潘雨紅，劉 倩，孟衛(wèi)軍，張高嶺

(重慶交通大學(xué)管理學(xué)院，重慶400074)

物流地產(chǎn)是與地產(chǎn)相關(guān)的一個(gè)名詞。對(duì)物流地產(chǎn)的定義，各家說(shuō)法不一，但都大同小異。一般來(lái)說(shuō)，都認(rèn)為物流地產(chǎn)屬于地產(chǎn)類(lèi)而非物流類(lèi)，是工業(yè)地產(chǎn)的范疇，指的就是根據(jù)顧客的需求，地產(chǎn)商選擇合適的地點(diǎn)，在完成相關(guān)物流設(shè)施的建設(shè)之后再轉(zhuǎn)租給客戶(hù)，由一個(gè)資產(chǎn)管理隊(duì)伍進(jìn)行相應(yīng)的服務(wù)管理。物流地產(chǎn)的典型顧客包括制造商、零售商、第三方物流企業(yè)(3PL)、貨代等［1］。它一方面是指投資開(kāi)發(fā)方根據(jù)市場(chǎng)需求或是自身預(yù)估，投資開(kāi)發(fā)物流毛地、熟地;另一方面，又指投資商按客戶(hù)需求投資開(kāi)發(fā)物流設(shè)施，比如物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等［2］。

物流地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展時(shí)間并不長(zhǎng)，最初是由美國(guó)的普洛斯公司提出來(lái)并予以實(shí)踐的，開(kāi)始于20世紀(jì)80年代，以歐美國(guó)家為主。2003年，美國(guó)普洛斯公司開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)，同時(shí)也將物流地產(chǎn)這一概念引入中國(guó)，當(dāng)國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商對(duì)物流地產(chǎn)都處于較保守的狀態(tài)時(shí)，普洛斯對(duì)中國(guó)市場(chǎng)顯得信心十足，在本土企業(yè)都還未有多少方案時(shí)，普洛斯已經(jīng)給出了自己的發(fā)展計(jì)劃，并迅速開(kāi)始在中國(guó)圈地。在不到10年的時(shí)間內(nèi)，從長(zhǎng)江三角洲，到珠江三角洲，北京，天津等地都被其囊括其中。

1 物流地產(chǎn)現(xiàn)狀

近兩年來(lái)，為調(diào)控全國(guó)房?jī)r(jià)上漲，整治開(kāi)發(fā)商囤地等不良現(xiàn)象，國(guó)家制訂了一系列政策進(jìn)行限制，各地方政府也出臺(tái)了相應(yīng)的購(gòu)房政策，限購(gòu)限貸令、一房一價(jià)、征收多房稅等，各種房?jī)r(jià)的宏觀(guān)調(diào)控政策出臺(tái)，旨在讓開(kāi)發(fā)商放慢投資速度。越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商意識(shí)到若只將重心放在房地產(chǎn)市場(chǎng)，企業(yè)的未來(lái)生存和發(fā)展必存在危機(jī)，必須尋找新的市場(chǎng)，開(kāi)拓業(yè)務(wù)范圍，才能繼續(xù)在市場(chǎng)中存在。另一個(gè)重要因素源于我國(guó)電子商務(wù)的快速發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年中國(guó)的網(wǎng)購(gòu)用戶(hù)已經(jīng)達(dá)到1.48億的規(guī)模，而且整體的增長(zhǎng)已經(jīng)超過(guò)30%以上。整體電子商務(wù)這個(gè)交易規(guī)模已經(jīng)超過(guò)4 500億。然而，與之配套的物流的隱患卻漸漸顯露出來(lái)，成為制約電子商務(wù)發(fā)展的瓶頸［3］，其面臨的問(wèn)題是租金的上漲以及租賃倉(cāng)庫(kù)的位置和倉(cāng)儲(chǔ)能力是否適應(yīng)市場(chǎng)需求。

物流地產(chǎn)屬于工業(yè)用地的一個(gè)范疇，隨著近年來(lái)物流地產(chǎn)的發(fā)展不斷壯大，也激起了工業(yè)地產(chǎn)的熱潮，其對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的影響不容小覷。圖1是重慶市2004—2010年實(shí)際出讓土地以及工業(yè)用地面積信息［4］。

