◎ Cric研究中心

今年1～4月，全國絕大多數(shù)城市的市場交易量創(chuàng)下本輪調(diào)控以來新高，供應(yīng)短缺推升中、低檔剛需市場，高檔豪宅庫存得到相當(dāng)程度去化，企業(yè)拿地態(tài)勢兇猛，地價(jià)持續(xù)上漲、高溢價(jià)地塊占比提升?？偠灾?，2013年的市場將出現(xiàn)反復(fù)波動(dòng)，但總體仍將是穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

一、全國：下半年市場走勢大致有三種可能性，今年全年穩(wěn)增格局初步奠定

在我們看來，在現(xiàn)有政策環(huán)境下市場將維持平穩(wěn)增長的局面，而2013年下半年樓市的具體走向仍有三種可能性：可能性一，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的態(tài)度還并未完全明確，所以不能排除今年國五條之后再無政策出臺的情況，如果此類情況發(fā)生，那么沒有了進(jìn)一步政策的影響的2013年下半年，成交量一定會(huì)繼續(xù)強(qiáng)勢回升?？赡苄远?，如果新一輪收緊政策在年中就出臺，那三季度的市場成交量將較二季度繼續(xù)下滑直到四季度開始回穩(wěn)。這里能肯定的是，一旦新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子出臺新的調(diào)控政策，地方政府的執(zhí)行力度一定更嚴(yán)格。可能性三，如果年中并無新政出臺，那么隨著新國五條政策效力的逐漸淡去，三季度市場可能再次回升，同時(shí)引發(fā)新政于三季度出臺，屆時(shí)四季度市場將再次有所回落?？偠灾?，今年的市場將出現(xiàn)反復(fù)波動(dòng)，但總體仍將是穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

2013年中國樓市走勢預(yù)測示意圖

二、城市：2013年各線城市市場走勢判斷

1、一線城市：需求釋放動(dòng)力將繼續(xù)存在，即便加碼市場也將可控

對一線城市而言，限購、限貸、個(gè)稅等政策其實(shí)多數(shù)一直在執(zhí)行，所謂的下半年新一輪調(diào)控恐怕也不外乎是在國五條基礎(chǔ)上進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)執(zhí)行而已，這對于原本已經(jīng)執(zhí)行著相關(guān)政策的一線城市而言，其實(shí)壓力并不大。

一線城市在經(jīng)歷了政策全面收緊的2011年之后，需求開始逐漸釋放，2012年在行業(yè)政策逐漸好轉(zhuǎn)的背景下，全年市場交易量全面回升，成交同比上漲了42.05%。而到了2013年1～4月份，需求的繼續(xù)釋放以及國五條的末班車效應(yīng)使得成交量進(jìn)一步上漲，成交同比增幅達(dá)75.14%，一線城市市場普遍表現(xiàn)優(yōu)異，可以肯定的是，已經(jīng)對政策較為熟悉的一線城市需求釋放的動(dòng)力將繼續(xù)穩(wěn)定存在，即使下半年有新一輪政策出臺，其對一線城市的影響力也很有限。

一線城市商品住宅成交面積與供求比（單位：萬平方米）

2、二線城市：以剛需為主的需求結(jié)構(gòu)使二線城市市場走勢更勝一線

二線城市和一線城市所面臨的情況具有一定的相似性，多數(shù)二線城市也都在一定程度上執(zhí)行著限購、限貸、財(cái)稅等相關(guān)限購政策，所以在國五條在地方層面被弱化以后，二線城市市場也迅速回升，2013年1～4月其同比增幅甚至達(dá)到了103.83%。

但是，二線城市也有與一線城市不同之處，二線城市剛性需求所占的比例較一線城市更大，更多的首置首改需求使其受政策的影響程度不及投資性需求較多的一線城市，其抗政策風(fēng)險(xiǎn)性更強(qiáng)。例如在2011年的政策重壓時(shí)期，一線城市成交面積同比全面下跌，而典型二線城市成交面積合計(jì)同比卻略有上漲，2013年國五條的出臺更是對一線城市市場的壓制作用要大于二線城市，二線城市同比上漲的幅度比一線城市高了28.69個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)2013年下半年如果沒有政策出臺，二線城市的市場將會(huì)好于去年；即使又一波政策提前到達(dá)，二線城市市場受到的影響將會(huì)更有限。

