◎ CRIC研究中心

自2006年以來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和旅游產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，旅游地產(chǎn)進(jìn)入了全民參與、遍地開花的發(fā)展時(shí)期。尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)受頻頻調(diào)控而跌宕起伏，旅游地產(chǎn)總能逆市發(fā)展，給整個(gè)行業(yè)帶來(lái)一絲暖意。

然而，盡管發(fā)展紅火，旅游地產(chǎn)仍存在各種迷思，地方政府仍在尋找綜合效益的發(fā)力點(diǎn)、開發(fā)企業(yè)仍在探索投資回報(bào)的平衡點(diǎn)。而過(guò)去的2012年，房地產(chǎn)行業(yè)頂住各方壓力，在震蕩中步入回升軌道，旅游地產(chǎn)慢慢退卻了前幾年的耀眼光環(huán)，進(jìn)入了深度思考和探索的階段，逐漸形成了特色鮮明的、多種類型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

一、中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展概況

我國(guó)的旅游地產(chǎn)起步于分時(shí)度假的發(fā)展。在20世紀(jì)90年代初，海南首先出現(xiàn)的分時(shí)度假酒店，被業(yè)內(nèi)人士共認(rèn)為是我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展的萌芽。這一時(shí)期，由于海南出現(xiàn)了大量房產(chǎn)空置的現(xiàn)象，分時(shí)度假受到了旅游飯店經(jīng)營(yíng)者和房地產(chǎn)開發(fā)商的普遍重視，并以旅游地產(chǎn)這一概念在行業(yè)內(nèi)傳播開發(fā)。

1999年，“博鰲國(guó)家旅游休閑度假區(qū)”、“海南傳說(shuō)”、“南山文化旅游區(qū)”等項(xiàng)目成功后，引起了極大的市場(chǎng)反響，旅游地產(chǎn)的概念也再度受到了市場(chǎng)關(guān)注，并最終形成現(xiàn)代意義的發(fā)展內(nèi)涵。隨后，旅游地產(chǎn)在我國(guó)掀起了一股發(fā)展熱潮，北京、上海、廣州等城市的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量和市場(chǎng)需求量均直線攀升。但這一時(shí)期產(chǎn)品形式仍然十分單一，多為產(chǎn)權(quán)酒店。

2003年杭州“打造休閑城市”理念的提出，標(biāo)志著我國(guó)旅游地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入資源整合的全面開發(fā)階段 ，功能復(fù)合的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開始起步。至此，旅游地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了從起步到發(fā)展壯大并最終形成規(guī)模的巨大蛻變。此后，“濱海、山地、溫泉、高爾夫”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店在沿海城市大量開發(fā)發(fā)展。

2006至今，是我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展的全面提升階段。旅游地產(chǎn)開發(fā)不僅是在賣房子，而是與城市運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等緊密結(jié)合，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、服務(wù)提升、產(chǎn)品創(chuàng)新成為主流。

二、濱海旅游地產(chǎn)

濱海資源是備受旅游地產(chǎn)市場(chǎng)追捧的核心資源，全球知名的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)分布在濱海地區(qū)，我國(guó)也不例外。截至2012年底，我國(guó)共有475個(gè)濱海旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，集中分布在海南島、珠三角、閩東南、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海區(qū)域。其中，海南島以其特有的度假氣候并依托國(guó)際旅游島建設(shè)的政策背景成為了全國(guó)濱海物業(yè)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域，截至2012年底，共有317個(gè)濱海旅游地產(chǎn)項(xiàng)目；環(huán)渤海區(qū)域則因其在北方所占有的稀缺的濱海資源發(fā)展迅速，截至2012年底，已有102個(gè)濱海旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

1、濱海旅游地產(chǎn)基本特征

資源依賴性強(qiáng)，發(fā)展區(qū)域集中。主要依賴于海景、沙灘、氣候等自然景觀資源，對(duì)氣候、海岸地形、潮汐、風(fēng)向的要求高。成功濱海旅游地產(chǎn)資源共性：海水、沙灘優(yōu)良，適合開發(fā)濱海休閑運(yùn)動(dòng)；海岸線優(yōu)美，具有良好的景觀視野，具有海灣、山地等特色景觀；地塊具有一定規(guī)模和縱深，地塊成片，可開發(fā)業(yè)態(tài)齊全、有規(guī)模效應(yīng)的產(chǎn)品地塊具有一定縱深，易于對(duì)物業(yè)進(jìn)行合理配比，增加項(xiàng)目產(chǎn)品的整體性。

