鹽城師范學院 王少梅

1 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及其分析

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資有以下特點：(1)房地產(chǎn)企業(yè)融資資金量大。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2009年1至10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的18.87%，投資額達到28439.73億元，可見，房開企業(yè)投資資金量的絕對值之大。國家統(tǒng)計局報告顯示，2009年1～8月，房地產(chǎn)企業(yè)本年資金來源33689億元，企業(yè)自籌資金11045億元，占資金來源的32.79%，其余67%以上的資金來自于融資，可見融資比例之高。(2)市場因素至關(guān)重要。在房地產(chǎn)市場和前景良好的狀況下，由于房地產(chǎn)企業(yè)面臨風險較小，即使是綜合經(jīng)營能力不很強的房企，獲得融資也是比較容易；房產(chǎn)市場不好時，即使是綠城集團、富力集團等大型房企，也有融資難的問題。(3)受政策影響深遠。政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響：一是行政審批，房產(chǎn)企業(yè)各項活動都要經(jīng)過審批程序；二是房地產(chǎn)企業(yè)融資政策。房地產(chǎn)企業(yè)融資政策通過直接調(diào)節(jié)和控制房地產(chǎn)融資，從而進一步實現(xiàn)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的目標。

2 房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

2.1 融資渠道單一

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的直接融資有股權(quán)融資、債券融資和房地產(chǎn)投資信托或基金三種方式。由于房企負債比例都很高，一般高出65%，很難達到IPO上市要求。我國以房地產(chǎn)為主業(yè)上市的公司比較少，即便已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司，因受市場、利率等影響因素而產(chǎn)生較大波動性，因此具有再融資條件的企業(yè)屈指可數(shù)。由于房地產(chǎn)信托等直接融資方式發(fā)展還不完善及制度的缺失，融資比例較少。

從圖1可以看到房地產(chǎn)項目開發(fā)的流動資金情況，房開企業(yè)在各個環(huán)節(jié)都有資金的流出與流進。雖然可以看出融資資金多樣，但歸根結(jié)底大多數(shù)資金是間接來自于銀行。我國房地產(chǎn)項目中的資金由銀行提供的達到60%以上，遠超國際上10%的警戒線。

2.2 傳統(tǒng)信托不成熟

信托產(chǎn)品早已存在，但是傳統(tǒng)的信托產(chǎn)品存在諸多的缺點：(1)限制條件苛刻，四證齊全、自有資金達到35%以上、資質(zhì)在二級，這是開發(fā)商能通過信托基金融資首先要滿足的三個自身條件，銀監(jiān)會對于開發(fā)商的自身質(zhì)量要求很高。其次，還限制了私募信托計劃的數(shù)量和金額，一般一個信托計劃不允許超過200份，而且單份計劃不超過5萬元人民幣。(2)信托計劃本身存在缺點。因為其投資選擇過度集中，風險也集中，對投資者的吸引有限。(3)籌集成本比較高，一般基金籌集的利息率比銀行貸款利率要高。

2.3 政府影響作用大，金融市場體系不完善

政府對于房地產(chǎn)信托、股權(quán)融資等有很大的限制。采取這些方式融資，要么審批程序過多、時間太久，甚至審批不通過。另一方面，政府也沒給其他的融資方式創(chuàng)造一個良好的環(huán)境，比如為這些方式制定合理的法律法規(guī)等。政府介入太多、太頻繁，而不是依市場本身、依企業(yè)融資法則本身來進行。我國的金融市場發(fā)展不完善，市場體制仍存在較大問題，政府只通過一些硬性條款和門檻來規(guī)范市場發(fā)展。

2.4 相關(guān)法律法規(guī)不健全

法律制定滯后于市場的發(fā)展?！稉７ā肥俏覈嘘P(guān)房地產(chǎn)抵押貸款的主要法律，它對于住宅抵押貸款做出一些規(guī)范，但是未能做到詳盡的規(guī)范，使得銀行資金的安全性和流動性受到限制。我國房地產(chǎn)方面的相關(guān)法律制度和法律性規(guī)范不健全是限制融資活動開展的重大因素之一，比如說《投資基金法》的缺失使得房地產(chǎn)基金無法可依。另外，現(xiàn)有的法律法規(guī)缺乏相互一致性和協(xié)調(diào)性，未能形成科學有效的體系，直接影響融資活動的開展。

3 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的合理建議與展望

3.1 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的建議

(1)房地產(chǎn)企業(yè)提升自身能力，創(chuàng)新融資工具。首先，根據(jù)自身的具體情況建立合理的融資管理方案。由財務部門對企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展能力以及自身的融資能力進行衡量，根據(jù)投資結(jié)構(gòu)確定融資額度及融資結(jié)構(gòu)，合理計算資金需求量，降低企業(yè)的財務風險。其次，融資額度要針對每個項目展開，要隨時對項目的運作情況進行監(jiān)督，按進度分批投入資金。最后，我國房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行融資，企業(yè)要嘗試新的融資工具。實際上我國部分實力較強勁的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)嘗試使用新的融資工具，這要求企業(yè)自身的實力達到一定程度才能應用，所以，進行金融創(chuàng)新首先要加強管理，提高企業(yè)自身的實力。