3、三、四線城市：正處發(fā)展期的城市繼續(xù)平穩(wěn)增長，個(gè)別城市投資過熱、風(fēng)險(xiǎn)快速積蓄

對于眾多三、四線城市而言，絕大部分房地產(chǎn)市場仍然處于起步階段，這類城市數(shù)量眾多，共同點(diǎn)是：經(jīng)濟(jì)還未迅猛發(fā)展，產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)也不夠突出，人口規(guī)模還在緩慢的增長，其仍舊處于原始積累期的房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)未來具有較大的上升空間。而對于那些房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展起來的城市而言，參差不齊的經(jīng)濟(jì)支撐力、人口吸納力以及市場消化力使得眾多城市的市場出現(xiàn)分化將是毋庸置疑的。在我們看來，這類城市按照其房地產(chǎn)市場所處的發(fā)展階段大致可以分為兩類：

其一，部分房地產(chǎn)市場恰好處于快速發(fā)展期的三四線城市，今年將繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展。此類城市大多具有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)作為支撐、人口島狀吸附能力較強(qiáng)、市場潛在供應(yīng)及消化能力都較好，其市場規(guī)模正處于快速增長期。

這類城市最典型的例子莫過于常州和貴陽了。常州所處的長三角經(jīng)濟(jì)圈給其帶來得天獨(dú)厚的發(fā)展優(yōu)勢，隨著區(qū)域一體化格局的形成，其產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)將受到越來越大的帶動(dòng)作用，對于房地產(chǎn)市場來說，長三角同城化的發(fā)展模式勢必將使得區(qū)域內(nèi)人口流動(dòng)更加常態(tài)化，市場規(guī)?？臻g將因此得到新的擴(kuò)充。而常州的房地產(chǎn)市場在平淡的積累了數(shù)年之久后，從2009年開始進(jìn)入突飛猛進(jìn)的階段，全年商品房銷售面積923萬平方米，較2008年上漲了83.13%，之后，除了調(diào)控較為嚴(yán)厲的2011年以外，其他年份常州的成交量均處于較高水平。無獨(dú)有偶，貴陽近幾年以其天量的成交量吸引了人們的眼球。2009年，貴陽商品房成交量開始成倍激增，至2012年其商品房成交量在連續(xù)三年維持在800萬方以上的高位之后，又一次飛躍式的上升到1023.84萬方，較2011年上漲了24%，較2008年上漲了149%。究其原因，是因?yàn)橘F州省舉全省之力發(fā)展貴陽，使得貴陽的經(jīng)濟(jì)地位舉足輕重，社會(huì)福利又明顯優(yōu)于省內(nèi)其他城市，其對人口的吸附能力很強(qiáng)。

其二，對于一些前幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展過快，市場供應(yīng)和需求規(guī)模已嚴(yán)重脫節(jié)的三四線城市而言，近兩年市場風(fēng)險(xiǎn)正快速積蓄。個(gè)別三四線城市的發(fā)展依賴出讓土地所帶來的財(cái)政收入，但其城市本身的經(jīng)濟(jì)及人口規(guī)模卻往往跟不上房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度，由此，相當(dāng)一部分的三四線城市樓市面臨透支未來發(fā)展空間的問題；另一方面，持續(xù)的高體量土地供應(yīng)將造成商品房市場巨大的供應(yīng)壓力，使其未來市場供求風(fēng)險(xiǎn)凸顯。