南方項(xiàng)目偏高端定位，北方產(chǎn)品偏大眾化，中部地區(qū)兩頭兼顧。海南擁有得天獨(dú)厚的氣候資源與濱海資源，其濱海旅游地產(chǎn)項(xiàng)目客源來(lái)源廣泛，定位普遍高端。環(huán)渤海等北方濱海地區(qū)，雖然濱海景觀資源良好，但受氣候因素影響，其濱海旅游地產(chǎn)輻射能力較為有限，主要以滿足“5+2”的短期度假需求為主，項(xiàng)目多以中高端定位為主。長(zhǎng)三角地區(qū)雖然濱海資源和氣候條件一般，但區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)能力強(qiáng)，其濱海旅游地產(chǎn)項(xiàng)目多為綜合型項(xiàng)目，既搶市場(chǎng)高端，也不放棄中端客群。

功能復(fù)合度高，產(chǎn)品多元。從各個(gè)區(qū)域?yàn)I海旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的功能及產(chǎn)品來(lái)看，已從初期單一的度假型酒店，發(fā)展為目前集度假、居住、投資等功能于一體的度假綜合體。且每一類功能產(chǎn)品也逐漸多元，如住宅物業(yè)除了別墅外，還有觀景公寓、企業(yè)會(huì)所等，酒店除了一般的五星級(jí)酒店以外，還會(huì)有精品酒店、酒店式公寓等。

規(guī)劃設(shè)計(jì)突出海洋元素，建筑實(shí)體強(qiáng)調(diào)視覺(jué)沖擊。注重從社區(qū)內(nèi)部打通與海景的聯(lián)系，加強(qiáng)海景在內(nèi)部景觀上的參與性；建筑形態(tài)多采用圓形或弧形，建筑布局通透、開闊，采用大露臺(tái)、觀景陽(yáng)臺(tái)和下沉式陽(yáng)臺(tái)，以使室內(nèi)景觀最大限度的延展到室外。

2、濱海旅游地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)

區(qū)域發(fā)展重心回歸南部濱海。環(huán)渤海盡管有較好濱海資源，但受氣候影響，適合旅游度假的季節(jié)短，產(chǎn)品開發(fā)成本高，北部濱海旅游地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)轉(zhuǎn)冷。2012年，環(huán)渤海地區(qū)的濱海旅游地產(chǎn)項(xiàng)目基本沒(méi)有增長(zhǎng)，而相對(duì)應(yīng)的海南與珠三角地區(qū)的濱海旅游地產(chǎn)項(xiàng)目則分別從2011年的283個(gè)和26個(gè) ，增長(zhǎng)到了317個(gè)和34個(gè)。

個(gè)性化產(chǎn)品打造成核心競(jìng)爭(zhēng)手段，大型項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)引擎復(fù)合化。在經(jīng)過(guò)了近30年的發(fā)展，濱海旅游地產(chǎn)已經(jīng)形成相對(duì)成熟的發(fā)展模式，常規(guī)產(chǎn)品（如住宅、酒店、商業(yè)）的發(fā)展水平已經(jīng)較高，較難體現(xiàn)差異性，個(gè)性化產(chǎn)品（如游艇、精品酒店、主題樂(lè)園）的打造已成為濱海旅游地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的核心要素。

三、濱湖旅游地產(chǎn)

濱湖旅游地產(chǎn)是我國(guó)最早的旅游地產(chǎn)類型之一，而且仍然是時(shí)下國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)界的寵兒。根據(jù)CRIC對(duì)全國(guó)重點(diǎn)旅游區(qū)域的統(tǒng)計(jì)，截至2012年底，全國(guó)約有225個(gè)濱湖旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，其中湖泊密集、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角地區(qū)為濱湖類項(xiàng)目最密集區(qū)域，共有38個(gè)，其次是湖泊密集的旅游大省云南，有34個(gè)。