圖1 重慶市2004—2010年實(shí)際出讓土地面積以及工業(yè)用地面積Fig.1 Contrast of the actual sell area and the industrial area in Chongqing from 2004 to 2010

從圖1可以看出，2006年、2007年是這幾年來(lái)土地出讓的高峰，但工業(yè)用地所占比例卻減少。從2008年開(kāi)始，全市共出讓土地面積慢慢回升，工業(yè)用途用地在全市出讓土地面積中所占比例也逐年提高。2004—2007年工業(yè)用地所占比例波動(dòng)較大，從2008—2010年逐步穩(wěn)定，都在45% ～50%之間。在2011年全市建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中，預(yù)計(jì)供應(yīng)總面積為18 900 hm2，其中工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地共7 521 hm2，占39.79%。

圖2是2004—2010年北京、上海、重慶和廣東4個(gè)地方規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)總額指標(biāo)對(duì)比［5］。

圖2 2004—2010年4地規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)總額指標(biāo)對(duì)比Fig.2 Contrast of the total profits of the industrial enterprises above designated size among Beijing，Shanghai，Chongqing and Guangdong province from 2004 to 2010

從圖2可以看出，在這4個(gè)地區(qū)中，近10年來(lái)廣東省的工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)總額最好，并且居高不讓?zhuān)虾４沃?。這也和我國(guó)的發(fā)展政策有關(guān)，作為沿海地區(qū)有優(yōu)先發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)在廣東省已經(jīng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的一個(gè)省份，上海也已經(jīng)是我國(guó)第一大城市，它們同時(shí)也分別是珠三角和長(zhǎng)三角最具代表性的兩個(gè)城市，不管是國(guó)內(nèi)還是國(guó)外的企業(yè)，各種行業(yè)的先期發(fā)展規(guī)劃都會(huì)以這兩個(gè)區(qū)域?yàn)橹饕袌?chǎng)，再依次向國(guó)內(nèi)其他城市發(fā)展。所以無(wú)論從其地理位置，還是發(fā)展環(huán)境來(lái)講，這兩個(gè)城市都有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。再次是北京，北京是我國(guó)行政首都，城市地位毋庸置疑，但筆者認(rèn)為北京作為我國(guó)的行政中心，工業(yè)不是這個(gè)城市發(fā)展的主打旋律，所以在這一方面的發(fā)展會(huì)遜于廣東和上海。重慶作為最年輕的直轄市，而且地處內(nèi)陸，起步明顯晚于其他3個(gè)城市，尤其是同位于珠三角的廣東相比，差距最大。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)信息顯示，重慶市2001年的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)為53.45億元，到2010年為518.59億元，完成了近10倍的增長(zhǎng)，從圖2中可以看出重慶的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)雖不及沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，但也體現(xiàn)了這個(gè)城市的工業(yè)向上發(fā)展趨勢(shì)。

2 重慶物流地產(chǎn)業(yè)發(fā)展SWOT分析

根據(jù)仲量聯(lián)行2006年對(duì)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)和物流行業(yè)的調(diào)查，絕大部分接受調(diào)查企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施(85%)都集中在長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)。在這3個(gè)主要地區(qū)以外，成都所占比例也比較大(5%)，此外，只有廈門(mén)和沈陽(yáng)超過(guò)了1%的比例［6］。可以看出，不論是國(guó)外企業(yè)還是國(guó)內(nèi)的企業(yè)，其首選位置都是我國(guó)較發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)。對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)來(lái)講，在物流地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面，不論是資金、人才還是經(jīng)驗(yàn)，都遠(yuǎn)不及諸如普洛斯之類(lèi)的國(guó)外企業(yè)，且大家都將主要市場(chǎng)放在沿海地區(qū)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度可想而知。隨著我國(guó)物流地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，沿海地區(qū)的倉(cāng)儲(chǔ)資源已經(jīng)不能滿(mǎn)足這個(gè)市場(chǎng)日益膨脹的需求。在這種環(huán)境下，有企業(yè)開(kāi)始將重心轉(zhuǎn)向內(nèi)陸，爭(zhēng)取內(nèi)陸地區(qū)市場(chǎng)，以緩解競(jìng)爭(zhēng)壓力，這也給重慶的物流地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)契機(jī)。