以對硝基苯甲腈為原料、甲醇為溶劑、甲醇鈉為催化劑、乙酸銨為胺化劑，合成了對硝基苯甲脒。通過傅里葉紅外光譜確定了物質(zhì)的結(jié)構(gòu)，并通過實(shí)驗(yàn)確定了最佳合成工藝條件。研究了母液套用對產(chǎn)品收率及含量的影響，確定了母液套用不宜超過3次；在母液套用的基礎(chǔ)上，分別研究了催化劑甲醇鈉補(bǔ)充量、胺化劑乙酸銨減少量對產(chǎn)品含量、收率的影響，最終確定了母液循環(huán)套用時(shí)，催化劑補(bǔ)充量占投入量的55%～60%，胺化劑減少量占投入量的5%～7%。此實(shí)驗(yàn)為苯甲脒產(chǎn)品今后的工業(yè)化生產(chǎn)提供了有利的數(shù)據(jù)。

我們來看連云港近三年的土地年均成交面積，幾乎與上海相同，但是，其經(jīng)濟(jì)總量僅為上海的8%，而人口總量僅為上海的19%，沒有經(jīng)濟(jì)和人口為支撐的房地產(chǎn)市場年均交易量也僅為上海的20%。而同樣的情況也出現(xiàn)在唐山，唐山的人口總量相當(dāng)于北京的38%，經(jīng)濟(jì)總量相當(dāng)于北京的27%，但是土地成交量卻驚人的與北京相當(dāng)，土地天量的供應(yīng)使得唐山的房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)凸顯。

唐山與北京比較

連云港與上海比較

三、產(chǎn)品：供應(yīng)短缺將推升中低檔剛需市場熱度，高檔產(chǎn)品仍不宜過分樂觀

1、2013年中、低檔產(chǎn)品、供應(yīng)短缺，或重現(xiàn)2009年高端市場成交火熱場面。

2008年金融危機(jī)后，高收入人群收入預(yù)期急劇下降，房地產(chǎn)高端產(chǎn)品投資驟減，需求逐漸積壓下來。2009年，經(jīng)濟(jì)逐漸好轉(zhuǎn)之后需求逐漸釋放，但是一時(shí)間高端市場的供應(yīng)未能跟上導(dǎo)致高端產(chǎn)品市場成交火熱，價(jià)格上漲。反觀當(dāng)前，由于2011年調(diào)控升級以來中低檔產(chǎn)品幾乎呈現(xiàn)一枝獨(dú)秀的局面，銷售業(yè)績較好的企業(yè)幾乎在2011、2012年兩整年都得益于小戶型的去化，導(dǎo)致企業(yè)手中的中低端產(chǎn)品儲備一直處于不足的狀態(tài)，即便有個(gè)別積極調(diào)整產(chǎn)品戰(zhàn)略的企業(yè)及時(shí)增加中小戶型樓盤的比例，但由于房地產(chǎn)產(chǎn)品較長的建設(shè)周期，因此從市場整體來看這一檔次樓盤的有效供應(yīng)規(guī)模依然在不斷減少，預(yù)計(jì)2013年這一細(xì)分市場供需矛盾將比之前兩年更加激烈。

從需求的層面出發(fā)，其實(shí)自2011年起外界就不斷有質(zhì)疑的聲音傳出，認(rèn)為一、二線城市在限購嚴(yán)格執(zhí)行的背景下將面臨有效需求不足的困境，但現(xiàn)實(shí)中的情況卻是即便在政策最嚴(yán)厲的2011年，剛需市場表現(xiàn)依然相對較好，這樣的狀態(tài)在2013年無疑將繼續(xù)維持。

