鞠 方，林輝葉，周建軍

（湘潭大學(xué) 商學(xué)院，湖南 湘潭 411105）＊

一、引 言

隨著我國土地出讓收入的快速增長，地價占房價的比重連年攀升，以財政支出為支撐的城市化水平帶來的剛性需求與改善性需求的不斷增長等因素對房價居高不下所起的作用越來越顯著，作為政策因素一部分的財政收支因素，逐漸成為學(xué)者們研究房價波動的重中之重。

關(guān)于土地出讓價格與房價關(guān)系方面的研究，國內(nèi)學(xué)者一般就供給與需求兩方面來探討這一關(guān)系。梁云芳和高鐵梅（2006）基于房地產(chǎn)的供給與需求的雙重視角探討房價的波動機制時指出，以土地供給價格為代表的供給因素對我國的住宅價格存在顯著的正向促進作用［1］。況偉大（2005）、宋勃和高波（2007）分別就“成本論”、“供求論”兩方面論證了房價與地價的傳導(dǎo)機理與作用程度［2，3］。然而，由于研究樣本與研究方法存在差異，學(xué)術(shù)界就房價與地價作用方向的探討仍無定論。有學(xué)者認(rèn)為二者只存在單向傳導(dǎo)關(guān)系［4－6］，也有學(xué)者通過實證分析方法得出二者的雙向作用關(guān)系［7］。此外，潘愛民和韓正龍（2012）收集省際面板數(shù)據(jù)對經(jīng)濟適用房、地價與住宅價格之間的關(guān)系進行了實證檢驗。結(jié)果表明三者之間存在長期均衡關(guān)系，且地價對住宅價格的正面影響依地域的差異而有所不同［8］。

一些文獻則側(cè)重于分析財政支出對房價的影響，認(rèn)為財政支出推動了房價上漲。梁若冰和湯韻（2008）利用中國經(jīng)驗數(shù)據(jù)檢驗Tiebout模型的實證結(jié)論表明，地方財政支出與公共品的供給增長均能有效刺激商品房價格的快速上漲［9］。邵挺、袁志剛（2010）基于 Tiebout－Oates理論框架，運用實證分析了我國35個大中城市的土地供應(yīng)量、公共品供給水平與房價的正向關(guān)系［10］。杞明（2005）借助Tiebout模型揭示了房價上漲財政方面的原因［11］。部分學(xué)者就公共品的供給視角探討了財政支出的資本化程度。周京奎和吳曉燕（2009）多方分析了公共投資對房價的溢出效應(yīng)認(rèn)為，生態(tài)環(huán)境投資與公共交通投資對房價的溢出作用要大于教育投資與燃?xì)馄占奥剩?2］。王軼軍等（2007）利用特征價格模型探討了公共品對地價與房價的影響。結(jié)果表明確實存在房產(chǎn)公共投資資本化，但地產(chǎn)的公共投資資本化卻并不明顯［13］。然而，也有學(xué)者的研究得出了不同的結(jié)論。如趙安平和羅植（2012）通過構(gòu)建離散動態(tài)最優(yōu)化模型，證實了民生支出對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用：加大民生支出一方面有助于遏制房價高企局勢的加劇，另一方面則在房地產(chǎn)市場遇冷期促進其復(fù)蘇［14］。

總結(jié)上述文獻的研究內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，學(xué)者對房價波動財政方面原因的分析要么立論于土地出讓價格視角，要么立足于財政支出因素，而將土地出讓價格與財政支出因素同時歸并到同一系統(tǒng)，更為全面的探討財政收支對房價的研究還十分有限，而就財政收支對房價影響的區(qū)域差異性研究更是少之又少。因此，本文將承襲已有文獻的研究成果，深入探討土地出讓收入與地方財政支出對房價作用的傳導(dǎo)機制，并利用我國30省市自治區(qū)的面板數(shù)據(jù)分析地方財政收支對房價的長期效果與短期影響。

二、土地出讓收入、地方財政支出對房價影響的數(shù)據(jù)特征描述

（一）土地出讓收入對房價影響的數(shù)據(jù)特征描述

土地出讓價格作為房屋的核心成本構(gòu)成要素，一定程度上帶動房價的攀升。圖1直觀地展示了2002～2011年我國東中西部地區(qū)的房價與地價的走勢情況。其中，中、西部地區(qū)的房價與地價均保持較為穩(wěn)定的增長態(tài)勢，房價與地價的相關(guān)系數(shù)分別為0.98、0.72。東部地區(qū)的房價與地價也保持了0.95的高度相關(guān)，二者先后經(jīng)歷了平穩(wěn)增長與快速增長兩個時期，于2010年分別達到史無前例的8429元／平方米、4480元／平方米。

