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        省錢有道微型寫字樓紅火

        2013-10-26 03:32:21陸怡雯
        海外星云 2013年18期

        經(jīng)濟(jì)復(fù)興,百業(yè)漸盛,帶旺美國寫字樓租賃業(yè)。迎合微型初創(chuàng)企業(yè)的小型辦公室市場欣欣向榮,大投資的傳統(tǒng)寫字樓、增值服務(wù)寫字樓也比比皆是。中國投資客在這一波商樓淘金潮中,不甘落后?!爸袊藖砹恕爆F(xiàn)象,不僅出現(xiàn)在全美住宅市場,紐約大都會(huì)的寫字樓市場也頻現(xiàn)身影。

        迷你辦公室 創(chuàng)業(yè)者青睞

        據(jù)《紐約時(shí)報(bào)》報(bào)道,創(chuàng)業(yè)公司層層轉(zhuǎn)租辦公室的風(fēng)潮,目前方興未艾。最低一層分租客,在共同工作空間內(nèi),與別人共用一張長桌,只有一張椅子是自己的。自雇創(chuàng)業(yè)者David Spiro就是這樣一位租客。他吃著上家(四房東)Fueled公司無限量供應(yīng)的零食接受采訪時(shí),自認(rèn)“太幸運(yùn)了”,他說,用650元月租得蘇荷區(qū)辦公“室”,真是物超所值?!拔一I了些錢,但還不夠在曼哈頓租一間典型的辦公室。所以這地方很棒”。

        百老匯568號(hào),這棟蘇荷區(qū)原制衣廠大樓,目前已形成了“俄羅斯套娃式租賃”結(jié)構(gòu)。,二房東出版商Scholastic將兩層樓轉(zhuǎn)租給社交媒體公司Foursquare,后者又將其中一層分租給幾家科技公司,設(shè)計(jì)手機(jī)應(yīng)用軟件的Fueled公司則把租賃區(qū)設(shè)計(jì)成共同工作空間,租給包括Spiro在內(nèi)的個(gè)人科技企業(yè)者。大樓搖身一變,成為一個(gè)頗具知名度的小科技公司群集地。且因嵌套結(jié)構(gòu)、共用辦公設(shè)施,有利降低租賃成本,吸引更多租戶入駐,也讓大樓減少空置。

        這些迷你辦公室的規(guī)模、格局從小、從簡,引起辦公室租賃業(yè)者的醒覺。在7大道485號(hào)內(nèi)與他人合伙經(jīng)營My Company Suites的張志(Chi Cheung,音譯)說:“美國經(jīng)濟(jì)好了,創(chuàng)業(yè)公司多了,我們覺得開發(fā)一些小型辦公室是時(shí)候了。它們價(jià)格低、租期短,靈活性高,很受歡迎?!睆埾壬J(rèn)為,目前這個(gè)市場,正在迎接大量新生小企業(yè):“誰知道未來的喬布斯,不是從這些小辦公室走出來的呢?”

        My Company Suites在這棟名叫“7大道中庭(Seventh Avenue Atrium)”的大樓16層分隔了十多個(gè)辦公空間,大的有兩張辦公桌,小的只有一副桌板。如果租不起全月,可以按日租,也有按小時(shí)租用的會(huì)議室。

        “我們這里幾乎都是初創(chuàng)企業(yè)?!弊審堉居∠笥葹樯羁痰氖且患覂蓚€(gè)年輕人開創(chuàng)的軟體設(shè)計(jì)企業(yè)?!八麄兎浅UJ(rèn)真,常常關(guān)起門半天不出來。”6個(gè)月后,加州知名電商Fab.com看中了他們的技術(shù),以200萬美元收購這家小公司。

        高級寫字樓 中國客搶投

        近年來,中國人大手筆投資國際大都市黃金地段寫字樓的消息,屢屢見諸報(bào)端。爬出2008年金融風(fēng)暴的美國商業(yè)樓市已漸擺脫低迷,寫字樓、工廠及零售店的物業(yè)市場觸底反彈。目前辦公室空置率減少,租金穩(wěn)中有升,且較之零售商業(yè)地產(chǎn),投資回報(bào)更可控制。

        此外,人民幣升值、中國投資者的海外購買力爆發(fā),中國政府調(diào)控房地產(chǎn)的尺度加大等綜合因素,讓中國資本越來越流向海外寫字樓投資。

        根據(jù)有關(guān)報(bào)告,2013年一季度全球?qū)懽謽腔貓?bào)率較高的物業(yè)集中在澳大利亞、北美及歐洲的國際級門戶城市。紐約市排在第七位,前六位都是澳大利亞城市。