基于上述資料信息，筆者將采用SWOT分析方法，對(duì)重慶物流地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)S(Strength)、劣勢(shì)W(Weakness)、機(jī)會(huì) O(Opportunity)和威脅 T(Threat)幾個(gè)方面進(jìn)行分析，并根據(jù)分析結(jié)果提出發(fā)展建議。

2.1 優(yōu)勢(shì)分析

2.1.1 區(qū)位優(yōu)勢(shì)

重慶地處中國(guó)內(nèi)陸西南地區(qū)，與中西部5省接壤，由于其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在西部大開(kāi)發(fā)中有不可取代的地位。2008年底，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)設(shè)立重慶兩路寸灘保稅港區(qū)，這也是內(nèi)陸首個(gè)保稅港區(qū)，該保稅港區(qū)旨在依托長(zhǎng)江水港和機(jī)場(chǎng)空港優(yōu)勢(shì)，突出口岸物流和中轉(zhuǎn)貿(mào)易功能，重點(diǎn)發(fā)展國(guó)際中轉(zhuǎn)、配送、保稅倉(cāng)儲(chǔ)、商品展示、研發(fā)加工和制造業(yè)務(wù)［7］。2009年初，根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)〔2009〕3號(hào)文件的指示，設(shè)立了重慶北部新區(qū)內(nèi)陸開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)、制造及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)［8］。2010年2月，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部［7］發(fā)布的《全國(guó)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》(草案)明確提出建設(shè)5大國(guó)家級(jí)中心城市，分別是環(huán)渤海地區(qū)的北京市和天津市、東部地區(qū)的上海市、華南地區(qū)的廣州市和中西部地區(qū)的重慶市。2011年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力研究會(huì)在香港發(fā)布《第十屆中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力排行榜》，重慶首次躋身全國(guó)前10強(qiáng)，以本地特有的優(yōu)勢(shì)壓倒武漢、成都位居中西部第一。重慶尤其在城市成長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力排名中，首次超過(guò)北京、上海等城市，僅次于天津，位居全國(guó)第二。同年經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)，與成都共建成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)，這是繼長(zhǎng)三角、京津豫、珠三角之后的中國(guó)第4個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域。作為中國(guó)最年輕、最大的直轄市，同時(shí)也是長(zhǎng)江中上游重要的商業(yè)城市，其發(fā)展?jié)摿Σ豢裳杂鳌?/p>

2.1.2 交通規(guī)劃優(yōu)勢(shì)

水路方面，作為西南地區(qū)唯一的一個(gè)擁有港口的城市，重慶通過(guò)長(zhǎng)江黃金水道與“長(zhǎng)三角”相連，通過(guò)西南出海大通道與“珠三角”相接，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)布局向內(nèi)陸地區(qū)拓展中起到了戰(zhàn)略支撐作用，它可以輻射川、陜、云、貴、湘、鄂等6省市［9］。朝天門(mén)碼頭地處長(zhǎng)江和嘉陵江交匯處，三峽工程竣工以后，萬(wàn)噸級(jí)的貨輪可以直接到達(dá)碼頭，這一得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)使得水路一度成為重慶對(duì)外最重要的交通運(yùn)輸方式;公路方面，國(guó)家最新高速公路規(guī)劃7 918網(wǎng)中有5條經(jīng)過(guò)重慶，分別是上?！貞c、上?！啥?、包頭—茂名、重慶—昆明、蘭州—?？?。重慶高速公路規(guī)劃為“三環(huán)十射三聯(lián)線(xiàn)”高速公路網(wǎng)，預(yù)計(jì)在2015年全線(xiàn)貫通。屆時(shí)基本實(shí)現(xiàn)“四小時(shí)重慶，八小時(shí)周邊”;鐵路方面，重慶作為鐵道部審定的全國(guó)第五大鐵路樞紐，在“十二五”期間，鐵路交通將實(shí)現(xiàn)“四小時(shí)周邊、八小時(shí)出海”的目標(biāo);航空運(yùn)輸方面，力爭(zhēng)在“十二五”期間建設(shè)內(nèi)陸重要的復(fù)合型樞紐機(jī)場(chǎng)。推進(jìn)江北機(jī)場(chǎng)4期擴(kuò)建，新建3 800 m第3跑道及50萬(wàn)km2東航站區(qū)，提升萬(wàn)州、黔江機(jī)場(chǎng)設(shè)施水平，建成巫山機(jī)場(chǎng)，形成“一大三小”機(jī)場(chǎng)格局［7］。