圖1 區(qū)域房價和地價

（二）地方財政支出對房價影響的數(shù)據(jù)特征描述

財政支出的持續(xù)增長得益于財政收入，財政收入的增長又與土地出讓收入存在較大關(guān)聯(lián)，并最終將體現(xiàn)為房價的上漲。因而地方財政支出的增長一定程度上促成了房價的上漲。圖2顯示了東中西部地區(qū)的財政支出、人口數(shù)與房價的相關(guān)數(shù)據(jù)?？梢钥闯?，隨著地方財政人均支出的不斷增長，房價水平也出現(xiàn)了相同的波動趨勢，東中西部房價與地方財政人均支出的相關(guān)系數(shù)分別達到了0.9以上的高水平。其中，2002～2006年東中西部人均財政支出增長速度較為平穩(wěn)，同時房價向上的波動幅度也不大，但之后的5年里，三個地區(qū)的人均財政支出與房價均呈現(xiàn)大幅上揚的走勢。

圖4 區(qū)域房價和人均財政支出

三、實證分析

（一）變量的選取

選取房地產(chǎn)價格作為被解釋變量，土地出讓收入、地方財政支出作為解釋變量?；跀?shù)據(jù)的可得性，使用2002～2011年我國東、中、西部三大區(qū)域30個省市自治區(qū)的年度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)均來自國家統(tǒng)計年鑒。處理過程如下。

1.房地產(chǎn)價格（HP）。受數(shù)據(jù)可得性的限制，房地產(chǎn)價格來源于歷年統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)中的商品房銷售額與銷售面積之商，使用 HPi（i＝1，2，3）來分別表示東、中、西的商品房平均銷售價格。

2.土地出讓收入（LP）。由于單位面積的土地出讓收入即為土地出讓價格，本文選取土地出讓價格作為其代理變量，使用LPi來表示。

3.地方財政支出（GC）。本文選擇人均地方財政支出作為地方財政支出的代理變量，使用GCi來表示。

舊詞添新義還包括詞性轉(zhuǎn)化，即過去只能作某一詞類使用，現(xiàn)在可作另一詞類使用的詞。如：machine只能作名詞“機器”用，現(xiàn)在可用作動詞，表示“機器加工”。

為更準(zhǔn)確得到模型估計結(jié)果，對HP、LP和GC分別取對數(shù)，處理后的房地產(chǎn)價格為LNHPi，土地出讓收入為LNLPi，地方政府人均支出為LNGCi。

（二）誤差修正模型的建立

本文選擇建立panel data面板數(shù)據(jù)模型。考慮到本文主要目的在于比對各地區(qū)之間的房價波動情況，運用panel data面板數(shù)據(jù)模型協(xié)方差分析檢驗法得出的F值存在偏差可以不做追究，因此，假設(shè)各地區(qū)之間的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)大體一致，建立不變參數(shù)模型，其關(guān)于房地產(chǎn)價格的長期均衡方程如下：

其中，αj1為模型的常數(shù)項，αj2、αj3為解釋變量系數(shù)，uj，it為隨機誤差項。i表示個體單位，j＝1，2，3分別代表東部、中部、西部。通過估計模型（1），對其稍作變形與替換可得到誤差修正模型：

其中，βj1為模型的常數(shù)項，βj2、βj3、βj4為為解釋變量系數(shù)，εj，it為為隨 機誤差項，ecmj，it－1是誤差修正項，反映了房價偏離均衡狀態(tài)的程度。

（三）模型估計及分析

對于變量的平穩(wěn)性檢驗方面，本文將采用LLC與Fisher－ADF檢驗法；就協(xié)整關(guān)系的確認(rèn)，則采取包括構(gòu)建7個統(tǒng)計指標(biāo)的Pedroni檢驗法與Kao檢驗法。

1.東部地區(qū)實證結(jié)果。（1）平穩(wěn)性檢驗。根據(jù)表1顯示的單位根檢驗結(jié)果，LNHP1、LNLP1、LNGC1都不能拒絕原假設(shè)，即原序列存在單位根，因而是不平穩(wěn)的。經(jīng)過一階差分處理后，差分序列△LNHP1、△LNLP1、△LNGC1的t統(tǒng)計量均大于臨界值，因而拒絕原假設(shè)，認(rèn)為不存在單位根。因此，LNHP1、LNLP1和LNGC1都是一階單整序列。

表1 平穩(wěn)性檢驗結(jié)果

（2）協(xié)整檢驗。協(xié)整檢驗結(jié)果表明，大部分的檢驗方法所得到的P值小于0.05，因而拒絕原假設(shè)H0，認(rèn)為LNHP1、LNLP1和LNGC1三者存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。

