□文/牛麗云 劉玲璞

（河北農(nóng)業(yè)大學(xué)城鄉(xiāng)建設(shè)學(xué)院 河北·保定）

租賃型保障房一般只租不售，租金水平低，資金回籠速度慢，屬于微利項目，不能滿足開發(fā)商的利潤要求，開發(fā)商沒有投資動力。租賃型保障住房屬于福利住房，本應(yīng)由政府出資建設(shè)，但租賃型住房不能實現(xiàn)滾動開發(fā)，投資額巨大，政府沒有能力籌措全部資金。2012年保定市保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)是廉租房2，000套，公租房10，000套，約需資金投入12億元。政府投入30%，還有70%約8.4億元的資金缺口，保障性租賃房的可持續(xù)開發(fā)問題相當(dāng)嚴(yán)峻。因此，保障性租賃房融資問題是租賃型保障房建設(shè)的難點，也是住房保障制度能否順利實施的關(guān)鍵。

一、日本租賃型住房融資模式啟示

（一）日本租賃型住房融資模式。日本實行住房供應(yīng)雙軌制，中低收入群體納入國家住房保障體系，高收入群體通過房地產(chǎn)市場購買住房。日本的保障住房包括租賃型和出售型，租賃型住房針對低收入群體和中等收入群體，出售型住房針對中等收入群體。租賃型住房的開發(fā)者包括地方、中央公團和私人開發(fā)商，地方、中央公團的建設(shè)資金來自地方、中央政府的財政補貼和住房金融公庫，私人開發(fā)商開發(fā)的符合政府標(biāo)準(zhǔn)的租賃住房資金主要來自住房金融公庫。住宅金融公庫在租賃型保障房建設(shè)中行使資金融通職能，是租賃型住房建設(shè)資金的最主要提供者。住宅金融公庫承擔(dān)向建房符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的公團公營企業(yè)或民營企業(yè)以及住房政策導(dǎo)向者提供長期低息貸款的義務(wù)，平均利率比商業(yè)銀行貸款低30%左右，利差損失由政府財政部承擔(dān)。

（二）日本租賃型住房資金來源實質(zhì)——國民儲蓄資金。日本住房金融公庫成立于1950年，是政府全額出資的政策性金融機構(gòu)，為應(yīng)對日本戰(zhàn)后面臨的住宅嚴(yán)重短缺局面而設(shè)立。公庫成立初期，每年提供的貸款為8萬套住宅左右，隨后規(guī)模迅速擴大，1970年時達到年25萬套，高峰的1994年達到了95萬套左右，之后一直保持在50萬套左右的規(guī)模。到2001年年末為止，利用公庫貸款建造的住宅總數(shù)已達到1，890萬套。住房金融公庫為保障性住房的建設(shè)提供了充足的資金，為日本住房問題的解決起到至關(guān)重要的作用。

住宅金融公庫的資本金全部來自政府注資，其運營資金來源主要有四個方面：一是政府投融資體制貸款；二是政府的息差補貼；三是以公營特殊法人發(fā)行的特殊債券；四是回收的借貸資金。四個方面的資金來源中政府投融資體制貸款是最主要來源。日本的投融資體制是將長期的郵政儲蓄、國民養(yǎng)老金和簡易人壽保險等靠國家信用歸集起來的資金與財政預(yù)算資金相協(xié)調(diào)，有償借貸給公共團體以及符合國家住房政策的民間住宅開發(fā)企業(yè)或個人。日本年度投融資資金計劃中郵儲系統(tǒng)資金占50%，而郵儲系統(tǒng)資金主要來自銀行儲戶的個人儲蓄存款，因此國民儲蓄存款是日本投融資體制貸款的主體，也是住宅金融公庫的最主要資金來源。郵政儲蓄是國家壟斷銀行，有國家信用擔(dān)保，存款利率高于商業(yè)銀行，所以郵政儲蓄是日本國民私人儲蓄存款的主要存放地，歸集的存款占個人存款總額的30%。郵政儲蓄存款利率固定，存期10年，但半年后可以自由存取。追本溯源，國民儲蓄資金是日本租賃型住房建設(shè)的源泉和支撐，因此從根本上說，日本租賃型住房融資的實質(zhì)是居民儲蓄融資。

二、保定市保障性租賃房居民儲蓄融資模式構(gòu)想

（一）構(gòu)建保定市保障性租賃房政策性金融機構(gòu)——保定市住房保障銀行。利用居民儲蓄進行保障住房融資，首先必須要建立具有金融職能的融資機構(gòu)。該機構(gòu)應(yīng)為政府政策性金融機構(gòu)，體現(xiàn)并執(zhí)行政府的住房保障政策與制度，負責(zé)保障性住房資金的歸集、使用和償還。該機構(gòu)可暫定名為保定市住房保障銀行，該行可以保定市公積金中心為依托進行擴充改組，其資本金來自兩個方面：一是市公積金中心的增值收益；二是政府保障性租賃房補貼資金。保定市公積金增值收益保守估計為5億元（2010年保定市住房公積金增值收益9，073.64萬元），十二五規(guī)劃要求保定市5年內(nèi)建成廉租房0.8萬套，公租房2萬套，其他保障住房2.94萬套，合計保障住房5.74萬套，需要資金約70億元，按照保障住房資金30%計算，政府補貼資金約21億元，則資本金總額為26億元。按照8%的資本充足率和75%的存貸比率測算，可以募集存款243.75億元，超過了保障住房建設(shè)需要的資金數(shù)量。這樣不但解決了租賃房住房建造過程中的融資難題，同時可以滿足其他類型保障性住房的資金需求。