2.1.3 城市發(fā)展戰(zhàn)略?xún)?yōu)勢(shì)

2007年3月全國(guó)“兩會(huì)”期間，胡錦濤總書(shū)記在參加重慶代表團(tuán)的審議時(shí)做出“314”總體部署，明確提出把重慶加快建成西部地區(qū)的重要增長(zhǎng)極、長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)［10］，并完成建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村、調(diào)整改造老工業(yè)基地、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、加強(qiáng)城市建設(shè)管理等4大任務(wù)。另一方面，2009年重慶市提出了“一江兩翼三洋”國(guó)際物流大通道戰(zhàn)略規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃，重慶國(guó)際物流大通道一旦形成，貨物從重慶出發(fā)，到達(dá)歐亞大陸只需13 d時(shí)間，比沿海地區(qū)省時(shí)24 d［9］。

2.2 劣勢(shì)分析

2.2.1 物流產(chǎn)業(yè)運(yùn)輸成本高

重慶地貌以丘陵、山地為主，坡地面積較大，且地處四川盆地東部，其北部、東部及南部分別有大巴山、巫山、武陵山、大婁山環(huán)繞，有“山城”之稱(chēng)。因特殊地理位置關(guān)系，一直以來(lái)，從重慶發(fā)往我國(guó)東部和北部城市的鐵路運(yùn)輸路線(xiàn)多半都會(huì)經(jīng)由四川、陜西出去，且對(duì)外鐵路運(yùn)輸路線(xiàn)多為單線(xiàn)，與我國(guó)東中部地區(qū)相比，運(yùn)輸效率低，對(duì)外運(yùn)輸運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，從而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增大，成本增加;另外，航空貨運(yùn)專(zhuān)用停機(jī)坪2012年3月才正式投入使用，運(yùn)輸能力尚處于起步階段，物流基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善，建設(shè)成本也比較高，從一定程度上限制了重慶的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度。

2.2.2 整體經(jīng)濟(jì)不顯優(yōu)勢(shì)

雖然近兩年區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果顯著，但同發(fā)達(dá)地區(qū)比起來(lái)還有差距。表1是根據(jù)2011年前3季度全國(guó)31省(市、自治區(qū))經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)［11］整理的部分省(市、自治區(qū))經(jīng)濟(jì)總量情況。

表1 2011年前3季度全國(guó)部分省(市、自治區(qū))經(jīng)濟(jì)總量情況Table 1 Economic aggregate for parts of the provinces(cities，municipalities)in the first three quarters of 2011

從表1中可以看出，重慶的 GDP絕對(duì)值為7 003.73億元。增速為16.5%。而位列前3的廣東省GDP絕對(duì)值為36 953.1億元，增速為10.1%，江蘇省GDP絕對(duì)值為35 113億元，增速為11.2%;山東省GDP絕對(duì)值為33 030.9億元，增速為11.1%。在全國(guó)，重慶的GDP增速雖然排在第1，但在4個(gè)直轄市中，絕對(duì)值排在最后，在全國(guó)排第22，這個(gè)排名與這個(gè)城市本身的定位是極不相符的。

2.2.3 流行業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力不足，缺乏對(duì)物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的吸引力

2011年6月24日，由中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)主辦的“第七次宣貫《物流企業(yè)分類(lèi)與評(píng)估指標(biāo)》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和A級(jí)物流企業(yè)授牌大會(huì)”在合肥舉行［12］，依據(jù)GB/T 19680—2005《物流企業(yè)分類(lèi)與評(píng)估指標(biāo)》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，按照《物流企業(yè)綜合評(píng)估暫行方法》、《物流企業(yè)綜合評(píng)估申報(bào)與審核暫行方法》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)大會(huì)審核，產(chǎn)生了第12批A級(jí)物流企業(yè)。截至該次大會(huì)結(jié)束，全國(guó)目前擁有A級(jí)物流企業(yè)1 264家，其中，5A級(jí)企業(yè)重慶4家;4A級(jí)企業(yè)重慶1家;3A級(jí)企業(yè)重慶3家［13］。2A級(jí)企業(yè)和1A級(jí)企業(yè)重慶均無(wú)。這說(shuō)明重慶的現(xiàn)代化物流還沒(méi)有被帶動(dòng)起來(lái)，大部分企業(yè)都還還處于傳統(tǒng)物流的運(yùn)轉(zhuǎn)模式，整個(gè)地區(qū)現(xiàn)代化物流企業(yè)規(guī)模不大，整體實(shí)力不強(qiáng)，水平不高，區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力還有待于提升。

