將確保云服務(wù)體系和平臺建成后服務(wù)的落地，有力地引領(lǐng)和推動園區(qū)的建設(shè)向著低碳、高端、智能化的方向發(fā)展。低碳高端智慧園區(qū)聯(lián)盟將在中國產(chǎn)學(xué)研合作促進(jìn)會的指導(dǎo)下，構(gòu)建跨行業(yè)產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的創(chuàng)新平臺，整合聯(lián)盟內(nèi)優(yōu)異資源，加快研究成果共享與轉(zhuǎn)化，促進(jìn)基于“云技術(shù)”智慧園區(qū)服務(wù)平臺的形成，探索制定低碳高端智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，并將基于低碳高端智慧園區(qū)開發(fā)運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)，開展低碳的咨詢和模式的輸出。

北京經(jīng)開-數(shù)字顯示產(chǎn)業(yè)園

北京經(jīng)開-國際企業(yè)大道

低碳智慧云服務(wù)平臺的搭建。新形勢下，智慧園區(qū)建設(shè)已經(jīng)成為園區(qū)破解可持續(xù)發(fā)展難題、加速轉(zhuǎn)型升級、提升園區(qū)吸引力的重要手段。所謂“低碳高端智慧園區(qū)”，是指以總部經(jīng)濟(jì)為核心，以“云計(jì)算”、“物聯(lián)網(wǎng)”、“下一代移動通信技術(shù)”等技術(shù)手段的整合利用為園區(qū)服務(wù)提供智慧型平臺，集中設(shè)計(jì)、研發(fā)等產(chǎn)業(yè)鏈高端企業(yè)的高產(chǎn)值、低排放、新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。成立戰(zhàn)略聯(lián)盟，大力加強(qiáng)低碳高端智慧園區(qū)的發(fā)展，無疑會促進(jìn)我國的自主創(chuàng)新和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。聯(lián)盟成立后的一項(xiàng)重要工作就是進(jìn)行智慧園區(qū)的構(gòu)建。

低碳高端智慧園區(qū)的核心內(nèi)容和實(shí)現(xiàn)手段是智慧云服務(wù)平臺。北京經(jīng)開擬搭建的智慧云服務(wù)平臺，將是一個集中設(shè)計(jì)、研發(fā)、服務(wù)展示等產(chǎn)業(yè)鏈高端企業(yè)的高產(chǎn)值、低排放的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合生產(chǎn)商務(wù)服務(wù)平臺系統(tǒng)。通過整合云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、下一代移動通信網(wǎng)絡(luò)等高

新技術(shù)手段，將基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、金融支持服務(wù)、信息服務(wù)，乃至生活服務(wù)、交通服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、文化服務(wù)、政策支持等增值服務(wù)，放置在泛在的“云端”，同時(shí)在平臺上集成能源管理與計(jì)量，碳排放節(jié)點(diǎn)控制等全新技術(shù)，最終搭建更新、更快、更強(qiáng)、更便捷的園區(qū)服務(wù)體驗(yàn)，通過建設(shè)新型的低碳生態(tài)化智能園區(qū)，為園區(qū)企業(yè)提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。因此，低碳高端智慧園區(qū)云服務(wù)平臺將是一種帶有行業(yè)引領(lǐng)特性的企業(yè)空間解決方案和產(chǎn)業(yè)集群促進(jìn)方案。

北京經(jīng)開-國際企業(yè)大道III

北京經(jīng)開將以光谷置業(yè)有限公司建設(shè)的“國際企業(yè)大道Ⅲ”為試點(diǎn)，吸取北京經(jīng)開公司已建設(shè)完成的“國際企業(yè)大道Ⅰ、Ⅱ”、“芯中心”園區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，積極引入科研院所和用友軟件等戰(zhàn)略合作伙伴，以云平臺的建設(shè)為核心，建設(shè)和運(yùn)營低碳高端智慧園區(qū)，切實(shí)降低入園企業(yè)的生產(chǎn)和生活成本，實(shí)現(xiàn)政府、園區(qū)運(yùn)營者、入園企業(yè)、園區(qū)服務(wù)商的共贏。在此基礎(chǔ)上，希望能夠形成我國面向園區(qū)服務(wù)與管理產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新體系的核心，開發(fā)出若干項(xiàng)具有自主知識產(chǎn)權(quán)、對行業(yè)有重大影響的園區(qū)服務(wù)與管理的共性技術(shù)，并將成果形成樣板，在其他園區(qū)建設(shè)和運(yùn)行時(shí)快速復(fù)制和推廣，為我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)。