潘向研，曾國亮

（順德職業(yè)技術(shù)學(xué)院 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，廣東 佛山 528333）

基于灰色收入的中國房價(jià)過快上漲因素及對策

潘向研，曾國亮

（順德職業(yè)技術(shù)學(xué)院 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，廣東 佛山 528333）

中國目前房價(jià)過快上漲的現(xiàn)狀，已躋身世界的前列。從表面現(xiàn)象來看，中國目前的房價(jià)已經(jīng)超過居民家庭收入的支付能力，但是房價(jià)仍然居高不下，基于中國灰色收入的視角來分析中國房價(jià)過快上漲的原因是大量“灰色收入”支撐中國房價(jià)高企，同時(shí)保障性住房跟不上。因此，降低灰色隱形收入和提供充足保障性住房是控制中國房價(jià)過快上漲的對策。

中國房地產(chǎn)價(jià)格；灰色收入；保障性住房

一、中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

(一)需求和價(jià)格一直呈上漲趨勢

近幾年來，中國的房地產(chǎn)價(jià)格一直呈上漲趨勢。以上海為例，從下表1可知2010年上海商品房平均價(jià)格為14 399元/平方米，接近美國的兩倍。而美國多為別墅，在中國是屬于商品房中價(jià)格最高的一種。英國倫敦地區(qū)和韓國的首爾地區(qū)，商品房平均價(jià)格是其國家最高的地區(qū)，但均比上海的均價(jià)低。而相比瑞士的蘇黎世和日本的東京，商品房價(jià)格高于上海1倍左右，但其國民收入要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國的國民收入不止1倍。相比之下，中國目前的房價(jià)已躋身世界的前列。

表1 與發(fā)達(dá)國家房價(jià)的對比（單位：元人民幣/平方米）

而且，世界各國在美國次貸危機(jī)后，全球經(jīng)濟(jì)衰退，房地產(chǎn)價(jià)格和銷售額大幅度下降。然而，中國卻出現(xiàn)了不尋常的情況，中國的房價(jià)卻不見太大影響，價(jià)格與需求量仍然呈上升趨勢。再以上海為例，從表2房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)得知，以2000年的土地交易價(jià)格為基數(shù)，從2002年到2010年一直呈上升狀態(tài)，而最終承擔(dān)土地交易價(jià)格的上升成本的是購房人。

表2 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（2002-2010，以2000年價(jià)格為100）

表3具體反映了2008年、2009年和2010年商品房的銷售情況，2009年的銷售額是2000年的8倍，而銷售面積僅僅是2倍，正意味著平方售價(jià)上升幅度大。而從表面上看2010年的商品房銷售面積和銷售額都有所下降，但是兩者相除的面積單價(jià)卻比2009年更高，2010年約為1.4萬元/平方米，而2009年約為1.2萬元/平方米。

表3 主要年份商品房銷售情況

(二)空置房現(xiàn)象較嚴(yán)重

按供求關(guān)系原理，應(yīng)該是供不應(yīng)求的產(chǎn)品才會(huì)是價(jià)格上升。然后，中國房地產(chǎn)在供求上，卻出現(xiàn)不均衡的現(xiàn)象。房地產(chǎn)商不斷推出高端樓盤，而中小戶型普通樓盤較短缺。一邊是炒房者不斷購置物業(yè)，使房價(jià)不斷攀升，卻出現(xiàn)了一大片空置房；另一邊是普通民眾，買不起房，住不起房。同時(shí)，房地產(chǎn)商由于有利可圖，越高端的樓盤利潤越高，于是出現(xiàn)了高端樓盤的不斷涌現(xiàn)，而中小戶型樓盤較為短缺的現(xiàn)象。

二、中國房價(jià)高企的原因

(一)大量“灰色收入”支撐中國房價(jià)高企

首先，以“房價(jià)收入比”來分析目前中國與發(fā)達(dá)國家的情況?！胺績r(jià)收入比”是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。國際上通常認(rèn)為“房價(jià)收入比”應(yīng)維持在3～6倍的范圍內(nèi)，而我國的房價(jià)收入比卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際水平。

上海統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，主要年份上海城市居民家庭人均可支配收入顯示，2010年為28 838元，上海商品房平均價(jià)格為14 399元/平方米。以100平方米的房子為例，上海家庭（兩人）年平均收入在6萬左右，那么，房價(jià)收入比等于 14 399×100÷60 000=23.99。