2、高檔產(chǎn)品受政策大環(huán)境影響最大，未來形勢仍不應(yīng)過于樂觀。

2005年至今重點(diǎn)城市商品住宅供應(yīng)與需求的對比情況

客觀上講，自去年四季度至今，之前困擾企業(yè)多時(shí)的高檔豪宅庫存確實(shí)得到了相當(dāng)程度上的去化，受益于此，相當(dāng)一部分以開發(fā)中高檔豪宅為主的開發(fā)商也長舒一口氣，但是，在我們看來，豪宅市場仍然處于政策的不確定風(fēng)險(xiǎn)之中。雖然大部分地方政府對待國五條政策消極的態(tài)度使得本次國五條的調(diào)控力度已經(jīng)明顯弱化，甚至面臨失效的窘境，但正是因?yàn)檫@樣，中央將面臨比今年年初時(shí)更為沉重的輿論壓力，下半年新一輪政策加碼的可能性較大，而可能出現(xiàn)的政策恐怕依然離不開限購、限貸等手段，包括房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大也不是沒有可能?？梢源_定的一點(diǎn)是，中高檔項(xiàng)目仍然是重災(zāi)區(qū)，所以未來豪宅市場是否能延續(xù)當(dāng)前熱銷的勢頭，還要看政策面因素。

四、土地：企業(yè)拿地動(dòng)力尤在將推高地市交易量，成本風(fēng)險(xiǎn)將促地價(jià)逐漸平復(fù)

今年年初，土地市場熱度仍然較高，主要表現(xiàn)為地價(jià)持續(xù)上漲、高溢價(jià)成交地塊數(shù)量占比提升、流拍率進(jìn)一步回落等等，但3月初受“國五條”政策出臺影響土市驟冷，雖然此次新政內(nèi)容并沒有太多嚴(yán)厲的條款，但出于對地方細(xì)則加碼的擔(dān)憂，企業(yè)在拿地態(tài)度上保持觀望。而隨著謎底相繼揭開，之前的顧慮被打消，企業(yè)拿地態(tài)勢兇猛起來，尤其是在一二線城市土地市場的競爭較為激烈，高溢價(jià)地塊占比達(dá)10%左右，土地價(jià)格達(dá)去年來新高，北京、上海等地今年的新地王紀(jì)錄先后被刷新。

1、土地儲備相對短缺、資金層面相對充裕，推動(dòng)地市交易量平穩(wěn)走高。

對于今年土地市場交易量走勢，我們預(yù)計(jì)平穩(wěn)走高應(yīng)是大概率事件，其判斷依據(jù)是今年企業(yè)層面拿地動(dòng)力較強(qiáng)。

首先，自2010年本輪調(diào)控正式展開以來，相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)表現(xiàn)偏謹(jǐn)慎，雖然去年下半年之后隨著住宅市場銷售的回暖，地市交易量也逐漸恢復(fù)，但總體而言，當(dāng)前房企土地儲備規(guī)模依然處于近幾年以來的低位，從數(shù)據(jù)上看，全國15家一線房企截止2013年一季度土地消化周期降至83個(gè)月，較去年底的93個(gè)月繼續(xù)慣性回落，與2011年底的高點(diǎn)相比下滑幅度達(dá)到34%。其次，企業(yè)銷售業(yè)績經(jīng)歷去年一年的持續(xù)恢復(fù)，目前資金面充裕度較之前兩年大幅提升，從數(shù)據(jù)上看，全國15家企業(yè)截止2012年底帳面上的貨幣資金儲備總共2648億元，較資金鏈最緊張的2011年底增長41%，較本輪調(diào)控未全面升級的2010年底時(shí)也增長了36%。

綜合以上兩方面，當(dāng)前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)正處于一個(gè)“缺地多錢”的狀態(tài)中，因此，我們完全可以理解去年四季度以來全國土地市場持續(xù)升溫的現(xiàn)象，并且，在此推動(dòng)下，預(yù)計(jì)2013年整年土地市場交易規(guī)模延續(xù)增長應(yīng)無懸念。

2、兩大矛盾將促使當(dāng)前四處地王的瘋狂局面逐步平復(fù)。

雖然我們認(rèn)為，今年土地市場交易量將繼續(xù)走高，但就地價(jià)，對當(dāng)前一、二線城市地王頻出的瘋狂狀態(tài)并不認(rèn)同，我們認(rèn)為：下半年應(yīng)會(huì)明顯平復(fù)，判斷依據(jù)主要是當(dāng)前企業(yè)拿地環(huán)節(jié)存在的兩大矛盾。