(2)完善房地產(chǎn)融資市場體系。市場經(jīng)濟調(diào)節(jié)下要求一切經(jīng)濟活動要以市場為主導，政府經(jīng)濟職能應該以宏觀調(diào)控和服務管理為主。一方面，要加強調(diào)控利率，利用國家在政策和法律手段，保證利率在市場化的基礎上不嚴重偏離；另一方面，要創(chuàng)造一個良好的融資環(huán)境，在配套的金融管理服務制度上要加緊推進。另外，對于國外資金，可以適當鼓勵，這樣既可以充分利用到國外資金的優(yōu)勢，又可以通過此渠道引進國外房產(chǎn)企業(yè)先進的管理方法。

(3)培育專業(yè)化機構(gòu)投資者。保險基金、養(yǎng)老基金、專業(yè)投資基金等機構(gòu)投資者是美國的主流機構(gòu)投資者，資金量大、信息充分是這些機構(gòu)的最大特點，美國房地產(chǎn)投資信托基金很大一部分的資金來源于這些機構(gòu)投資者。我國尚未有真正意義上的市場化機構(gòu)投資者，國家應讓房地市場準入，允許資金量大的機構(gòu)投資者進入房地產(chǎn)行業(yè)。

(4)健全金融市場法律體系。充分的信息是成熟的基金市場的重要標志之一。建立一個信息面充分、信息更新及時、信息量豐富的信息共享系統(tǒng)是一個可行的辦法，信息共享系統(tǒng)能夠及時、準確地將房地產(chǎn)信息、國家政策信息等傳遞給信息需求者，這樣充分的信息使得市場運作更有效。另外，監(jiān)管工作必不可缺。一方面是法律制度建設。豐富有關(guān)房地產(chǎn)金融條款的法律條例，對現(xiàn)有的法律進行細致化規(guī)范。另外，還有根據(jù)市場發(fā)展出臺一些新的法律，如《投資基金法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》，明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權(quán)利與義務。另一方面，要加強執(zhí)法，做到有法必依，違法必究，促使市場融資行為規(guī)范化。

3.2 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的展望

通過新的融資方式，可以改善目前融資渠道的問題，下面介紹幾種在未來比較有發(fā)展?jié)摿Φ娜谫Y方式。

(1)房地產(chǎn)信托。 房地產(chǎn)信托是指受托人(信托投資公司)通過有效的投資分析，將委托人委托的資金以貸款入股的方式投向收益效果較佳的房地產(chǎn)業(yè)，并將收益支付給受益人的行為。上市、債務融資等渠道操作比較復雜且周期長，而這方面信托方式具有操作靈活便利、運作周期短等優(yōu)點。

(2)房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)投資信托基金是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類的集合資金投資計劃，已發(fā)行股票的形式集合資金，由專門機構(gòu)經(jīng)營，通過選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目組合投資，收益以股息的形式發(fā)放給股東。信托公司也得到較好的發(fā)展，面臨機制和產(chǎn)品的雙重機遇，全國化信托公司和地方信托公司已呈現(xiàn)出明顯的業(yè)務分化，其業(yè)務競爭策略和重點也漸漸清晰。

(3)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。房地產(chǎn)投資基金通過募集資金的方式向投資者發(fā)行基金，有專業(yè)的管理機構(gòu)通過資金的集合，專門投資于房地產(chǎn)或房地產(chǎn)項目，租金收入和房地產(chǎn)升值是收益的主要來源。這種基金可以使中小投資者以小份額投資房地產(chǎn)行業(yè)，通過專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，實現(xiàn)了風險的分散。另外，其變現(xiàn)性較強，投資人所擁有的股權(quán)可以自由轉(zhuǎn)讓。

(4)商用房地產(chǎn)抵押貸款支持證券。商用房地產(chǎn)抵押貸款支持證券就是將房地產(chǎn)貸款中的商用房地產(chǎn)抵押貸款匯聚起來，通過證券化過程，現(xiàn)金流經(jīng)過分層組合、重新安排后，以債券的形式分配給不同需求的投資者。商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券屬于資產(chǎn)支持證券的一種，但是這種債務運作上的復雜程度遠遠超過了商業(yè)銀行申請貸款。

4 結(jié)語

構(gòu)建符合我國國情需要的融資渠道：一方面，要調(diào)整金融調(diào)控政策的調(diào)控方式，減少其對傳統(tǒng)銀行貸款傳統(tǒng)融資帶來的消極影響；另一方面，要培育房地產(chǎn)信托業(yè)務，同時完善法律體系、加強市場化的管理模式建設，積極鼓勵和引導有條件的房地產(chǎn)企業(yè)進行上市融資和發(fā)行公司債券。對于有能力的企業(yè)，要積極鼓勵其進行融資方式的創(chuàng)新，不斷優(yōu)化我國房企的融資方式，降低經(jīng)營風險。

[1] 徐勇謀,王仁濤,董旭操.房地產(chǎn)金融學——房地產(chǎn)投融資分析[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2008(36).

[2] 薛桂瓊.淺談房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中存在的問題[J].黑龍江科技信息,2009(20).