表1：典型濱海項(xiàng)目產(chǎn)品特征

1、濱湖旅游地產(chǎn)基本特征

資源具有再可生性，但優(yōu)質(zhì)資源仍然稀缺。濱湖類旅游地產(chǎn)可以開發(fā)的資源包括天然湖泊（如太湖、滇池等）、人工水庫(kù)（如千島湖）和人工湖泊（如太平湖）。而湖水優(yōu)質(zhì)、環(huán)境優(yōu)美是項(xiàng)目資源的核心價(jià)值。

項(xiàng)目定位高端，別墅為主力產(chǎn)品。濱湖類項(xiàng)目通常有山有水，環(huán)境優(yōu)美、私密性良好，大多定位為中高端度假項(xiàng)目，因此其主力產(chǎn)品多為別墅或類別墅。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，在長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)的濱湖旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，別墅和類別墅產(chǎn)品的建筑面積約占住宅物業(yè)類產(chǎn)品總建設(shè)面積的78%。

高端酒店為常見(jiàn)引擎，游艇已成標(biāo)配。酒店和游艇是濱湖旅游地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)旅游度假功能的主要產(chǎn)品，酒店多采用高星級(jí)以奠定項(xiàng)目高端形象，游艇一般由游艇俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)，碼頭出租。同時(shí)在項(xiàng)目規(guī)模允許下，還會(huì)設(shè)置高爾夫練習(xí)場(chǎng)、商業(yè)街等項(xiàng)目，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。

建筑排布以湖景為核心，住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)酒店化。親水資源是濱湖類項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)，建筑排布圍繞水景資源，臨湖而建，充分利用水景資源。同時(shí)，濱湖旅游地產(chǎn)大多引入酒店管理集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，因此其住宅產(chǎn)品也采用了酒店化設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)觀景功能，弱化廚房等居家功能。同時(shí)交房標(biāo)準(zhǔn)大多為精裝修。

2、濱湖旅游地產(chǎn)新特征

注入特色文化。由于濱湖旅游地產(chǎn)項(xiàng)目從資源到產(chǎn)品均具有極強(qiáng)的可復(fù)制性，以致市場(chǎng)出現(xiàn)了較嚴(yán)重的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。而文化賦予和創(chuàng)造，彌補(bǔ)濱湖類產(chǎn)品的“高復(fù)制”性，賦予項(xiàng)目獨(dú)特性，創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值。如淀山湖度假區(qū)的漢堂打造的現(xiàn)代中式人文大宅，并打造了陶瓷藝術(shù)館等文化配套。

增加持有物業(yè)。隨著濱湖旅游地產(chǎn)開發(fā)的深化，早期出現(xiàn)的過(guò)度地產(chǎn)化問(wèn)題逐步得到改善，旅游功能越來(lái)越得到重視，體現(xiàn)在產(chǎn)品層面上，即持有型物業(yè)比重上升。如昆明湖畔圣水，其住宅全部為酒店式公寓，由悅椿酒店統(tǒng)一管理與運(yùn)營(yíng)。

四、山地旅游地產(chǎn)

山地旅游地產(chǎn)是指以森林、林地、山地等資源為核心的項(xiàng)目。這類項(xiàng)目最早出現(xiàn)在安徽黃山周邊，但相對(duì)濱海與濱湖旅游地產(chǎn)的火熱，山地旅游地產(chǎn)發(fā)展平緩，根據(jù)CRIC對(duì)全國(guó)重點(diǎn)旅游區(qū)域的統(tǒng)計(jì)，截至2012年全國(guó)已面市的山地旅游地產(chǎn)項(xiàng)目約有232個(gè)，主要集中在吉林、安徽、重慶、海南等名山較多的地區(qū)。其中黃山周邊項(xiàng)目最為密集，截至2012年已經(jīng)面市的項(xiàng)目共有152個(gè)。

山地旅游地產(chǎn)基本特征 ：

資源可替代性強(qiáng)，開發(fā)難度高。我國(guó)是個(gè)多山之國(guó)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，山地、丘陵和高原的面積占全國(guó)土地總面積的69%，因此山地類資源不夠稀缺、不夠強(qiáng)勢(shì)。并且山地類項(xiàng)目大多位于偏遠(yuǎn)的陌生區(qū)域，其價(jià)值訴求點(diǎn)需要靠項(xiàng)目自身打造，因此，相對(duì)其他類型的旅游地產(chǎn)，投前期投資更大，開發(fā)周期更長(zhǎng)，開發(fā)高度更大。