        除了“順帶玩一把”的,當(dāng)然也有更專業(yè)的中國投資客。最近,盛傳商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司SOHO中國與巴西財(cái)團(tuán)聯(lián)手出資7億美元,買下紐約通用大樓40%的股權(quán)。據(jù)了解,這也是中國目前最大一筆在美不動(dòng)產(chǎn)投資,且基本穩(wěn)賺不賠,因?yàn)榇藰浅鲎饴矢哌_(dá)95%。而SOHO中國內(nèi)部工作人員透露,這是CEO張欣的私人投資行為。無論如何,中國資本大舉進(jìn)入這棟租戶包括蘋果全球旗艦店的大廈,成為其二房東,在紐約商業(yè)地產(chǎn)界一度引起震動(dòng)。

        若說動(dòng)手早,2002年即關(guān)注新世貿(mào)中心重建的北京萬通地產(chǎn),算是一例。多年運(yùn)作后,萬通于2008年向紐新港務(wù)局達(dá)成在新世貿(mào)一號(hào)樓64至69層建設(shè)“中國中心”的意向。從俗稱“自由塔”的一號(hào)樓竣工(2013年下半年)開始計(jì)算,面積19多萬平方英尺(近1.8萬平方米)的“中國中心紐約有限責(zé)任公司(China Center New York LLC)”與港務(wù)局的租期共計(jì)20年9個(gè)月?!爸袊行摹?014年進(jìn)駐裝修,同年啟用。

        華人聚集地 業(yè)態(tài)較繁雜

        曼哈頓土地分區(qū)使用管理嚴(yán)謹(jǐn),辦公室出租隨著金融區(qū)、時(shí)裝區(qū)、肉庫區(qū)等分區(qū),有相應(yīng)的群聚效應(yīng)。同時(shí),租賃法規(guī)也得到較好遵守。皇后區(qū)法拉盛等華人聚集地則是另一番雜生形態(tài),但法拉盛有法拉盛的好,熱鬧,方便。很多華人來這兒休閑、消費(fèi)一天,不大的地方,吃的、逛的、玩的,都有了??瘁t(yī)生、找律師、報(bào)稅,各種專業(yè)服務(wù)也一應(yīng)俱全。

        不過法拉盛商租高,當(dāng)?shù)劁N售的商品和服務(wù)在價(jià)錢上卻難以抬高,人們的定位就是,去曼哈頓是高檔消費(fèi),去法拉盛是買廉價(jià)東西,這一定程度造成法拉盛小商鋪和小辦公室租賃業(yè)的發(fā)達(dá)。微型的商租空間,在法拉盛隨處可尋。

        法拉盛辦公室市場復(fù)雜,還體現(xiàn)在有些出租空間使用不符合規(guī)定。比如凱辛納大道的某大廈,開發(fā)規(guī)定是一半民居一半商租。但因靠近街市口,一些人把民居租去,當(dāng)作家庭辦公室。

        大樓知情人士趙先生表示,“在門外人行道,有時(shí)你可以看到中介豎著牌子招租?!弊饪偷降自趺词褂?,很少有人管。盡管樓里到處是監(jiān)控?cái)z像頭,一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī),業(yè)主委員會(huì)也會(huì)罰款?!暗M(jìn)出大樓的人,只需登記姓名,不管太多。”趙先生補(bǔ)充。

        “對租客來說,付一份價(jià)錢,商住兩用,不是太合算了嗎?”湯女士感慨。有市場,就有人不怕違規(guī)。

        從房東角度,對租客背景也最好心中有數(shù)。根據(jù)紐約市行政法規(guī),若確認(rèn)房東知情、或應(yīng)當(dāng)知情租戶從事違法商業(yè)活動(dòng),且屢次事發(fā),產(chǎn)生較大公眾影響,房東還不予以處置,則市府可以通過法庭要求封樓整頓?!跋袢A埠堅(jiān)尼路三角地賣假包,警方多次查處,居民也不堪其擾,這就符合該條行政法規(guī)的執(zhí)行條件。所以,2008年樓宇被封,今年前不久才重開,房東損失慘重?!比A埠堅(jiān)尼路小中國城,也是同樣原因,于2008年被彭博市府查封。28家店鋪只有兩家未涉假,也受牽連被關(guān)。至今那一片依然塵封。

        (編輯/唐馨)

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