而美國，房價(jià)為6 900元人民幣/平方米，美國一般家庭的年收入在10～15萬美元左右，取平均數(shù)12.5萬美元，換算成人民幣為79萬。即6 900×100÷790 000=0.87。

再以全世界房價(jià)最高之一的瑞士為例，其中蘇黎世的房價(jià)是瑞士最高的，1.5～4萬元人民幣/每平方米，瑞士家庭（兩人）年平均收入約為40萬，那么，就算用最高的單位房價(jià)4萬元人民幣/每平方米來計(jì)算，蘇黎世的房價(jià)收入比等于40 000×100÷400 000=10

可見，我國“房價(jià)收入比”遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出發(fā)達(dá)國家的水平。我國現(xiàn)在遠(yuǎn)高于國際水平的“房價(jià)收入比”，房價(jià)卻沒有因市場的原因而出現(xiàn)降價(jià)趨勢，這意味著目前中國人買房不僅靠賬面上的名義工資，背后的“灰色收入”是一個(gè)強(qiáng)大的支柱。

這些“灰色收入”指沒有被公開和統(tǒng)計(jì)的收入，也就是游離于賬面工資之外的收入。包括本職以外的收入，如租金、內(nèi)幕交易獲得的股票和地產(chǎn)收益等等；也包括法律沒有界定是合法或是非法的收入，如權(quán)力機(jī)構(gòu)利用權(quán)力獲得的報(bào)酬和壟斷性機(jī)構(gòu)利用資源壟斷的優(yōu)勢獲得的正常利潤之外的收入［2］?！盎疑杖搿崩锩?，大部分是壟斷行業(yè)在公共資源和公共財(cái)產(chǎn)的再分配中，使原本是政府的收入變成少數(shù)個(gè)人的收入，從而使部分人的收入和福利遠(yuǎn)高于其名義工資。例如，租金。中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士洪盛指出中國國有自然資源被一部分人使用和經(jīng)營，卻沒有上繳租金或以利潤的形式上繳。按他計(jì)算，未上繳租金過萬億。這里的租金產(chǎn)生的原因是大量的國有企業(yè)不需要支付租金成本給國家，從而轉(zhuǎn)變成了本企業(yè)的利潤，然后再以各種各樣的形式變成企業(yè)管理層與員工的工資或福利。

中國經(jīng)濟(jì)體制改革基金會(huì)國民經(jīng)濟(jì)研究所副所長王小魯在《灰色收入與國民收入分配》研究報(bào)告里對2008年的國民收入進(jìn)行調(diào)研和計(jì)算，中國的灰色收入數(shù)額巨大而且分布集中，中國目前存在著約5萬億“灰色收入”，而20%的高收入家庭居民的“灰色收入”，占全部城鎮(zhèn)居民“灰色收入”總量的80%以上［3］。

這些“灰色收入”在很大程度上支撐著房價(jià)，使中國房地產(chǎn)市場降溫難。十年前，國民的可支配收入主要放到銀行存款作為資產(chǎn)的保值。但近幾年來，消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)(Consumer Price Index)呈現(xiàn)上升趨勢，使銀行存款利率遠(yuǎn)跟不上物價(jià)上升指數(shù)，銀行存款等于資產(chǎn)貶值，人們?yōu)榱耸官Y產(chǎn)保值或增值，又鑒于中國的投資渠道窄，于是集中在股票或房地產(chǎn)的投資上。而相對于股票這種無形資產(chǎn)來說，房地產(chǎn)這種有形資產(chǎn)更為吸引，房地產(chǎn)成為民眾的最重要的投資方式之一。大量資金投入到房地產(chǎn)市場來保值甚至增值，這是推高中國房地產(chǎn)價(jià)格的重要原因之一。

而“灰色收入”卻只集中在20%的高收入家庭居民中，這少數(shù)人不斷買房把房價(jià)不斷推高，卻使大部分人買不起房。光是這筆5萬億的“灰色收入”投入到房地產(chǎn)市場上，以上海平均房價(jià) 1.4萬元/平方米為例，就可以促成3.6億平方米的銷售面積，按100平方米一套房子來計(jì)算，每年會(huì)有3.6百多萬套房子的交易。于是，中國的房價(jià)雖然已經(jīng)高達(dá)不符合國情的情況下，仍然一路高居不下，導(dǎo)致開發(fā)商不斷地新建樓盤，部分高收入家庭不斷購置新物業(yè)的局面，而這些房子的空置率一直是國家難以統(tǒng)計(jì)的一個(gè)數(shù)據(jù)。