2.3 機(jī)遇分析

2.3.1 相關(guān)政策的扶持

2011年6月8日，溫家寶總理在主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)，根據(jù)當(dāng)前物流業(yè)的發(fā)展形勢(shì)，提出了推動(dòng)物流業(yè)發(fā)展的8項(xiàng)相關(guān)政策:①要切實(shí)減輕物流企業(yè)稅收負(fù)擔(dān);②要加大對(duì)物流業(yè)的土地政策支持力度;③要促進(jìn)物流車(chē)輛便利通行;④要改進(jìn)對(duì)物流企業(yè)的管理;⑤要鼓勵(lì)整合物流設(shè)施資源;⑥要推進(jìn)物流技術(shù)創(chuàng)新和應(yīng)用;⑦要加大對(duì)物流業(yè)的投入;⑧要促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)發(fā)展［14］。這8項(xiàng)政策被稱(chēng)為物流行業(yè)的“國(guó)8條”，為我國(guó)物流的健康發(fā)展指明了方向。

2010年12月2日重慶西部現(xiàn)代物流園管委會(huì)一致同意《重慶西部現(xiàn)代物流園“十二五”期間總體發(fā)展規(guī)劃》通過(guò)評(píng)審。以沙坪壩西永組團(tuán)為重要戰(zhàn)略實(shí)施平臺(tái)，“立足重慶、服務(wù)西部、輻射全國(guó)、接軌世界，打造成為以鐵路集裝箱中心站為支撐，集多式聯(lián)運(yùn)、現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)配載、物流裝備、物流工業(yè)、商貿(mào)流通、物流社區(qū)、保稅物流、城市配送等10大功能于一體的鐵路樞紐型經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)、全國(guó)一流的物流綜合發(fā)展區(qū)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎”［15］。

2.3.2 企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐重慶

從2009年開(kāi)始，惠普、宏基、華碩“筆記本電腦出口制造基地”先后入駐重慶西永微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其后富士康等6家臺(tái)灣代工企業(yè)及300多家零部件企業(yè)落戶(hù)重慶?；拘纬晒P記本電腦品牌商、代工商、零組件企業(yè)“3+6+500”格局。2010年8月，中移動(dòng)西南大區(qū)物流基地開(kāi)建;2010年9月，新加坡最大物流巨頭?；始瘓F(tuán)進(jìn)駐重慶兩江新區(qū);2011年2月，西部金屬材料電子交易中心落戶(hù)兩江新區(qū);阿里巴巴電子商務(wù)國(guó)際貿(mào)易服務(wù)中心落戶(hù)。全球最大的集裝箱運(yùn)輸公司馬士基、全球最大的工業(yè)及物流基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商美國(guó)普洛斯公司等國(guó)際物流巨頭亦紛紛布局重慶。

2.3.3 跨境運(yùn)輸新線(xiàn)路——渝新歐路線(xiàn)

從2010年開(kāi)始，重慶開(kāi)始著力打造渝新歐運(yùn)輸路線(xiàn)。渝新歐鐵路運(yùn)輸路線(xiàn)是從重慶出發(fā)，經(jīng)過(guò)四川、陜西、甘肅、新疆進(jìn)入哈薩克斯坦，再轉(zhuǎn)俄羅斯、白俄羅斯、波蘭，最后到達(dá)德國(guó)的杜伊斯堡。全程11 179 km，實(shí)際運(yùn)行時(shí)間為16 d，這條線(xiàn)路的運(yùn)輸費(fèi)用相比航空而言更節(jié)省，而運(yùn)輸時(shí)間相比海運(yùn)而言又更短，而且安全性高、通關(guān)更便捷。這條線(xiàn)路在2010年10月18日和2011年1月28日成功完成兩次測(cè)試運(yùn)行，2011年3月19日正式投入使用。渝新歐的一大特色就是“一卡通”，重慶作為中國(guó)內(nèi)陸首個(gè)安智貿(mào)試點(diǎn)港口，重慶海關(guān)上貨后，至運(yùn)輸終點(diǎn)，沿途不再接受海關(guān)檢查。另外，2011年3月9日，由重慶生產(chǎn)的近萬(wàn)臺(tái)筆記本第一次從重慶江北機(jī)場(chǎng)出發(fā)，途徑上海，然后直飛阿姆斯特丹，這條線(xiàn)路被成為空中“渝新歐”。