表2 協(xié)整檢驗結(jié)果

表3 長期均衡方程回歸結(jié)果

（4）誤差修正模型。考察表4易知，房價的滯后變量對房價的刺激作用最顯著，其增加1個百分點將促進房價上漲0.1個百分點；其次地方財政支出對房價的彈性系數(shù)為0.05，略大于土地出讓收入對房價作用系數(shù)的0.03；－0.15的誤差修正系數(shù)表明，當(dāng)短期波動偏離長期均衡值時，誤差項將以0.15的力度反向調(diào)整，促使非均衡狀態(tài)得以恢復(fù)到均衡狀態(tài)。

表4 誤差修正模型回歸結(jié)果

總之，無論是長期還是短期，東部地區(qū)的地方財政支出對房價的作用效果均大于土地出讓收入。這主要是因為東部地區(qū)的市場經(jīng)濟較為發(fā)達，人民生活水平較高，在經(jīng)濟基礎(chǔ)得以穩(wěn)固的前提下，生活環(huán)境與生活質(zhì)量更為當(dāng)?shù)鼐用袼匾?，因而公共服?wù)與產(chǎn)品的供給水平已成為選擇住房的重要考慮因素［15］。此外，對比長期均衡方程與誤差修正模型中的相關(guān)系數(shù)發(fā)現(xiàn)，土地出讓收入與地方財政支出對房價的影響存在明顯的時滯性。

2.中部地區(qū)實證結(jié)果。仿照上文的東部地區(qū)實證方法與步驟，對中部地區(qū)進行實證分析后，結(jié)果如下：

中部工業(yè)區(qū)土地出讓收入與地方財政支出能夠較好的解釋房地產(chǎn)價格波動。其中，土地出讓收入每提升1%將促進中部地區(qū)房價上升0.4%；地方政府人均支出每增加1%，會推動中部地區(qū)房價上升0.16%?？梢?，土地出讓收入和地方財政支出對東部地區(qū)房價存在顯著的正向推動作用，且土地出讓收入的助力效果要優(yōu)于地方財政支出。

中部地區(qū)房價的滯后變量對房價的刺激作用最顯著，其增加1個百分點將促進房價上漲0.07個百分點；其次地方財政支出對房價的彈性系數(shù)為0.06，大于土地出讓收入對房價作用系數(shù)的0.04；－0.21的誤差修正系數(shù)表明，當(dāng)短期波動偏離長期均衡值時，誤差項將以0.21的反向調(diào)節(jié)力度促使其恢復(fù)到均衡狀態(tài)。

綜合看來，短期內(nèi)中部地區(qū)房價受地方財政支出的影響要略大于土地出讓收入，但隨著基礎(chǔ)設(shè)施的日益完備，人們可享受到的公共服務(wù)逐漸趨同，地方財政支出對房價的影響力增長趨緩，而土地出讓收入對房價的影響程度日趨顯著并在長期遠遠超越地方財政支出對房價的影響。這主要在于地價作為房價的重要組成部分，一定程度上影響著開發(fā)商的定價行為，即開發(fā)商將通過提高房價將土地使用成本轉(zhuǎn)嫁給購房者。同時還應(yīng)注意到，二者尤其是土地出讓收入對房價的價格傳導(dǎo)機制存在明顯的時滯效應(yīng)。

3.西部地區(qū)實證結(jié)果。仿照上文的東部地區(qū)實證方法與步驟，對西部地區(qū)進行實證分析后，結(jié)果如下：

西部地區(qū)土地出讓收入與地方財政支出能夠較好的解釋房地產(chǎn)價格波動。其中，土地出讓收入每提升1%將促進中部地區(qū)房價上升0.17%；地方政府人均支出每增加1%，會推動中部地區(qū)房價上升0.26%?？梢?，土地出讓收入和地方財政支出對東部地區(qū)房價存在較顯著的正向推動作用。

西部地區(qū)地方政府的財政支出效應(yīng)對房價的促進作用最大，其增加1個百分點將促進房價0.1個百分點的攀升；房價滯后變量對房價的作用力度位居第二，彈性系數(shù)為0.015；土地出讓收入的作用效果最小，其增長1個百分點將刺激房價增長0.012個百分點；－0.13的誤差修正系數(shù)表明，當(dāng)短期波動偏離長期均衡值時，誤差項將以0.13的力度反向拉動，使其回復(fù)到均衡狀態(tài)。