功能復(fù)合度高，產(chǎn)品線豐富。山地旅游地產(chǎn)項(xiàng)目通常體量大，功能全，大多以度假居住、休閑旅游、生態(tài)體驗(yàn)為其基本功能，以商務(wù)會(huì)議、運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)、康休養(yǎng)生、科普教育等特色功能為核心。與多樣性的功能相對(duì)應(yīng)，山地旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品也十分多元，住宅、酒店、生態(tài)公園（景觀廊道）已成必要產(chǎn)品，高爾夫、特色農(nóng)園、溫泉SPA、滑雪場(chǎng)、健康管理中心等特色產(chǎn)品為項(xiàng)目提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要手段。

高端消費(fèi)群體注重精神需求，背山面水別墅認(rèn)可度最高。受傳統(tǒng)文化的影響，我國(guó)高端消費(fèi)人群大多偏好依山傍水這種風(fēng)水大吉的產(chǎn)品。如我們?cè)诜治鳇S山地區(qū)在售旅游地產(chǎn)項(xiàng)目置業(yè)客戶需求特征的時(shí)候，就發(fā)現(xiàn)背山環(huán)湖的產(chǎn)品客戶認(rèn)可度高達(dá)69%，其次是度假療養(yǎng)類產(chǎn)品。

建筑排布依山就勢(shì)，景觀層次感強(qiáng)。山地旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)重點(diǎn)突出親地感和園林化，因此，在整體規(guī)劃時(shí)強(qiáng)調(diào)建筑與環(huán)境的融合性，甚至讓建筑消失在景觀之中。在建筑空間設(shè)計(jì)中盡可能地融入較多的室外空間。

五、溫泉旅游地產(chǎn)

溫泉旅游地產(chǎn)是指將溫泉服務(wù)與地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的復(fù)合型主題地產(chǎn)項(xiàng)目，溫泉休閑與度假居住為其兩項(xiàng)基本功能。我國(guó)的溫泉旅游地產(chǎn)起源于溫泉療養(yǎng)，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，目前已具有相當(dāng)大的規(guī)模。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，截至2012年底，全國(guó)已面市的溫泉旅游地產(chǎn)項(xiàng)目已有154個(gè)，其中海南最多，有56個(gè)，其次是云南，有26個(gè)。

溫泉旅游地產(chǎn)基本特征：

資源豐富，供需兩旺。我國(guó)是一個(gè)多溫泉資源的國(guó)家，截至2008年10月，我國(guó)地質(zhì)部門已經(jīng)探明的溫泉有3700多處，其中云南、西藏、四川、廣東、臺(tái)灣和福建地區(qū)的溫泉資源最為豐富，占全國(guó)溫泉總數(shù)的70%以上。近年，溫泉因具有良好的療養(yǎng)功能受到了現(xiàn)代人的極大青睞，2005年以來(lái)，溫泉旅游行業(yè)的投資平均以10%左右的速度增漲，其2006年的增幅更是達(dá)到了23%。與此同時(shí)，溫泉旅游消費(fèi)也始終保持著15%左右的年均增長(zhǎng)速度，呈現(xiàn)供需求兩旺的格局。

復(fù)合開發(fā)，多元盈利。當(dāng)前國(guó)內(nèi)溫泉旅游地產(chǎn)大多采用復(fù)合物業(yè)類型開發(fā)的策略，在做強(qiáng)溫泉休閑與療養(yǎng)產(chǎn)品的同量，還會(huì)打造豐富的休閑娛樂(lè)、商務(wù)會(huì)議、教育醫(yī)療等特色產(chǎn)品，強(qiáng)化項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力。與這種開發(fā)模式相對(duì)應(yīng)的，溫泉旅游地產(chǎn)項(xiàng)目通常具有效益綜合的特點(diǎn)，除了經(jīng)濟(jì)效益以外，還有廣泛的社會(huì)效益。

深挖資源，提高立意。溫泉旅游地產(chǎn)的開發(fā)向來(lái)都不僅僅滿足于產(chǎn)品本身的打造，而是以溫泉產(chǎn)品為基礎(chǔ)，通過(guò)對(duì)度假載體的植入和對(duì)溫泉文化的演繹，來(lái)倡導(dǎo)和傳遞一種生活方式。而這種生活能否成功地打造和傳遞，是決定溫泉旅游地產(chǎn)項(xiàng)目最終能否能實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)的關(guān)鍵。