2.4 威脅分析

2.4.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈

仲量聯(lián)行推出的《中國(guó)物流市場(chǎng)的機(jī)遇》報(bào)告中指出，隨著零售業(yè)的蓬勃發(fā)展和制造市場(chǎng)的不斷成長(zhǎng)，將會(huì)涌現(xiàn)出成都、杭州、沈陽(yáng)、重慶、武漢、南京、哈爾濱、長(zhǎng)春、西安及鄭州等10個(gè)新興物流城市［16］。在地理位置上離重慶較近的西安、武漢、成都都有相應(yīng)的發(fā)展規(guī)劃:西安希望打造成為重要的物流樞紐城市;武漢的“中部崛起”戰(zhàn)略及城市圈發(fā)展為武漢的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平臺(tái)［17］;中糧集團(tuán)、新加坡星獅集團(tuán)于2008年聯(lián)手共建成都西南物流中心，2010年3月，京東商城西南地區(qū)分公司在成都正式投入運(yùn)營(yíng)。此外，外資參股的老牌電子商務(wù)企業(yè)卓越亞馬遜也一直籌劃在成都高新西區(qū)保稅物流園區(qū)附近修建一個(gè)占地18 000 km2的成都運(yùn)營(yíng)中心［16］。2011年5月5日，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)《成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃》，成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)正式確立。從這個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)的角度講成都和重慶屬于戰(zhàn)略合作的關(guān)系，協(xié)作發(fā)展。成都的發(fā)展勢(shì)必也能給重慶物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，但從兩個(gè)城市發(fā)展的角度思考，這也增加了地區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

2.4.2 土地資源緊缺

由于早期發(fā)展的不合理性，嚴(yán)重影響了我國(guó)資源的后期使用。現(xiàn)在我國(guó)提倡建設(shè)“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”社會(huì)，對(duì)生態(tài)環(huán)境和資源的使用有更嚴(yán)格的要求。既要發(fā)展，也要求更應(yīng)注重環(huán)境影響，想要拿地開(kāi)發(fā)的門(mén)檻也越來(lái)越高。另一方面，現(xiàn)下進(jìn)入物流地產(chǎn)行業(yè)的不只是工業(yè)地產(chǎn)商，還有國(guó)內(nèi)眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“聞香”而來(lái)，還有面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，為贏(yíng)取客戶(hù)，并且飽受租金不斷上漲困擾而來(lái)的電子商務(wù)企業(yè)。土地資源競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。

2.4.3 人才競(jìng)爭(zhēng)備受考驗(yàn)

物流地產(chǎn)需要的是既能精通物流又能知曉地產(chǎn)知識(shí)的人才，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的教育體系是將二者分開(kāi)教學(xué)，而且在教學(xué)內(nèi)容上并無(wú)多少相聯(lián)系的內(nèi)容，物流教育偏向于貨物采購(gòu)運(yùn)輸裝配環(huán)節(jié)，地產(chǎn)方面多是以工民建方向?yàn)橹?，加之物流地產(chǎn)在我國(guó)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，缺乏實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致我國(guó)缺乏這方面的人才。如果企業(yè)再單獨(dú)進(jìn)行培養(yǎng)，在時(shí)間和資金上來(lái)說(shuō)對(duì)企業(yè)都是值得思考的問(wèn)題。以重慶的行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)講，相對(duì)于東部和中部地區(qū)略顯弱，在人才競(jìng)爭(zhēng)方面更是備受考驗(yàn)。

3 結(jié)論

作為四個(gè)直轄市之一、五大國(guó)家級(jí)中心城市之一，重慶的城市定位是很高的。與此同時(shí)，成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的建立以及兩江新區(qū)的建設(shè)都為這個(gè)城市的發(fā)展開(kāi)拓了新的門(mén)戶(hù)。另一方面，目前重慶和國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)之間存在差距也是事實(shí)，不容忽視，但也不能盲目追求數(shù)值上的接近。