(二)保障性住房跟不上

中國房地產(chǎn)價(jià)格能過快增長的另外一個(gè)方面是目前基本保障性住房的供給在數(shù)量上和區(qū)位結(jié)構(gòu)上的不足，使核心地段的價(jià)格飄高。從數(shù)量上來分析，市場化的商品房在中國占據(jù)絕大部分的比例，而以政府牽頭的經(jīng)濟(jì)適用房和廉價(jià)房剛處于一個(gè)起步階段，數(shù)量上的供給完全跟不上目前中低產(chǎn)階級對住房的需求。另外，存在著經(jīng)濟(jì)適用房和廉價(jià)房的使用沒有落實(shí)到位的情況，某些地方的經(jīng)濟(jì)適用房和廉價(jià)房被不法分子利用獲利，而使真正的適用人群沒有住上經(jīng)濟(jì)適用房。另一方面，從保障型住房的供給區(qū)位結(jié)構(gòu)上來看也存在不足。高級型商品房集中在城市中心地段，而城市用地緊張，投資性住房也集中在中心地段，導(dǎo)致城市中心附近房價(jià)越來越高。由于保障性住房在城市中心附件的供給不足，中低收入階層無法負(fù)擔(dān)城市中心附近的住房，而郊區(qū)的交通成本高，而且目前中國大部分地區(qū)郊區(qū)的交通設(shè)施不完善，保障性住房解決不了中低收入階層住房難的問題。

三、解決房價(jià)過快上漲問題的策略

(一)降低灰色收入

由于灰色收入在支撐著中國房地產(chǎn)的價(jià)格高居不下，因此降低灰色收入是壓制房地產(chǎn)價(jià)格高企的重要手段。其次，灰色收入的危害是多方面的。它使社會(huì)分配不公平，使收入分配不合理，從而不斷加大收入差距，使財(cái)富集中在少數(shù)人手上，不利于國民整體生活水平的提高。同時(shí)，灰色收入完全違背按貢獻(xiàn)分配的市場規(guī)律，不利于社會(huì)的穩(wěn)定，敗壞社會(huì)風(fēng)氣，有礙社會(huì)健康發(fā)展。再者，灰色收入破壞了法律法規(guī)的約束，其隱蔽性使政府難以掌握其真實(shí)情況，一旦灰色收入的數(shù)量龐大到無法控制的地步，會(huì)嚴(yán)重破壞國家的正常經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，引發(fā)更嚴(yán)重的危機(jī)。

針對此現(xiàn)象，須建立透明的政府體制，完善政府監(jiān)督機(jī)制，建立政府問責(zé)機(jī)制。改變政府壟斷資源的現(xiàn)狀，減少政府對資源分配的干預(yù)，減低行政權(quán)利，減少以權(quán)謀私的機(jī)會(huì)，從而消除腐敗現(xiàn)象。尤其是壟斷的國有企業(yè)，要對正常工資之外的，通過利用公共資源所獲得的額外津貼福利等進(jìn)行清查整頓處理。

另外，對灰色收入法治管理。設(shè)立相應(yīng)的法律制度，規(guī)范收入分配制度。并設(shè)立相應(yīng)的懲罰措施，加大打擊非法收入的力度，如行政審批行賄受賄等，必須嚴(yán)查打擊，嚴(yán)肅懲罰，杜絕非法收入行為。

(二)提供充足的保障性住房，以保障房為主，市場商品房銷售為輔

根據(jù)市場規(guī)律，只能讓“居者有其屋”才能防止房價(jià)高企。我們可以借鑒新加坡模式，即以政府分配保障房為主，市場商品房銷售為輔的住房政策。新加坡住房的特點(diǎn)是“居者有其屋”，使所有國民有房住，同時(shí)讓高收入家庭有選擇市場高檔商品房的權(quán)利［4］。這樣既可以解決中低收入階層的住房問題，又可以滿足高收入階層更高的住房要求。