保定市住房保障機構(gòu)建立后，可把公積金存貸款業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)入該機構(gòu)進行，充分發(fā)揮住房保障機構(gòu)的保障作用。保障銀行能否歸集足夠的儲蓄存款是該模式成功與否的關(guān)鍵，因此政府需要出臺相應(yīng)法規(guī)政策，允許該行以高于商業(yè)銀行的存款利率吸納資金，從而保證有充足的存款額度。

（二）居民儲蓄存款的可利用性

首先，保定市居民儲蓄存款數(shù)額充足。目前，我國經(jīng)濟增長放緩，股市、期貨等投資風(fēng)險增加，投資人虧損現(xiàn)象非常普遍，大量資金退出市場。國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度越來越大，居民的房地產(chǎn)投資也大受限制，金融機構(gòu)的理財產(chǎn)品收益也不斷下滑。居民的投資途徑非常有限，然而居民的剩余資金卻高速增長，投資無門的情況下，儲蓄成為人們的最優(yōu)選擇。保定市2011年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額高達2，289.1億元，比年初增長13.1%。借鑒日本保障房利用居民儲蓄融資的經(jīng)驗，政策性金融機構(gòu)理論上只需吸引5%的儲蓄資金就可以滿足保定市十二五期間全部保障住房建設(shè)資金的需求。所以，從資金數(shù)量上講，利用居民儲蓄資金進行保障性租賃住房融資是非常充足的。

其次，該模式下居民的期望收益可以得到滿足。據(jù)調(diào)研，目前居民投資的期望收益率大致在5%～6%，公租房的租金水平約為市場租金的70%左右，投資收益率約為5%～6%，可以滿足該模式下居民投資收益期望的要求；廉租房的租金水平很低，可以由政府進行租金補貼，達到5%～6%的投資收益率。因此，居民儲蓄的投入收益預(yù)期是可以滿足的，對于廣大居民來說可以形成巨大的吸引力。通過政策性金融機構(gòu)的運作，將租金（包括政府租金補貼）轉(zhuǎn)化為居民儲蓄利息收入，實現(xiàn)保障性租賃住房的建設(shè)和使用的順利進行，同時這種融資模式又開拓了一種較高收益的投資模式，為居民提供了較高收益低風(fēng)險的投資渠道，對于社會穩(wěn)定與和諧會起到積極的作用。

（三）居民儲蓄融資模式下建設(shè)資金的償還。租賃型保障房是中低收入群體的基本生活福利保障，所以建設(shè)資金本應(yīng)由政府支付。居民儲蓄融資模式中，政府利用少量資金解決了一時難以籌措的建設(shè)資金，支撐了保障型租賃住房的可持續(xù)開發(fā)。該模式不但為租賃型保障房籌措了充足資金，同時為政府提供了充裕的時間償還建設(shè)資金。償還資金應(yīng)列入政府的財政預(yù)算，由政府每年撥付給政策金融機構(gòu)。

（四）居民儲蓄融資模式結(jié)構(gòu)。居民儲蓄融資結(jié)構(gòu)中，住房保障銀行居于核心地位，保障銀行以政府30%的保障房建設(shè)資金和公積金投資收益為資本金構(gòu)建，其資金來源有：居民儲蓄資金、政府房租補貼、政府償還資金、承租人租金，政府房租補貼和承租人租金將作為利息支付給儲蓄居民，居民儲蓄資金是租賃型保障房主要的建設(shè)資金來源。運用這種模式，政府可以利用30%的建設(shè)資金撬動所有租賃型保障住房的建設(shè)，可利用資金超出租賃性保障房建設(shè)需要的部分還可以借貸給中等收入群體或投入其他類型保障房建設(shè)，從根本上解決了保障房融資問題。同時，通過保障銀行吸納居民儲蓄存款，并且以較低的利率貸給中低收入的購房人，一定程度上又實現(xiàn)了儲蓄居民之間的互助購房。因此，居民儲蓄融資模式既充分運用了政府資金的放大效應(yīng)，又建立起居民間的互助機制，模式的構(gòu)建思路具有一定現(xiàn)實性。

三、結(jié)束語

如同日本二戰(zhàn)后的經(jīng)濟增長模式一樣，我國經(jīng)歷了高投入、高積累、低福利的快速經(jīng)濟增長期，經(jīng)濟實力和經(jīng)濟水平有了長足的發(fā)展，但是這個階段的發(fā)展是基于對人們福利掠奪的基礎(chǔ)之上。隨著社會經(jīng)濟積累的形成，城市化的加快，人們生活水平提高，住房保障成為政府為中低收入群體提供的最基本福利之一。租賃型保障住房資金需求巨大，收益低，需要低成本資金的支撐，政府提供資金是最優(yōu)方案，但是政府無力提供全部資金，資金缺口很大，所以尋求低成本的充足的資金成為租賃型保障住房建設(shè)的關(guān)鍵。在所有資金中，居民儲蓄資金的融資成本最低，并且保定市又具有充足的居民儲蓄資金，因此構(gòu)建居民儲蓄融資模式是租賃型保障住房融資的新探索，也為解決保障房融資問題提供了新思路。

［1］2012年保定市住房保障工作責(zé)任目標(biāo)［EB/OL］.http：//www.hebjs.gov.cn/hbzfbz/jsjh/201206/t20120612_139638.htm，2012.6.12.

［2］林家彬.日本公共住宅供給政策及其啟示［J］.城市住宅，2007.12.

［3］汪利娜.日本住房金融公庫住房保障功能的啟示［J］.經(jīng)濟學(xué)動態(tài)，2010.11.