現(xiàn)階段物流地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展屬于一個(gè)探索過(guò)程，有經(jīng)驗(yàn)可循，但又不能全部照搬。在這個(gè)探索過(guò)程中難免會(huì)有困難和阻撓，或者說(shuō)是發(fā)生錯(cuò)誤。

因此，根據(jù)重慶物流地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，筆者認(rèn)為，政府應(yīng)該可以從以下幾方面入手，為重慶市的物流地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力支持。

1)保持水運(yùn)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)加大公路運(yùn)輸、鐵路運(yùn)輸和航空運(yùn)輸能力的發(fā)展力度。筆者認(rèn)為，想要實(shí)現(xiàn)水陸空全面暢通的多式聯(lián)運(yùn)方式，可以與周邊城市相關(guān)企業(yè)的合作，比如從重慶將物資運(yùn)往沿海，肯定比武漢運(yùn)出去成本要高，那么就可以考慮先由武漢將物資運(yùn)往需要的城市，再由重慶運(yùn)往武漢，以作交換，反過(guò)來(lái)也可以采用這種方式?；セ莨怖姆绞讲粌H能使企業(yè)互相學(xué)習(xí)，共同發(fā)展，同時(shí)也能緩解城市間的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

2)正確引導(dǎo)企業(yè)行為。國(guó)家為物流發(fā)展打開(kāi)綠燈，是一種積極的、正確的行為導(dǎo)向，但卻有人從中取巧，以物流的名義拿到土地后轉(zhuǎn)而炒賣(mài)，或是擅自更改土地用途，從中獲利。

筆者認(rèn)為，最重要的方法就是根據(jù)這些容易被利用的地方來(lái)完善相關(guān)的法律法規(guī)。在沒(méi)有這些法律法規(guī)之前，政府就應(yīng)該先有土地資源的合理利用規(guī)劃，并以此來(lái)正確引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商行為，認(rèn)真做好督查工作，禁止一切以物流地產(chǎn)的名義拿地轉(zhuǎn)而哄抬土地價(jià)格賺取利潤(rùn)的行為。

3)中國(guó)的發(fā)展允許一部分人先富裕起來(lái)，再由這部分人帶動(dòng)大家一起富裕。對(duì)于重慶的物流發(fā)展也可以如此，現(xiàn)在重慶市已有少數(shù)企業(yè)在行業(yè)里嶄露頭角，多數(shù)企業(yè)都還在探索發(fā)展之中。多增加物流企業(yè)之間的交流機(jī)會(huì)，鼓勵(lì)做得好的物流企業(yè)做示范，逐步讓整個(gè)行業(yè)都接受先進(jìn)的運(yùn)作理念，并以此來(lái)帶動(dòng)整個(gè)市物流行業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大現(xiàn)代化物流企業(yè)規(guī)模，提升區(qū)域整體實(shí)力。

4)注重人才培養(yǎng)及物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。二者都是物流發(fā)展所必不可少的元素，落后的勞動(dòng)力和先進(jìn)的技術(shù)，或者說(shuō)先進(jìn)的勞動(dòng)力和落后的技術(shù)都是不相匹配的，而這個(gè)社會(huì)也不可能允許有落后的勞動(dòng)力和落后的技術(shù)這種組合生存。唯有先進(jìn)的勞動(dòng)力和先進(jìn)的技術(shù)這種組合才是這個(gè)社會(huì)發(fā)展所接受的。

重慶的未來(lái)已經(jīng)吸引了不少人的目光，再做好物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這樣能讓別人看到好的城市和行業(yè)的發(fā)展環(huán)境和發(fā)展走向，吸引行業(yè)的注意力，必然會(huì)吸引人才。

5)在發(fā)展過(guò)程中還要注意取長(zhǎng)補(bǔ)短，因地制宜的進(jìn)行發(fā)展。每個(gè)城市都必須依靠多元化的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，例如，重慶一些區(qū)域獨(dú)有的地理環(huán)境雖然給物流地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)不便，但這種地貌卻吸引了很多外地游客以及國(guó)外友人，促進(jìn)城市的旅游發(fā)展。在這種情況下，就要注意選址問(wèn)題。多元化的發(fā)展模式對(duì)重慶來(lái)講不僅可以豐富城市內(nèi)容，也可以合理利用土地資源，形成具有地方特色的產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系。

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