大手筆規(guī)劃，精細(xì)化設(shè)計(jì)。在“復(fù)合化策略”和“綜合型效益”的發(fā)展策略與目標(biāo)指導(dǎo)下，溫泉旅游地產(chǎn)的整體規(guī)劃思路一般要與政府區(qū)域發(fā)展目標(biāo)掛鉤，具有“立意高”的特點(diǎn)，在形態(tài)上向國(guó)際一流水平看齊，具有“國(guó)際化”的特點(diǎn)。但隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，溫泉旅游地產(chǎn)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，相比其他類型的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品更注重細(xì)節(jié)打造與氛圍營(yíng)造，具有“精細(xì)化”的特點(diǎn)。

客源地域特征明顯，高認(rèn)知度與低了解度并存。由于溫泉資源在我國(guó)并不稀缺，溫泉旅游地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為突出，因此多數(shù)項(xiàng)目主要以中短途客源為支撐，較難吸引遠(yuǎn)程客源前來(lái)。另外從消費(fèi)者特征來(lái)看，國(guó)內(nèi)居民對(duì)溫泉認(rèn)知度和興趣度均相當(dāng)高，但對(duì)溫泉的了解程度相當(dāng)?shù)?，?duì)溫泉的內(nèi)涵知卻也之甚少。這也是目前多數(shù)溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)商注重產(chǎn)品豐富度打造，但對(duì)品質(zhì)度缺少重視的主要原因。

六、高爾夫旅游地產(chǎn)

高爾夫旅游地產(chǎn)是指以高爾夫球場(chǎng)作為依托的地產(chǎn)項(xiàng)目。目前我國(guó)的高爾夫旅游地產(chǎn)屬于上升發(fā)展的階段，據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，截至2012年底，全國(guó)共有高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目420個(gè)，其中海南有159個(gè)集中了全國(guó)將近37%的高爾夫項(xiàng)目，另外在西南地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)以及長(zhǎng)三角地區(qū)皆有分布。

1、高爾夫旅游地產(chǎn)基本特征

表2 我國(guó)溫泉旅游地產(chǎn)項(xiàng)目核心客戶調(diào)研分析結(jié)果

高爾夫球場(chǎng)和高爾夫地產(chǎn)互惠互利。高爾夫地產(chǎn)是高爾夫運(yùn)動(dòng)延伸至地產(chǎn)界的產(chǎn)物，其主要特點(diǎn)是高爾夫球場(chǎng)建設(shè)與房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)高度結(jié)合、緊密聯(lián)系，在功能上形成互相配套補(bǔ)充，在價(jià)值上起到互相促進(jìn)提升的作用。目前國(guó)內(nèi)的高爾夫度假村75%都帶有地產(chǎn)項(xiàng)目，而且從時(shí)間序列上看，這一比例在不斷增加，主要是因?yàn)橐环矫娣康禺a(chǎn)的銷售能夠幫助開發(fā)企業(yè)快速收回投資成本，另一方面高爾夫能夠大大提升房地產(chǎn)的價(jià)值。

多種開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。在開發(fā)運(yùn)營(yíng)方面，一般有高爾夫先行，住宅先行，住宅高爾夫同步三種模式。通常球場(chǎng)的開發(fā)時(shí)序受球場(chǎng)的開發(fā)背景所影響，而開發(fā)時(shí)序決定著整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式。

先開發(fā)高爾夫球場(chǎng)的項(xiàng)目，一般處于陌生區(qū)域，需要強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品提升區(qū)域價(jià)值，從而促進(jìn)住宅物業(yè)的銷售。如春城湖畔高爾夫，地處離昆明36公里的遠(yuǎn)郊，但項(xiàng)目對(duì)區(qū)域、甚至云南的影響都是巨大的，這也直接影響了后期的住宅物業(yè)價(jià)值。

高爾夫與地產(chǎn)項(xiàng)目共同開發(fā)的項(xiàng)目，高爾夫即是引擎項(xiàng)目，但也是重要配套，兩者的關(guān)系更為緊密。如麓山國(guó)際社區(qū)，開發(fā)背景明確，球場(chǎng)和住宅齊頭并進(jìn)，相輔相成，麓山國(guó)際高爾夫也亦是引擎同時(shí)也是住宅的重要配套。