保障性住房可以分成不同的面積和檔次，針對低收入階層，面積較小的住房，政府提供更多的貸款優(yōu)惠政策；而針對中等收入階層，即超過低收入階層上限的，政府也應(yīng)隨其收入的增加而提供高一檔次的保障性住房，面積稍大或者小區(qū)設(shè)施稍完善等等，但相對來說，政府對這部分住房提供較少的優(yōu)惠政策。

對于連最低檔次的保障性住房也無法負(fù)擔(dān)的家庭，可采用公租房的形式。這種租房形式也是保障性的，租房人可以用比市場價(jià)格低的價(jià)格租住公共性住房來過渡。但一旦租房人的收入水平高于上限時(shí)，就不能續(xù)租。這種公租房能對于外來農(nóng)民工或剛參加工作的新畢業(yè)生等人群起到保障作用。

最后，在政府保障性住房充足的前提下，對于高收入階層，則可以選擇市場主導(dǎo)的商品房［5］。由于中國人口眾多，具有與西方發(fā)達(dá)國家不同的特點(diǎn)。國家難以有充足的財(cái)政向全民提供保障性住房，同時(shí)也為了滿足高收入群體對住房的更高要求，應(yīng)允許以市場主導(dǎo)的商品房。由于政府已經(jīng)向中低收入階層提供了充足的保障性住房，解決了這部分人群的住房的同時(shí)，也因?yàn)樯唐贩抗┐笥谇蟮脑?，而杜絕了商品房炒作的現(xiàn)象。

另一方面，保障性住房的實(shí)施必須嚴(yán)于監(jiān)管。從申請到實(shí)際的住房情況，需要政府專門部門負(fù)責(zé)保障性住房的實(shí)施和監(jiān)管。首先，要設(shè)立好申請人的收入上限，對于高于收入上限的申請人一律不予批準(zhǔn)。當(dāng)然，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況，每個(gè)階段的收入上限可能需要做出調(diào)整，這需要聘請經(jīng)濟(jì)學(xué)者展開各地調(diào)研然后做出評估，并經(jīng)過國家審批通過方能執(zhí)行，不能以一個(gè)部門說了算。其次，對于申請下來的保障房的實(shí)際住房情況要嚴(yán)格監(jiān)管。如今，空置房是我國一個(gè)有待解決的問題。如果不杜絕不法分子從中利用資源獲取不法收入，而使真正需要住房的人住不上保障房，反而讓有高收入人群住進(jìn)了保障性住房，或者保障房空置率高，得不到充分的利用，都會(huì)使其不能有效地發(fā)揮作用。

:

［1］上海市統(tǒng)計(jì)局.2011 年上海統(tǒng)計(jì)年鑒［EB/OL］.［2012-11-13］.http://www.stats-sh.gov.cn/tjnj/tjnj2011.htm.

［2］余軍華,夏振坤.中國收入分配制度中“灰色收入”成因及治理［J］.華東經(jīng)濟(jì)管理,2007(12):37-39.

［3］王小魯.灰色收入與政府改革［J］.中國經(jīng)濟(jì)觀察,2011(2):16-18.

［4］蘇昭宇,郭勁光.新加坡公眾住房計(jì)劃政策的解讀［J］.云南財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2009(1):39-43.

［5］郭寶潔,張鵬.淺談房地產(chǎn)價(jià)格上漲原因及對策［J］.生產(chǎn)力研究,2010(7):154-160.

Analysis of the Reasons and Strategies of Fast Increasing Price of the Real Estate in China Based on Grey Income

PAN Xiang-yan,ZENG Guo-liang
（Departmant of Economy and Management,Shunde Polytechnic College,Foshan 528333,Guangdong,China）

The situation of the fast increasing price of the real estate in China has already caught up the level of the leading countries,which has been unaffordable for the citizens at the first sight.However,the price of the real estate did not fall due to the above.Based on the view of grey income in China nowadays,the reasons of the fast increasing price of the real estate in China are the great amount of grey income and the lack of public housing.The suggestions to solve the problems are decreasing the grey income and providing sufficient public housing.

grey income;real estate;public housing

F29

1007-5348（2013）01-0086-04

2012-12-02

潘向研（1980-），女，廣東順德人，順德職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院講師，英國伯明翰大學(xué)碩士生，主要從事經(jīng)濟(jì)學(xué)研究。

（責(zé)任編輯：曾 耳）