其一，大幅攀升的地價(jià)與被限制漲幅的房價(jià)之間的矛盾。

企業(yè)敢于高價(jià)拿地、甚至以高于當(dāng)前住宅平均售價(jià)的水平拿地，其實(shí)質(zhì)無非是賭項(xiàng)目上市銷售時(shí)房價(jià)已上漲到其成本線以上?？陀^上講，在過去相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，尤其是房價(jià)一路高漲的一、二線城市，這樣的對賭企業(yè)大多都獲得了成功，但近幾年以來，隨著國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控不斷升級，政策渠道從原先的市場手段開始向行政管控轉(zhuǎn)變，房價(jià)單邊向上的格局確實(shí)已很難重現(xiàn)，這使得部分成本過高的項(xiàng)目需要等上更長的時(shí)間才有可能正常去化。

從近兩年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)來看，地王項(xiàng)目通常能在3年左右保證不虧本地消化完畢就已經(jīng)是相當(dāng)不錯(cuò)的結(jié)果了，而在當(dāng)前這樣一個(gè)全行業(yè)高周轉(zhuǎn)的時(shí)代，地王項(xiàng)目無疑將拖慢整個(gè)企業(yè)的資金循環(huán)，典型例子如中海地產(chǎn)在上海長風(fēng)的地王項(xiàng)目——紫御豪庭，其從拿地到上市的周期長達(dá)32個(gè)月，而2011年至今中海在全國的項(xiàng)目開發(fā)平均時(shí)間大約在12～20個(gè)月，這也就是放在項(xiàng)目遍布全國的中海，加上近年來中海整體周轉(zhuǎn)速度有明顯提升，因此單單長風(fēng)項(xiàng)目的拖累并未造成嚴(yán)重后果，但如果同樣的事情放在一家規(guī)模較小、資金實(shí)力相對較弱的企業(yè)身上，則情況將有可能完全不同。

其二，持續(xù)高企的融資成本與被限制漲幅的房價(jià)之間的矛盾。

自2011年調(diào)控全面升級以來，房地產(chǎn)企業(yè)在傳統(tǒng)融資渠道持續(xù)被壓制，即便是在行業(yè)環(huán)境明顯改觀的2012年，國內(nèi)銀行體系和資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)的資金支持仍然保持絕對的收緊狀態(tài)，這直接導(dǎo)致了近兩年以來整個(gè)行業(yè)的融資成本大幅提升。一般而言，傳統(tǒng)的銀行貸款，企業(yè)的資金成本大約在每年7～8%，2011年以來信托等非常規(guī)融資通道成為相當(dāng)一部分、尤其是沒有政治背景的民營房企的共同選擇，這些管道的資金成本大約是每年10～12%，而去年以來有個(gè)別企業(yè)開始開拓海外融資管道，也取得了一定的成果，但考慮到有條件把手伸出國境線的企業(yè)從整個(gè)行業(yè)來看畢竟是少數(shù)，因此大致上當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的資金成本就是10～12%。

接下來，我們依然可以把這個(gè)成本比率和當(dāng)前的限價(jià)政策做對比，一邊是企業(yè)每年所產(chǎn)生的資金成本10～12%，另一邊是每年項(xiàng)目上漲幅度控制在10%以內(nèi)，并且在我們看來，房價(jià)控制目標(biāo)很有可能成為未來2～3年持續(xù)執(zhí)行的制度性政策，那么，至少從紙面上計(jì)算未來企業(yè)所面臨的利潤壓力是非常明顯的，如果在這個(gè)大背景下再加上土地的高成本，尤其是那些拿下地王的企業(yè)，未來在相應(yīng)項(xiàng)目的運(yùn)營上都將遇到比過去兩年更直接可期的困難，從這個(gè)層面上講，在當(dāng)前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，已經(jīng)有不少企業(yè)、尤其是經(jīng)驗(yàn)豐富的全國性品牌房企應(yīng)當(dāng)已經(jīng)注意到了地王的巨大風(fēng)險(xiǎn)。