住宅先與高爾夫開發(fā)的，一種是為提升后期高價(jià)值物業(yè)產(chǎn)品價(jià)值，一種是為了完整區(qū)域配套。昆明溫泉山谷中的昆明溫泉高爾夫更多的是為了完善區(qū)域配套而存在，自身并不是一個(gè)引擎，更多的是服務(wù)于住宅物業(yè)。

住宅與球道多種規(guī)劃分布。以球場(chǎng)與地產(chǎn)物業(yè)之間的地理位置關(guān)系為基礎(chǔ)依據(jù)，參照“級(jí)差地租”理論，把高爾夫地產(chǎn)分為五級(jí)。其中一級(jí)規(guī)劃布局中，高爾夫與房地產(chǎn)關(guān)系最為緊密。若項(xiàng)目中地產(chǎn)物業(yè)分布在一級(jí)規(guī)劃布局中，則高爾夫球場(chǎng)的規(guī)劃成為房地產(chǎn)項(xiàng)目的社區(qū)內(nèi)部景觀，高爾夫會(huì)所成為高端社區(qū)的會(huì)所配套，為社區(qū)業(yè)主提供高端會(huì)所服務(wù)功能。如觀瀾湖高爾夫，通過(guò)單線形排布，極大地發(fā)揮高爾夫球場(chǎng)的景觀價(jià)值，為每棟住宅提供溢價(jià)支撐。

客戶來(lái)源廣泛，有較多國(guó)際客源。高爾夫旅游地產(chǎn)不同于其他旅游地產(chǎn)，在客源分布上不再主要依賴與當(dāng)?shù)乜蛻?，其輻射范圍更為廣泛，一些好的項(xiàng)目更可以吸引到國(guó)際客戶。中國(guó)參與高爾夫球運(yùn)動(dòng)的人口估計(jì)達(dá)140萬(wàn),且每年以10 %的速度遞增,在廣州、深圳、上海、北京等發(fā)達(dá)地區(qū),增長(zhǎng)率達(dá)到25%左右。此外,還有大量韓國(guó)、日本、臺(tái)港澳等國(guó)家和地區(qū)的高爾夫旅游者來(lái)內(nèi)地打球,保守估計(jì),一年有30～50萬(wàn)人次。

2、高爾夫旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

品牌化。近年來(lái)隨著高爾夫的不斷發(fā)展，高爾夫品牌逐漸成形。隨著各地高爾夫的需求擴(kuò)大，已經(jīng)成形的高爾夫品牌開始逐步延伸至其他地區(qū)。如觀瀾湖高爾夫有計(jì)劃進(jìn)駐撫仙湖畔。

多元化。從各個(gè)區(qū)域高爾夫旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的功能及產(chǎn)品來(lái)看，已從初期單一的高爾夫別墅，發(fā)展為目前集度假、居住、投資等功能于一體的度假投資綜合體。并且每一類功能的產(chǎn)品也逐漸多元，如住宅物業(yè)除了別墅以外，還會(huì)有觀景公寓、高級(jí)會(huì)所等，酒店除了一般的五星級(jí)酒店以外，還會(huì)有精品酒店、酒店式公寓等。

大眾化。高爾夫的大眾化更應(yīng)該理解為廣義的“公眾”。高爾夫大眾化，即是高爾夫的消費(fèi)文化得到廣泛的普及和接受，以及在一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)上得到目標(biāo)消費(fèi)群體的廣泛認(rèn)可和參與。隨著時(shí)代的進(jìn)步，加之商業(yè)的需要，近年來(lái)，海南一直致力于把高爾夫運(yùn)動(dòng)資源和熱帶海島度假休閑資源有效整合起來(lái)。海南設(shè)立和推廣公眾高爾夫球場(chǎng)，目的是讓高爾夫走進(jìn)平民百姓，把高爾夫這項(xiàng)平民眼中的“貴族”運(yùn)動(dòng)“大眾化”，讓更多的老百姓能夠超值享受這項(xiàng)高品位而相對(duì)低消費(fèi)、融體育鍛煉和高尚文化于一身的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目。