總的看來，短期內(nèi)地方政府的財政支出對房價的彈性系數(shù)為0.1，遠大于土地出讓收入0.01的作用效果，這是因為西部地區(qū)的建設(shè)較為落后，公共投資水平無法達到購房需求者對住房環(huán)境的要求，因而基礎(chǔ)設(shè)施的改善將成為吸引定居者的主要因素。但隨著西部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，公共服務(wù)與產(chǎn)品供給的不斷增長與豐富，財政支出作為購房參考重要因素的同時，土地出讓收入對房價所起的影響也在逐漸加強。長期來看，財政支出對房價所產(chǎn)生的影響略大于土地出讓收入。

四、政策建議

實證分析表明，東中西部三個區(qū)域的土地出讓收入與地方財政支出對房價的影響均存在不同程度的時滯效應(yīng)。短期內(nèi)土地出讓收入與地方財政支出對房價的作用效果并無顯著的區(qū)域差異性，但就長期發(fā)展趨勢來看，東部與西部地區(qū)仍以地方財政支出影響為主，而中部地區(qū)的情況卻出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，土地出讓收入對房價的刺激力度要顯著大于財政支出。因此，政府在制定平抑房價的宏觀調(diào)控政策時需要做到有的放矢，避免籠統(tǒng)的一刀切。

1.加強東部地區(qū)土地市場的規(guī)范，縮小區(qū)域之間財政支出的差距。東部地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展十分迅速，市場化程度相對較高，其偏高的房價水平、巨大的房產(chǎn)交易數(shù)量與金額為房產(chǎn)開發(fā)商的擴大建設(shè)與大量拿地打下了堅實的基礎(chǔ)，同時也為地方政府財政的土地出讓收入提供有力支撐。由于地方政府是土地供應(yīng)的壟斷者，其有意識地控制土地出讓數(shù)量成功地促成了土地出讓收入的快速增長［16］。故此，規(guī)范土地市場的出讓行為，加大土地市場的監(jiān)管控制力度，推行制度規(guī)范與行政監(jiān)督共同作用的新制度十分必要。另一方面，合理調(diào)整地區(qū)間的公共支出水平，提高公共財政支出效率是優(yōu)化房價體系的有效途徑。東部城市房價水平整體偏高，其住房價格具備典型的梯度特征，這與公共產(chǎn)品供給的差異性存在一定聯(lián)系［17］。因此，合理調(diào)整地區(qū)間的公共服務(wù)與產(chǎn)品供給水平，努力提升地方財政的支出效率，均衡地區(qū)之間的財政支出將有效縮小地區(qū)之間房價的差距。

2.建立中部地區(qū)土地供給管理的長效機制，制定合理的地方財政支出計劃。對比東部地區(qū)，中部地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度與市場化程度相對落后，市場自身的調(diào)節(jié)能力還有待加強，財政支出等政策方面的因素更容易影響房價。鑒于此，加強土地出讓行為規(guī)范制度的建設(shè)，建立土地市場實時監(jiān)控的長效機制，合理提升地方公共服務(wù)與產(chǎn)品的投資水平，最終達到有效抑制該地區(qū)房價的攀高趨勢，推進房地產(chǎn)市場長遠發(fā)展的目標(biāo)。一方面，土地出讓收入對房價的影響存在顯著的時滯性，因此立足于長遠發(fā)展視角加強對土地市場的監(jiān)督管理，逐步實現(xiàn)從“行政高壓”的管理模式向“制度規(guī)范與行政監(jiān)管相結(jié)合”的新模式轉(zhuǎn)變，將有助于減少土地資源的浪費與閑置，實現(xiàn)土地供給的可持續(xù)性。另一方面，加大地方財政的支出力度，努力提高支出效率，將地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與住房建設(shè)相結(jié)合，盡可能滿足該地區(qū)居民基本的公共設(shè)施需求，進而減少部分區(qū)域住房需求持續(xù)膨脹與遇冷的尷尬局面，使得房價水平更為穩(wěn)定。

3.充分發(fā)揮西部地區(qū)地方財政支出對房地產(chǎn)市場發(fā)展的促進作用，確保土地出讓收入對房價傳導(dǎo)機制的暢通。一是充分利用財政杠桿推動西部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，努力提高教育、交通、衛(wèi)生等關(guān)乎居民切身利益的公共項目支出費用，通過改善投資與消費環(huán)境來促進房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，進而強化市場機制對房價的調(diào)節(jié)功能。二是確保土地出讓收入對房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制的暢通，通過有效調(diào)控土地出讓價格來平抑房價水平。實證結(jié)果表明，西部地區(qū)的土地出讓收入對房價產(chǎn)生的影響存在顯著的滯后效應(yīng)，因此，要在短時間內(nèi)實現(xiàn)與鞏固土地出讓收入對房價的調(diào)節(jié)效果，就需要出臺必要的宏觀措施來保障價格傳導(dǎo)機制的順暢。

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